張攀峰

唐先生最近有點(diǎn)兒愁。借著幾年來房價上漲的東風(fēng)，他倒騰了幾套房子，手中著實賺了一筆。近來調(diào)控勢頭很猛，唐先生覺著這次可能要來真格了，趁著年關(guān)房價上漲的一波小高潮把該出手的都出了手，為此還得意了好幾天。只是靜下來一想，通脹與加息接踵而至，唐先生琢磨著，是不是把房貸給提前還了。

想想也是，投資渠道缺乏，股市不給力，黃金不敢投；通脹由預(yù)期變成了現(xiàn)實，現(xiàn)金握在手中只能越來越貶值；加息通道也成定局，月供增加在情理之中。那么，唐先生是否該提前還貸呢？

從按揭貸款說起

要講清楚提前還貸，需要從按揭貸款源頭說起。按揭貸款簡單地說，就是購房人的錢不夠了，以所購住房為抵押，以約定的期限、利率水平和還款方式向銀行借了一筆錢。有借就有還，天經(jīng)地義。在還款的過程中，一般按月還本付息，按揭利率和當(dāng)期央行規(guī)定的法定利率直接掛鉤（按照購房人資質(zhì)不同，約定有7折、8.5折以及1.1倍、1.2倍等不同的利率水平）。

最常見的還款方式為等額本息法和等額本金法。以按揭額10萬元，按揭期限10年，年利率6.60%為例，分別見表1、2。同樣的貸款金額，采用等額本息還款法，因為每期的月供額度相同，故而在最初的還款額中，利息支出占的比重最高、本金支只占很小一部分，以后利息逐期減少，而歸還的本金則逐期增加。采用等額本金法，每期歸還的本金都一樣多，而利息的占比逐期減少。其他典型的方式還有氣球貸、雙周供、等額遞增和等額遞減等。

無論還款方式如何，當(dāng)期還款額均由兩部分構(gòu)成：當(dāng)期應(yīng)還利息（由上期未償還本金和當(dāng)期按揭利率決定）和當(dāng)期償還本金。當(dāng)然，只要還款開始，當(dāng)期還款額不能低于應(yīng)還利息。

可以看出，如果不考慮利率優(yōu)惠的因素，本期還多少錢，直接決定了下期的還款利息和還款額。換句話說，只要還款開始，支付本期的利息是必須的，減去利息就是本期償還的本金。這期償還的本金多了，此后就能少還點(diǎn)利息；這期償還的本金少，此后還息就多。直至最后一期把所有的本金還完。

等額本息法償付本金慢，付息加起來多；等額本金法償付本金快，相對來說節(jié)省了利息。還款方式只是一種工具，無論是等額本息還是等額本金，本身并不存在優(yōu)劣，關(guān)鍵在基于自己償付能力和還款習(xí)慣等方面上的選擇。償付能力偏差的人，更宜采用等額本息法。

四準(zhǔn)則你了解多少

提前還貸是按揭貸款的對立面，它加快了還款進(jìn)程，造成了按揭貸款部分或全部提前終止。不考慮手續(xù)費(fèi)等因素，它相當(dāng)于向銀行提供了一筆逆向分期貸款。

準(zhǔn)則一（基本準(zhǔn)則）：提前還貸相當(dāng)于購房人向銀行提供的一筆逆向投資（分期貸款）。投資額為提前還貸額；投資期限為剩余按揭期；名義收益率不固定，為剩余按揭期內(nèi)各期的按揭利率；在各剩余按揭期內(nèi)，購房人分期收回本金和當(dāng)期收益。

以表1為例，假設(shè)在第3年末提前還貸，相當(dāng)于進(jìn)行了一筆總額為76559元的投資，年收益率為6.60%（為簡化過程，假定為各年相同）。該筆投資至第4年末累計收回本金32341－23441＝8900元，投資額減少為76559元，該年度累計盈利4787元。

在表2中，同樣假設(shè)在第3年末提前還貸，則相當(dāng)于進(jìn)行了一筆總額為7萬元的投資，年收益率為6.60%（同樣假定為各年相同）。該筆投資至第4年末累計收回本金1萬元，投資額減少為6萬元，該年度累計盈利21230－16913＝4317元。

從購房人角度來說，提前還貸無疑是一筆投資，是否劃算，要看收益率為多高，即綜合考慮剩余按揭期內(nèi)各期的利率水平。最簡單的方法是以本人當(dāng)期執(zhí)行的按揭利率為參照，如果能找到高于它的投資方式并且風(fēng)險程度適宜，就不宜提前還貸，反之亦然。

提前還貸通常有5種方式：一是全部提前還款；二是部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變；三是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，還款期限縮短；四是部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，同時還款期限縮短；五是剩余貸款本金保持不變，每月還款額增加，從而縮短還款期限。前兩種是最基礎(chǔ)和常見的方式。

還款方式：（資金利用）效率高可消除差別

僅看收益率，各種還款方式提前還貸并無不同。如表1、2所示，無論等額本息法還是等額本金法，也無論在按揭的哪個階段以及還款為多少，提前還貸的年收益率均為6.60%。但是我們必須注意到提前還款的特殊性：它相當(dāng)于做了一筆分期貸款，每個按揭期都要進(jìn)行部分本金收回，而不是我們通常熟悉的整筆投入整筆收回的投資方式。上面所說的收益率均為名義收益率，能否變成實際收益率，要分具體情況。

在現(xiàn)實中，既然有提前還貸能力，往往意味著按揭償付能力強(qiáng)。對于這類購房人，如果按揭時選擇的是等額本息法，那么從源頭上就錯了，他們更應(yīng)選擇還本速度更快的還款方式。從及時糾錯可減少損失的角度來看，等額本息法提前還貸比等額本金法更有利。如在上面的示例中，假設(shè)在第3年末提前還貸，等額本息法償還本金的速度較慢，對應(yīng)提前還貸收回本金的速度也慢（如在第四年間，本額本息法累計收回本金8900元<等額本金法累計收回本金1萬元），相同期限內(nèi)獲利較多，實際收益率較高（4787元/76559元＝6.25%>4317元/70000元＝6.17%）。

可以看出，實際收益率無論是6.25%還是6.17%，都低于6.60%的名義收益率。為什么出現(xiàn)了這樣看似矛盾的結(jié)論？

經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個規(guī)律，在投資總額和名義收益率相同的情況下，本金收回速度較慢的方式實際收益率較高，如表3所示。在該例中，投資總額10萬元，分6期收回投資，各期名義收益率10%。

各期名義收益率相同，實際收益率卻出現(xiàn)了差異，根本原因在于在計算時假定了各期收回的本金不再產(chǎn)生收益，因此導(dǎo)致了本金收回速度越慢的方式得以獲取了更多收益。

在理財實踐中，這看似矛盾的兩種方式同時存在著，主要看對各期收回本金的利用效率：利用效率高（不低于名義收益率），適用名義收益率；利用效率偏低，適用實際收益率。

準(zhǔn)則二：對于資金利用效率較高的購房人，提前還貸的實際收益率約等同于名義收益率，不同還款方式無影響。對于資金利用效率偏低的購房人，提前還貸的實際收益率低于名義收益率，償本速度越慢的還款方式越有利。

提前年限：（資金利用）效率低想還就趁早

從同樣的角度看，如果手頭經(jīng)常擁有大筆現(xiàn)金而找不到合適的投資渠道，資金利用效率較低且已認(rèn)定要提前還貸，無論什么還款方式，都是早了比晚了好。

仍以表1為例，如果在第1年末提前還貸1萬元，相當(dāng)于進(jìn)行了一筆總額為1萬元、期限為9年的投資；而如果在第9年末提前還，投資期限則縮短為1年。1萬元投資分散在9年內(nèi)進(jìn)行本金回收，速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于分散在1年內(nèi)，自然更為劃算。另據(jù)專家測算，采用等額本息法和等額本金法，如果還款期限已經(jīng)分別過半和超過1/3，提前還貸的必要性就大大降低了。

還款額：想還不論錢多少

如果已認(rèn)定要提前還貸，額度的高低不造成影響。如在表1的示例中，在第3年末全部一次性還貸76559元，與部分還貸如5萬元，從收益率的角度上來說無差別。為了更容易理解，不妨把按揭從源頭上分為兩部分：在第三年末，第一部分5萬元全部一次性還貸，第二部仍舊按揭下去。

準(zhǔn)則三：還款額多少對提前還貸無影響。如果資金利用效率一般且確定要提前還，無論何種還款方式，都是越早越好。若按揭期過半，則必要性大減。

通脹：錢縮水了宜早還

考慮到通脹因素，參照投資收益率就要減去通脹率，然后才能與提前還貸的收益率相比。一般來說，通脹對提前還貸有利。

加減息：神馬都是浮云

也許有人會說，加息了，意味著按揭利率提高，提前還貸的收益率隨之水漲船高，自然更為劃算。這是把問題簡單化了。

提前還貸的收益率是由剩余按揭期內(nèi)各期的按揭利率綜合決定?，F(xiàn)在加息，并不意味著剩余按揭期內(nèi)的利率水平一定會提高。如果剩余按揭期很長，如20年，期間既有加息也可能降息，一時的加息對提前還貸與否的意義就不大。剩余按揭期很短，如只有3年，在加息背景下，雖然以后期限內(nèi)處于加息通道或高息狀態(tài)的可能性極大，有利于提前還貸，但與準(zhǔn)則三相悖，結(jié)論不成立。

準(zhǔn)則四：通脹對提前還貸有利，加減息基本無影響。

優(yōu)惠舍棄難再來

利率調(diào)整雖然對提前還款基本不造成影響，但根據(jù)準(zhǔn)則一可知，享受優(yōu)惠利率的購房人，一般不宜提前還貸。主要有兩類人。

享受優(yōu)惠利率折扣的首套購房人不像利率調(diào)整的作用主要表現(xiàn)在短期，除非購房協(xié)議中有特殊約定，7折及85折優(yōu)惠利率一般貫穿于整個按揭期內(nèi)的始終。由于折扣的存在，提前還款的收益率很低，而一旦這部分人群選擇提前還貸后，再申請貸款時則要按照二套房執(zhí)行1.1倍的上浮利率執(zhí)行。首套購房人盡量不要選擇提前還貸，最大限度地享受首套房下浮優(yōu)惠利率。

公積金貸款的購房人 道理基本同上，不再贅述。

最后回到開頭所說的唐先生，他現(xiàn)在手頭仍有4處住房，甲套享受7折利率優(yōu)惠，乙套為婚前妻子以公積金名義做的貸款，丙丁兩套均為二套房，1.1倍法定基準(zhǔn)利率，按揭期均為15年，按揭方式均為等額本息法，分別已還款3年和8年。根據(jù)唐先生的現(xiàn)狀，兩套二套房均可提前還貸，且優(yōu)先還丙套，甲乙兩套則不宜提前還貸。