王 莉

（山西復(fù)地得一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030001）

隨著生活水平的日益提高，人們對豐富住宅功能、改善居住環(huán)境、提供各種信息服務(wù)有了更高要求。利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、IC卡技術(shù)，通過有效地傳輸網(wǎng)絡(luò)，建立由住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及家居智能化組成的“三位一體”住宅小區(qū)服務(wù)和管理集成系統(tǒng)。由建筑智能化技術(shù)與現(xiàn)代居住小區(qū)相結(jié)合衍生出了全新的智能小區(qū)概念。

1 智能建筑與智能系統(tǒng)介紹

1.1 名詞解釋

智能小區(qū)（Intelligent Residential District），指的是城市內(nèi)在一個(gè)相對獨(dú)立的區(qū)域、統(tǒng)一管理、特征相似的住宅樓群構(gòu)成的住宅小區(qū)。

1.2 世界各國智能建筑的發(fā)展

落成于1984年的美國都市大廈是世界公認(rèn)的第一座智能建筑?，F(xiàn)今，美國智能建筑總數(shù)已達(dá)萬座以上。發(fā)展特點(diǎn)為建設(shè)規(guī)模化、集團(tuán)化，設(shè)計(jì)與施工一條龍；產(chǎn)品開發(fā)系列化、標(biāo)準(zhǔn)化；管理現(xiàn)代化、效益綜合化。

同期，日本在進(jìn)行智能大廈的建設(shè)中，同時(shí)搭建內(nèi)部辦公網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及相應(yīng)的應(yīng)用系統(tǒng)，逐漸形成了智能建筑的“BA/OA/CA”3A體系。

1.3 研究的目的和意義

住房需求已從追求居住的物理空間和裝修的豪華，轉(zhuǎn)變?yōu)閷ο硎墁F(xiàn)代化精神內(nèi)涵與浪漫生活情趣的追求。智能化系統(tǒng)改變了傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)習(xí)慣和理念。智能住宅小區(qū)已成為信息社會(huì)最重要的基礎(chǔ)設(shè)施之一。

2 我國智能小區(qū)發(fā)展中存在的問題

2.1 概念模糊、定位盲目

由于經(jīng)濟(jì)和技術(shù)原因，所謂“智能化”在更多的成分上只是一種炒作。部分開發(fā)商對智能小區(qū)建設(shè)及系統(tǒng)集成存在理解誤區(qū)，過分強(qiáng)調(diào)電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入、樓宇對講等園區(qū)智能化方面的內(nèi)容，忽視中國經(jīng)濟(jì)文化背景和人們實(shí)際生活需要；追求“星級”或者“A”的數(shù)量，阻礙了智能建筑的健康發(fā)展。

2.2 智能化技術(shù)及服務(wù)落后

目前，許多智能化設(shè)備主要依靠進(jìn)口，設(shè)備從引進(jìn)到安裝、操作、培訓(xùn)、保養(yǎng)、修理都需要國外公司承擔(dān)。國內(nèi)至今沒有一家智能建筑技術(shù)工程公司能夠獨(dú)立承擔(dān)大型智能化工程任務(wù)，系統(tǒng)建成后的后期維護(hù)和系統(tǒng)升級也缺乏專業(yè)隊(duì)伍予以支持和配合。智能化住宅小區(qū)的運(yùn)行水平，不僅取決于住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的星級標(biāo)準(zhǔn)，同樣取決于住宅小區(qū)物業(yè)管理水平和服務(wù)水平。

2.3 建筑設(shè)計(jì)溝通不到位

各專業(yè)缺乏智能建筑的整體設(shè)計(jì)認(rèn)識，溝通協(xié)調(diào)不到位。由于沒有充分考慮設(shè)備使用、管線埋設(shè)以及綜合布線的要求，管道井和設(shè)備空間往往預(yù)留不足，導(dǎo)致在施工過程中或建成后，仍需在樓板、墻面上鉆孔。又或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)很高，在項(xiàng)目建成交付使用后，智能化系統(tǒng)的開通率低，實(shí)際應(yīng)用程度不高，系統(tǒng)長期處于閑置狀態(tài)，也會(huì)造成巨大的能源和設(shè)備資源的浪費(fèi)。

2.4 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

整個(gè)智能建筑系統(tǒng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或全國性規(guī)范還沒有形成，尚無統(tǒng)一部門協(xié)調(diào)管理。智能建筑由各個(gè)系統(tǒng)集成，很難達(dá)到智能建筑的規(guī)范水平。業(yè)內(nèi)急需出臺相應(yīng)的行業(yè)管理規(guī)范，為智能建筑的建設(shè)，加一把度量的“尺”。

3 智能系統(tǒng)解析

智能建筑的系統(tǒng)集成，主要是三大系統(tǒng)的集成，即建筑環(huán)境結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、建筑物內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)、服務(wù)與管理的“人的系統(tǒng)”的集成。其中，智能化系統(tǒng)是基礎(chǔ)設(shè)施之一，由BAS（樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)）、OAS（辦公自動(dòng)化系統(tǒng)）、CAS（通信自動(dòng)化系統(tǒng)）組成，習(xí)慣稱為3A系統(tǒng)。

3.1 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)

BAS（Building Automation System）的功能較多，按建筑設(shè)備和設(shè)施的功能劃分為10個(gè)子系統(tǒng)：①變配電控制子系統(tǒng)；②照明控制子系統(tǒng)；③通風(fēng)空調(diào)控制子系統(tǒng)；④交通運(yùn)輸控制子系統(tǒng)；⑤給排水設(shè)備控制子系統(tǒng)：⑥停車庫自動(dòng)化子系統(tǒng)；⑦消防自動(dòng)化子系統(tǒng)；⑧安保自動(dòng)化子系統(tǒng)；⑨公共廣播與背景音樂系統(tǒng)；⑩多媒體音像系統(tǒng)。

3.2 通信自動(dòng)化系統(tǒng)

CAS（Communication Automation System）提供建筑內(nèi)外的一切語言和數(shù)據(jù)通信，按功能劃分為8個(gè)子系統(tǒng)：①固定電話通信系統(tǒng)；②聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)（語音信箱和語音應(yīng)答系統(tǒng)）；③無線通信系統(tǒng)：具備選擇呼叫和群呼功能；④衛(wèi)星通信系統(tǒng)：樓頂安裝衛(wèi)星收發(fā)天線和VAST通信系統(tǒng)，與外部構(gòu)成語音和數(shù)據(jù)通道，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離通信的目的；⑤多媒體通信系統(tǒng)；⑥視訊服務(wù)系統(tǒng)；⑦有線電視系統(tǒng)；⑧計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

3.3 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

OAS（Office Automation System)分為辦公設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)。辦公設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)具有數(shù)據(jù)處理、文字處理、郵件處理、文檔資料處理、編輯排版、電子報(bào)表和輔助決策等功能。對具有通信功能的多機(jī)事務(wù)處理型辦公系統(tǒng)，應(yīng)能擔(dān)負(fù)起電視會(huì)議、聯(lián)機(jī)檢索和圖形、圖像、聲音等處理任務(wù)。物業(yè)管理系統(tǒng)不但包括傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容，也增加了新的管理內(nèi)容，如固定資產(chǎn)管理、租賃業(yè)務(wù)管理、租房事務(wù)管理，同時(shí)賦予日常管理、安全保衛(wèi)、設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)等新的管理內(nèi)容和方式。

4 智能小區(qū)弱電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)依據(jù)

4.1 市場定位

智能小區(qū)是市場化的產(chǎn)物。符合市場需求的智能住宅和智能園區(qū)，能大大增加住房賣點(diǎn)。因此，在考慮智能化系統(tǒng)功能設(shè)置的時(shí)候，必須確定園區(qū)銷售市場定位，解決提供何種智能化功能的問題。

4.2 功能限額

小區(qū)智能化應(yīng)以滿足園區(qū)功能和經(jīng)濟(jì)性的需求來設(shè)定，需有一個(gè)功能極限。小區(qū)智能化是讓高科技走進(jìn)民居，更重要的是要系統(tǒng)可靠性和經(jīng)濟(jì)性，要防止質(zhì)量和功能的過剩。

4.3 防止技術(shù)陷阱

小區(qū)智能化設(shè)計(jì)切記回避風(fēng)險(xiǎn)，防止技術(shù)陷阱，要采用成熟技術(shù)，不能采用正在開發(fā)的產(chǎn)品。采用經(jīng)過大型園區(qū)工程驗(yàn)證的產(chǎn)品和技術(shù)是最有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法。

4.4 開放性原則

設(shè)計(jì)的現(xiàn)場總線結(jié)構(gòu)是開放性系統(tǒng)，系統(tǒng)集成的主要內(nèi)容是解決不同系統(tǒng)產(chǎn)品間接口和協(xié)議的“標(biāo)準(zhǔn)化”，使它們之間達(dá)到“互操作性”。接口應(yīng)當(dāng)提供標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)接口、網(wǎng)絡(luò)接口、系統(tǒng)和應(yīng)用軟件接口，實(shí)現(xiàn)與未來設(shè)備的更多互連和互操作，且能方便地融于全球信息網(wǎng)絡(luò)中。

4.5 先進(jìn)性

小區(qū)智能化系統(tǒng)應(yīng)盡量采用先進(jìn)技術(shù)產(chǎn)品設(shè)備，與技術(shù)發(fā)展潮流相吻合，才能保證系統(tǒng)與后繼先進(jìn)技術(shù)產(chǎn)品銜接，保證系統(tǒng)功能的完善和可持續(xù)發(fā)展。

4.6 可靠性

系統(tǒng)的可靠性是第一位的。在方案設(shè)計(jì)中必須充分考慮系統(tǒng)的安全性，尤其是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全性和涉及家庭的安防產(chǎn)品。在某些應(yīng)用場合，1%的故障可以否決99%的系統(tǒng)可靠率。

4.7 經(jīng)濟(jì)性

某些情況下經(jīng)濟(jì)性可以否定一切，在功能與經(jīng)濟(jì)發(fā)生矛盾時(shí)，可采用“技術(shù)降效”來解決，系統(tǒng)集成商一定要使自己的“產(chǎn)品”具有好的價(jià)格、性能比指標(biāo)。重視經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)應(yīng)該成為智能園區(qū)建設(shè)的一條必須遵循的技術(shù)路線來對待。

5 智能小區(qū)弱電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)

5.1 樓宇對講系統(tǒng)與家庭防盜報(bào)警

聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)是小區(qū)弱電系統(tǒng)中投入最小、前景最好、性價(jià)比最高的系統(tǒng)。它針對分布式住宅小區(qū)的管理特點(diǎn)進(jìn)行功能規(guī)劃，如多通道內(nèi)部通訊、雙向互叫對講、住戶報(bào)警、防盜防災(zāi)報(bào)警等等。

5.2 周邊防范系統(tǒng)

周邊防范系統(tǒng)主要由探測器和控制單元組成。在小區(qū)圍墻上方采用主動(dòng)紅外對射式探測器進(jìn)行防范，周界報(bào)警系統(tǒng)能與小區(qū)其他防盜報(bào)警系統(tǒng)組成一個(gè)統(tǒng)一的報(bào)警網(wǎng)絡(luò)，能簡捷地與地區(qū)110報(bào)警中心聯(lián)網(wǎng)。

5.3 閉路監(jiān)控系統(tǒng)

閉路監(jiān)控系統(tǒng)分為前端攝像部分和中控控制部分。前端采用日夜兩用型攝像機(jī)，適合白天和夜晚時(shí)監(jiān)控。中控部分：采用大型矩陣系統(tǒng)，方便切換每幅畫面，可實(shí)時(shí)監(jiān)控整個(gè)小區(qū)的動(dòng)態(tài)，需配有錄像系統(tǒng)，方便以后查閱。

5.4 停車場管理系統(tǒng)

智能停車場管理是一個(gè)以非接觸式IC卡為車輛出入停車場憑證，用計(jì)算機(jī)對車輛的收費(fèi)、車位檢索、保安等進(jìn)行全方位管理的系統(tǒng)。停車場管理系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)需對整個(gè)系統(tǒng)的各相參數(shù)進(jìn)行修改設(shè)定，能夠采集各收銀處計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)資料，可對收卡系統(tǒng)收行的各類IC卡進(jìn)行管理，且能夠打印統(tǒng)計(jì)報(bào)表。本系統(tǒng)是小區(qū)的智能停車場管理系統(tǒng)，它能降低泊車時(shí)間，提高車場使用率，有效地防止盜車現(xiàn)象及財(cái)務(wù)資金的流失，并使車場管理井然有序，所有操作有據(jù)可查。

5.5 三表出戶計(jì)量系統(tǒng)

三表管理系統(tǒng)就是實(shí)時(shí)將各住戶的電表、水表、煤氣表的數(shù)據(jù)，采用脈沖式表，利用三表接口和抄表平臺與系統(tǒng)總線相聯(lián)，采集的三表數(shù)據(jù)存貯在三表接口的永久存貯器中，可以通過管理中心電腦十分方便地抄集每戶三表數(shù)據(jù)。本系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)簡潔，由三級系統(tǒng)構(gòu)成：第一級為戶內(nèi)電、水、煤氣三表采用脈沖式利用三表接口和抄表平臺與系統(tǒng)總線相聯(lián)；第二級為層間抄表平臺到主抄表平臺；第三級為主抄表平臺到管理中心電腦。

5.6 電子巡更系統(tǒng)

采用動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)在線巡查系統(tǒng)進(jìn)行小區(qū)巡更計(jì)算機(jī)管理。它的功能特點(diǎn)是：優(yōu)化巡更路線、在線巡更顯示、巡查報(bào)警功能。當(dāng)保安巡邏人員在巡邏中發(fā)現(xiàn)某處有異常情況時(shí)，可在就近找一處巡更確認(rèn)儀，將自己的智能鑰匙插入，當(dāng)停留時(shí)超過5 s，保安巡邏管理中心計(jì)算機(jī)便認(rèn)為是該保安巡邏員在該巡更點(diǎn)向保安中心報(bào)警保安中心就立即派人前往處理，巡更管理計(jì)算機(jī)會(huì)記載該次報(bào)警行動(dòng)。

總之，智能園區(qū)建設(shè)必須通過業(yè)主、設(shè)計(jì)院、系統(tǒng)集成商、施工單位密切配合才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)一套先進(jìn)、嚴(yán)密、實(shí)用、美觀、性能穩(wěn)定的弱電系統(tǒng)的最終目標(biāo)。本文通過對住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)的研究，得出以下觀點(diǎn)：

6 觀點(diǎn)

（1）設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則：一次性完成工程弱電系統(tǒng)的總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)，并按計(jì)劃逐步實(shí)施。系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)在技術(shù)上達(dá)到先進(jìn)性和成熟性的統(tǒng)一，性能上應(yīng)具有很高的安全性、可靠性。使用上應(yīng)具有可維護(hù)性和可擴(kuò)展性；具有較高的的性能價(jià)格比。

（2）設(shè)備選型應(yīng)遵循的原則：集成化原則：應(yīng)選擇高度集成的設(shè)備以便控制、管理和維護(hù)。模塊化原則；應(yīng)在軟、硬件上都采用商業(yè)化、通用化、模塊結(jié)構(gòu)的設(shè)備，使系統(tǒng)具有較強(qiáng)的擴(kuò)展能力?？煽啃栽瓌t：所選設(shè)備應(yīng)具備抵御環(huán)境影響的能力，工作穩(wěn)定可靠，并能適應(yīng)室內(nèi)外晝夜全天候工作。遵循實(shí)事求是、先進(jìn)、可靠、節(jié)約的后期服務(wù)體系完善的原則。

7 綜述

鑒于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展迅速，智能化住宅小區(qū)在確定方案時(shí)，應(yīng)避免采用短期過渡性系統(tǒng)、技術(shù)和產(chǎn)品，考慮系統(tǒng)的開放性與擴(kuò)展性。功能設(shè)置應(yīng)從實(shí)際需求出發(fā)，合理考慮經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性，還要考慮當(dāng)前及今后小區(qū)周邊條件。住宅小區(qū)智能化技術(shù)的發(fā)展是科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)水平的綜合體現(xiàn)，它已成為一個(gè)國家、地區(qū)和城市現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志之一。住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，帶動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅的科技含量的提升，也為房地產(chǎn)開發(fā)商和電信運(yùn)營商帶來了新的利潤增長點(diǎn)。所以，住宅小區(qū)的智能化設(shè)計(jì)研究，不管是今天，還是未來，都是一個(gè)十分有意義的研究課題。