崔曉火

舉國關(guān)注的房價(jià)，近期出現(xiàn)了兩股不同的走勢：一線城市普遍停漲甚至局部松動(dòng)，二三線城市的價(jià)格則持續(xù)穩(wěn)中有升，部分城市房價(jià)今年已同比上漲9%以上。

7月以來，國務(wù)院及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將房地產(chǎn)調(diào)控的重心，從房價(jià)漲幅趨緩的一線城市轉(zhuǎn)移到樓市升溫過快的地級市，以加強(qiáng)對其樓市泡沫的擠壓力度。盡管中央政府和有關(guān)部委建議當(dāng)?shù)卣扇　跋拶徚睢?，但是雷聲陣陣不見雨?/p>

截至8月30日，臺(tái)州是國內(nèi)為數(shù)不多的出臺(tái)房地產(chǎn)限購措施的城市之一。

臺(tái)州為何意外限購？

當(dāng)擁有近600萬人口的浙江臺(tái)州宣布限購，既出人意料，也在情理之中。

與8月17日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的列入新增限購城市名單的五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)比對，臺(tái)州市政府幾乎可以“幸免”。

今年1至6月，臺(tái)州的新建住宅價(jià)格無論是同比增幅還是環(huán)比增幅，都并未在官方統(tǒng)計(jì)中處于國內(nèi)城市的前列。由國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，至今未包括這座沿海城市。

然而就在8月25日，臺(tái)州市率先發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，成為浙江省內(nèi)第七座推出限購措施的城市。此前，杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山均先后實(shí)施限購，湖州、嘉興、麗水、衢州另外四座地級市則暫時(shí)免于限購。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房產(chǎn)處負(fù)責(zé)人8月29日表示，臺(tái)州的限購措施體現(xiàn)的是浙江省在貫徹落實(shí)國家關(guān)于樓市調(diào)控最新政策精神的“堅(jiān)決態(tài)度”。

“住建部在發(fā)布了新增限購城市的五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)之后，臺(tái)州算是反應(yīng)比較快的?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林然告訴《中國新聞周刊》。

根據(jù)臺(tái)州市政府的通知，臺(tái)州將從9月1日起，要求全市市域范圍內(nèi)的家庭能提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的家庭，可在市區(qū)購買1套新建商品住房。同時(shí)，臺(tái)州市將分別對在市區(qū)已有2套及以上住房的市域范圍內(nèi)家庭、已有1套及以上住房的市域范圍外家庭、不能提供個(gè)人所得稅證明或社保繳納證明的市域范圍外家庭，暫停其在市區(qū)購買新建商品住房。

對于臺(tái)州的限購，外界在頗感意外的同時(shí)，也開始探究其原委。

實(shí)際上，臺(tái)州的住宅均價(jià)2002年還在每平方米1944元的水平，但在經(jīng)歷了2008年和2010年的飛漲，目前的均價(jià)每平方米9949元，相比去年12月上漲了2％。

臺(tái)州市房價(jià)上漲迅猛，和周邊一線城市限購后投資客的大量涌入有關(guān)。盡管臺(tái)州本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對房價(jià)上漲起到支撐基礎(chǔ)，但由于“游資”流入，樓市的泡沫明顯去年12月，臺(tái)州就爆出官員倒賣房源的“房票門”事件。當(dāng)?shù)馗刹吭趶姆慨a(chǎn)商手中向購房者倒賣“一手房”，賺取“手續(xù)費(fèi)”。

現(xiàn)在，臺(tái)州本地購房者正在觀望限購之后的市場變動(dòng)。在全國范圍，人們更關(guān)注更多向臺(tái)州一樣的二三線地級市是否將陸續(xù)推出限購措施，觸碰房地產(chǎn)業(yè)的根基。

自2010年4月17日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》的“新國十條”，嚴(yán)格限制炒房和投機(jī)性購房，授權(quán)地方政府在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。

截至目前，出臺(tái)限購令的城市共44個(gè)，包括北京、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，無錫、蘇州、三亞、佛山等8個(gè)熱點(diǎn)城市，以及最新加入的臺(tái)州市。限購最為嚴(yán)厲的四座一線城市，上月新建商品住宅價(jià)格已全部停漲。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局8月公布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，新建商品住宅環(huán)比漲幅超過0.4%的城市中，全部為未采取限購措施的二三線城市。

有分析指出，根據(jù)2010年的商品房銷售量，可能被限購的新增城市的銷售占全國總量的10%左右。限購如果嚴(yán)格執(zhí)行，其對商品房銷售的影響可能在2%到3%之間。

下一步限購誰，效果將如何，市場均在尋找答案。

限購令促樓市調(diào)整

“一旦廊坊實(shí)施限購，我們就不能保證能再賣房給非本地戶籍的購房者了。”

8月27日，在河北廊坊市燕郊鎮(zhèn)一處樓盤，現(xiàn)場的銷售經(jīng)理抓住最后的機(jī)會(huì)說。但是，幾十位北京客人從組織看房的大巴上下來，聽完樓盤介紹后又回到了大巴上。

在燕郊可能限購的背景下，北京的購房者仍然淡定?！熬褪莵砜纯礃潜P的性價(jià)比。不能一買就跌吧！”在北京東南部亦莊工業(yè)區(qū)工作的姚先生告訴《中國新聞周刊》。

這種“只看不買”的情況在新盤扎堆的燕郊鎮(zhèn)很普遍。附近一座2010年開盤的前三期預(yù)售都門庭若市的樓盤，今年5月均價(jià)7300元一平方米的新開樓盤，即使像年輕購房者青睞的躍層，銷售也不及以往火爆。

在“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念的刺激下，臨近北京的廊坊市下轄的燕郊、香河、三河等地，一度成為了北京“夾心層”購房首選之地。此間，廊坊住宅的平均價(jià)格，從2009年的每平方米4000元一舉升至2011年6月的每平方米6359元。

河北省“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”之外的多個(gè)城市的房價(jià)，近一兩年內(nèi)仍在上漲。

中國指數(shù)研究院發(fā)布《2011年7月中國房地產(chǎn)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》顯示，今年上半年，河北的七個(gè)樣本城市仍以上漲為主，其中邯鄲4月的房價(jià)環(huán)比上漲1.95%，高居國內(nèi)百座大中城市之首，5月衡水房價(jià)以2.67%的漲幅排名全國第2。

但是限購令讓廊坊的樓市在這個(gè)炎熱的夏天迎來了拐點(diǎn)。7月，坊市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《2011年新建住房價(jià)格控制目標(biāo)》提出了限價(jià)目標(biāo)：“建議”新建普通商品住房價(jià)格最高不得高于每平方米9000元。此前6月，廊坊市香河縣率先對區(qū)域內(nèi)的新建商品價(jià)格進(jìn)行限制：普通住房銷售均價(jià)最高不得超過每平方米7500元，高檔商品住房最高價(jià)的控制目標(biāo)為每平方米11000元。

限購令出臺(tái)不到一個(gè)月，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2011年7月中國房地產(chǎn)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》顯示，7月，廊坊市住宅均價(jià)出現(xiàn)兩年來的首次下跌。

廊坊市的一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商早在5月份就聽聞?wù)畬ι唐贩俊跋迌r(jià)”的想法，并接到了正式的通知。此前，廊坊市內(nèi)也已經(jīng)禁止非河北籍購房者貸款購房，抑制了許多購房者的出手。

廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)表示，目前廊坊市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)“投資增速明顯放緩、成交量逐月回落、房價(jià)穩(wěn)中有降”的態(tài)勢。1至6月份，新建商品住宅成交23468套，同比下降4.21%。

未來廊坊樓市調(diào)控是否繼續(xù)加碼？廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)表示，“在沒接到新的通知之前，不會(huì)出臺(tái)新的措施”。

購房者的觀望情緒愈發(fā)濃厚。除廊坊外，環(huán)首都周邊的其他河北城市樓市均處于有價(jià)無市的尷尬境地。

“下一個(gè)是誰”，是場談判

除了廊坊之外，仍有不少城市尚未推出“限購令”。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月《70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)》中，秦皇島的同比增長達(dá)7.5%，仍處高位。然而，秦皇島市卻頻頻為本地的房地產(chǎn)市場定著“降溫”的調(diào)子。

8月23日，秦皇島市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，列舉了一組強(qiáng)調(diào)樓市降溫的數(shù)據(jù)，表示房地產(chǎn)市場有“轉(zhuǎn)冷”趨勢，例如新建商品住房成交6544套，同比下降39.4%。對于每平方米6601元的住宅均價(jià)，該文件表示，秦皇島市房價(jià)“環(huán)比漲幅不高”。

同一天，國土資源部剛剛公布了22個(gè)需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地的城市名單，其中秦皇島赫然在列。據(jù)秦皇島市政府公布的數(shù)據(jù)，從2006年到2010年，該市土地收益翻了兩番，總額接近30億元。

秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)則告訴《中國新聞周刊》，由于他們評估的秦皇島市的房地產(chǎn)市場有“轉(zhuǎn)冷”趨勢，因此不會(huì)出臺(tái)限購。

秦皇島限購的“難產(chǎn)”從一定程度反映了中央政府和地方政府的博弈。

針對二三線城市的限購問題，商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的分析指出，中央政府不會(huì)“越級”督查地級市的房地產(chǎn)市場，各級政府之間的博弈仍會(huì)持續(xù)。

目前，中央政府將采用哪些數(shù)據(jù)來“圈定”限購城市，漲幅多高才算高，均存不確定性，哪些城市會(huì)出臺(tái)限購均難以判斷。

住建部的建議是，6月份國家統(tǒng)計(jì)局新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或１至６月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

住建部提出，符合上述規(guī)定中2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據(jù)實(shí)際情況對具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改。

針對五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，中國指數(shù)研究院的分析指出，其中的標(biāo)準(zhǔn)一和標(biāo)準(zhǔn)二提到的上半年房價(jià)漲幅是便于中央政府判斷和實(shí)施的核心內(nèi)容。標(biāo)準(zhǔn)三提到的“成交量”被認(rèn)為可能是目前缺乏權(quán)威的房價(jià)指標(biāo)，在地方政府限制高價(jià)房入市以及保障房快速上馬調(diào)控之下“不得已”的選擇。而標(biāo)準(zhǔn)四和五更是被認(rèn)為過于定性難以實(shí)現(xiàn)。不過，一句“各地可根據(jù)實(shí)際情況對具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改”，被認(rèn)為是為地方政府的執(zhí)行要求留下了余地。

“是地方發(fā)布自己的限購政策和措施，而不是住建部指定的，住建部主要負(fù)責(zé)督促地方出臺(tái)?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林對《中國新聞周刊》表示。“我個(gè)人認(rèn)為，接下來在樓市外來投資比較大的城市，可能還會(huì)出現(xiàn)限購?！?/p>

中央和地方政府的討價(jià)還價(jià)難以避免。然而就在博弈期間，地產(chǎn)商已悄然行動(dòng)。

在8月28日，保利地產(chǎn)發(fā)布的2011年中期報(bào)告顯示，該公司已經(jīng)首次進(jìn)入了西部的德陽和東北部的通化，進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到38個(gè)。