張克軍 馬雙全

（哈爾濱市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院，黑龍江 哈爾濱 150010）

1 引言

哈爾濱中心區(qū)是指江南二環(huán)路至松花江的城市建成區(qū)，包括南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)的部分區(qū)域，總面積63.02平方公里，總人口200萬人。從2001年以來，哈爾濱在中心區(qū)更新改造的過程中，從更新機制、更新方式、更新保障和更新質(zhì)量上進行了徹底地變革，從而在短短幾年間，使城市中心區(qū)又重新煥發(fā)了勃勃生機。

2 中心城區(qū)發(fā)展中存在的主要問題

2.1 用地功能結構失衡。哈爾濱中心區(qū)現(xiàn)狀用地功能以居住和公共設施用地為主，分別占中心區(qū)建設用地的41.29%和21.23%，其中居住用地已大大超過20-32%的國標要求；而綠地較少，只占中心區(qū)建設用地的3.79%，又大大低于8-15%的國標要求。

2.2 停車設施不足。中心區(qū)停車設施不足有多方面原因。首先是停車設施用地較少；其次是停車需求激增，供求矛盾突出。第三是配建停車場挪作它用，停車矛盾推向社會。第四是路邊停車設置和管理混亂，違章停車嚴重。停車設施單一，管理手段落后。

2.3 人口密度過高。由于中心區(qū)的集聚效應，其平均居住人口密度已達到3.2萬人/平方公里。中心城區(qū)用21.5%的城市建設用地承載了57.6%的城市居住人口，人地之間的矛盾較為突出和尖銳。

2.4 綠化和開敞空間缺乏。城市中心區(qū)的綠地面積只有239萬平方米，占中心區(qū)用地的3.8%，其中公共綠地2.02萬平方米。

2.5 歷史文化街區(qū)周邊環(huán)境控制力度不夠。城市中心區(qū)是哈爾濱市歷史文化名城資源的集中區(qū)，通過近些年的保護，城市中心區(qū)形成了風格迥異的歷史風貌特色。但是由于多種因素，使歷史街區(qū)周邊建設了一些不相協(xié)調(diào)的多層和高層建筑。

3 中心城區(qū)存量土地資源分析

現(xiàn)狀中心城區(qū)共有可開發(fā)改造地塊146片，可供開發(fā)建設的用地1057.87萬平方米，占中心區(qū)用地的16.79%。

3.1 工業(yè)企業(yè)搬遷。中心區(qū)未改制工業(yè)企業(yè)51家。這些企業(yè)規(guī)模較小，基本為無污染企業(yè)，主要分布在北環(huán)路附近、南直路、先鋒路附近和安發(fā)橋附近。

3.2 棚戶區(qū)改造。城市中心區(qū)棚戶區(qū)52片，需改造用地總面積為396.24萬平方米。

3.3 重大基礎設施工程配套效益地塊。中心區(qū)的效益地塊為地鐵效益地塊，其中中心區(qū)有35塊效益地塊，用地面積為334.63萬平方米。

3.4 其他土地資源。此外中心城區(qū)內(nèi)還有6萬平方米的插花地、三馬地區(qū)、港務局、70、80年代住宅等需要整體改造的地區(qū)。

4 中心城區(qū)開發(fā)需求分析

4.1 哈爾濱城市總體規(guī)?？刂?/p>

·人口：現(xiàn)狀人口為347萬人，規(guī)劃2020年人口為460萬人，將新增人口113萬人。

·居住建設開發(fā)量：中心城區(qū)目前每年的居住建設開發(fā)量在600-700萬平方米之間，由此到2020年將新增開發(fā)建設量約7000萬平方米。

·綠地：達到中國人居環(huán)境獎的標準（人均公共綠地面積8平方米/人），綠地面積將達到3680萬平方米，將新增1182萬平方米綠地。

4.2 中心城區(qū)用地需求

4.2.1 綠地需求分析

4.2.2 停車泊位需求分析。根據(jù)預測，中心區(qū)的社會公共停車泊位需求為5.86萬個，現(xiàn)狀供給泊位為2.38萬個，需要增加3.48萬個。

中心城區(qū)與國家部分標準的對比表單位：平方米/人、萬平方米

5 中心城區(qū)規(guī)劃目標與策略

5.1 規(guī)劃目標。規(guī)劃目標為"三個疏解、三個轉(zhuǎn)變"。

5.1.1 實現(xiàn)三個疏解

·功能疏解。通過"退二進三、退二進綠"的調(diào)整方針，將工業(yè)企業(yè)、批發(fā)市場和交通流量大的功能逐步向城市外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移，促進城市中心區(qū)功能的優(yōu)化。

·人口疏解。通過大力發(fā)展新區(qū)，限制中心區(qū)的開發(fā)建設，促進城市中心區(qū)人口的遷移。

·交通疏解。通過加強道路網(wǎng)絡體系建設，優(yōu)先發(fā)展公共交通，增加停車設施，緩解城市中心區(qū)交通的壓力。

5.1.2 推進三個轉(zhuǎn)變

·建設重點的轉(zhuǎn)變。城市開發(fā)重點向新區(qū)的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)城市的全面發(fā)展。

·建設模式的轉(zhuǎn)變。向中心區(qū)綠地建設與新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設捆綁進行的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)城市的平衡發(fā)展。

·建設導向的轉(zhuǎn)變。向低碳城市建設和建筑節(jié)能環(huán)保改造的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和歷史保護。

5.2 規(guī)劃策略

5.2.1 "四增四減"的控制原則。增加停車場和停車樓，增加綠地，增加現(xiàn)代服務設施等開放空間，增加歷史文化名城的保護力度；減少開發(fā)強度，減少人口密度，減少建筑密度，減少環(huán)境污染程度。

5.2.2 "退二進三、退二進綠"的調(diào)整原則。工業(yè)企業(yè)從中心區(qū)遷出，騰遷用地重點建設第三產(chǎn)業(yè)和綠地等公共空間。

5.2.3 "3個1/3"的規(guī)劃原則。在中心區(qū)的居住用地建設中，明確土地利用必須達到"3個1/3"，即1/3建設用地、1/3綠化景觀用地、1/3道路廣場用地。

6 中心城區(qū)的規(guī)劃調(diào)控

在對存量資源進行深入分析研究的基礎上，以降低人口密度、增加中心區(qū)綠地和停車設施為重點。

6.1 功能調(diào)控對策--疏解與完善

6.1.1 控制中心區(qū)的開發(fā)建設活動。貫徹"3個1/3"的原則，在項目中對綠地及開放空間建設實行強制建設的規(guī)定，引導和促進綠地建設。

6.1.2 大力發(fā)展城市新區(qū)，集中力量在新區(qū)發(fā)展城市住宅建設。迅速完善新區(qū)的公共設施和基礎設施，逐步引導中心區(qū)人口向新區(qū)遷移。

6.1.3 限制改造過程中的原地安置。在開發(fā)、改造過程中，限制原地安置，以新區(qū)房屋補償或貨幣補償?shù)确绞焦膭钍忻裣虺鞘行聟^(qū)疏散。

6.1.4 沿松花江及馬家溝區(qū)域開發(fā)建設控制。應采用宜低不宜高、宜公建不宜居住、宜公園綠地不宜開發(fā)建設、宜建小品不宜建筑的控制原則，對濱水地區(qū)的建設進行引導。

6.1.5 逐步搬遷中心區(qū)的大型批發(fā)市場，取締空車配貨等服務設施，引導這些功能向二環(huán)路以外地區(qū)轉(zhuǎn)移。

6.2 交通調(diào)控對策--強化與管制

6.2.1 制定交通管制政策。限制進入城市二環(huán)的機動車數(shù)量，對現(xiàn)在交通壓力大、瓶頸地區(qū)采用交通管制方式疏散交通流量。

6.2.2 優(yōu)先發(fā)展公共交通，減少對私家小汽車的依賴。通過建設地鐵、BRT系統(tǒng)和公共交通專用線等形式，建立便捷的公共交通體系，改變居民出行方式結構，促進中心區(qū)與邊緣區(qū)的交通聯(lián)系。

6.2.3 增加停車設施。在中心區(qū)以建設地下停車場及立體停車庫為主，以地面停車場為輔。新建和改建的大型公建均應按哈爾濱市建筑物停車泊位配建指標配置泊位，居住區(qū)按每戶1個泊位標準配置車位。

6.2.4 公共停車設施宜采用分散布置為主。停車場（庫）規(guī)模不宜大于500泊位，步行距離應不超過250米。結合公用設施用地空間利用，在建筑密度高的核心區(qū)多采用高密度立體停車庫。

6.2.5 擁車者自備車位，配建走向公共化。擁車者自備泊位使車輛發(fā)生點泊車問題得以解決。從實際情況出發(fā)，提倡配建停車場公共化，鼓勵或者強制向社會開放。

6.3 體制調(diào)控對策--統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)

6.3.1 建立統(tǒng)一的土地收儲制度，控制引導城市建設。

由政府統(tǒng)一進行土地的收儲，通過土地整理和配套設施建設，提升土地價值，增加城市土地出讓的收益，增加城市建設資金。城市建設資金的增加可用于城市中心區(qū)進行更新改造，增加綠地、停車場等設施的建設。

6.3.2 鼓勵新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改造捆綁進行。通過實施舊城改造與新區(qū)開發(fā)的捆綁政策，解決舊城改造中的資金困難問題?？梢酝ㄟ^適當增加新區(qū)開發(fā)建設的容積率，在中心區(qū)補償建設相應的綠地。

6.3.3 出臺調(diào)控住宅價格的相關政策，利用經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)人口。通過提高中心區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售價格，相應降低新區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售價格等方式，引導人口向外遷移。

6.3.4 在中心區(qū)重點進行低強度、高品位的開發(fā)建設項目。每年建設1至2個高綠地率、低容積率、國內(nèi)一流水平的高標準綜合型住宅，實現(xiàn)中心區(qū)土地價值的倍增，從而疏導中心區(qū)人口向新區(qū)的轉(zhuǎn)移。

[1]葉立兵.新城市中心設計的美學價值研究【碩士】.武漢理工大學，2010-04-01.

[2]吳明偉,柯建民.試論城市中心綜合改建規(guī)劃【期刊】.建筑學報，1985-09-28.