高興佑，高文進(jìn)

(曲靖師范學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，云南 曲靖 655011)

一、引言

國(guó)內(nèi)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的研究可謂浩如煙海，因?yàn)椤白》侩y”問題同“看病難”、“上學(xué)難”問題一道，被稱為中國(guó)的“三難”問題，引起了國(guó)家和社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。在“住房難”方面，相關(guān)的文獻(xiàn)研究了房?jī)r(jià)狂飆的現(xiàn)狀、危害、原因及對(duì)策。歸納起來，幾乎所有的文章均認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)太高，泡沫太多，超出了老百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力和心理承受能力，影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

在房?jī)r(jià)“非理性上漲”的原因方面，周景彤(2009)認(rèn)為，剛性需求是內(nèi)因，有效供給不足是外因，孔煜(2010)和陳志勇(2010)認(rèn)為，“土地財(cái)政”是主要因素;鄭永年(2010)認(rèn)為“GDP情結(jié)”也是主要原因;曲世軍、張友祥(2008)認(rèn)為，投機(jī)性需求是主要原因;禇艷寧(2010)認(rèn)為，開發(fā)商的壟斷和暴利是主要原因。事實(shí)上，上述學(xué)者分別從不同的視角闡述了房?jī)r(jià)上漲過快的原因。這些原因可以歸結(jié)為四類，第一類是地方政府的“土地財(cái)政”和“GDP情結(jié)”，第二類是開發(fā)商的壟斷，第三類是投資性需求，第四類是供需失衡。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，土地出讓金和開發(fā)商利潤(rùn)分別約占30%和20%，因而是主要原因。

在高房?jī)r(jià)的危害方面，綜合吳建業(yè)(2009)、李明術(shù)(2009)和周天勇(2009)等人的研究，可以歸結(jié)為大約十個(gè)方面，主要有:加大金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制內(nèi)需，延緩城市化進(jìn)程，拉大貧富差距，降低居民生活質(zhì)量，加大通貨膨脹壓力，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源配置效率低下。

在調(diào)控對(duì)策方面，可謂“百花齊放，百家爭(zhēng)鳴”、“仁者見仁，智者見智”，可整合為六類。第一類，楊孟澤(2006)等認(rèn)為，應(yīng)該制約地方政府的“賣地”行為;第二類，包宗華(2005)等認(rèn)為，應(yīng)該借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，梯度消費(fèi);第三類，劉汝文(2008)等提出對(duì)開發(fā)商進(jìn)行價(jià)格規(guī)制;第四類，陳炎兵(2005)等提出集資合作建房;第五類，吳剛(2005)等提出出讓金改物業(yè)稅;第六類，徐潤(rùn)萍(2005)等提出遏制投機(jī)性需求。應(yīng)該說這六類辦法是從不同的角度提出的，都有可取之處。

在房?jī)r(jià)狂飆的現(xiàn)狀、危害及原因方面，上述文獻(xiàn)的分析和理解綜合起來是全面中肯的。但近5年的宏觀調(diào)控效果卻微乎其微，關(guān)鍵問題在對(duì)策和辦法上。上述文獻(xiàn)的辦法有一定的局限性。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是不具有可行性。比如集資合作建房和價(jià)格規(guī)制的對(duì)策與現(xiàn)行政策和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革取向是不一致的。二是不具有執(zhí)行力。比如出讓金改物業(yè)稅會(huì)侵害地方政府的利益，從而遭致消極對(duì)待。從我國(guó)的調(diào)控實(shí)踐來看，“堵”是行不通的，“疏”才是正確的選擇，平衡各方利益才是可行之舉。然而，如何“疏”正是難點(diǎn)所在，如何平衡利益，如何破解“土地財(cái)政”，需要我們的勇氣和智慧，需要制度創(chuàng)新。近年的宏觀調(diào)控之所以沒有取得預(yù)期的效果，原因有兩個(gè):一是政策本身的系統(tǒng)性和力度不足，二是缺乏地方政府的配合因而沒有執(zhí)行力。本研究的重心是對(duì)策，擬對(duì)這些深層次的矛盾進(jìn)行分析和分化，從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治相結(jié)合的層面，提出以“疏”為主，兼顧各方利益，具有針對(duì)性、可行性、可操作性和執(zhí)行力的解決問題的路徑和方案。

《聯(lián)合國(guó)住宅人權(quán)宣言》稱:“有環(huán)境良好適合于人的住處是所有居民的基本人權(quán)”。然而近年來虛高和快速上漲的房?jī)r(jià)使普通老百姓不堪重負(fù)，“居者有其屋”的夢(mèng)想難以實(shí)現(xiàn)。調(diào)控房?jī)r(jià)，解決中低收入者的住房問題是政府義不容辭的責(zé)任，也是建設(shè)和諧社會(huì)和實(shí)現(xiàn)公平正義的基本要求。住房問題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，是一個(gè)必須認(rèn)真對(duì)待的問題。房?jī)r(jià)飛漲和住房難的問題如果解決得不好，將產(chǎn)生一系列的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)甚至政治問題。政府對(duì)這件事必須給予高度的重視。

二、房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)狀

對(duì)房?jī)r(jià)高低的判斷，有一個(gè)通行的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，就是房?jī)r(jià)收入比，指的是一套房屋的平均售價(jià)與一個(gè)家庭的年平均收入的比值。從國(guó)外的情況來看，正常的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該在3－6倍之間。1998年房改以來我國(guó)最近13年的房?jī)r(jià)收入比都在7－12倍之間(見表1)，已經(jīng)超過正常水平;在大城市這一指標(biāo)則極高，比如北京2009年的這一指標(biāo)在16左右［1］。事實(shí)上，對(duì)房?jī)r(jià)虛高的判斷已成共識(shí)，別無爭(zhēng)議。2010年全國(guó)平均房?jī)r(jià)為每平米5165元，當(dāng)年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19109元，可算出房?jī)r(jià)收入比為8．11。再以首都北京市為例來說，粗略地計(jì)算，目前其住宅價(jià)格約為每平米2萬元，一套90平米的房屋約180萬，而當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)居民可支配收入約為每年3萬元，一個(gè)家庭以3口計(jì)算，年收入為9萬元，則房?jī)r(jià)收入比約為20，也就是說一個(gè)北京普通家庭用一半的收入來支付房費(fèi)的話，得40年才能買一套房。其他大城市，比如上海、廣州、福州、杭州、武漢等地的情況，大體與此相似。難怪房?jī)r(jià)在今年“兩會(huì)”期間成為代表和委員們最為關(guān)注和熱議的民生問題;難怪老百姓哀嘆成為“房奴”，“居者有其屋”的愿望化為泡影。

表1 房改以來歷年全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比

三、以往調(diào)控政策評(píng)析

從2003年到2011年1月的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，既有治本之道，又有治標(biāo)之法。治本之道主要是從調(diào)節(jié)供需入手，增加住房供應(yīng)和土地供應(yīng)，特別是中小戶型中低價(jià)位住房的供給;抑制不合理的需求。治標(biāo)之策是一些具體的金融、財(cái)政、稅收、監(jiān)管等手段，比如首付、利率、營(yíng)業(yè)稅、土地監(jiān)管等。應(yīng)該說，政策的設(shè)計(jì)還是具有科學(xué)性和可行性的?？墒亲屨械綄擂巫屆癖姼械绞氖?，調(diào)控的效果微乎其微，房?jī)r(jià)如猛虎下山，勢(shì)不可擋，“越調(diào)越漲”，“調(diào)控變空調(diào)”。這是為什么呢?

可以從政策本身和其執(zhí)行力兩方面來考查。就政策本身而言，確有一定的缺陷，那就是，第一，沒有解決基本住房保障的問題;［2－5］第二，沒有解決地價(jià)推高房?jī)r(jià)的問題;［6－9］第三，沒有解決房地產(chǎn)業(yè)暴利的問題。［10］就執(zhí)行力而言(這是調(diào)控變“空調(diào)”的根本原因)，其疲軟無力是顯而易見的，主要是沒有解決好兩個(gè)問題，一是“土地財(cái)政”的問題，［11］二是“GDP 情結(jié)”的問題。［12］

四、調(diào)控不力的根源

由于房?jī)r(jià)上漲過快，我國(guó)政府自2003年起就開始實(shí)施宏觀調(diào)控。從國(guó)八條(2005年6月國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》)到新國(guó)八條(2011年1月國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》)，既有治本之道，又有治標(biāo)之法。這些政策符合力度適中、穩(wěn)健可行的要求，總的說來應(yīng)該是比較有效的，然而結(jié)果卻不盡如人意，房?jī)r(jià)依然如脫韁之野馬。特別是大城市，老百姓已到了“談房色變”的地步。

調(diào)控不力的根源很清楚也很簡(jiǎn)單，那就是執(zhí)行力不足，上有政策，下有對(duì)策，陽奉陰違。［13－14］

地方政府為什么不愿意執(zhí)行房?jī)r(jià)調(diào)控政策呢?原因也很簡(jiǎn)單。一是因?yàn)镚DP情結(jié);二是因?yàn)樨?cái)政收入。房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)上下游60多個(gè)產(chǎn)業(yè)，比如建材、鋼鐵、電力、家具、裝修等，有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，從而推動(dòng)GDP的快速增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，1997－2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率由7．16%增加到11．5%，年均貢獻(xiàn)率高達(dá) 9．7%。［1］目前，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的增加值占GDP約6%，上海超過了20%。近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長(zhǎng)，在地方財(cái)政收入中比重不斷提升。資料顯示，2001年－2003年，全國(guó)土地出讓金達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政收入的35%;2004年，土地收入近6000億元。國(guó)土資源部正式發(fā)布的《2009中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》顯示，當(dāng)年地方政府的土地出讓金收入高達(dá)1．59萬億元，占全國(guó)財(cái)政總收入的23%，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政總收入的46%左右。2010年全國(guó)土地出讓金更是高達(dá)2萬億元。很多地方政府的財(cái)政收入中，土地出讓金和房地產(chǎn)稅費(fèi)占到了 50% 以上。［15－17］

地方政府出于GDP情結(jié)和對(duì)財(cái)政收入的欲望，有炒熱房地產(chǎn)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)，抑制虛高房?jī)r(jià)的政策顯然與他們的利益相悖。作為“理性人”的地方政府在執(zhí)行這些政策時(shí)拖延懈怠、消極不作為的情況將在所難免。另外，地方政府與房地產(chǎn)商的利益是一致的，他們都有抬高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)，這就使得地方政府和房地產(chǎn)商很容易結(jié)成利益共同體。事實(shí)上，地方政府也參與了炒房，而且在房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升中起到了推波助瀾的作用。房地產(chǎn)金融研究學(xué)者尹中立直言:“中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫與國(guó)外不同，是地方政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)價(jià)格上漲”。易憲容博士更是鮮明地認(rèn)為，地方政府通過自己掌握的土地壟斷、政策引導(dǎo)及輿論導(dǎo)向，制造了房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的價(jià)格預(yù)期，成為高房?jī)r(jià)最堅(jiān)定也最有力的支撐者。我們不難理解許多地方官員為什么總是不顧警惕房地產(chǎn)泡沫的逆耳忠言，千方百計(jì)地發(fā)展本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)國(guó)家有關(guān)部門指出2004年第一季度上海房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到28．3%以后，當(dāng)?shù)卣侣劙l(fā)言人公開表示:“這是統(tǒng)計(jì)方法問題”，“上海樓市是健康的”。

2011年年初“國(guó)八條”要求地方政府公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，除北京、重慶等少數(shù)城市的目標(biāo)比較合理之外，其他城市的目標(biāo)是驚人的一致，表示將與GDP增速掛鉤，都在8－10%之間。如此之高的房?jī)r(jià)下，百姓的希望是房?jī)r(jià)適當(dāng)下降，回歸理性，擠出泡沫。地方政府的目標(biāo)顯然與百姓的期望相去甚遠(yuǎn)。房?jī)r(jià)應(yīng)該與GDP增速掛鉤還是與民眾收入的增速掛鉤?稍有常識(shí)的人都知道衡量百姓住房負(fù)擔(dān)的指標(biāo)是國(guó)際公認(rèn)的“房?jī)r(jià)收入比”，而不是“房?jī)r(jià)GDP比”，因?yàn)镚DP是反映“國(guó)富”的指標(biāo)，而反映“民富”的指標(biāo)是國(guó)民收入，“國(guó)富”與“民富”是兩個(gè)獨(dú)立的概念，［18］特別是在我們這樣一個(gè)“國(guó)富民貧”的國(guó)家。而且，在考慮房?jī)r(jià)指標(biāo)的時(shí)候，不僅要考慮收入的“增量”，還得考慮收入的“存量”，因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際上6倍的上限，達(dá)到10倍之多，部分房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市比如北京、上海，甚至已經(jīng)達(dá)到20倍之多。試想，以上海為例，房?jī)r(jià)每平米2萬左右，100平米的房子大概200萬左右，上漲10%是個(gè)什么概念?那就是20萬。上海城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入約為3萬元，普通3口之家一年能掙9萬，即使不吃不喝，收入的增長(zhǎng)還填不了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，如何實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)?如此指標(biāo)，到底是遏制房?jī)r(jià)，還是推高房?jī)r(jià)?由此可見，房?jī)r(jià)調(diào)控的阻力主要在于地方政府。

五、房?jī)r(jià)可調(diào)的四大理由

多輪的房?jī)r(jià)調(diào)控，越漲越調(diào)，越調(diào)越漲，調(diào)控變“空調(diào)”，老百姓很“郁悶”，政府也很“糾結(jié)”。難道中國(guó)的房?jī)r(jià)就“剛性”到不可調(diào)控，只會(huì)高高在上，堅(jiān)如磐石，而政府只能束手無策，老百姓只能望“房”興嘆嗎?否!第一，中國(guó)的政治體制決定了國(guó)家可以集中力量辦大事。我們國(guó)家是以公有制為主體的社會(huì)主義國(guó)家，這就使得國(guó)家的權(quán)力高度集中，可以調(diào)用巨大的資源，做一些“復(fù)雜巨系統(tǒng)”工程，比如“當(dāng)驚世界殊”的三峽工程。實(shí)際上，我們多災(zāi)多難的中華民族這些年來也經(jīng)歷了許多坎坷，比如1998年的特大洪災(zāi)，2003年的“SARS”(非典)，2008年的汶川大地震，這些困難最后我們都戰(zhàn)勝了。跟這些困難比起來，房?jī)r(jià)調(diào)控真的不算什么。我們的“舉國(guó)體制”還幫助我們實(shí)現(xiàn)了千年的飛天夢(mèng)想，成功地舉辦了2008年第24屆世界奧運(yùn)會(huì)?？梢娺@種體制是有它的優(yōu)越性的。這種體制還有一個(gè)特點(diǎn)，通俗地說，就是“上級(jí)捏著下級(jí)的烏紗帽”。所以，在中國(guó)，很多問題，只要提到了政治的高度，沒有解決不了的。

第二，我們中央政府是一個(gè)高度負(fù)責(zé)任的政府，是一個(gè)親民的政府。雖然地方政府由于利益驅(qū)動(dòng)會(huì)只顧局部利益和眼前利益，但我們國(guó)家權(quán)力高度集中的特點(diǎn)決定了中央政府在與地方政府的博弈中是處于“強(qiáng)勢(shì)”的。只要中央政府有決心有信心，它就有能力調(diào)控房?jī)r(jià)?？倳浐\濤同志提出的“科學(xué)發(fā)展”和“和諧社會(huì)”的理念是深得人心的。“鞠躬盡瘁，死而后已”的溫總理非常關(guān)心百姓的疾苦，這也是大家有目共睹的。

第三，我們有強(qiáng)有力的武器，那就是信貸。不管是對(duì)于房地產(chǎn)商來說，還是對(duì)于購(gòu)房者來說，信貸都具有舉足輕重的作用。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)商建房的自有資金只占大約30%，其余靠信貸和預(yù)售;而購(gòu)房者的首付一般只有30%，其余靠信貸。所以，信貸的作用就像大壩的閘門，在房?jī)r(jià)的調(diào)控中是極具“殺傷力”的武器。

第四，若房?jī)r(jià)調(diào)控還不能達(dá)到預(yù)期效果，危及經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展，危及社會(huì)公平正義的底線，甚至危及國(guó)家的長(zhǎng)治久安，那么，采取極端的做法也是可能的。國(guó)家可直接干預(yù)地方政府的行為，也可直接干預(yù)房地產(chǎn)商的行為。所謂干預(yù)房地產(chǎn)商的行為，實(shí)際上稱作價(jià)格規(guī)制，可以規(guī)制其價(jià)格，比如每平米多少元;也可以規(guī)制其利潤(rùn)率，比如利潤(rùn)率不得超過10%。［11］當(dāng)然了，還到不了這一步。大家知道，我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，雖然也有市場(chǎng)失靈，但政府只能進(jìn)行有限的干預(yù)。不過，在萬不得已的情況下，這些辦法也不是不可以考慮?！皝y世用重典”，非常時(shí)期當(dāng)用非常的解決辦法。更何況，地方政府壟斷著土地的使用權(quán)，控制著招拍掛，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根子是非市場(chǎng)的。根子是非市場(chǎng)的，在市場(chǎng)末端搞市場(chǎng)機(jī)制，當(dāng)然是一塌糊涂了。

對(duì)房?jī)r(jià)的價(jià)格規(guī)制有什么好處呢?我們知道，地價(jià)、房?jī)r(jià)會(huì)互相推高，形成惡性循環(huán)。價(jià)格規(guī)制是通過行政的強(qiáng)制力來調(diào)控房?jī)r(jià)，使其回歸合理價(jià)位。價(jià)位降到開發(fā)商有一定利潤(rùn)(否則開發(fā)商會(huì)退出市場(chǎng)，減少供給，從而使老百姓買房更難)，但沒有超額利潤(rùn)的程度，此時(shí)開發(fā)商就會(huì)關(guān)心土地成本，他就會(huì)想辦法壓低地價(jià)。這就是“倒逼”機(jī)制。這種機(jī)制會(huì)使房?jī)r(jià)、地價(jià)互相壓低，形成良性循環(huán)。

其實(shí)，只要中央政府下定決心遏制房?jī)r(jià)，只要地方政府不打折扣地執(zhí)行房?jī)r(jià)調(diào)控政策，沒有降不下來的房?jī)r(jià)。國(guó)務(wù)院2010年4月17日公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》的調(diào)控新政，規(guī)定實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策?！皩?duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定”。這個(gè)政策出臺(tái)短短幾天，全國(guó)一線大城市的房?jī)r(jià)可謂是應(yīng)聲而落，調(diào)控效果之明顯，甚至出乎我們的意料。這讓我們有理由相信，“只有不愿調(diào)控的政府(地方政府)，沒有調(diào)控不了的房?jī)r(jià)”?？上ч_發(fā)商有地方政府這個(gè)“天然盟友”強(qiáng)有力的“托舉”，他們有信心能渡過難關(guān)，于是博弈下來，最后還是弱勢(shì)的購(gòu)房者向強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商屈服了，房?jī)r(jià)又一路高歌猛進(jìn)。

六、保障性住房和限購(gòu)令相結(jié)合是解決住房難問題的治本之道:微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的證明

新國(guó)十條中提出三年建設(shè)3600萬套保障性住房的任務(wù)和限購(gòu)令。這個(gè)政策可以看作“供需雙側(cè)調(diào)節(jié)”，實(shí)際上是在供給側(cè)做加法，在需求側(cè)做減法，以平衡供需，減小缺口。從供求理論來看，這是解決房?jī)r(jià)虛高問題的治本之道。任務(wù)中2011年建1000萬套保障性住房的數(shù)量，相當(dāng)于當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)商能投入市場(chǎng)的房源的數(shù)量。如此規(guī)模巨大的供給，不僅可直接解決低收入者的住房難題，而且可以打破供需嚴(yán)重失衡的局面，把房?jī)r(jià)降下來。香港的房地產(chǎn)價(jià)格在全球是數(shù)一數(shù)二的，但是沒有人要求香港政府將房?jī)r(jià)降到全球平均水平。當(dāng)八成居民有房住時(shí)，兩成的房?jī)r(jià)再瘋漲也成不了氣候。關(guān)于房?jī)r(jià)必降這一點(diǎn)，可以用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中供求決定價(jià)格的理論來證明。［19］

如圖1所示，S1是 調(diào)控以前的供給，S2是調(diào)控以后的供給(因?yàn)楸Ｕ闲宰》康募尤耄怨┙o增加)，D1是調(diào)控以前的需求，D2是調(diào)控以后的需求(因保限購(gòu)令抑制了投機(jī)性購(gòu)房需求，所以市場(chǎng)上的需求減少)。S1與D1相交決定了調(diào)控以前的均衡價(jià)格P1和均衡數(shù)量Q1;S2與D2相交決定了調(diào)控以后的均衡價(jià)格P2和均衡數(shù)量Q2。顯然，P2＜P1，Q2＞Q1，也就是說，調(diào)控以后的價(jià)格將下降，而均衡數(shù)量將增加，這就達(dá)到了我們解決住房難問題的目的。

圖1 當(dāng)前調(diào)控政策的作用

另外，理性預(yù)期理論告訴我們，當(dāng)房?jī)r(jià)松動(dòng)，人們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降的時(shí)候，房?jī)r(jià)真的就會(huì)下降;當(dāng)房?jī)r(jià)趨高，人們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)走高的時(shí)候，房?jī)r(jià)真的就會(huì)走高。所以，一旦房?jī)r(jià)小幅下降，最后的結(jié)果是，房?jī)r(jià)會(huì)擺脫房地產(chǎn)商的控制，從虛高價(jià)位回歸到真實(shí)價(jià)位。這一點(diǎn)也是可以肯定的。其原因是，當(dāng)需求方預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，從而取消當(dāng)期購(gòu)買，采取等待策略的時(shí)候，他們可以等;而房地產(chǎn)開發(fā)商由于自有資金很少，強(qiáng)大的借貸資金利息的壓力，使得他們不能等，唯一的選擇就是降價(jià)。當(dāng)然了，政策的效果取決于執(zhí)行力。

七、房?jī)r(jià)問題需要政治解決:博弈論的證明

我國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)調(diào)控實(shí)際上已經(jīng)提到了政治的高度來認(rèn)識(shí)。3600萬套保障性住房的建設(shè)任務(wù)，中央政府與地方政府是簽了“軍令狀”的;在2011年的“新國(guó)八條”中明確地規(guī)定了“問責(zé)制”。為什么房?jī)r(jià)調(diào)控要提到政治的高度來認(rèn)識(shí)?為什么房?jī)r(jià)調(diào)控的效果取決于是否真的嚴(yán)厲問責(zé)?我們可以用博弈論來證明。［20］由于房?jī)r(jià)調(diào)控效果取決于地方政府的執(zhí)行力，我們來分析一下在不同的制度安排下地方政府和中央政府博弈的納什均衡?，F(xiàn)在博弈的雙方是地方政府和中央政府，它們的策略有兩個(gè)，一個(gè)是推高房?jī)r(jià)，另一個(gè)是遏制房?jī)r(jià)?？紤]到監(jiān)管成本，假設(shè)中央政府對(duì)地方政府的考核，只看結(jié)果，不管過程(即只看最后效果，而不看努力程度)。在不政治解決不問責(zé)的情況下，結(jié)果好壞都沒有獎(jiǎng)懲;而在政治解決和問責(zé)的情況下，結(jié)果好就“政治加分”，結(jié)果不好就“政治減分”。

而結(jié)果的好壞，為簡(jiǎn)單起見，假設(shè)地方政府和中央政府形成同向力時(shí)，由于力的疊加，事物會(huì)向著力的方向運(yùn)動(dòng)。也就是說，地方政府和中央政府都推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)就會(huì)走高;而地方政府和中央政府都遏制房?jī)r(jià)時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。假設(shè)地方政府和中央政府形成反向力，由于力相互抵消到?jīng)]有或微乎其微，事物保持原有狀態(tài)。也就是說，當(dāng)?shù)胤秸椭醒胝臎Q策相反時(shí)，即一方推高另一方遏制，或者一方遏制另一方推高的結(jié)果是房?jī)r(jià)保持不變。

我們?cè)賮砜紤]雙方的得益。為簡(jiǎn)單起見，只作合理的數(shù)字化假設(shè)，而不引入函數(shù)。

現(xiàn)在先分析不政治解決不問責(zé)的情況。假設(shè)房?jī)r(jià)不變時(shí)，地方政府的得益是14，中央政府的得益是6(因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬姆殖赊k法是地方政府七成，中央政府三成)。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，地方政府獲得了經(jīng)濟(jì)利益而不付出政治代價(jià)，設(shè)這個(gè)經(jīng)濟(jì)利益是7，此時(shí)它的得益是14+7=21。對(duì)于中央政府而言，它也得到經(jīng)濟(jì)利益，設(shè)為3，但會(huì)因?yàn)槭ッ裥亩螠p分，設(shè)為5(政治考量重于經(jīng)濟(jì)考量)，此時(shí)它的得益是6+3－5=4。房?jī)r(jià)下降時(shí)，地方政府損失了經(jīng)濟(jì)利益而沒有得到政治加分，設(shè)這個(gè)經(jīng)濟(jì)利益是7，此時(shí)它的得益是14－7=7。對(duì)于中央政府而言，它也損失經(jīng)濟(jì)利益，設(shè)為3，但會(huì)因?yàn)榈玫矫裥亩渭臃?，設(shè)為5(政治考量重于經(jīng)濟(jì)考量)，此時(shí)他的得益是6－3+5=8。這樣，雙方的博弈矩陣如圖2。

圖2 不政治解決不問責(zé)的納什均衡

我們很容易用優(yōu)勢(shì)策略畫線法找到這個(gè)博弈的納什均衡，如圖2所示。結(jié)果跟我們看到的現(xiàn)象完全一致，納什均衡是(推高，遏制)這個(gè)策略組合，也就是說，地方政府推高，而中央政府遏制。根據(jù)前面的假設(shè)，此時(shí)房?jī)r(jià)不變。這就解釋了為什么調(diào)控沒有效果。

接著再分析政治解決和問責(zé)的情況。假設(shè)房?jī)r(jià)不變時(shí)，地方政府的得益是14，中央政府的得益是6(因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬姆殖赊k法是地方政府七成，中央政府三成)。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，地方政府獲得了經(jīng)濟(jì)利益，設(shè)這個(gè)經(jīng)濟(jì)利益是7，同時(shí)也要付出政治代價(jià)，設(shè)這個(gè)政治代價(jià)是10(政治重于經(jīng)濟(jì))，此時(shí)它的得益是14+7－10=11。對(duì)于中央政府而言，它也得到經(jīng)濟(jì)利益，設(shè)為3，但會(huì)因?yàn)槭ッ裥亩螠p分，設(shè)為5(政治考量重于經(jīng)濟(jì)考量)，此時(shí)它的得益是6+3－5=4。房?jī)r(jià)下降時(shí)，地方政府損失了經(jīng)濟(jì)利益，設(shè)這個(gè)經(jīng)濟(jì)利益是7，同時(shí)也得到政治加分，設(shè)這個(gè)政治加分是10(政治考量重于經(jīng)濟(jì)考量)，此時(shí)它的得益是14－7+10=17。

對(duì)于中央政府而言，它也損失經(jīng)濟(jì)利益，設(shè)為3，但會(huì)因?yàn)榈玫矫裥亩渭臃?，設(shè)為5(政治考量重于經(jīng)濟(jì)考量)，此時(shí)他的得益是6－3+5=8。這樣，雙方的博弈矩陣如圖3。

我們很容易用優(yōu)勢(shì)策略畫線法找到這個(gè)博弈的納什均衡，如圖3所示。結(jié)果跟我們看到的現(xiàn)象完全一致，納什均衡是(遏制，遏制)這個(gè)策略組合，也就是說，地方政府遏制，中央政府遏制。根據(jù)前面的假設(shè)，此時(shí)房?jī)r(jià)就會(huì)下降。這就達(dá)到了我們的目的。

圖3 政治解決和問責(zé)的納什均衡

八、結(jié)語

房?jī)r(jià)調(diào)控必然是困難重重的，因?yàn)樗婕暗降胤秸摹昂诵睦妗?。土地出讓金是地方政府?cái)政收入的主要來源，在沒有其他可靠的替代來源的情況下，想讓它“讓利”，那是難上加難。但實(shí)際上住房難和房?jī)r(jià)虛高的難題并不是“無解”的“方程組”。因?yàn)槲覀冇兄贫葍?yōu)勢(shì)。通過前面詳盡客觀的分析，我們發(fā)現(xiàn)，要治愈住房難的“頑疾”，只有一個(gè)方子，那就是下“政治任務(wù)”的“猛藥”;要解除房?jī)r(jià)虛高的“毒素”，唯有“嚴(yán)厲問責(zé)”的“解藥”。只有不愿調(diào)控的政府(地方政府)，沒有調(diào)控不了的房?jī)r(jià)。關(guān)鍵的關(guān)鍵是，是否把百姓放在心上，是否有決心，是否動(dòng)真格。越是在困難的時(shí)候我們?cè)揭拇嫦Ｍ?、渴望甚至熱望，“面包?huì)有的，牛奶也會(huì)有的”，但不是天上掉下來的，是用我們的智慧和汗水換來的。解決房?jī)r(jià)問題需要我們的決心、信心、勇氣、魄力和努力。

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［20］ 謝識(shí)予．經(jīng)濟(jì)博弈論(第二版)［M］．上海:上海三聯(lián)書店，復(fù)旦大學(xué)出版社，2002．