李 博，劉夢歌

（1.山西大同大學商學院，山西 大同 037009；2.中央民族大學法學院，北京 100081）

關(guān)于我國房產(chǎn)稅的改革

李 博1，劉夢歌2

（1.山西大同大學商學院，山西 大同 037009；2.中央民族大學法學院，北京 100081）

從市場經(jīng)濟發(fā)展角度看，房地產(chǎn)稅收具有很大的潛力，能夠為地方政府提供穩(wěn)定和豐富的財政收入。因此，針對我國越來越突出越來越嚴重的房地產(chǎn)熱現(xiàn)象，必須找出我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制進行改革。我國房地產(chǎn)稅的改革必須考慮經(jīng)濟上的可行性和法律上的合法性以及社會公平等因素。

房產(chǎn)稅；征收；必然趨勢；建議

稅法構(gòu)成要素是國家有效征稅必須具備的條件。稅法不僅要規(guī)定對誰征稅，對什么東西征稅，征多少稅，而且還要規(guī)定征納的程序和征管的方法。因此研究稅法構(gòu)成要素問題具有重要的理論和實踐價值。從稅法法制建設(shè)來看，稅法構(gòu)成要素的確立是稅收立法的核心，缺少稅法構(gòu)成要素的稅收立法是存在缺陷的制度設(shè)計，稅收執(zhí)法若不滿足構(gòu)成要素，征稅機關(guān)就不能征稅，同時只有具有稅法構(gòu)成要素的稅收立法，才能為稅收司法、法律監(jiān)督以及保護納稅人的合法權(quán)益提供準繩。從稅法理論研究看，稅法構(gòu)成要素作為稅法理論的一個重要范疇，它使稅法與傳統(tǒng)的民法和行政法有了很大的不同。在稅法上，相關(guān)主體的納稅義務(wù)是否成立，國家是否有權(quán)對其征稅，不以征納雙方的意思表示為準，更不是以國家單方面的意思表示為準，而是看是否符合法定的稅法構(gòu)成要素。只有在符合課稅要素的情況下，才具有“可稅性”。[1]通常認為國家進行征稅，要考慮兩個方面的因素：一方面是經(jīng)濟的可能性和可行性，也就是說經(jīng)濟上的可稅性；另一方面是法律上的合理性和合法性，也就是說法律上的可稅性。國家征稅是否合理，不僅要看經(jīng)濟上的承受力，還要看征稅是否平等，是否普遍等方面；同時，征稅是否合法，不僅要看是否符合狹義上的制定法，而且更要看是否符合憲法，符合民意，是否符合公平正義的精神。

一、我國房產(chǎn)稅出臺的目的和原因

現(xiàn)代國家為了履行公共職能，必須獲得財政收入，然而國家或者政府作為非營利性主體，其本身不能創(chuàng)造收入。因此，國家為了維持其存續(xù)和運作，實行其提供公共物品的功能，需要利用其政治權(quán)力或經(jīng)濟權(quán)力獲得財政收入。國家可通過多種方式獲得財政收入，但稅收憑借自己的優(yōu)勢已經(jīng)成為國家或者政府獲得財政收入的主要來源。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，是世界各國普遍存在的一個稅種。國家或者政府征收財產(chǎn)稅既是一個取得收入的過程，也是一個社會產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移過程。這直接涉及了納稅人的物質(zhì)利益，從而不僅改變了納稅人原有的收入和財富占有狀況，而且也必然影響到以物質(zhì)利益的多少為轉(zhuǎn)移的納稅人的生產(chǎn)和消費行為的變化，這種變化不論國家在征稅前是否已預期，都是客觀存在的。所以征收房產(chǎn)稅有它的好處：短期內(nèi)對居民開征房產(chǎn)稅有利于遏制投資性需求，從而調(diào)控房價。但房產(chǎn)稅的作用遠遠不止如此，長期來說，房產(chǎn)稅可以為地方政府提供一個細水長流的良性稅源，從而徹底改變目前地方政府依賴土地財政的現(xiàn)狀。目前各地市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入，主要靠賣地所得，所以如果我國房地產(chǎn)稅改革比較成功，就有可能會減輕地方政府財政僅依賴賣地來獲取收入的壓力。稅收是國家調(diào)節(jié)資源分配，縮小公民收入差距，促進社會公平的重要手段，目前飆升的房價，事實上嚴重拉大了居民的財富差距，而貧富差距存在著導致社會不穩(wěn)定的因素，運用房產(chǎn)稅來促進社會公平。房地產(chǎn)稅是對私人財產(chǎn)的無償征收，必須由立法機關(guān)通過制定法律的形式開征，才能使其稅制要素的確定合法化和規(guī)范化，使房地產(chǎn)稅的征收管理更加公平、有效、嚴密和有序。總之，征收房產(chǎn)稅是必要的，也是我國稅法發(fā)展的必然趨勢。

二、我國房產(chǎn)稅實施的困難

與其他國家相比，我國目前征收房產(chǎn)稅存在不少技術(shù)難點。它的計稅依據(jù)就是房地產(chǎn)（市場價格）存在評估困難。目前，我國房地產(chǎn)評估市場的管理分屬不同部門，對房地產(chǎn)市場價格評估的主管部門從中央到地方分屬不同部門，建設(shè)部門、財政部門和國土部門均可以對房地產(chǎn)市場價格進行評估。各個部門對于相類似的工作要分別按照不同的收費標準進行收費，按照不同的技術(shù)規(guī)程規(guī)范出具評估報告。房地產(chǎn)所有者要進行評估，往往要穿梭于數(shù)家評估機構(gòu)和其主管部門之間并要分別交費，既加重了房地產(chǎn)所有者的負擔，又降低了評估機構(gòu)的辦事效率，而且涉及的評估中介機構(gòu)整體素質(zhì)偏低。我國房地產(chǎn)評估實行的執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須參加全國統(tǒng)一的考試，考試通過后才可以取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)評估起步晚，考試頻率低等原因，實際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評估的各類機構(gòu)工作中的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如果按照規(guī)定，尚不具備法定的專業(yè)評估人員，無法成立中介評估機構(gòu)。專業(yè)人員達不到規(guī)定的數(shù)量，專職技術(shù)人員沒有與政府有關(guān)部門協(xié)商好，在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴重影響了評估能力和評估質(zhì)量。上述這些問題的關(guān)鍵原因在于多頭管理以及評估資質(zhì)的混亂。

房地產(chǎn)計稅依據(jù)一般情況下分為兩種：一種是財產(chǎn)的數(shù)量（如土地或建筑物的面積），另一種是財產(chǎn)的價值，即房地產(chǎn)的原始價值或市場價值，其中市場價值是評估值。第一種計征的優(yōu)點是便于管理，但是不能很好的反映房地產(chǎn)市場的變化；第二種計征的優(yōu)點是稅負公平，稅收能夠反映市場房地產(chǎn)市場的變化，但是對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求較高，需要建立相應(yīng)的評估機構(gòu)。從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，按照財產(chǎn)的價值計征房產(chǎn)稅是發(fā)展趨勢。在我國，各個城市的評估機構(gòu)差距很大。以上海為例，相對于國內(nèi)其他城市來說，上海的評估機構(gòu)不管是人數(shù)上還是素質(zhì)上在全國都是數(shù)一數(shù)二的了，但是仍然不能完成本市的房地產(chǎn)的評估任務(wù)，更不用說其他的城市了。要保證評估盡可能地公平和合理，對于我國房產(chǎn)稅的改革是否能夠成功是個很大的挑戰(zhàn)。國際上目前有相對比較成熟的手段，就是用計算機來進行批量的評估，相對也比較公平。我國可以借鑒國外的經(jīng)驗，建立比較完善的與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合的計算機批量評估系統(tǒng)。

房產(chǎn)稅怎么來征收，怎么來管理，是通知的方式還是自行申報的方式，這些都需要研究和確定。如果有些人持有房屋但是沒有去繳納稅收如何處置，對于怎么征收房產(chǎn)稅，目前國家沒有發(fā)布具體的征收辦法。有的學者認為，房產(chǎn)稅不應(yīng)涉及“第一套房”，投資房和高端豪宅才是房產(chǎn)稅調(diào)控的主要目標，同時應(yīng)特別關(guān)注實際上和產(chǎn)權(quán)房房價無關(guān)的保障房的供給，包括廉租房、公租房和長租房等。有的學者提出，征收房產(chǎn)稅的同時必須減稅，因為一定要堅持民生優(yōu)先。根據(jù)學者們提出的觀點筆者認為房產(chǎn)稅征收主要面臨以下幾個困難：

一是征收對象。征收房產(chǎn)稅的目的主要是抑制投資性住房需求，而不是打擊自主性住房的需求。這就需要明確征收房產(chǎn)稅應(yīng)從居民第幾套房開始征收。這里還應(yīng)注意的就是多套住房的價值不一定就高于一套住房的價值，因此以數(shù)量作為免房產(chǎn)稅或者享受房產(chǎn)稅的優(yōu)惠是不合理的。如果采取這種房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策，勢必會導致新的稅收不公平。

二是在目前住房市場呈賣方市場的情況下，房產(chǎn)稅是否能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用呢?從理論上看，直接稅是不容易被轉(zhuǎn)嫁的，但是不容易轉(zhuǎn)嫁不等于不能轉(zhuǎn)嫁。只要市場是賣方的，賣方就能夠想方設(shè)法將稅負轉(zhuǎn)嫁給買方，如果出現(xiàn)這種局面，稅收調(diào)節(jié)目標不僅難以實現(xiàn)，反而會加重買方的負擔，與我國政策設(shè)計相悖。

三是重復征稅的問題。從目前的情況來看，在房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)，個人住宅實際上已經(jīng)承擔了大量與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套相關(guān)的稅和費，包括道路的建設(shè)以及供水、供電、供氣、環(huán)境綠化等，顯然加重了納稅人的稅負，不符合稅法的公平正義的基本原則。

四是對個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅因其影響面大，必須考慮社會影響，特別是現(xiàn)在很多樓盤被“高檔化”，即使是很低的稅率，居民個人是否有繳納房產(chǎn)稅的能力，也應(yīng)當是需要考慮的問題。

因此征收房產(chǎn)稅時，必須推出對居民的減稅措施，讓居民感覺到減稅的實惠，這樣才能夠讓利于民。對于房產(chǎn)稅如何來管理，稅務(wù)機關(guān)首先要加強稅源管理，提高掌握納稅信息的能力；其次要加大稅收宣傳力度，特別注重對具體問題的宣傳；另外，改善納稅服務(wù)，為納稅人履行納稅義務(wù)提供更多便利是至關(guān)重要的。關(guān)于持有房屋但是不去繳納房產(chǎn)稅的人，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加大懲罰力度，嚴格依法治稅。以上這些問題，國家進行房產(chǎn)稅的改革都應(yīng)當考慮進去。

對于居民（住戶）來講，過去沒有完整的登記制度，究竟確定誰作為某一個房屋的納稅人，這種信息系統(tǒng)和資料在稅務(wù)部門掌握得不夠全面詳細，而且房籍地籍管理工作基礎(chǔ)還比較薄弱，大量房地產(chǎn)私下交易，導致大量稅收流失。稅務(wù)部門應(yīng)與公安及其相關(guān)的其他部門建立協(xié)調(diào)機制，便于房產(chǎn)管理。因此完善的房屋估價體系，完整的個人房產(chǎn)資料，再加上一套操作性強的征收方法，是房產(chǎn)稅出臺必須具備的三個條件。

三、對我國實施房產(chǎn)稅的一些建議

房地產(chǎn)稅的稅制改革，是一個逐步推進的目標，在這個改革當中，稅最后都是出在購房者的身上，在目前的房地產(chǎn)業(yè)界，稅的費用不是太少，不是太低，而是太多、太高。所以一定要有增有減。要征收房產(chǎn)稅，一定要厘清原來的稅種，減掉一些交易環(huán)節(jié)的稅，才能增加持有環(huán)節(jié)的稅。征收房產(chǎn)稅最重要的是公平。稅收公平原則不僅是有關(guān)納稅人之間分配稅收負擔的法律原則，也是在國家與納稅人之間以及不同的國家機構(gòu)之間分配稅收權(quán)利義務(wù)與稅收利益的法律原則。國家與納稅人之間的公平在于：防范課稅的過度，即不能剝奪納稅人最起碼的生產(chǎn)條件，不可以侵犯人性尊嚴，不能危害納稅人生存權(quán)；稅收作為財產(chǎn)權(quán)的一種權(quán)利成本或社會義務(wù)，必須限制在有限的范圍內(nèi)，即不得對資本本身課稅。如果稅收公平原則只考慮納稅人之間的橫向公平和縱向公平，而不去考慮國家與納稅人之間在公共產(chǎn)品的提供與購買上的公平，即如果公平分配的稅收未按納稅人的意圖滿足公共需要，以更好地為納稅人的生存和發(fā)展創(chuàng)造條件，相反卻被用來填充少數(shù)權(quán)力派的貪欲，這才是最大的不公平。征收房產(chǎn)稅是一種長效機制而不是一個短期的機制，讓地方政府通過稅收而不是通過土地出讓金來獲取地方的財政收入，這樣才能使地方財政收入健康長久。所以，實施房產(chǎn)稅要注意以下幾個方面：

（一）征收房產(chǎn)稅不能加重居民生活負擔，必須堅持稅收公平、效率、適度、法定、合情的原則 因此，對所有住宅都征稅是不現(xiàn)實的，對高端豪宅、多套占有的房主，或者是占有面積過大這一部分征稅是合理的。如果對所有住宅征房產(chǎn)稅，一來難度較大，二來老百姓可能也不贊成。因此要分情況來征收，比如經(jīng)濟適用房，可以不征它的房產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅是圍繞住房所征收的 房產(chǎn)稅有調(diào)節(jié)作用，調(diào)節(jié)作用表現(xiàn)在兩個方面：一個是調(diào)節(jié)貧富差距，再一個是對房價快速上漲可以起抑制作用。征收房產(chǎn)稅主要是規(guī)范地方政府的行為。地方政府要靠房地產(chǎn)稅收給居民提供公共服務(wù)，而不是靠賣地、借款和亂收費來解決地方的財政收入。在國外，除了征收房產(chǎn)稅，還征收閑置稅。征收閑置稅會增加投資炒房者現(xiàn)有房產(chǎn)的成本，可以有效遏制消費者投機性購房，有效打擊開發(fā)商非法囤積房屋，有利于遏制房價的增長，還可以增加地方財政收入，增加地方政府對低收入群體的住房改善支出。故房產(chǎn)稅的開征應(yīng)基于受益原則，也就是說納稅人應(yīng)該從政府提供的公共產(chǎn)品或者服務(wù)中受益的數(shù)量來承擔稅收。如果納稅人在心理上覺得自己的稅負與獲得的公共服務(wù)不對等的話，就會引發(fā)不滿情緒，影響社會和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。

（三）設(shè)定科學的稅率 房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)分為普通稅率和優(yōu)惠稅率。對于中低收入家庭和小套型應(yīng)當按照優(yōu)惠稅率征收。同時，房產(chǎn)稅也應(yīng)是浮動稅率，并不是固定稅率。比如在經(jīng)濟比較蕭條的情況下，房產(chǎn)稅應(yīng)作為一個刺激政策進行退稅；關(guān)于房屋價值評估難的問題，對剛買的房屋的價格可以不評估，按市場價格來定。原來房屋的房產(chǎn)稅按照購置原值來進行征收；還有納稅比例各個城市應(yīng)該不同。

總之，房產(chǎn)稅的改革對于緩解地方政府財政壓力，促進、發(fā)展、完善我國稅收制度都有重要的意義，是我國稅法發(fā)展的必然趨勢。

[1]楊紫烜.經(jīng)濟法[M].北京：北京大學出版社，2008.

[2]財政部科研所課題組.我國房產(chǎn)稅制改革研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2002（5）：54-62.

[3]張守文.稅法原理[M].北京：北京大學出版社，2007.

[4]劉劍文.財稅法學[M].北京：高等教育出版社，2004.

[5]劉富君.論財產(chǎn)可稅性[A].財稅法論叢（第6卷）[C].北京：法律出版社，2005.

[6]劉劍文.財稅法專題研究[M].北京：北京大學出版社，2007.

〔編輯 趙曉潔〕

A Discussuon of China'sReform of Property Tax

LIBo
（School of Trade，ShanxiDatong University，Datong Shanxi，037009）

From amarket point of view of economic development，it has great potential for property tax，whichis able to provide a stable and abundant local government revenue.So，view of themore prominent，more and more serious housing phenomenon，boom that must identify the problems.And reform of China’s real estate tax must integrate economic viability and legal validity and reasonableness taking into accountother factors and social justice in the case.

property tax；collection；inevitable；suggest

D922.223

A

1674-0882（2011）06-0013-03

2011-06-30

李 博（1979-），男，山西大同人，在讀碩士生，助教，研究方向：經(jīng)濟法學。

·哲學·歷史·