任蕙蘭

如果畫一條房價等高線，世界上哪些地方跟北京、上海等地在一條線上？倫敦，東京，溫哥華，悉尼……幾乎能把大都市一網(wǎng)打盡。國內(nèi)節(jié)節(jié)上升的房價讓先富起來的中國人有了“睥睨天下”的投資豪情，再加上國外永久產(chǎn)權(quán)，“凈面積”計(jì)算等誘惑，不少人琢磨著“私奔”海外當(dāng)房東。

2011年陸家嘴金融論壇上透露，上海已申請個人境外直接投資項(xiàng)目，一旦獲批，意味著老百姓手上把錢投向海外再無枷鎖。炎炎夏日，掘金海外樓市熱潮又起。

有華人處必有高房價？

“沒想到在國外也能感受‘限購令的蝴蝶效應(yīng)?！绷謱帲ɑ╋@得很無奈。

林寧久居溫哥華，家鄉(xiāng)在民營資本充盈的寧波，每個月要接待幾撥父母或親戚介紹過來看房的朋友。自從國內(nèi)“限購令”出臺，她的接待頻率就更高了。

“寧波同一個小區(qū)的居民，在溫哥華碰面的就有五戶人家，還不算之前在小區(qū)內(nèi)不認(rèn)識的。這個小區(qū)估計(jì)也就十幾、二十棟樓吧，而且還不是寧波特別高檔的小區(qū)?！绷謱幐袊@，國內(nèi)高端住宅成交低迷的新聞鋪天蓋地，敢情有實(shí)力的主兒都跑國外買房子來了。

這讓很多在溫哥華混不下去的華人有了著落，至少可以找到一條出路——考房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。林寧的一個朋友投身掮客行當(dāng)，只管接寧波的客人就“過上中產(chǎn)生活”了?！澳阆胍惶?0萬加元的房子他就能拿到1.5萬的傭金?。　?/p>

熱錢兇猛，于今為烈。房地產(chǎn)被限購，股市老是顫顫巍巍地摸著3000點(diǎn)的邊兒，白銀剛坐了一回過山車，擺著指頭數(shù)數(shù)，投資者不得不感慨“生活在別處”。海外地產(chǎn)成了香餑餑，有人戲言，“哪里有華人，哪里就有堅(jiān)挺的樓市。”

“溫哥華的整個樓市幾乎是靠華人支撐。”林寧說，而這種現(xiàn)象在全球其他的華人移民熱門城市并不鮮見。

溫哥華的建筑開發(fā)商熱衷聘用華人設(shè)計(jì)師，一個習(xí)慣無油煙烹飪的國家，卻有不少樓盤標(biāo)榜“大廳小臥、封閉式廚房、超強(qiáng)抽油煙機(jī)、全不銹鋼廚具”。而在占比90%的龐大二手房市場，香港人、日本人的房子特別容易出手——因?yàn)榉先A人居住習(xí)慣。

林寧豐富的“陪看”經(jīng)驗(yàn)印證了這一點(diǎn)，“我們會看房主是誰，印度人的房子我們就堅(jiān)決不要，咖喱味讓人受不了，房子本身和里面的裝修品位、質(zhì)量都比較差。加拿大人的房子雖然里面一般保養(yǎng)得特別好，但是習(xí)慣跟中國人不一樣。比較理想的就是早年過去的香港人的住宅?！?/p>

每次陪看房，林寧總會提醒客戶，溫哥華房價比北美其他城市高得多，不適合抄底。對方往往反問：“房價是不是在漲？”得到肯定答案后，又催著她發(fā)動汽車。

一撥又一撥的投資者前赴后繼，炒熱了溫哥華樓市。以房價最貴的溫哥華西區(qū)為例，“使用面積在330平方米，基本上都在200萬加元以上，稍微好點(diǎn)的可能超過300萬加元。我姐姐2009年花170萬加元買了一個獨(dú)棟，現(xiàn)在價格接近260萬加元?！?/p>

“溫哥華西區(qū)售出的房子，90%以上都是華人接手?！绷謱幷f，“華人重視教育，西區(qū)是老外傳統(tǒng)的中產(chǎn)聚居區(qū)，所以那邊有很好的學(xué)校。華人就愿意住在有好學(xué)校的地方?！?/p>

意識到了華人的財(cái)力和背后的商機(jī)，溫哥華對黃面孔黑眼睛露出了迷人笑臉，只差用燈光把海港大廈打上“中國紅”了。

林寧從不擔(dān)心不懂外語的父母來看她時會在機(jī)場迷路，溫哥華機(jī)場的中文標(biāo)志總是醒目地列在英語和法語下面?！叭绻ｊP(guān)官員用英語問你，你就搖頭，會說中文的海關(guān)官員就會出現(xiàn)?！?/p>

林寧在市區(qū)逛一圈，滿大街的銀行門口標(biāo)著“我們會講普通話、廣東話、上海話、閩南話……”所有的百貨商店門口都寫著“如果你需要中文服務(wù)，請找身上有××標(biāo)記的店員”。更令她印象深刻的是，考汽車駕照時筆試居然有中文?！奥房嫉臅r候如果你不會講英文，也可以帶翻譯?！?/p>

華人手上的選票換取了當(dāng)?shù)毓賳T的笑容。大溫地區(qū)的幾個市長都會講一點(diǎn)中文，原溫哥華市的市長蘇利文還會講很流利的粵語。

加拿大人孜孜不倦營造的親善環(huán)境吸引了大批華人置業(yè)，在北美大部分城市房價企穩(wěn)甚至穩(wěn)中有降時，溫哥華每年保持10%以上的年均增長。

當(dāng)然，本地人對此只有羨慕嫉妒恨。

“本地人如果不是經(jīng)商，即使是收入比較好的中產(chǎn)家庭，都買不起這樣的房子。加拿大每戶的平均家庭收入一年大概是在5萬多加元吧，買200萬加元的房子是很累的?！?/p>

這樣的例子林寧身邊比比皆是?！拔掖髮W(xué)時有個教授，70年代就到溫哥華教書，靠自己的力量在西區(qū)海邊擁有一套海景房。但他兒子前年結(jié)婚，夫妻倆出錢給兒子買了套房子。如果按他兒子的收入水平買房的話，可能要買到離他們一個半小時車程的地方去了?！?/p>

國內(nèi)一線城市的居民看到這一幕，心情想必很復(fù)雜。當(dāng)年海外熱錢來中國添了一把柴，當(dāng)?shù)刂袊吮挥采瞥伞胺颗?，年輕人被逼上“啃老”之路。

除了加拿大以外，澳大利亞、美國、新西蘭、新加坡等置業(yè)熱門國家，到處都有中國投資客的身影。當(dāng)?shù)刂姆慨a(chǎn)公司忙著進(jìn)軍中國市場，早一步搶灘的戴德梁行、高力國際等國際代理機(jī)構(gòu)也紛紛在內(nèi)地設(shè)立海外物業(yè)部門。

從留學(xué)移民到純投資

林寧步入“房奴”一族是在2008年，正趕上北美樓市低谷。

從UBC大學(xué)畢業(yè)不久，她花42萬加元在溫哥華東面的本拿比市買了一棟三層的聯(lián)排，約合人民幣270多萬，首付20%。從這套房子到市中心只要坐半小時地鐵?！跋喈?dāng)于上海的龍陽路?！笔褂妹娣e約120平方米，帶一個地下車位和一個地下儲藏室。如今已升到50多萬。

她自言出手不算早，先知先覺的家長在孩子跨進(jìn)大學(xué)校門前就物色好房子，坐等漲價。

“子女在海外求學(xué)，有能力的父母會在當(dāng)?shù)刭徶靡惶追孔?，將多余的房間出租作為孩子的生活費(fèi)，如果孩子畢業(yè)后將房子賣掉，上漲的這部分收益幾乎可以抵上學(xué)費(fèi)。”最重要的是，好學(xué)區(qū)附近的住宅不愁找不到華人接盤。

海外樓市另一大需求來自移民。據(jù)招商銀行與貝恩資本早前聯(lián)合公布的“2011中國私人財(cái)富報告”，資產(chǎn)在千萬以上的富豪有六成已經(jīng)或者正在考慮辦理海外移民。

“買套房子，坐三年‘移民監(jiān)，申請的公民身份就辦下來了，你把房子賣了回國，這三年的費(fèi)用靠房子漲幅就可以賺回來?！绷謱幐杏X，這筆賬怎么算都不虧。而在新加坡等國家，投資房地產(chǎn)可以換移民身份，更是“一房多得”。

“在海外買房子，純投資的客戶考慮周期會比較長，目前大部分還是以投資移民還有留學(xué)需求為主。三種情況的客戶各占1/3左右?！被艨思逊康禺a(chǎn)高級項(xiàng)目經(jīng)理嚴(yán)小姐告訴記者，她剛剛接待了一位40多歲的客戶，孩子準(zhǔn)備赴澳州讀高中，母親陪讀順帶坐滿“移民監(jiān)”。她在悉尼老區(qū)帕拉馬塔看好一套帶裝修的兩房，約合人民幣300多萬元。

不過近兩年，純投資需求比例明顯上升，海外華人吃起了第一只螃蟹?！拔遗笥言瓉碛幸惶转?dú)棟，另外又買了一套之后，就拿第一套房子的租金來還第二套房子的月供?！?/p>

林寧替他算了一筆賬，房子月供在1700多加元，每個月交200多加元物業(yè)費(fèi)，每年4月份交一次水電費(fèi)，再加上市政費(fèi)用幾百加元，地稅每年在1600到2000加元左右，七七八八算下來，平均一個月的成本在2100加元左右，租金基本上能抵消成本。

國內(nèi)投資者也蠢蠢欲動。早在2008年金融危機(jī)，海外購房就曾在國內(nèi)熱過一陣，那時流行的說法是“抄帝國主義的底”。然而投資者雄心勃勃出發(fā)，拎回來的LV不少，出手買房的不多。畢竟，沒人樂意三天兩頭打“飛的”出國管理物業(yè)，而且房源信息不對稱，租金收益“看上去很美”，實(shí)則“坑爹”的不少，再加上外國稅費(fèi)較高，海外購房慢慢沉寂下來。

自從國內(nèi)限購令出臺，海外樓市投資又卷土重來。

戴德梁行海外物業(yè)經(jīng)理張永恒介紹，他接觸投資海外房產(chǎn)的客戶以香港人居多，但最近內(nèi)地客戶日漸增加?！跋愀廴送诵萘耍幸恍┕e金、退休金，他們選擇投資方向就是希望有一些平穩(wěn)的回報。所以往往投資英國的房子作為晚年收入的穩(wěn)定來源?！?/p>

“以前國內(nèi)的客戶比較多是為了移民或者孩子在那邊讀書，在海外純投資他們覺得有點(diǎn)不靠譜。但是現(xiàn)在越來越多的人有了這方面經(jīng)驗(yàn)，可能有親戚朋友在那邊，了解的信息比較多，他們不介意在海外投資?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在倫敦的新房市場，來自中國內(nèi)地和香港的投資客已占據(jù)了10.8%的份額。

與全資買房的傳統(tǒng)購房者不同，純投資客戶會向當(dāng)?shù)劂y行貸款?！般y行要看你在中國的資產(chǎn)和收入證明，如果你是打工的，你要提供稅單還有雇主的信息。如果你是老板，就要提供過去三年的財(cái)務(wù)報表。”英國最多可以貸款40%，最長貸25年。澳大利亞貸款比例更高，最多達(dá)80%。

何時打開最后一道鎖？

“熱錢要出籠，就像兒女要私奔，攔也攔不住?！庇腥藨蜓浴?/p>

最近有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，不包括香港在內(nèi)，去年內(nèi)地投資者購買海外房產(chǎn)達(dá)4000套，涉及資金20億美元，換句話說，有130億人民幣流到了海外樓市。

“手中有錢，心中有憂?！边@種說法放在當(dāng)下并不是矯情。憂什么？資產(chǎn)收益率跑不過通脹。A股20年漲不過GDP，國企靠股市實(shí)現(xiàn)了脫貧致富，股民卻還在為經(jīng)濟(jì)騰飛做貢獻(xiàn)。偏股型基金屢屢跑輸大盤，基民寧愿花錢買雞精。國內(nèi)住宅地產(chǎn)被限購，商業(yè)地產(chǎn)水深不可測。不想“坐以待斃”的投資者，只得把目光投向國外。

“日本家庭婦女什么經(jīng)濟(jì)金融未必很懂，就會把日元換成美元到紐約證券交易所買股票，中國人的理財(cái)渠道還太匱乏?！鄙虾＝淮蠊舱哐芯克L顧建光表示。

以理性經(jīng)濟(jì)人的角度看，把錢投資到海外符合分散風(fēng)險的原則?！袄硇缘闹袊藨?yīng)該把很大一部分貨幣財(cái)富投資到國外，因?yàn)樗畲蟮呢?cái)富，也就是他的人力資本，是在中國的，跟中國經(jīng)濟(jì)正相關(guān)——中國經(jīng)濟(jì)好他當(dāng)然過得好，但中國經(jīng)濟(jì)差他就要跟著差。因此為了對沖風(fēng)險，中國人有很強(qiáng)烈的投資國外的需求。”交大經(jīng)濟(jì)學(xué)院講師錢軍輝分析。

如果說熱錢如出籠的猛虎，待掙脫的枷鎖只有最后一道——換匯限制。按照目前個人購匯額度管理政策，每人每年最多可以購買5萬美元外匯——這筆錢大概只夠在海外買個露臺。

不過，換匯限制更像是一把塑料鎖。“外匯管制這方面肯定是有影響的，但現(xiàn)有很多國內(nèi)的有錢人，在過去這些年，他們可能已經(jīng)把資金陸陸續(xù)續(xù)放到香港那邊去了，可以很方便地投到其他國家?！?/p>

因此很多人相信，正式開放口子只是時間問題。2011年陸家嘴論壇上，上海市金融服務(wù)辦公室副主任徐權(quán)透露，個人境外直接投資方案已在去年以上海市政府名義上報國務(wù)院。如果試點(diǎn)獲批，意味著上海的居民將可直接利用手中外匯對外投資。

“早就該做這件事了?，F(xiàn)在資本項(xiàng)目沒有開放，個人可以拿外匯投資就是資本項(xiàng)目開了一個小口子。資本項(xiàng)目不能一下子開放，讓個人境外投資做一點(diǎn)嘗試，口子開得小一點(diǎn)，隨時可以監(jiān)管?！?/p>

顧建光認(rèn)為，開放個人境外直投，把政府手上攥著的外儲轉(zhuǎn)移到老百姓手上，是緩解外儲過多的重要一環(huán)。目前我國對外資產(chǎn)4萬多億，外匯儲備3萬多億，也就是有3/4的外匯在官方手上。

他列了一組數(shù)據(jù)，去年我國外匯資產(chǎn)2萬多億，外匯儲備1.95萬億；日本外匯資產(chǎn)6.5萬億，其中外匯儲備1.1萬億，海外資產(chǎn)5.36萬億。海外資產(chǎn)包括居民持有外匯資產(chǎn)1.84萬億企業(yè)持有外匯資產(chǎn)1.35萬億，還有國際投資2.2萬億。

“我們的外匯儲備比他們多，但日本外匯總資產(chǎn)是我們的3倍，這里面差額是什么？都是企業(yè)、居民手里的海外資產(chǎn)。差別在哪里？我們的外匯都在官方手里，他們的有很大部分在民間?！?/p>

“藏匯于民”有哪些好處？顧建光給出三個理由：分散風(fēng)險，遏制投機(jī)，調(diào)節(jié)出口。

“居民拿著外匯在海外投資，可以減少官方外儲壓力，風(fēng)險分散。而官方拿著這些外匯儲備買外國國債，回報率是很低的?！?/p>

有學(xué)者和機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，外商在華投資年平均收益率在20%左右。但2002-2009 年間中國外儲投資的平均名義收益率5.72%?！熬用窈推髽I(yè)海外投資的話，我看拿個10%的海外回報都是沒有問題的?！?/p>

國內(nèi)投機(jī)泡沫泛濫的根本原因在于投資渠道太窄?！袄习傩諞]地方投，所以炒房地產(chǎn)炒股票，要給他留個出去的口子。以前沒有這個問題，是因?yàn)橐郧懊耖g資本的實(shí)力不大，外匯儲備不多?，F(xiàn)在水到渠成，經(jīng)濟(jì)政策要順勢而為?！?/p>

龐大的外匯儲備加大人民幣升值壓力，首當(dāng)其沖的就是出口企業(yè)。顧建光認(rèn)為，如果允許個人境外投資，官方外匯可以儲備下降，人民幣升值壓力減小了，有利于提高出口企業(yè)的國際競爭力。

“外匯儲備，主要是官方的外匯儲備降下來，政策就活了，現(xiàn)在沒法調(diào)節(jié)沿海地區(qū)的出口企業(yè)，政府很緊張，出口一多萬一外匯儲備升到5萬億美元怎么辦？如果官方外匯儲備降下來就放心了，可以鼓勵沿海地區(qū)再出口，推動經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)?！?/p>

然而，沒有3萬億外匯儲備的屏障，中國會不會淪為國際空頭的盤中餐？這是很多人擔(dān)憂的。

前不久，世界最大空頭對沖基金尼克斯聯(lián)合基金公司總裁查諾斯放言對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂。國際上做空中國的聲音歷來不絕于耳，更引人關(guān)注的是，被斥為“亞洲金融危機(jī)縱火犯”的索羅斯也加入了空頭陣營。

顧建光對此不以為然，“他為什么來投機(jī)？經(jīng)濟(jì)失衡了他來投機(jī)，經(jīng)濟(jì)很平衡監(jiān)管又好的話他干嘛來投機(jī)？亞洲金融危機(jī)，根本問題是泰國還有東南亞國家本身經(jīng)濟(jì)失衡，不能倒因?yàn)楣！?/p>

國內(nèi)勞動力成本上升，通脹居高不下，房地產(chǎn)市場泡沫堆積，對于這些可能造成經(jīng)濟(jì)失衡的困擾，顧建光表示，開放個人外匯資金到海外投資，官方外匯儲備下降，減少外匯占款，正可以減少投放貨幣，把通貨膨脹拉下來。

“開放個人境外直投對國內(nèi)樓市會有影響，但是現(xiàn)在國內(nèi)樓市泡沫嚴(yán)重，資金抽離一些，在可控范圍內(nèi)反而是健康的。”

海外有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎

一旦口子開放，內(nèi)地居民該不該搶搭頭班車？

“這不是臨時性的辦法，外匯儲備多了釋放掉一點(diǎn)，是一項(xiàng)制度建設(shè)。制度建設(shè)是什么？就是人民幣國際化，人民幣國際化有個前提是什么？貨幣要逐漸能自由兌換，現(xiàn)在人民幣國際化最大障礙就是資本項(xiàng)下不可兌換，個人境外換匯投資是個小口子，如果做得好，資本項(xiàng)可以逐步放開?！鳖櫧ü庋缘?。

既然車門不會急著關(guān)上，投資者不必急著登車，不妨多琢磨琢磨，在海外當(dāng)寓公有沒有想象中那么愜意。

“在國外投資房地產(chǎn)風(fēng)險很大，不是像國內(nèi)那種拿一蛇皮袋的錢買一棟樓?！狈慨a(chǎn)專家李小寧2008年開始多次組織海外看房團(tuán)，近兩年卻偃旗息鼓?！帮L(fēng)險”是他在接受采訪中反復(fù)提及的兩個字。畢竟，有太多海外置業(yè)沒有兌現(xiàn)的“財(cái)富夢”。

“國內(nèi)買房和國外買房最大區(qū)別在于你對房產(chǎn)不了解。國外交易的大部分是二手房，舊房子差異非常大，而且有很多手續(xù)。買房子先要調(diào)房屋檔案審核，了解房屋歷史情況，比如房子的維修記錄，曾經(jīng)發(fā)生過什么情況，住過什么人，交易過幾次，檔案非常詳細(xì)。下一步是驗(yàn)房，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)找驗(yàn)房師幫你驗(yàn)一下，看看這房子是不是有什么問題，是不是有白蟻，著火記錄，大維修記錄等?！?/p>

“經(jīng)營你是很難把控的，有的人考慮出租，但怎么租？怎么管理？國外房產(chǎn)很多位于人口很散的郊區(qū)，出租是很困難的。大學(xué)區(qū)或移民聚集區(qū)比較熱門，但回報也不固定。對門的房子租金很高，你的也可能只能租得很便宜，差異非常大?！?/p>

張永恒也認(rèn)為，投資不同地段收益差異會很大，“倫敦西邊是老的市中心，在東邊有個金絲雀碼頭，是一個新的金融中心。國內(nèi)投資者買房子比較熱門的都是圍繞這兩個地方，因?yàn)榉奖阕饪腿ド习嗦?。別墅的話偏遠(yuǎn)一點(diǎn)，租金回報率會差一點(diǎn)，出租率也比較低?！?/p>

海外房產(chǎn)增值非常緩慢，甚至可能下跌，很難比照一勞永逸穩(wěn)賺不賠的“中國模式”。李小寧提醒，買完要耐得住寂寞，可能要放相當(dāng)長一段時間才能升值。但是即便房子沒有升值，復(fù)雜的稅費(fèi)卻是逃不掉的“不可承受之重”。

以美國為例，經(jīng)紀(jì)人買賣收取房款6%的服務(wù)費(fèi)，兩邊經(jīng)紀(jì)人各拿3%，驗(yàn)房費(fèi)用每個州不一樣，幾百到幾千美元不等。英國成交額500萬人民幣以內(nèi)，律師費(fèi)大概是1.5萬元人民幣，另要支付一次性印花稅，大概是房款3%。

這只是開始。

美國每年收取1%到1.5%房產(chǎn)稅，還有物業(yè)管理費(fèi)用，“你如果不剪草坪，鄰居都會投訴你，越是在高檔社區(qū)，環(huán)境維護(hù)越是花錢多?！痹诎拇罄麃喭顿Y房產(chǎn)也有四大費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、水務(wù)費(fèi)用、市政費(fèi)、土地稅。在英國投資的客戶會委托物業(yè)公司打理住宅和收租金，物業(yè)公司收取一個月的租金作為服務(wù)費(fèi)?！坝沁呑饨鹗敲總€星期來交的，你可以委托物業(yè)公司來幫你收租金，它會按你的指示把錢打到銀行賬戶里。另外，物業(yè)管理公司還可以幫你看護(hù)房子?！?/p>

“國外房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)用和公共服務(wù)費(fèi)用比較多，投資前要考慮支付了這么大一筆錢，房產(chǎn)能否升值帶來收益?！?/p>

即便房產(chǎn)升值了，投資客也未必就能高枕無憂，房價上漲的這部分收益在很多國家是要收取個人所得稅，美國的稅率在20%到30%不等，澳大利亞則高達(dá)45%。

海外樓市前途未卜，個人投資者的蛋糕在哪里？想去紐股基金試試身手的投資者開始期待個人直投金融項(xiàng)目開禁。的確，提著菜籃的日本家庭主婦已經(jīng)走在前頭了?！?/p>