一個(gè)月前，我與一家房產(chǎn)公司簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)書》，約定：我訂購(gòu)五棟103號(hào)住房一套，總價(jià)60萬(wàn)元，面積120平方米；我預(yù)付給公司五萬(wàn)元定金，并于半個(gè)月內(nèi)與公司簽訂《商品房買賣合同》。一周后，公司發(fā)給我一份《通知》，內(nèi)容之一是每平方米必須增加一百元。因遭我拒絕，雙方至今一直未能簽訂《商品房買賣合同》。請(qǐng)問：房產(chǎn)公司的行為是否違約，我能否要求其按《商品房認(rèn)購(gòu)書》中的房?jī)r(jià)簽訂正式合同？

江西省興國(guó)縣人民法院程成：

房產(chǎn)公司的行為構(gòu)成違約，但你不能要求其按《商品房認(rèn)購(gòu)書》簽訂正式合同，只能要求對(duì)方按你所交定金的兩倍支付違約金。

一方面，房產(chǎn)公司的行為構(gòu)成違約。你們間的《商品房認(rèn)購(gòu)書》是雙方對(duì)房屋買賣有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，為雙方的真實(shí)意思表示且內(nèi)容合法，對(duì)雙方具有法律效力。在位置、房?jī)r(jià)、面積明確的情況下，房產(chǎn)公司擅自單方提高房?jī)r(jià)，不僅是對(duì)此前約定的背叛，而且違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。另一方面，房產(chǎn)公司可以不與你按《商品房認(rèn)購(gòu)書》簽訂正式合同。由于商品房認(rèn)購(gòu)書是售房者與購(gòu)房者就訂立商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以它不屬于商品房買賣合同。故在當(dāng)事人一方違反約定，不履行談判義務(wù)時(shí)，不能要求其實(shí)際履行締結(jié)商品房買賣合同的義務(wù)。再一方面，房產(chǎn)公司必須承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)公司雖然可以拒絕簽訂《商品房買賣合同》，但并不等于不必承擔(dān)其他民事責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！倍稉?dān)保法》第89條、《合同法》第115條均規(guī)定：“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”鑒于導(dǎo)致未能按《商品房認(rèn)購(gòu)書》簽訂正式合同的根本原因在于房產(chǎn)公司違約，所以房產(chǎn)公司“應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。

編輯家英宏