張冬梅

(萬(wàn)邦集團(tuán)大連愛(ài)邦正通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，遼寧 大連 116023)

一、導(dǎo)論

伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景非常良好。由于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的利潤(rùn)空間比較大，以致于不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)忽視項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題，一部分實(shí)力較差的小企業(yè)將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰，故有關(guān)方面應(yīng)對(duì)此給予高度重視。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的基本理論

(一)開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程投資大、周期長(zhǎng)。并且由于開(kāi)發(fā)者的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)與其知識(shí)構(gòu)成是有局限的，再加上科技條件的制約，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初始階段很難合理地設(shè)計(jì)出一套科學(xué)完整的成本控制目標(biāo)。項(xiàng)目開(kāi)始階段只能是暫時(shí)設(shè)置出一個(gè)大致目標(biāo)，這就是項(xiàng)目投資估算。實(shí)際的成本控制目標(biāo)只有隨著項(xiàng)目建設(shè)的不斷反復(fù)實(shí)踐才能夠逐漸清晰、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)支出匯總。這些成本通常由管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地費(fèi)用、配套費(fèi)用、建安成本、以及稅款等支出構(gòu)成。

(二)控制開(kāi)發(fā)成本的必要性

成本控制是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，良好的成本控制能力可以全面增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提升其風(fēng)險(xiǎn)抵御能力與獲利能力。

企業(yè)可以憑借成本低的優(yōu)勢(shì)，在激烈的市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利地位，不斷擴(kuò)大其市場(chǎng)占有份額和利潤(rùn)水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)不斷提升盈利水平的目標(biāo)。較好的成本控制水平可以促進(jìn)整個(gè)行業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，從而提高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)效率。同時(shí)對(duì)降低目前過(guò)高的房?jī)r(jià)提供一定幫助。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制中存在的問(wèn)題

(一)對(duì)成本控制缺乏應(yīng)有的重視

在成本控制方面，對(duì)設(shè)計(jì)、決策、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏應(yīng)有的重視，更多地重視施工各個(gè)階段的成本控制。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有設(shè)計(jì)成本控制的概念，簡(jiǎn)單地認(rèn)為壓低設(shè)計(jì)費(fèi)用就是降低成本，故意壓低設(shè)計(jì)費(fèi)用?；蛘咴跊Q策階段根本不重視進(jìn)行可行性研究和決策，沒(méi)有重視投資的決策管理，很多重要的成本控制措施、方法都經(jīng)常被留于形式。

(二)強(qiáng)調(diào)成本控制忽視工程質(zhì)量

在成本控制過(guò)程中，不少企業(yè)盲目強(qiáng)調(diào)降低成本，從而嚴(yán)重影響工程的質(zhì)量。部分企業(yè)采取了偷工減料、以次充好等非正常方式來(lái)降低造價(jià)成本。這些都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際工作中不能恰當(dāng)處理質(zhì)量和成本的關(guān)系。建設(shè)質(zhì)優(yōu)價(jià)低的工程是一個(gè)具有難度的目標(biāo)，也是大多數(shù)企業(yè)向往和追求的目標(biāo)，但是質(zhì)量與成本的關(guān)系很多時(shí)候都是一個(gè)反向的關(guān)系。

(三)強(qiáng)調(diào)成本控制，忽視工程進(jìn)度

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果不注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期限，延期交工將會(huì)大大增加成本。應(yīng)該避免另外一個(gè)極端，就是為了過(guò)度追求成本控制，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的方案反復(fù)討論和修改，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度出現(xiàn)反復(fù)拖后的情況，導(dǎo)致項(xiàng)目延遲而資金等各方面成本增加。1.目前，項(xiàng)目的土地都是有償使用的，土地開(kāi)發(fā)成本占整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的比例非常大，項(xiàng)目的延遲開(kāi)發(fā)將會(huì)讓土地的利息成本繼續(xù)加大。2.項(xiàng)目的延遲還可能導(dǎo)致錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)會(huì)的機(jī)會(huì)成本產(chǎn)生。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、供給和機(jī)遇瞬息萬(wàn)變，不按預(yù)定計(jì)劃推向市場(chǎng)，會(huì)使項(xiàng)目面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)招投標(biāo)實(shí)施過(guò)程不規(guī)范

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)項(xiàng)目真正實(shí)施招投標(biāo)的還不到60%，而且招投標(biāo)工作的推進(jìn)和發(fā)展很不理想，其原因很多。從客觀角度來(lái)講，是我國(guó)的招投標(biāo)規(guī)章制度有漏洞，在國(guó)際招標(biāo)過(guò)程中，往往最具競(jìng)爭(zhēng)的就是報(bào)價(jià)過(guò)程，然而在我國(guó)，各省市有統(tǒng)一的《建筑安裝工程預(yù)算定額》，施工單位據(jù)此投標(biāo)，并不遵照企業(yè)各自的“內(nèi)部單價(jià)”。所以對(duì)于級(jí)別相等的投標(biāo)單位，如果在報(bào)價(jià)制定計(jì)算上沒(méi)有差錯(cuò)，那么就該報(bào)出基本一致的價(jià)格，顯然，招標(biāo)工作已失效。從主觀角度分析，很多招標(biāo)單位(尤其是國(guó)有公司)本身并不傾向于公開(kāi)進(jìn)行工程招投標(biāo)，但是為了響應(yīng)政府的政策，各個(gè)公司采取了自己的應(yīng)對(duì)方法，最后工程項(xiàng)目承包最終還是會(huì)落到了“目標(biāo)客戶”的身上，始終是“上有政策，下有對(duì)策”，沒(méi)有起到成本控制的作用。

(五)成本控制各環(huán)節(jié)脫節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)雜的特點(diǎn)，總體上可以劃分為策劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)三個(gè)階段?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)公司的情況是各個(gè)部門分管自己的任務(wù)，很少插手其它階段，例如項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)大多負(fù)責(zé)監(jiān)管項(xiàng)目的施工階段，故很少注意項(xiàng)目前期和后期，而往往對(duì)于控制成本效果最顯著的決策和設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目經(jīng)理很少控制，從而造成項(xiàng)目成本控制的各階段分割。項(xiàng)目管理成本控制按總體時(shí)間順序可以分為事先預(yù)測(cè)、事中控制和事后反饋三類，其中最有效、最明顯的是事先預(yù)測(cè)，項(xiàng)目經(jīng)理不參與事先決策和設(shè)計(jì)，就無(wú)法了解事先預(yù)測(cè)的情況，無(wú)法從整體上了解總體的成本以及應(yīng)該分?jǐn)偢鱾€(gè)階段的成本，事先預(yù)測(cè)的效果不盡人意。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程成本控制的方法

(一)項(xiàng)目決策階段的成本控制

為了實(shí)現(xiàn)合理的成本控制目標(biāo)，就要事先保證項(xiàng)目決策的正確性。一是要事先做好市場(chǎng)調(diào)研。分析影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體因素和細(xì)微環(huán)境因素，并且對(duì)市場(chǎng)的供給需求進(jìn)行調(diào)查，分析影響供求關(guān)系的各個(gè)因素，以便準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，知己知彼才能百戰(zhàn)不殆。二是要做好項(xiàng)目規(guī)劃?？紤]項(xiàng)目的容積率、建筑密度、可使用土地面積等各個(gè)因素，并逐個(gè)分析各個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目成本的影響，然后按照計(jì)劃進(jìn)行分別規(guī)劃。三是要精準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目定位。結(jié)合項(xiàng)目地域、項(xiàng)目將來(lái)的租售對(duì)象、租售價(jià)格和租售率等因素進(jìn)行分析，準(zhǔn)確做好房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目定位以及客戶定位。

(二)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目測(cè)算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的費(fèi)用中一般只占建安成本的2%～3%，比占較少，而投資的大部分花銷都在施工階段，這誤導(dǎo)了大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們認(rèn)為只要加強(qiáng)此階段的成本控制，就能大量節(jié)約成本。但事實(shí)恰恰相反，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的作用是具有決定性的，因?yàn)楹笃诘某杀举M(fèi)用等都是按照規(guī)劃案進(jìn)行的，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案質(zhì)量的高低，決定了項(xiàng)目施工成本、建設(shè)成本、項(xiàng)目建設(shè)周期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目將來(lái)是否具有銷售市場(chǎng)并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是必要且高效的，同時(shí)在此階段控制造價(jià)成本也能起到事半功倍的效果。應(yīng)著重考慮以下工作:1.做好設(shè)計(jì)前的投資估算控制。2.初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇。3.縱向控制，就是隨著不同設(shè)計(jì)階段的深入，從可行性研究、初步市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)設(shè)計(jì)直到施工圖設(shè)計(jì)、限額設(shè)計(jì)每一個(gè)階段著手，層層遞進(jìn)。

(三)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制

1.編制正規(guī)的招標(biāo)文件。造價(jià)管理人員應(yīng)負(fù)責(zé)廣泛收集各類數(shù)據(jù)資料，然后利用技術(shù)手段對(duì)其進(jìn)行篩選和分析，甄別出對(duì)影響工程造價(jià)的重要因素然后對(duì)其研究、預(yù)測(cè)以及評(píng)價(jià)，最后再著手編制合乎規(guī)范的招標(biāo)文件。另外對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用和相關(guān)責(zé)任的條款要慎重列明、反復(fù)敲定，要保證沒(méi)有紕漏，以利于日后的造價(jià)控制和責(zé)任歸屬確定。

2.嚴(yán)格審查標(biāo)底價(jià)格。對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，標(biāo)底審查工作中的投資和成本控制主要體現(xiàn)在招投標(biāo)過(guò)程中，必須保證標(biāo)底價(jià)格的準(zhǔn)確、科學(xué)、合理，否則標(biāo)底價(jià)格將無(wú)法控制。審查標(biāo)底價(jià)格的目的在于檢查標(biāo)底價(jià)格的編制情況，從而達(dá)到降低工程成本的效果。

3.選擇適合具體情況的施工單位。頂級(jí)施工單位不一定是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最優(yōu)選擇。如果一個(gè)工程項(xiàng)目三級(jí)施工企業(yè)就可以完成并保證施工質(zhì)量，就沒(méi)有必要高額的尋找特級(jí)企業(yè)，因?yàn)樘丶?jí)施工企業(yè)往往比三級(jí)施工企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高很多，需要大量的人力和物力，無(wú)形中就會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的成本，不符合成本效益原則。

(四)項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施是指依據(jù)前幾個(gè)階段設(shè)計(jì)好的規(guī)劃方案和圖紙，利用工程物資、人力、建筑設(shè)施來(lái)建造房屋的過(guò)程，是整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中資金投入最大，周期最長(zhǎng)的階段，因此此階段的成本控制是重要而復(fù)雜的。這個(gè)階段要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體可以從以下幾個(gè)方面著手執(zhí)行:1.認(rèn)真執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和財(cái)經(jīng)法規(guī)的各項(xiàng)規(guī)定。2.加強(qiáng)工程費(fèi)用計(jì)劃的控制。3.加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，杜絕不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生。4.加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更。5.正確應(yīng)對(duì)工程索賠。

(五)項(xiàng)目銷售階段的成本控制

控制銷售階段成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷售策劃。在深入理解項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的基礎(chǔ)上，可以結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、層次以及所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)人文等因素尋找專業(yè)的廣告設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，專業(yè)人員往往對(duì)廣告費(fèi)用投放的時(shí)間、內(nèi)容、形式等使廣告表現(xiàn)等方面更勝一籌，能更好地與項(xiàng)目定位銜接，有針對(duì)性地采取推廣手段，這樣才能夠令廣告燈推廣費(fèi)的效用最大化，避免事倍功半，影響銷售費(fèi)用的成本控制。

五、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要各個(gè)部門及外部的分工合作，并結(jié)合自身特點(diǎn)來(lái)實(shí)施。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，才能提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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