占昕

鎂光燈下必有重壓。

2008年以來的房地產(chǎn)業(yè)可謂風(fēng)光無限，萬千寵愛集于一身。

房地產(chǎn)信托——信托中的明星產(chǎn)品，不論是融資方、信托公司，還是客戶，都對此一致稱好，其強(qiáng)大的賺錢效應(yīng)，讓各方皆大歡喜。

“去年有些銀行的私人銀行部，基本也都在推銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品?！?/p>

但是，伴隨著銀根收緊、地產(chǎn)調(diào)控、通脹嚴(yán)重，房地產(chǎn)信托的高收益受到了市場的廣泛關(guān)注。從幕后到臺(tái)前，改變慢慢開始了。

發(fā)行再次沖刺

根據(jù)普益財(cái)富監(jiān)測數(shù)據(jù)，《投資者報(bào)》數(shù)據(jù)研究部針對今年年初截至6月21日的房地產(chǎn)發(fā)行數(shù)據(jù)進(jìn)行了全面的分析。

2011年上半年，房產(chǎn)信托項(xiàng)目發(fā)行數(shù)量逐月上升。

截至6月21日，今年上半年共發(fā)行296款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。其中，65%的產(chǎn)品對于預(yù)期年收益率進(jìn)行了披露。

但是，《投資者報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入6月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行出現(xiàn)了較大的波動(dòng)。

6月4日~6月10日，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品只發(fā)行了8款；而6月11日~6月17日短短7天時(shí)間，卻發(fā)行了16款產(chǎn)品，數(shù)量整整翻了一倍。

上半年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模無疑是最大的，居集合信托產(chǎn)品之首。

為了預(yù)防房產(chǎn)信托的意外停止，在非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，這樣的發(fā)行，難逃積極沖量之嫌。

“首先是量的變化，發(fā)行規(guī)模上，不論是總規(guī)模還是單款規(guī)模，都有所增加?！逼找尕?cái)富研究員范杰在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)說道。

“其次，收益率呈現(xiàn)出了明顯的上升過程?！睋?jù)悉，房地產(chǎn)商的融資成本不斷提高，而往往二級開發(fā)商比一級開發(fā)商給的收益率還要高。

高收益令人垂涎。6月，有些客戶甚至收到信托公司理財(cái)經(jīng)理的信息：為謹(jǐn)防7月之后房地產(chǎn)信托迅速減少與收益受限，請盡量提前購買。

叫停不大可能

“房地產(chǎn)信托是否會(huì)真的死掉？”多位業(yè)內(nèi)人士對此予以了否認(rèn)。

《投資者報(bào)》記者了解到，業(yè)內(nèi)更傾向于房產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入排查期的說法。

“去年到今年，確實(shí)有些項(xiàng)目做得比較大。雖然整體表現(xiàn)不錯(cuò)，但是項(xiàng)目多了，為了做到每塊風(fēng)險(xiǎn)可控，需要各個(gè)信托對項(xiàng)目進(jìn)行排查。去年也暫停過一段時(shí)間，排查沒事的話，可能又會(huì)開放?！币晃毁Y深人士對《投資者報(bào)》記者說。

“停不太可能?！睂τ谛〉老?，各方人士都表示不予認(rèn)同。

“這東西發(fā)展都這么多年了，銀行不給房地產(chǎn)貸款，信托再不給房貸，地產(chǎn)全倒了，中國經(jīng)濟(jì)就沒了！”某業(yè)內(nèi)人士向《投資者報(bào)》記者感嘆。

因此，業(yè)內(nèi)對此的反應(yīng)大都較為平靜，“近期叫停確實(shí)不太可能”。

北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)指出，“信托還是房地產(chǎn)融資的一種較為重要的方式?！?/p>

在全行業(yè)經(jīng)濟(jì)體的流動(dòng)性調(diào)解中，房產(chǎn)企業(yè)的融資成本不斷增加，上市融資難度大，要想維持資金鏈和運(yùn)營，便需要通過其他的、非銀行渠道獲得資金?；亟◤?qiáng)認(rèn)為，與銀行相比，信托資金更加注重風(fēng)險(xiǎn)與收益的匹配，比較負(fù)責(zé)任，也更市場化。

“信托如果賠了就是客戶的損失！只要不太過火，應(yīng)該不會(huì)叫停，讓它充當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要資金來源?！?/p>

信托公司與民間借貸、非法集資相比，后者更容易產(chǎn)生社會(huì)問題。

“房產(chǎn)信托因?yàn)槎际歉叨说耐顿Y者在投，這樣的客戶一般比較能夠承受風(fēng)險(xiǎn)，也能夠判斷風(fēng)險(xiǎn)，也有利于金融企業(yè)的安全?！被卣f。

《投資者報(bào)》數(shù)據(jù)研究部研究結(jié)果顯示，在今年以來發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，股權(quán)類資金運(yùn)用的方式居多，占發(fā)行總數(shù)的35%。

“走的是投資的通道，而不是融資的通道?！鄙僮哔J款的方式，也有人認(rèn)為這樣更容易被接納，“監(jiān)管層應(yīng)該不會(huì)強(qiáng)調(diào)那么多。”

神秘的“窗口指導(dǎo)”

進(jìn)入2011年以來，有關(guān)于房地產(chǎn)信托叫停的傳言一直沒有停過。

接二連三的市場傳言與銀監(jiān)會(huì)辟謠，來來回回折騰了半年。地產(chǎn)信托叫停、資金面收緊，地產(chǎn)信托就沒有消停過。

5月17日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布公告辟謠。辟謠還未滿月，房地產(chǎn)信托集體暫?；蝽?xiàng)目被動(dòng)半路暫停的消息便又再出。

“聽說中融所有地產(chǎn)的項(xiàng)目都停了，也不知道真的假的”。6月16日，一位信托投資顧問在聊天時(shí)對《投資者報(bào)》記者說。

緊接著，6月17日，銀監(jiān)會(huì)非銀部副主任閔路浩在出席活動(dòng)時(shí)明確表示，今年，銀監(jiān)會(huì)大體上不會(huì)針對信托業(yè)出臺(tái)新的監(jiān)管政策。

盡管如此，人們對此的質(zhì)疑與恐慌還在持續(xù)。

“現(xiàn)在是暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，然后由銀監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)。” 某信托公司理財(cái)中心經(jīng)理王強(qiáng)（化名）在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)說。

“現(xiàn)在有些房產(chǎn)信托暫停，是暫時(shí)性的，沒有長期不開的。” 王強(qiáng)說，“沒說叫停，可能過兩三個(gè)月政策結(jié)束了又會(huì)再開，并非說政策不讓做房地產(chǎn)信托，是怕做多了以后可能會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

由上文提到的排查期可見，對于房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)可控，有關(guān)監(jiān)管部門并非沒有作為。

但是，歸根結(jié)底產(chǎn)生困惑的原因還是在于：“一般的窗口指導(dǎo)，不是明面上的，而是私下的。”一位接近信托業(yè)的人士對《投資者報(bào)》記者說。

后房產(chǎn)時(shí)代的艱難轉(zhuǎn)型

流言并非空穴來風(fēng)。從房產(chǎn)調(diào)控的大勢來看，房地產(chǎn)信托之后的走向并不明朗。

“現(xiàn)在大家都在預(yù)計(jì)，誰都在預(yù)計(jì)?！?

“從房地產(chǎn)商資金回流上來看，現(xiàn)在的各方面都在觀望。如果停，會(huì)對房地產(chǎn)資金鏈產(chǎn)生一個(gè)很劇烈的影響，所以，我們應(yīng)看到不同的反應(yīng)?！狈督軐τ浾哒f。

對于二級開發(fā)商可能從信托業(yè)“消失”，以及小型房地產(chǎn)商可能破產(chǎn)的傳言，業(yè)內(nèi)人士表示不好猜測。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在的信托比較規(guī)范，對項(xiàng)目和融資方都做認(rèn)真的評估評級，只要項(xiàng)目本身好，不會(huì)特別排斥。

可是，后房地產(chǎn)信托時(shí)代，對于做慣了房產(chǎn)信托的各方來說，創(chuàng)新難度也變大了。新類型的產(chǎn)品多少讓產(chǎn)品經(jīng)理、銷售主管和客戶們都理解得比較吃力。

在連續(xù)幾年的地產(chǎn)賺錢效應(yīng)之后，“信托公司暫時(shí)也沒有找到能夠替代房地產(chǎn)的高收益產(chǎn)品。”

但是，不論怎樣，對于之后的情況，業(yè)內(nèi)表示，“信托公司也在積極想辦法，項(xiàng)目可不可靠，還需要市場來驗(yàn)證?！?/p>