□ 本刊記者 郭 鐵

“房岸線”潮起的背后

□ 本刊記者 郭 鐵

遼寧省某海景地產(chǎn)項(xiàng)目展區(qū)。圖/郭鐵

2011年上半年，在限購(gòu)令的影響下，北京市商品房銷售面積下降46%，成為全國(guó)商品房銷售面積下降幅度最大的城市。

然而針對(duì)北京等一線城市所實(shí)施的住房限購(gòu)令，并沒(méi)有阻礙民間資金涌向地產(chǎn)業(yè)的步伐。由于投資渠道狹窄，許多人都將目光投向了海景地產(chǎn)，而海景房市場(chǎng)的吸金能力也使開(kāi)發(fā)商不惜填海造房。

值得關(guān)注的是，海景房市場(chǎng)的火爆背后卻暗藏著種種隱患：購(gòu)房欺詐、空置率高、配套設(shè)施不完善、生態(tài)環(huán)境破壞等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。這些無(wú)論從當(dāng)下還是長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，都嚴(yán)重?fù)p害了百姓的切身利益。

海岸線吸金

在今年限購(gòu)令的大背景下，以海景房為代表項(xiàng)目的夏季房產(chǎn)卻逆市而上。北京四季房展組委會(huì)總監(jiān)鄭向東認(rèn)為，休閑度假地產(chǎn)是全國(guó)乃至全球性的、可持續(xù)發(fā)展的地產(chǎn)消費(fèi)主流趨勢(shì)。

目前，像威海這樣的濱海城市并沒(méi)有住房限購(gòu)、限價(jià)政策，北京等地自今年出現(xiàn)限購(gòu)令和限價(jià)令之后，許多人將房產(chǎn)投資的重心轉(zhuǎn)移到海景地產(chǎn)上。究其原因，一是國(guó)家政策對(duì)于沿海經(jīng)濟(jì)圈的傾斜；二是海岸線資源的有限；三是認(rèn)準(zhǔn)了未來(lái)海景房的投資需求依然很大；四是投資和度假雙重需求的消費(fèi)心理。

威海某項(xiàng)目樓盤(pán)的銷售人員小張介紹說(shuō)，威海市區(qū)的房?jī)r(jià)在每平米6000至7000元左右，而一個(gè)地勢(shì)較好的海景房，每平米價(jià)格均可達(dá)到2萬(wàn)元以上。在威海濱海地區(qū)購(gòu)買和居住海景房的住戶中，有六成左右都是外地人，其中北京和江浙一帶購(gòu)房者占大多數(shù)。

這其中，北京購(gòu)房者和江浙購(gòu)房者的目的又有很大區(qū)別，其中北京人主要是為了休閑度假，或是為了將來(lái)養(yǎng)老之用；而江浙一帶的消費(fèi)者多是購(gòu)房投資，以“炒房”為首要目的。

搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)和1039都市調(diào)查組聯(lián)合推出了一組有關(guān)海景房置業(yè)的消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，在北京受訪的10211名消費(fèi)者中，有6991人表示會(huì)考慮購(gòu)買海景房，所占比例達(dá)到68.5%。這其中具有一定購(gòu)買能力的、年齡介于30歲至50歲之間的受訪者所占比例為87.7%?？梢?jiàn)，海景房在北京的購(gòu)買需求還是十分旺盛，購(gòu)買海景房的主要目的是自住和投資兼有。

此外，地產(chǎn)商也趁機(jī)抓住了消費(fèi)者的投資心理，紛紛靠海吸金。以山東威海為例，2008年和2009年前后，海景房均價(jià)在2000元至3000元每平米左右，而目前基礎(chǔ)設(shè)施較好的地區(qū)，其房?jī)r(jià)均超過(guò)2萬(wàn)元，這對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是巨大的推動(dòng)力。除了人們熟知的威海、青島等地，許多山東境內(nèi)不為人知的濱海區(qū)域也都加入到這場(chǎng)吸金戰(zhàn)役之中，如南山、乳山、龍口、赤山等。

海景地產(chǎn)亂象

居住也好，投資也罷，盡管海景房的熱度有增無(wú)減，但隨著中國(guó)海岸線逐漸被海景地產(chǎn)占據(jù)，諸多問(wèn)題也隨之暴露出來(lái)。

房屋空置率高。由于置業(yè)者多為出于投資目的的外地買家，這就導(dǎo)致很多海景房最終淪為業(yè)主的第二或第三居所。走訪調(diào)查可以看到，即使在夏季，大部分房子仍被空置，有些甚至從未裝修，小區(qū)周圍也鮮有商業(yè)設(shè)施和出租車。調(diào)查顯示，即使在海南旅游度假旺季，當(dāng)?shù)睾＞胺科骄罩寐室策_(dá)62.99%。

購(gòu)房陷阱重重。由于在海濱置業(yè)的投資者多為外省、市消費(fèi)者，因此房屋閑置時(shí)間較多。由于害怕長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)人打理而房屋受損，因此海景房屋的維修管理費(fèi)用普遍偏高。海景地產(chǎn)前期會(huì)交許多費(fèi)用，如有線電視費(fèi)500元，護(hù)欄費(fèi)1000元，草坪打理費(fèi)等等，而這些費(fèi)用開(kāi)發(fā)商在誘導(dǎo)消費(fèi)者買房時(shí)基本是不會(huì)交代的，這就暗含了一個(gè)購(gòu)房陷阱。

基礎(chǔ)配套設(shè)施不健全。大多數(shù)海景房項(xiàng)目均離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，“很多開(kāi)發(fā)商在想方設(shè)法把業(yè)主吸引過(guò)去之后，后期該做的基礎(chǔ)配套設(shè)施卻遲遲跟不上。在宣傳的時(shí)候也只是在‘規(guī)劃’二字上下文章，至于能不能兌現(xiàn)，那就不好說(shuō)了。”房龍網(wǎng)公關(guān)團(tuán)購(gòu)中心副總沙文文介紹說(shuō)。

記者在乳山銀灘調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，銀灘已有十多年的開(kāi)發(fā)史、上百個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但這里很難找到人。一位姓劉的業(yè)主對(duì)記者說(shuō)，“銀灘配套設(shè)施很匱乏，生活不太方便，誰(shuí)買了誰(shuí)后悔?！?/p>

“免費(fèi)看房班車”不免費(fèi)。一般情況下，有些售樓處在把消費(fèi)者拉到項(xiàng)目地點(diǎn)之后，都會(huì)誘導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)交一萬(wàn)塊錢(qián)定金，并聲稱定金可退。許多業(yè)內(nèi)人士奉勸消費(fèi)者不要交定金。而對(duì)于那些只看不買的看房者，售樓人員也會(huì)索要相應(yīng)的路費(fèi)。

此外，中國(guó)東部沿海省份均存在嚴(yán)重的填海造房現(xiàn)象。暨南大學(xué)教授喻季欣說(shuō)，“缺乏規(guī)劃和監(jiān)管的填海造地，會(huì)淪為少數(shù)開(kāi)發(fā)商牟利的工具，把原本屬于公眾的天然岸線出賣，必然引發(fā)新的不公，絕不是科學(xué)發(fā)展觀?！?/p>

投資購(gòu)房需謹(jǐn)慎

海景地產(chǎn)的火爆及其暴露出的種種問(wèn)題無(wú)外乎由兩方面的原因所致。首先是國(guó)內(nèi)投資渠道的狹窄。從目前國(guó)內(nèi)的投資環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)的投資收益無(wú)論從回報(bào)速度和回報(bào)率來(lái)看，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于股票、基金等投資渠道。而就投資安全性而言，不動(dòng)產(chǎn)的穩(wěn)定性也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于金融類的投資產(chǎn)品。因此，在限購(gòu)令沒(méi)有出臺(tái)之前，投資地產(chǎn)給部分人帶來(lái)的巨額回報(bào)仍舊對(duì)后續(xù)的投資者產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

而就海景地產(chǎn)自身的特點(diǎn)而言，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展及人們休閑觀念的提升，作為休閑地產(chǎn)重要組成部分的海景房自然在大限購(gòu)的背景下第一時(shí)間出現(xiàn)在民間投資人的視野之中。老百姓的想法其實(shí)很簡(jiǎn)單，海邊置業(yè)不僅可以用以保值升值，就算市場(chǎng)一旦出現(xiàn)波動(dòng)，自己用來(lái)度假養(yǎng)老也未嘗不是一種明智的選擇。

然而，據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，盡管濱海地區(qū)的氣候環(huán)境條件十分適合人們休閑居住，但海景房可能并不適合用來(lái)養(yǎng)老。

一位大連的居民向記者透露，當(dāng)?shù)氐暮＞胺繋缀醵急煌獾厝速I走，本地居民很少購(gòu)買，“一個(gè)是貴，老百姓根本買不起。再有就是緊挨著海邊兒根本沒(méi)法住，太潮了，衣服都晾不干?！贝送猓捎诰嚯x海邊過(guò)近，海景房的建筑材料也容易受到海風(fēng)及鹽分的侵蝕，房屋壽命相對(duì)較短。而過(guò)于潮濕的空氣環(huán)境對(duì)老年人的身體也會(huì)產(chǎn)生不良影響，尤其是那些患有風(fēng)濕病的老年人。

國(guó)家海洋局海域管理處處長(zhǎng)李文君表示，“受暴利驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)部分城市熱情頗為高漲，已偏離國(guó)家整體用海規(guī)劃，出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的‘虛熱’苗頭?！币灾劣谠S多濱海地區(qū)不惜以破壞生態(tài)環(huán)境為代價(jià)來(lái)填海造房。李文君說(shuō)，“按當(dāng)前法規(guī)，圍填海形成的土地屬于‘未定性的新增土地’，無(wú)需承擔(dān)耕地的開(kāi)墾費(fèi)用。圍填海成本一般為每畝15萬(wàn)元至20萬(wàn)元，但轉(zhuǎn)手拍賣給開(kāi)發(fā)商，每畝地價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)、上千萬(wàn)元，能為地方政府帶來(lái)豐厚的土地收益。開(kāi)發(fā)商則看重‘海景房’賣點(diǎn)，肆意抬高樓價(jià)?！?/p>

隨著限購(gòu)政策的進(jìn)一步實(shí)施，限購(gòu)令有可能從一線城市進(jìn)一步擴(kuò)大到二三線城市，涉及的城市可能從目前的41個(gè)增加到100余個(gè)。因此，今后包括秦皇島、威海在內(nèi)的海景房樓盤(pán)很可能會(huì)迎來(lái)寒冰期，百姓購(gòu)房投資仍需謹(jǐn)慎。

□ 編輯于俊霞□ 美編閻 瑾