柳明珠

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的人口紅利、剛需屬性不斷強(qiáng)化，房?jī)r(jià)可謂一飛沖天。隨著2月底第三輪調(diào)控大幕拉起，北京出臺(tái)了以限購(gòu)令為代表的“京15條”，苛刻程度空前。一時(shí)間，住房問(wèn)題令北漂一族陷入另一番焦灼處境。

京城的留守青年，尤其是那些短期內(nèi)無(wú)法沖破戶籍門檻，而又有丈母娘需求作祟的年輕人，究竟該如何抉擇？筆者在此分3種情況，給出一些購(gòu)房建議和注意事項(xiàng)。當(dāng)然，前提是具備一定的購(gòu)買實(shí)力。

短期觀望伺機(jī)而動(dòng)

小司，男，25歲，非京籍，北京某重點(diǎn)高校研究生，將于2012年畢業(yè)。決意留在北京發(fā)展，一直傾向于在畢業(yè)之前在北京買套房，由父母負(fù)責(zé)首付，自己月供。由于“京15條”細(xì)則規(guī)定“北京高校的集體戶口應(yīng)視為非北京戶口”，也就是說(shuō)，需要提供連續(xù)5年以上的納稅證明才可購(gòu)置住宅。雖然小司畢業(yè)后能解決北京戶口的可能性很大，但購(gòu)房計(jì)劃仍被迫暫時(shí)擱置。

京版限購(gòu)令對(duì)于非北京戶口家庭的限制力度很大。對(duì)于像小司這樣，需求不是特別迫切，又有較強(qiáng)自住需求，且在一兩年內(nèi)可達(dá)到政策規(guī)定購(gòu)買條件（解決戶口）的話，應(yīng)選擇觀望，即使選擇轉(zhuǎn)向其他城市也要特別慎重。一方面，由于一、二線城市都已執(zhí)行限購(gòu)，意味著去哪兒都會(huì)被限；另一方面，限購(gòu)令沒(méi)有明確的落地周期，而是以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為初衷，因此在市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)相對(duì)合理的水平后，政策會(huì)有松動(dòng)的跡象。

在此般調(diào)控之下，住房需求被大量抑制。房?jī)r(jià)即便沒(méi)有下降的可能，起碼缺乏向上的動(dòng)力，大概一兩年內(nèi)會(huì)見(jiàn)分曉。小司選擇觀望的話，時(shí)間跨度正合適。與此同時(shí)，不能打無(wú)準(zhǔn)備之戰(zhàn)，在觀望期內(nèi)，要分出一定的精力來(lái)篩選合適的房源，多去售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，與銷售員建立基本聯(lián)系，以及時(shí)獲得最新的政策及價(jià)格變動(dòng)信息，方便在鎖定目標(biāo)范圍的情況下，恰到好處地出手。

中期轉(zhuǎn)向關(guān)注商住

張先生，30歲，非京籍，北京工作已3年，現(xiàn)急需一套婚房。原本準(zhǔn)備好了首付，計(jì)劃在春節(jié)后出手，結(jié)果不巧被限購(gòu)擋在了門外。買房可以觀望，但結(jié)婚不能。由于限購(gòu)令所限制的是普通住宅產(chǎn)品，商業(yè)、寫字樓立項(xiàng)的住宅產(chǎn)品不在限購(gòu)之列。沒(méi)辦法，受限于政策和預(yù)算，不得不將目光轉(zhuǎn)向這種40年、50年的商住樓。雖然商住樓首付最低5成，但由于一般戶型小、總價(jià)低，與之前準(zhǔn)備好的3成首付剛好持平。綜合考慮之后，張先生決定出手。

商住產(chǎn)品有很多顯而易見(jiàn)的短板，如使用年限短、公攤面積大、稅費(fèi)多且高、水電物業(yè)費(fèi)翻倍、社區(qū)居住氛圍不濃、轉(zhuǎn)手困難等，但這些硬傷與住宅產(chǎn)品遭遇限購(gòu)相比，可謂小巫見(jiàn)大巫。對(duì)于像小張這樣短期內(nèi)需求迫切，又難以靠租房等渠道來(lái)解決問(wèn)題的情況，可選擇這類剛好避開(kāi)了限購(gòu)鋒芒的住宅樓。

但需注意幾點(diǎn)問(wèn)題。第一，價(jià)格已經(jīng)上升。此類需求在北京不是少數(shù)，再加上部分投資需求也趕來(lái)湊熱鬧，相應(yīng)的市場(chǎng)快速升溫，價(jià)格跟漲。購(gòu)房者需綜合自身預(yù)算、房?jī)r(jià)水平和購(gòu)房時(shí)機(jī)等因素。第二，后顧之憂。這類房源用來(lái)自住的話，多為過(guò)渡性需求，早晚是要轉(zhuǎn)手的，而寫字樓、商業(yè)立項(xiàng)的產(chǎn)品在二手房交易環(huán)節(jié)，有一項(xiàng)比較重頭的稅種——土地增值稅，是普通住宅產(chǎn)品所沒(méi)有的，大概是總房款的20%～30%。第三，必須慎重考慮前面所列出的各項(xiàng)硬傷，不要盲目地被限購(gòu)嚇昏了頭腦。

長(zhǎng)期換位返鄉(xiāng)置業(yè)

孫小姐，27歲，河北人，在北京工作2年，月入6000元，是標(biāo)準(zhǔn)的月光族。隨著年齡和收入的增長(zhǎng)，有了一定的理財(cái)意識(shí)，本想通過(guò)按揭買房后的月供方式來(lái)進(jìn)行儲(chǔ)蓄，只是恰巧撞上了“京15條”。隨著北京外延效應(yīng)的顯現(xiàn)，燕郊、涿州、固安、香河等地房地產(chǎn)行業(yè)快速崛起，但在限購(gòu)方面非常溫和，且房屋總價(jià)低，對(duì)河北當(dāng)?shù)貞艏馁?gòu)房者還有一定的優(yōu)惠，孫小姐打算先回鄉(xiāng)置業(yè)，是否留京發(fā)展再作打算。

北京對(duì)周邊省市人才的吸附能力很強(qiáng)，尤其是年輕人。由于人口疏散的需要，限購(gòu)令多在樓市熱度較高的的一、二線城市執(zhí)行，三、四線城市的洼地效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。這些城市的房?jī)r(jià)看漲，且購(gòu)置門檻低，既有保值作用，還能作為逃離北上廣的退路，滿足居住需求。從目前北京的限車、限購(gòu)等犀利舉措來(lái)看，戶籍的隱形阻礙會(huì)逐漸顯露，并愈演愈烈，返鄉(xiāng)置業(yè)是一舉兩得的不錯(cuò)選擇。即使未來(lái)戶籍放開(kāi)、限購(gòu)失效，也大可賣掉家鄉(xiāng)的房產(chǎn)，重返京城。