張襦心

網(wǎng)上有句戲言：“讓開發(fā)商過不好年，就是給全國人民最大的新春賀禮?！?/p>

也許是因?yàn)楸娡鶜w，號稱史上最嚴(yán)厲的“第三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策”趕在年前出臺了。

開發(fā)商心里是不是分外添堵，此處省略一萬字。有人預(yù)言“房地產(chǎn)市場即將上演2012”，但據(jù)說有實(shí)力的開發(fā)商早就準(zhǔn)備好了“大船票”，有恃無恐。

而剛剛被限車令“搖”了一回的北京城，又再度領(lǐng)略了行政的力量。國八條一出，身邊很多人都在談?wù)撟约涸撛趺崔k，多少個家庭不眠夜?！敖徚睢比缛粼俨荒芏糁聘叻績r，下一步是不是就該“搖號購房”、“憑票供應(yīng)”？

70后或許還能清晰地記得上世紀(jì)80年代，因?yàn)闆]有糧票，饑腸轆轆地站在蔥油餅店門口，望餅興嘆的事。時隔30年后，人們仿佛再度站在了蔥油餅店門口。

在“拼指標(biāo)”2.0時代，曾經(jīng)支撐了公平權(quán)益概念的人民幣退居二線。人們從限房、限車中，又一次讀出了戶口是多么重要。

搶搭“末班車”

在北京，“限車令”事后證明，民間小道消息基本上都很靠譜！寧可信其有者額手相慶，后知后覺者捶胸頓足。這一幕再度在樓市上演。

自從1月中旬以來，就有人擔(dān)心政策變數(shù)搶搭“末班車”，房地產(chǎn)交易大廳每天都是人頭攢動，并在“國八條”出臺后的1月27日達(dá)到了頂點(diǎn)。

稅費(fèi)的增加，二套房首付的提高，“限購”范圍和力度的進(jìn)一步加大，再加上北京落地細(xì)則遲遲尚未公布，造成了北京二手房市場購房者的恐慌情緒不斷蔓延。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)信息顯示：27日，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)2093套，環(huán)比“新國八條”出臺前（26日）的網(wǎng)簽量，大幅上漲了86.2%。

“我早上5點(diǎn)鐘就起床趕去排隊(duì)了，足足等了8個小時才輪到。我還有位子坐，那些后來的，只能溜墻站著等。幸虧趕在27日給簽掉了，如果28日再去，就要多繳十幾萬的營業(yè)稅，本來買這套兩居室已經(jīng)是把親戚朋友都借了一個遍了，再多十幾萬，我都不敢想象！”一位購房者驚魂未定地告訴記者。

本來要趕回合肥老家過年的魏波退掉了千辛萬苦弄來的火車票。春節(jié)期間萬家團(tuán)圓，他一個人孤零零地呆在自己35平米的一居室里，上網(wǎng)搜房源?！扒皫啄隂]錢，買了一套小房子，地段、朝向、樓層都很差。一個人湊合著還行，將來兩個人帶著孩子根本沒法住。我馬上要結(jié)婚了，本來想等年后再把房子定下來，現(xiàn)在得抓緊了，誰知道下步還要出臺什么政策？”

一位想到北京闖一闖的江先生，也在限房、限車令前躊躇起來。他年近35歲，在現(xiàn)有工作領(lǐng)域已經(jīng)做到了頂，很難再有新的發(fā)展，而北京正巧有一個他期待已久的絕佳的工作機(jī)會?！拔以谏虾Ｓ蟹坑熊?，到了北京，卻要一夜之間回到自己20多歲一無所有的日子。再有錢也沒有用，外地人在這里買不了房，買不了車，這種感覺讓人很不爽。為了我的事業(yè)夢想，讓老婆、孩子都跟著我一起過來受苦？”

需求將跌90%？

“錯殺是必然的，房地產(chǎn)已經(jīng)到了必須物理降溫的時候了。政府出重拳打擊房地產(chǎn)，將來一段時間內(nèi)還可能出現(xiàn)GDP滑坡、產(chǎn)能過剩、就業(yè)難等階段性陣痛?！敝康禺a(chǎn)評論人士楊少鋒認(rèn)為?！罢{(diào)控選擇春節(jié)前，是因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)在提價的醞釀中。一過完春節(jié)，馬上就會迎來房地產(chǎn)熱銷。如果政策等到3月份再出臺，房價會再漲15%?！?/p>

從2010年1月開始，房地產(chǎn)調(diào)控便如疾風(fēng)驟雨般密集展開，力度之猛前所未有。再把鏡頭推遠(yuǎn)一點(diǎn)，調(diào)控已經(jīng)走過了6個年頭，而北京的房價，也從每平米4０００元調(diào)到4萬元。難怪評論人士表示，如果有人還相信調(diào)控，那這個人手上肯定捂著很多房產(chǎn)等著升值。

“我認(rèn)為這屆政府不可能背著失信于民的風(fēng)險，把泡沫留給下一屆。”楊少鋒認(rèn)為，“房地產(chǎn)已經(jīng)成了中國經(jīng)濟(jì)的黑洞，所有的資源都向房地產(chǎn)傾斜，到了非降不可的地步。我這么說算是很委婉了?！?/p>

據(jù)他計(jì)算，2010年中國全年社會商品零售總額大約14萬億，而房地產(chǎn)銷售額則高達(dá)4.5萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售總額約等于社會商品零售總額的三分之一。全年銀行貸款余額增長8萬億元左右，而僅僅房地產(chǎn)行業(yè)的貸款增長額度就達(dá)到2.17萬億。“銀行貸款又不是當(dāng)年還，增量也在開發(fā)商手中。房地產(chǎn)行業(yè)吸納了多少社會資金？更為嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)不僅吸納了流動性，更成為放大器。”

“中國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)流動性過剩。除了國內(nèi)4萬億投資，美國的流動性輸出，還有龐大的海外熱錢通過各種方式入境。據(jù)我所知，歐洲打擊華人經(jīng)濟(jì)已成潮流，每一家廠都是幾十億、上百億的資金，導(dǎo)致了資金大規(guī)模回流?！?/p>

雖然外管局嚴(yán)查熱錢，但楊少鋒透露，資金仍然有多種方式可以進(jìn)入國內(nèi)?！案＝ㄈ擞泻芏喽际窃趪鴥?nèi)有一家工廠，在歐洲，也有一個企業(yè)。簽一筆1000萬歐元的訂單，這筆貨明年年底交貨，到年底以貨物質(zhì)量不合格退貨，或者將原本單價是20元的貨提高到200元……方法非常多。”

“但中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出問題了，所有賺錢的行業(yè)都被國有控制。流動性就像洪水一樣漫在地上，只有一個池子足夠大，財富效應(yīng)最明顯，那就是房地產(chǎn)。于是伴隨著房價的進(jìn)一步上漲，房地產(chǎn)行業(yè)投資的進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)這個黑洞，將攫取社會上一切可能的資金，并像一個放大鏡，將資產(chǎn)價格數(shù)倍放大。對于流動性過剩，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)不僅是果，也是因。如果中央政府不讓房地產(chǎn)降溫，任其綁架整個中國經(jīng)濟(jì)，那么中國離泡沫破滅也就不遠(yuǎn)了。”

在楊少鋒看來，國八條的政策乃是前所未有的嚴(yán)厲。

“禁購和限購是性質(zhì)完全不同的名詞。此前限購令，只是限制貸款，而此次國務(wù)院的調(diào)控政策，直接禁止購房，原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套 及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。而且限購范圍擴(kuò)大，從十幾個城市到所有一二級城市一網(wǎng)打盡。

我的經(jīng)驗(yàn)，基本上2011年中國整個一二線城市，還有條件、有能力的購房需求，將剩下不到20%。而且這部分人在房地產(chǎn)市場預(yù)期不好的情況下，還是不是會繼續(xù)買房也成個問題。我預(yù)計(jì)需求會跌90%，絕大部分城市全年成交量下跌至少70%以上，多數(shù)城市房價跌幅將超過20%以上。投機(jī)成分比較大的城市降幅會更大?！?/p>

2010年中國二手房市場全面豐收，供求兩旺，客觀上極大地刺激了一手房的交易，而此前交易是按差額征稅，二手房中介可以通過地區(qū)指導(dǎo)價等種種手段進(jìn)行過避稅，而這個政策現(xiàn)如今也被一刀卡死，二手房交易全額征稅。

“按北京東四環(huán)一套120平方米房子，3萬元的市場均價算，360萬元的總房款僅營業(yè)稅就要將近20萬，以前只需要繳納7萬-8萬。小業(yè)主不像開發(fā)商資金雄厚扛得住，尤其是投資200萬買的，400萬賣不掉，那我300萬賣就可以了。所以二手房價格將率先暴跌，今年二手房價一定低于一手房，更悲慘的是跌了也沒人買，二手中介倒閉潮必將來臨?！痹腥苏J(rèn)為，楊少鋒是業(yè)內(nèi)最悲觀的。他堅(jiān)信此次調(diào)控力度超過所有想象。政策將伴隨收縮流動性一起襲來，通貨緊縮成為必然，整個虛擬經(jīng)濟(jì)大幅縮水。

“政策將持續(xù)到今年10月份，市場消化2-3個月后，才會傳導(dǎo)到開發(fā)商資金鏈，進(jìn)而開始小幅降價。而且重大政策調(diào)整都要等到中央經(jīng)濟(jì)工作會議前后，房地產(chǎn)將迎來1年半的低迷期。”

炒房團(tuán)遠(yuǎn)遁三四線

記者在業(yè)內(nèi)了解到，盡管普遍認(rèn)為限購令的計(jì)劃思維在短期會肯定會見效，但它的弊端也會很快顯現(xiàn)。

所謂“上有政策，下有對策”?！拔易约涸绯讛?shù)，肯定不能買了。但中國的政策我就不相信沒有漏洞?！币晃粯I(yè)主信心滿滿地表示，她已經(jīng)火速咨詢過房地局的朋友，外地戶籍在北京買北京的第一套房還是可以的。社保證明完全無需作假，因?yàn)樯绫？梢匝a(bǔ)繳，找個關(guān)系公司上夠13個月的社保，然后在社保中心打印一份交費(fèi)明細(xì)就可以。

“總之，只要想全款買房，這個政策基本影響不了什么。我完全可以用外地親戚的名字在北京合理合法地買房?！?/p>

有朋友不理解地問道：“看政策調(diào)控的力度，房地產(chǎn)獲利空間必然會減小。即使政策可以買房，誰還在買房？”這位業(yè)主坦言道：“其實(shí)買房不一定都是指望房子能升值多少，沒看現(xiàn)在的通貨膨脹多厲害，以中國目前的趨勢看，錢放在手里會越來越不值錢的。如果有錢的話，還不如買房子放著，就算不升值，起碼可以保值。”

“鑒于人民幣草紙化傾向嚴(yán)重，房價大跌如同建立在人民幣能保值的概念上的哥德巴赫猜想。”擁有此觀點(diǎn)的人不在少數(shù)，由此便能理解民眾假離婚的沖動。

“上午還有一個外地的朋友給我電話，說是要辦假離婚，一對夫妻可以變成兩個家庭，那么就可以買兩套房子?！币阅暇┦袨槔谥跋拶徚畛雠_后，某區(qū)離婚申請的數(shù)字便是新政公布前的兩倍多。

據(jù)說針對這類鉆空子，有關(guān)部門正研究，是不是只要貸過款，不管手上有沒有房子，都算做已有一套房？但相應(yīng)的社會問題接踵而至：想離婚的杯具了。

有人士認(rèn)為，在京購房者中，外地人已經(jīng)占到了40%。政府出臺新“國八條”，便是以打擊外地炒房團(tuán)為主要目標(biāo)。

但是禁購令，真的可以大傷炒房客的元?dú)鈫幔?/p>

一位炒房人表示：“本次調(diào)控對真正的炒房者沒有任何作用?！鄙绫ＷC明如上文所言，完全不是問題。無需房貸，他有自己的公司，銀行有授信額度，可以以實(shí)業(yè)名義貸款。更不用說民間借貸尚有源源不斷的炮彈支援。

“房產(chǎn)證環(huán)節(jié)也卡不住炒房人。真正的炒房團(tuán)，如果還辦房產(chǎn)證，出門都不好意思跟人打招呼。一幢房子還在打地基的時候我們就開始炒了。一次性以超低價吃進(jìn)開發(fā)商幾百套房子，等開發(fā)商開盤之日，就是我們退出之時，逐步隨著房源銷售出手回籠資金。開發(fā)商為什么會愿意用這種模式和我們合作呢，一句話，開發(fā)商迫切需要我們提供的巨額資金聯(lián)手抬價。只有這樣，我們才能聯(lián)手把房價做上去。

“低端一點(diǎn)的散客，也可以繞道通過房屋買賣委托公證，讓外地親戚成為這套房子的臺前賣方。外地親戚都是提前找好的，需要時一呼百應(yīng)，私下簽訂好相關(guān)協(xié)議即可。內(nèi)容都請法律界人士字斟句酌過，萬一產(chǎn)生糾紛到法院打官司也不怕?！?/p>

據(jù)調(diào)查了解，有經(jīng)驗(yàn)的炒房客，從去年就已將資金從一線城市撤出，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線那些沒有出臺限購令的城市，當(dāng)?shù)胤績r在這些人眼中宛如尚未發(fā)掘的“金礦”。正如萬科、富力、恒大這些先知先覺的大開發(fā)商，去年早就開始在二三線城市高調(diào)拿地。

一位以往在北京投資的福建客，日前考察長春市區(qū)上東街區(qū)，大呼房價便宜，一口氣拿下５套商品房。實(shí)際上該地段的房價已經(jīng)不便宜。根據(jù)吉林省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字，2008年長春市城區(qū)在崗職工平均月工資不過2300元。而房價則從2006年每平方米均價2880元，漲到了如今每平方米5100元。但和北京每平米4萬元相比，價值洼地立顯。

雖然“禁購令”已將二類城市覆蓋其中。但據(jù)記者采訪，不少城市對禁購令的具體實(shí)施含混其辭?！凹词苟€城市加強(qiáng)限購，我們還可以轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線，那里的天地更廣闊。住宅不好炒，我們對商業(yè)地產(chǎn)更感興趣。目前的調(diào)控政策里，還沒有一條政策是針對商業(yè)地產(chǎn)的?！?/p>

中國國際品牌研究會秘書長兼房產(chǎn)品牌研究所所長蘭馬就分析說，樓市新政對公寓市場的推動效果尤其明顯。結(jié)果商家更集中推公寓樓、商鋪，減少對住宅樓的供應(yīng)。

據(jù)了解，有個四線城市，職工每月平均工資不足1500元，且多少年沒有漲過工資。但在建造新城的口號下，房價實(shí)打?qū)嵎巳?，從每平方?000元漲到了3000元，老百姓苦不堪言。 原本只有北上廣才承受的高房價，如今已在大城市實(shí)行的限購令下，呈全國蔓延之勢。最終的結(jié)果，很可能是“全國山河一片紅”。而新國八條的初衷，本意是打擊大炒房客，最終打擊的，可能只是有保值意愿的小投資者。

而江西一位檢察官提出：“限購令起作用是在假設(shè)權(quán)力清廉且有高效執(zhí)行力的基礎(chǔ)上的。實(shí)際上情形是，目前的腐敗仍然處于高發(fā)時期，權(quán)力進(jìn)行‘尋租的現(xiàn)象非常普通。有多少官員會利用權(quán)力在腐蝕限購令，我們不得而知。”

如今以限制外地人購房為主的“禁購令”，已被政府祭為調(diào)控房價的利器，被坊間形容為政府手里的一張牌：房市低迷的時候，政府開啟購房入戶的政策，鼓勵外地人買房；面對高房價，政府打出的還是這張牌，“王牌”反向祭出。

這也許就是這些年房地產(chǎn)調(diào)控政策一條道走到黑的最根本原因。始終將投資和投機(jī)性購房推為房價高企的罪魁禍?zhǔn)?，而始終并未對樓市虛火的真正的根源釜底抽薪：地方政府高度依賴土地財政、高稅收，保障性住房供應(yīng)極度不足，投資渠道匱乏。一遇到難題總傾向于采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)這種最簡單的方法來“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”，全然不顧社會利益群體早已多元化，渾然不覺因此侵犯了民眾的公平權(quán)益。借用《九品芝麻官》里那句著名臺詞，“你用前朝的劍，來斬本朝的官”，能靈嗎？▲