李開周

弄一塊地皮，蓋一片房子，把房賣掉，回籠資金；再弄一塊地皮，蓋一片房子，再把房賣掉，回籠資金……這是現(xiàn)代中國房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式。

民國房地產(chǎn)開發(fā)與此不同，那時候基本模式是這樣的:弄一塊地皮，蓋一片房子，把房租出去，回籠資金；再弄一塊地皮，蓋一片房子，再把房租出去，回籠資金……

也就是說，現(xiàn)在的開發(fā)商靠賣房賺錢，民國的開發(fā)商靠租房賺錢。

以上海為例，1930年前后，全上海大大小小的開發(fā)商多達八百多家，經(jīng)營模式竟然完全一致，都是每開發(fā)一片房屋，都把它們租出去獲利。最典型的是大流氓兼大富豪黃楚九，他在1925年前后投身房地產(chǎn)開發(fā)，在現(xiàn)在的上海市寧波路一帶斥巨資建起二十多幢商住兩用樓，底層租給商戶開店，上面租給公司做寫字樓。這批房產(chǎn)一直被黃楚九用于出租，直到1930年才因為破產(chǎn)而被迫出售還債。

建成而后出租的開發(fā)方式有一個優(yōu)點:回籠資金雖慢，卻細水長流，假使開發(fā)商野心不大、欲望不強并且運營得法的話，只開發(fā)一處房子就能保證一生吃喝不愁。但是也有缺點:回籠資金的周期太長，中間時局多變，風險系數(shù)偏高。像黃楚九，1927年那批商住兩用樓剛建成時，如果他立馬賣掉的話，還能趕上黃金樓市的末班車，絕對有大錢可賺，但他像其他開發(fā)商那樣選擇了長期持有并向外出租，結(jié)果撞上了經(jīng)濟大蕭條，二十多幢樓房竟然無人承租。經(jīng)過黃楚九再三努力，才租出兩間房子，一間租給了電力公司，另一間租給了一家鞋店，其余一排排嶄新的樓房全部空置，給黃楚九造成了巨大損失。

不過廣大開發(fā)商寧愿冒著時局多變的風險，也不走開發(fā)即出售的現(xiàn)代路子。個中原因有三:

第一，正是因為時局多變，購房者才紛紛產(chǎn)生了朝不保夕的感覺，花半生積蓄買一處產(chǎn)業(yè)，誰知道哪天會讓轟炸機掀掉？與其買房，不如租房。像茅盾、魯迅等人，當年在上海都是高收入群體，都是一直租房，始終沒有在上海買一套房子。收入較低的丁玲、沈從文、胡也頻等年輕人也是租房。既然市場上的主要需求是租房而非買房，開發(fā)商的主營業(yè)務自然就成出租而非出售了。

第二，民國稅費種類繁雜，稅率很高，購房者買房，除了向開發(fā)商繳房款，以及到財政局繳契稅，還得繳過戶費、公證費、市政經(jīng)費、建設特捐、地保蓋戳費……這么多稅費加起來，占到購房款的23%。交易稅如此繁重，肯定要減少交易，除非萬不得已，大伙寧租房，不買房。

第三，開發(fā)商只租不賣是中國傳統(tǒng)。在舊中國，商人身上大多有著濃厚的地主傾向:地主買了田地，是為了出租給佃戶常年收租的；開發(fā)商蓋了房子，也是為了出租給房客常年收租的。古代中國的地主不喜歡賣地，古代中國的開發(fā)商也不喜歡賣房。直到民國時期，中國民間買房賣房，賣方還被叫作“破方”，這個“破”就是破家的意思，賣房等于破家，很受忌諱。民國開發(fā)商之所以出租房屋的多、出售房屋的少，歸根結(jié)底是受這個傳統(tǒng)的影響。

（丹丹摘自《齊魯晚報》2011年5月23日）