喬 路

（中國礦業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，江蘇 徐州 221116）

房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的金融屬性，是一個(gè)高度依賴金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)，購買力和流動(dòng)性等因素對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有重要的影響，研究我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高的內(nèi)驅(qū)力對(duì)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要意義。

1 綜述

1.1 國外研究現(xiàn)狀

國外學(xué)者的已有研究大多數(shù)以房?jī)r(jià)及其變動(dòng)指數(shù)為因變量，宏觀經(jīng)濟(jì)因素為自變量，通過建立回歸模型研究其間關(guān)系。Case，Shiller（1990）基于美國4個(gè)大城市1970年一季度—1986年三季度的數(shù)據(jù)，采用時(shí)間序列截面法，分析得出：房?jī)r(jià)和人均收入以及價(jià)格的滯后變量變化呈正相關(guān)關(guān)系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美國三鎮(zhèn)1981年l0月—1988年9月的數(shù)據(jù)，采用OLS回歸法得出：宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房?jī)r(jià)具有重要影響。Quigley（1999）基于美國41個(gè)城市1986—1994年的數(shù)據(jù)，采用時(shí)間序列截面法，分析得出：宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

1.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀

早在20世紀(jì)90年代，國內(nèi)已有學(xué)者對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因作出研究。張慧芳（1996）指出土地市場(chǎng)不規(guī)范、安置用房量大、拆遷費(fèi)用高、商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成不合理、商品房標(biāo)準(zhǔn)過高、房屋工程費(fèi)上漲幅度過大、開發(fā)商回報(bào)率過高是我國房地產(chǎn)價(jià)格高漲的原因。

之后又有學(xué)者運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)的方法研究影響我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素。曹振良（2006）運(yùn)用理論及實(shí)證分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的四要素，即宏觀經(jīng)濟(jì)、金融支持、投機(jī)和調(diào)控政策。高鐵梅、梁云芳（2006）運(yùn)用協(xié)整模型和H-P濾波計(jì)算房地產(chǎn)均衡價(jià)格及房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)。柳冬（2008）運(yùn)用多因素回歸模型、狀態(tài)空間模型及Kalman濾波方法，預(yù)測(cè)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)，并分析金融危機(jī)后房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素。周建軍（2009）基于我國2000年一季度—2007年二季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究得出：土地價(jià)格和居民可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，但人民幣實(shí)際利率與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。楊瑾（2010）基于對(duì)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)理論、價(jià)值理論的研究，得出在7個(gè)不同方面完善我國房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制及抑制房?jī)r(jià)泡沫的策略。

2 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2010年以來，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快等問題，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)13個(gè)月回升，從全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅變化趨勢(shì)來看，見圖1，2009年四季度—2010年一季度房?jī)r(jià)的上升速度快，后在國家宏觀政策的調(diào)控下有所回落。我國房?jī)r(jià)漲幅從2009年的25%下降到2010年的15%，但房?jī)r(jià)收入比仍在高位，房?jī)r(jià)收入比位置適當(dāng)一般位于3~6之間，而2009年我國城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比為8.3，2010年增長到8.76（此數(shù)據(jù)由2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約為18 900元，按城鎮(zhèn)居民每人30 m2和城鎮(zhèn)家庭每戶3口人計(jì)算得出），增幅達(dá)到0.46。

圖1 全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化趨勢(shì)

3 我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因

3.1 居民購買力

2005—2010年我國的人均GDP持續(xù)上升，其中2009年我國的房地產(chǎn)增加值比重約為5%，2010年約為6%。GDP增長趨勢(shì)與房地產(chǎn)在GDP比重上升具有剛性關(guān)系。城鎮(zhèn)化是內(nèi)需的重要拉動(dòng)力。據(jù)測(cè)算，中國城鎮(zhèn)化率每上升1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口就增加1 000多萬人；城鎮(zhèn)人口每增加1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需增加10萬元。GDP和城鎮(zhèn)化率的持續(xù)增長導(dǎo)致我國居民購買力增強(qiáng)，而強(qiáng)勁的購買力是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要?jiǎng)恿Α?/p>

3.2 通脹流動(dòng)性

我國總體上處于通脹壓力加大、CPI快速增長、流動(dòng)性加速的形勢(shì)，而房?jī)r(jià)的波動(dòng)和CPI以及流動(dòng)性密切相關(guān)。通脹趨勢(shì)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，導(dǎo)致居民恐慌而尋找保值方式心理導(dǎo)致其大量搶購房產(chǎn)。流動(dòng)性過剩容易形成持續(xù)的通脹預(yù)期，勞動(dòng)力、土地、資本等要素成本不斷上升，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。

3.3 房地產(chǎn)投資

我國房地產(chǎn)投資2007—2008年增速位于固定資產(chǎn)投資之上，經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，房地產(chǎn)投資增速下挫，增速最低回落到1%。經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始平緩增長，但仍然明顯于固定資產(chǎn)投資增速。從2009年底開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，到2010年一季度，增速達(dá)到了35%的歷史最高位。房地產(chǎn)投資的不斷增加給房地產(chǎn)價(jià)格居高不下提供了強(qiáng)有力的支撐。

3.4 房地產(chǎn)信貸

2010年一季度我國金融機(jī)構(gòu)新增貸款2.6萬億元，開發(fā)貸款和個(gè)人貸款8 000多億，占一季度貸款總量的32.4%（2009年房地產(chǎn)貸款比重約為20%），其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3 207億元，個(gè)人購房貸款5 227億元，個(gè)人購房貸款增長53%。房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，泡沫積累迅速，投資型購房的杠桿效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款的持續(xù)快速增加是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的又一內(nèi)驅(qū)力。

4 建議

我國“十二五”規(guī)劃時(shí)期將以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，處理好管理通脹預(yù)期與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)系。保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定適度的物價(jià)上漲有利于調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，但房?jī)r(jià)的居高和較大的通脹壓力有著密切的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，針對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)居高提出以下建議：

（1）在經(jīng)濟(jì)增長略緩、通脹壓力稍大的情況下，宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行需求管理與供給管理并重、需求緊縮而供給擴(kuò)張的政策。通過實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策抑制總需求過快擴(kuò)張、通過加大房地產(chǎn)領(lǐng)域投入等來擴(kuò)大供給，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃，督促房?jī)r(jià)上漲過快的城市增加居住用地的供應(yīng)總量。

（2）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地、違法改變土地用途和性質(zhì)、拖延開工時(shí)間等違法違規(guī)行為，加大處罰力度?？己撕蛦栘?zé)各地人民政府住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作，制定并出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長遠(yuǎn)健康發(fā)展的綜合性政策制度。

（3）調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)金融支持政策，嚴(yán)格執(zhí)行好房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商予以寬松的金融支持，以增加房屋供給量；對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者予以適度緊縮的金融支持，限制公積金貸款購房首付比例，禁用公積金貸款投機(jī)性購房。城市限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅，以抑制房?jī)r(jià)過高上漲過快，促進(jìn)房地產(chǎn)合理化定價(jià)機(jī)制的形成。

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