陳思進(jìn)

2010年8月24日，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告，美國(guó)7月二手房的銷(xiāo)售跌幅，按年率計(jì)為383萬(wàn)套，跌幅創(chuàng)紀(jì)錄地高達(dá)27.2%，大大超出了經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期的一倍，使美國(guó)房屋市場(chǎng)愁云慘淡，雪上加霜。

實(shí)際上，出現(xiàn)這一數(shù)據(jù)并不奇怪，因?yàn)槊绹?guó)7000萬(wàn)“嬰兒潮”正步入退休行列，在這部分人中間，約1/3沒(méi)有任何退休儲(chǔ)蓄，在未來(lái)的退休歲月里，他們唯一能做的就是將獨(dú)立洋房?jī)冬F(xiàn)，以維持現(xiàn)有的生活水準(zhǔn)或勉強(qiáng)度日。

而根據(jù)人口普查局統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，全美至少有1120萬(wàn)套房屋處于資不抵債的狀態(tài)；另?yè)?jù)美國(guó)商務(wù)部今年7月27日公布的數(shù)據(jù)，全美第二季度房屋空置高達(dá)1900萬(wàn)套，約占全美房屋的14.5%。

這部分空置房與“嬰兒潮”套現(xiàn)的房產(chǎn)，再加上“負(fù)資產(chǎn)”的房屋一齊涌入房市，哪怕從現(xiàn)在起不再建造一套房子，也需要至少10年才能徹底地消化掉。

眾所周知，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，物價(jià)由供求關(guān)系決定。在不能借貸消費(fèi)的年月，人們必須存夠了錢(qián)才有購(gòu)物能力。如今人人都可以從銀行借貸，大家手中就都有了“明天的錢(qián)”，這時(shí)人們的購(gòu)買(mǎi)力就已經(jīng)和他們的實(shí)際收入相脫離了，商品價(jià)格被“明天的錢(qián)”推高，市場(chǎng)的供求關(guān)系立刻被扭曲。用尚不存在的、“明天的錢(qián)”去購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)，那種不實(shí)的“求”便無(wú)限增大，房?jī)r(jià)自然急劇上升。

而只要稍加留意，就會(huì)發(fā)現(xiàn)房子的租金這些年來(lái)并沒(méi)有隨著房?jī)r(jià)的上升比例而上漲，只是隨著收入的增加而增加。因?yàn)樽夥勘仨毟冬F(xiàn)金，是不能用借貸支付的。

這里想說(shuō)明的要點(diǎn)是，當(dāng)一個(gè)人或少數(shù)人“用明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)”似乎還可行，因?yàn)樗麄冞€尚能用“明天的錢(qián)”，買(mǎi)下今天價(jià)格的房子；但是，當(dāng)多數(shù)人都使用了“明天的錢(qián)”，那么今天的房?jī)r(jià)也就不再是今天的房?jī)r(jià)，而變成了“明天的房?jī)r(jià)”。等于用“明天的錢(qián)”，買(mǎi)下了“明天的房?jī)r(jià)”（加上利息因素，甚至是“后天的房?jī)r(jià)”了）。萬(wàn)一“明天的錢(qián)”沒(méi)有了（如泡沫破滅影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，失業(yè)率上升），房市就將下跌。

20世紀(jì)70年代之前，美國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)上升，經(jīng)濟(jì)蕭條和戰(zhàn)爭(zhēng)期間下跌，上下浮動(dòng)有限，長(zhǎng)期穩(wěn)定地保持在家庭平均年收入的1.6倍～1.8倍之間，無(wú)泡沫可言。然而從20世紀(jì)70年代初開(kāi)始，也就是在廢除了布雷頓森林體系之后，美元和黃金脫鉤，使信貸消費(fèi)模式成為可能，也就使“用明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)”開(kāi)始流行，致使當(dāng)年處于青壯年的“嬰兒潮”成為美國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍，并由此推高了房?jī)r(jià)。

然而到了20世紀(jì)70年代末，由于通脹太甚，泡沫明顯，政府只能通過(guò)升息（最高時(shí)達(dá)18%）來(lái)限制借貸。很顯然，使用“明天的錢(qián)”成本太高了，于是泡沫應(yīng)聲破滅；這時(shí)經(jīng)濟(jì)又差了，到了20世紀(jì)80年代中期政府又開(kāi)始降息，并用減稅政策來(lái)助長(zhǎng)人們的購(gòu)房欲望。不斷降息使得“明天的錢(qián)”又卷土重來(lái)，人們的搶購(gòu)熱潮讓房?jī)r(jià)又開(kāi)始上升，直到80年代末泡沫再次破滅，歷史重演。

到了21世紀(jì)初，由于互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)再次陷入困境，格林斯潘只能用房市來(lái)拯救美國(guó)經(jīng)濟(jì)，連續(xù)11次降息再次抬高了房?jī)r(jià)。這一次由于全球經(jīng)濟(jì)一體化，美國(guó)充分享受著全球低廉的商品，因此無(wú)須擔(dān)憂(yōu)通脹，隨即通過(guò)華爾街將次貸包裝上市，使得大量的“明天的錢(qián)”進(jìn)入房市，使房?jī)r(jià)一路上升。到次貸危機(jī)爆發(fā)的前夜，美國(guó)的房?jī)r(jià)與家庭年收入之比已高達(dá)6以上，到了高處不勝寒的地步，但那時(shí)人們都以為房?jī)r(jià)會(huì)這么一路“走”上去。

很不幸，市場(chǎng)這只調(diào)節(jié)的“手”是無(wú)情的……

自2006年次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，美國(guó)房市共跌去6萬(wàn)億美元，預(yù)計(jì)需20年才能恢復(fù)到先前水平。由此可證，導(dǎo)致美國(guó)房屋市場(chǎng)噩夢(mèng)的，是30多年前“用明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)”所埋下的種子，今天只是結(jié)出了苦果而已。

其實(shí)，市場(chǎng)就如同狗一般，雖然有時(shí)會(huì)離開(kāi)主人四處溜達(dá)，但總會(huì)回到主人身邊。按照供求關(guān)系的經(jīng)濟(jì)法則，美國(guó)人承受房?jī)r(jià)的真正能力，是房?jī)r(jià)與家庭年收入之比不超過(guò)2。因此，全美平均房?jī)r(jià)有可能跌回至1998年，甚至1996年的水平。看來(lái)，“嬰兒潮”一代想靠著房產(chǎn)的兌現(xiàn)而過(guò)上退休后悠哉游哉的好日子，已是黃粱一夢(mèng)了。

（摘自《商界評(píng)論》）