□ 本刊記者 崔靖芳

保險(xiǎn)金試水保障房

□ 本刊記者 崔靖芳

保障房考驗(yàn)的是群眾的財(cái)力，更是政府的決策力。

幾天來(lái)，劉海生一直沒(méi)有睡好，每天想著的都是那份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各省級(jí)政府簽訂的“軍令狀”。

按照中央要求，為確保1000萬(wàn)套全國(guó)保障房建設(shè)目標(biāo)順利完成，今年全國(guó)“兩會(huì)”召開(kāi)前夕，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部代表保障性安居工程協(xié)調(diào)小組已經(jīng)與全國(guó)各省級(jí)地方政府簽訂了目標(biāo)任務(wù)責(zé)任書。這意味著，保障房建設(shè)不僅是一項(xiàng)民生任務(wù)，而且任務(wù)完成情況將納入對(duì)地方政府的考核。

這對(duì)從2008年以來(lái)一直擔(dān)任上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)的劉海生來(lái)說(shuō)，是一場(chǎng)空前的挑戰(zhàn)。

上海的保障房建設(shè)任務(wù)是：到2012年，要開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房30萬(wàn)套、動(dòng)拆遷配套要完工30萬(wàn)套、廉租房10萬(wàn)套，保障性住房規(guī)模共計(jì)70萬(wàn)套。

這是一項(xiàng)宏偉的民生工程，需要巨額資金的支持。為拓寬保障房項(xiàng)目融資渠道，獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源，上海市開(kāi)始在融資創(chuàng)新方面積極探索。

今年3月6日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席吳定富在參加全國(guó)人大上海團(tuán)討論后就透露：“目前保監(jiān)會(huì)已與上海市政府展開(kāi)合作，試點(diǎn)保險(xiǎn)資金投資保障性住房項(xiàng)目。”

5月13日，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金投資保障性住房領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目在上海正式簽約，由上海城投旗下唯一的上市公司城投控股，與中國(guó)平安攜手推出7年期“平安——城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募集不超過(guò)30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)。

這一債權(quán)計(jì)劃用以支持城投控股在上海投資建設(shè)的松江新凱家園、青浦諸光路等保障性住房項(xiàng)目。該計(jì)劃不僅為上海的保障房建設(shè)籌集了大量資金，還將有利于進(jìn)一步降低城投控股保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)成本。

此舉在我國(guó)保障性住房建設(shè)融資創(chuàng)新方面邁出的重要一步，也讓劉海生幾天來(lái)一直緊皺的眉頭稍微松開(kāi)了些。

不容小覷的資金缺口

據(jù)交通銀行金融研究中心預(yù)估，根據(jù)計(jì)劃，今年全國(guó)1000萬(wàn)套保障性住房項(xiàng)目需求投資約1.34萬(wàn)億元人民幣，這一數(shù)字已經(jīng)超過(guò)2009年我國(guó)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的四分之一，而根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)中等偏低收入家庭的規(guī)模預(yù)估，目前保障性住房的實(shí)際供求缺口仍有4000萬(wàn)套左右。

一邊是中央政府大力建設(shè)保障房的堅(jiān)定決心，另一邊是各地政府為建設(shè)保障房到處籌錢的困境。

事實(shí)上，即使不考慮土地籌措費(fèi)用，建設(shè)資金本身缺口亦不容小視。據(jù)了解，目前保障房建設(shè)資金主要來(lái)自三個(gè)方面：一是中央財(cái)政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約為10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%～20%。

“除了保障房的建設(shè)資金之外，上海在土地前期的動(dòng)拆遷方面的費(fèi)用也很大?！碧岬奖Ｕ戏拷ㄔO(shè)的資金問(wèn)題時(shí)，劉海生憂心忡忡。

在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員、銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民明確表示，在建設(shè)保障性住房資金籌措方面，中央財(cái)政大概出資1000億元，另外超過(guò)1.2萬(wàn)億元的保障房建設(shè)資金需要地方積極配置。

據(jù)2010年數(shù)據(jù)顯示，如果地方政府土地出讓金劃撥比例以10%來(lái)計(jì)算，那么全國(guó)保障房的總投資缺口則最多達(dá)8162億元，即使按照最高的劃撥比例20%來(lái)計(jì)算，其缺口至少也達(dá)5462億元。如此龐大的資金缺口，需要通過(guò)融資來(lái)解決，而可能融資的機(jī)構(gòu)有銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司等。

據(jù)目前各地政府實(shí)際債務(wù)情況判斷，銀行資金在地方政府基礎(chǔ)建設(shè)支持方面已經(jīng)承受巨大壓力，因此開(kāi)辟新的資金來(lái)源也許才是解決之道，如社?；?、保險(xiǎn)資金等。

問(wèn)路保險(xiǎn)金

2011年全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)十分艱巨?！?011年各類保障房建設(shè)任務(wù)要達(dá)到1000萬(wàn)套，農(nóng)村危房改造是150萬(wàn)戶，都比2010年有大幅度的增長(zhǎng)，任務(wù)繁重，可以說(shuō)是艱巨。各地要高度重視，早做謀劃，及時(shí)開(kāi)工建設(shè)?！?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新近日在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上說(shuō)。

令地方政府倍感壓力的是，姜偉新已經(jīng)表示，住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書的完成情況，將納入住建部、監(jiān)察部對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市住房保障工作的考核和問(wèn)責(zé)。這種“軍令狀”產(chǎn)生的效果毋庸置疑，地方政府開(kāi)始積極探索籌措保障房建設(shè)資金的全新模式。

此次全國(guó)首單保險(xiǎn)金投資保障房項(xiàng)目落地上海，不僅能夠更好更快地解決中低收入家庭的后顧之憂，還為全國(guó)其他地方提供了值得借鑒的保障房建設(shè)全新融資模式。

根據(jù)約定，“平安——城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”債務(wù)金額的50%按照固定利率6.4532%計(jì)息；另外50%按照人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率下浮5.1%。

根據(jù)初步預(yù)算，與同期銀行貸款利率相比，該計(jì)劃將為城投控股保障性住房建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約建設(shè)成本約7000萬(wàn)元，這對(duì)于保險(xiǎn)資產(chǎn)的配置不無(wú)吸引力。

據(jù)了解，除了上海，北京也開(kāi)始試點(diǎn)保險(xiǎn)資金投資保障房項(xiàng)目。包括太平洋保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、中國(guó)人保在內(nèi)的7家保險(xiǎn)公司，與北京市政府合作，以北京市的土地儲(chǔ)備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進(jìn)行運(yùn)作。據(jù)悉，累計(jì)募集保險(xiǎn)資金將達(dá)800億元。

保障房建設(shè)不僅是一項(xiàng)民生任務(wù)，而且任務(wù)完成情況將納入對(duì)地方政府的考核。

在“十二五”期間，北京市將新建、收購(gòu)保障性住房100萬(wàn)套，并為10萬(wàn)戶家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼，各類保障性住房將占到所有住房的60%。而在這一宏偉目標(biāo)的背后，是對(duì)海量資金的需求。北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔此前曾表示，北京將通過(guò)多種方式吸引社會(huì)資金，支持保障性住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

風(fēng)險(xiǎn)、收益需考量

在各地政府為保障房建設(shè)資金不遺余力積極奔走的同時(shí)，包括吳定富在內(nèi)的保監(jiān)會(huì)和保險(xiǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人也在努力推動(dòng)保險(xiǎn)資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)平安集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲認(rèn)為，利用保險(xiǎn)資金支持保障性住房建設(shè)，不僅有利于加快保障性住房建設(shè)工程的發(fā)展，而且有助于提高保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期投資收益，有利于保險(xiǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

然而，也有某保險(xiǎn)公司高層向本刊記者透露，從目前反饋的信息來(lái)看，保險(xiǎn)資金投資保障性住房的回報(bào)率可能達(dá)不到6%。這一數(shù)字在保險(xiǎn)金投資領(lǐng)域，顯然不足以構(gòu)成對(duì)保險(xiǎn)公司的吸引力。

事實(shí)上，保障性住房建設(shè)，不同于一般的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資，具有地方政府負(fù)責(zé)、指定土地劃撥、規(guī)定利潤(rùn)空間、承諾回購(gòu)等強(qiáng)制性要求。同時(shí)，保障房項(xiàng)目作為一項(xiàng)重大的民生工程，對(duì)于保險(xiǎn)金投資，可以說(shuō)是一個(gè)收益穩(wěn)定且安全性很高，風(fēng)險(xiǎn)可控、穩(wěn)定可靠的投資產(chǎn)品。

去年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)，為保險(xiǎn)資金可以正式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域掃除了法律上的障礙。

按照該《暫行辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)不高于上季末總資產(chǎn)的10%。根據(jù)保監(jiān)會(huì)公布的保險(xiǎn)總資產(chǎn)的10%計(jì)算，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金理論上約有4500億至5000億元資金可投資不動(dòng)產(chǎn)，這一數(shù)字剛好可以填補(bǔ)保障房建設(shè)的資金缺口。

無(wú)獨(dú)有偶，與銀行資金一樣，保險(xiǎn)資金涉及到廣大民眾現(xiàn)實(shí)和未來(lái)利益，保障性住房預(yù)期收益是否能夠給這部分資金帶來(lái)切實(shí)的回報(bào)，是否存在難以預(yù)料的巨大投資風(fēng)險(xiǎn)，仍屬未知。在已經(jīng)預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的前提下，盡力避免，就成為政策制定的關(guān)鍵。

在籌措保障房建設(shè)資金的同時(shí)，劉海生和他的同事們還做了大量相關(guān)工作。大型居住社區(qū)的土地儲(chǔ)備工作已經(jīng)展開(kāi)，上海目前已經(jīng)選址確定了23塊土地，面積105平方公里，這些土地儲(chǔ)備主要用于保障性住房建設(shè)，除了為今年保障房建設(shè)儲(chǔ)備土地，更多為實(shí)現(xiàn)“十二五”既定目標(biāo)做好前期工作。

用劉海生的話來(lái)說(shuō)，就是“萬(wàn)事俱備，只欠資金?！?/p>

盡管保險(xiǎn)金投資保障房建設(shè)還只是試點(diǎn)，未來(lái)的事情都是未知數(shù)，但劉海生還是充滿了信心：“套用一句話，世上本沒(méi)有路，走的人多了，也便成了路。”

□ 編輯 于俊霞 □ 美編 龐 佳