黃 崢 徐逸倫

城市基礎(chǔ)設(shè)施是人們對城市土地空間投資的物化體現(xiàn)，其形態(tài)、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和功能已經(jīng)成為城市進(jìn)行功能結(jié)構(gòu)、空間布局的導(dǎo)向性因素;房地產(chǎn)業(yè)則是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營等活動的綜合性產(chǎn)業(yè)。二者的經(jīng)營均以土地及建筑物為對象，存在著密不可分的內(nèi)在聯(lián)系。

1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

1.1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)空間層次

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃及各專項規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的法定規(guī)劃體系對應(yīng)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不同空間層次(見表1)。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)行為，多數(shù)針對于地塊層面的空間對象，在項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)過程中，不僅需要與上一空間層次的基礎(chǔ)設(shè)施主動對接，還需做好項目自身的基礎(chǔ)設(shè)施及配套工作。

表1 不同規(guī)劃類型中對基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃的要求

1.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時間分布

城市基礎(chǔ)設(shè)施只能按一定等級規(guī)模跳躍發(fā)展，其建設(shè)工程規(guī)模相對較大，施工周期相對較長，而且大部分還是地下工程和基礎(chǔ)工程，需要提前安排。當(dāng)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資短缺時，建設(shè)滯后會在一定程度上制約房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度，影響建成項目的正常交付使用，甚至?xí)σ院蟮氖褂谜邘碇T多麻煩;而當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展超越一定時期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時，則可以提前形成服務(wù)能力，可以盡快形成經(jīng)濟(jì)的優(yōu)越環(huán)境，帶來較高的宏觀、長遠(yuǎn)效益。然而，過度超前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會使其服務(wù)水平得不到充分發(fā)揮，加之折舊和養(yǎng)護(hù)，無法形成效益，造成了很大的浪費。

1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)空間分布

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的空間分布模式主要有面狀模式、線狀模式和點狀模式三種，不同的模式對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著不同的影響。

對城市某個片區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的市政改造或重新建設(shè)，即面狀建設(shè)模式，受其影響，短期內(nèi)城市房地產(chǎn)開發(fā)量、竣工量、銷售量總體上會呈現(xiàn)出上升趨勢，而且這種趨勢，會隨著新區(qū)或改造區(qū)的建設(shè)、各項基礎(chǔ)設(shè)施的完善持續(xù)保持。面狀基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模較大，持續(xù)時間較長，影響范圍較廣，帶動了整個區(qū)域的發(fā)展，是促進(jìn)城市房地產(chǎn)發(fā)展的第一動力。

線狀模式主要是指諸如軌道交通、城市快速路等線性交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。線狀基礎(chǔ)設(shè)施在其籌備期與建設(shè)期對房地產(chǎn)發(fā)展的積極影響尤為顯著，房地產(chǎn)價值潛力也會充分顯現(xiàn)出來，但在線狀基礎(chǔ)設(shè)施的竣工期，這種利好因素對周邊物業(yè)的影響將會逐漸減弱。

點狀模式即基礎(chǔ)設(shè)施在點狀場站設(shè)施的建設(shè)支撐下的小而全的點狀布局。這種布局模式對房地產(chǎn)開發(fā)的積極作用相當(dāng)明顯，反之，房地產(chǎn)的發(fā)展又會促進(jìn)點狀基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，形成循環(huán)作用。

2 房地產(chǎn)業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的要求

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的直接要求

一個完整的房地產(chǎn)項目的開發(fā)，一般分為項目設(shè)想、可行性研究、項目設(shè)計、征地拆遷、籌資、招標(biāo)建設(shè)、施工、銷售等流程，其中大多對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有著一定的要求。在項目的開發(fā)設(shè)想和可行性研究階段，會對標(biāo)的所在區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施條件做出綜合分析，要求基地條件能夠較好的支持項目的開發(fā)建設(shè)和未來的銷售管理，使項目具有較好的發(fā)展前景;在項目設(shè)計階段，要求上位基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃成果準(zhǔn)確、公開，以便主動對接各項基礎(chǔ)設(shè)施;在資金籌措階段，好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境和發(fā)展前景會使項目更易獲得銀行的信貸資金;在施工階段，要求對項目本身的供熱、供水、供電、供氣以及排水排污等地下管線做出安排;在銷售階段，好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境則是提高項目吸引力的重要宣傳手段。

2.2 已建區(qū)增值預(yù)期對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的潛在要求

土地資源存在稀缺性和不可復(fù)制性的特點，隨著已建區(qū)塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸配套，已建區(qū)塊的房地產(chǎn)價格被不斷拉高，產(chǎn)生了價格溢出效應(yīng)。已建區(qū)塊的增值預(yù)期對基礎(chǔ)設(shè)施的要求體現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境的改善。根據(jù)周京奎等人的研究成果，以燃?xì)馄占奥蕿榇淼某鞘谢A(chǔ)設(shè)施投資對房地產(chǎn)的溢價值較為穩(wěn)定，公共交通投資對經(jīng)營性房地產(chǎn)的溢價值尤其明顯，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成了提高城市經(jīng)濟(jì)活力的有效方法，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)之間也即形成了互相促進(jìn)的格局。

3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系

根據(jù)上文分析可以看出，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是相互聯(lián)系，相互影響的，二者關(guān)系密切。

首先，二者之間存在著一組對立統(tǒng)一的矛盾。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)改造經(jīng)營對象的自然屬性相同，但經(jīng)濟(jì)屬性和社會屬性卻不盡相同。房地產(chǎn)業(yè)作為一種以盈利為主要目的的產(chǎn)業(yè)部門，最終是為了實現(xiàn)自身的效益最大化，而缺乏對全局的考慮以及對經(jīng)濟(jì)活動外部效應(yīng)的關(guān)注;基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更多從公平角度考慮，使得城市整體或是一定范圍內(nèi)的人群受益。而整體視角的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和局部視角的房地產(chǎn)開發(fā)，最終都會對城市整體功能的提升和環(huán)境的改善起到積極作用。

其次，二者之間相互聯(lián)系、相互影響。作為某個特定空間范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)有要求，同時也會影響未來基礎(chǔ)設(shè)施布局的傾向性;而基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也會使房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位條件獲得改善，使其地價增值，并帶動房價上漲，對未來進(jìn)駐的房地產(chǎn)項目也存在影響。

4 結(jié)語

美國、日本等地出現(xiàn)過的房地產(chǎn)危機(jī)為我們敲響了警鐘，當(dāng)前我國必須協(xié)調(diào)好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，完善規(guī)劃編制體系，保持理性的開發(fā)思維，健全相關(guān)政策法規(guī)，從而實現(xiàn)二者的相互促進(jìn)、良性互動，實現(xiàn)兩者的健康發(fā)展。

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