程明雄，陸 娜，劉曉文，陳彩霞

(海南師范大學(xué) 信息科學(xué)技術(shù)學(xué)院，海口 571158)

1 房地產(chǎn)信用風(fēng)險的概念和影響因素

房地產(chǎn)信用風(fēng)險是指在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和消費過程中發(fā)生違約所引起的風(fēng)險，也包括房地產(chǎn)市場主體違約而導(dǎo)致?lián)p失的可能性.房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)信用風(fēng)險是與其經(jīng)營產(chǎn)品的特點密切相關(guān)的，最直接的體現(xiàn)就是形成開發(fā)商、銀行、個人消費者的不良資產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場主體信用關(guān)系的各方均有可能無法兌現(xiàn).導(dǎo)致房地產(chǎn)信用風(fēng)險的影響因素主要包括五種[1]：第一，政策因素，即政府有關(guān)政策的不穩(wěn)定性對房地產(chǎn)市場開發(fā)、銷售造成的不穩(wěn)定性；第二，投資戰(zhàn)略因素，即開發(fā)商、銀行、投資者從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動所做的戰(zhàn)略決策所造成的總體不穩(wěn)定性而對房地產(chǎn)市場造成的不穩(wěn)定性；第三，信息因素，即因為政府、銀行、開發(fā)商、投資者、個人消費者之間由于彼此信息不對稱，使用有缺陷的信息而產(chǎn)生的風(fēng)險；第四，商業(yè)因素，即商業(yè)活動中來自房地產(chǎn)市場外部的風(fēng)險，是由整個市場環(huán)境的變化造成的；第五，管理因素，是政府、銀行、開發(fā)商、個人消費者管理失誤造成的風(fēng)險，它來自政府、銀行、開發(fā)商、個人消費者的內(nèi)部，是主觀可以避免的風(fēng)險.正是因為這些不穩(wěn)定性造成的不確定性，從而給房地產(chǎn)市場帶來信用風(fēng)險.

2 海南省房地產(chǎn)信用風(fēng)險歷史回顧、現(xiàn)狀和趨勢

海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建立省辦經(jīng)濟特區(qū)，當(dāng)時整個海南島出現(xiàn)了2萬多家房地產(chǎn)公司，短短三年，房價增長超過 4倍.1993年下半年海南房地產(chǎn)迅速降溫，房地產(chǎn)價格猛跌，最終造成 600多棟“爛尾樓”、18834 hm2閑置土地和800億元積壓資金，帶來的問題是來自全國的上千億元(其中四大國有銀行占406億元)資金被套牢，有不少信托投資公司和城市信用社資不抵債，被迫關(guān)閉清盤.開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60%以上.信用風(fēng)險帶來的系統(tǒng)風(fēng)險教訓(xùn)深刻[2].

海南建立國際旅游島的可行性研究早在2002年6月就已提出，直至2009年5月海南省政府才正式發(fā)布了國際旅游島建設(shè)行動計劃.在此前后，逾百家房地產(chǎn)開發(fā)商早已提前進(jìn)駐海南，進(jìn)行戰(zhàn)略布局[3].2009年底，一場因國際旅游島概念而催生的饕餮盛宴，引發(fā)了海南第二次房地產(chǎn)投資開發(fā)熱潮.逾百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐海南“跑馬圈地”，動輒投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項目星羅棋布.目前在海南的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過100家，投資總額超過1000億元，海南房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)出全島開花之勢.2010年初海南房地產(chǎn)市場迅速“井噴”，高檔海景房過度開發(fā)，商品房成交量成倍放大、價格飆升，這個行業(yè)又再現(xiàn)了濃厚的投資和投機氣氛.海南現(xiàn)在已經(jīng)透支了未來的房價，而支撐這個預(yù)期的基礎(chǔ)其實并不扎實，比如很多房地產(chǎn)項目的相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還非常薄弱.近年來，房貸一直被海南銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款項目來努力發(fā)展，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大，而房貸業(yè)務(wù)“繁榮”的背后，卻潛藏著巨大的信用風(fēng)險.同時房價上漲持續(xù)超過購房者的承受能力時，違約現(xiàn)象就容易發(fā)生，導(dǎo)致最先受到?jīng)_擊的是發(fā)放房貸的銀行，其次是開發(fā)商，最后就是依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟相對較多的海南各地方政府.2010年上半年開始，國家和海南省政府相繼出臺調(diào)控措施，海南省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有價無市的局面，購房者處于降價預(yù)期的觀望之中，房地產(chǎn)的開發(fā)投資力度也明顯減弱，大量優(yōu)質(zhì)土地資源閑置，值得海南商業(yè)銀行重新審視的房地產(chǎn)信用風(fēng)險問題也逐漸暴露出來.

目前我國貨幣供應(yīng)量已經(jīng)超過 10萬億美元，位居世界首位.2010年11月美聯(lián)儲又推出了第二輪量化寬松政策，大量熱錢因此產(chǎn)生，而這些熱錢很可能會流入包括中國在內(nèi)的各經(jīng)濟新興國家，從而引發(fā)通貨膨脹.目前我國居民的投資渠道還相對單一，股市和房地產(chǎn)市場長期以來是吸納大量資金的兩個“水池子”，加上國內(nèi)游資投機炒作日盛，貨幣存量中即使僅有一小部分流出銀行體系，進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場，也會帶來短期內(nèi)海南房地產(chǎn)價格的迅速上升.但如果熱錢不能被資產(chǎn)的潛在回報所支撐，又一定會帶來房地產(chǎn)價格的迅速下降，或者稱之為房地產(chǎn)泡沫破裂，從而沖擊海南經(jīng)濟的穩(wěn)定性，造成海南嚴(yán)重的信用風(fēng)險及由此造成的海南極其嚴(yán)重的金融系統(tǒng)性風(fēng)險.總之，20世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)市場信用崩潰、美國次級債危機和英國北巖銀行擠兌風(fēng)波的前車之鑒，加之海南目前以及未來可能的發(fā)展趨勢，海南應(yīng)著力防范與日俱增的房地產(chǎn)信用風(fēng)險.

3 海南省房地產(chǎn)信用風(fēng)險存在的原因

3.1 海南房地產(chǎn)市場主體的信用缺失問題

目前我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌社會轉(zhuǎn)型時期，在利益機制的直接驅(qū)動下，加之房地產(chǎn)市場信用制度不健全，導(dǎo)致了海南房地產(chǎn)市場主體在不同程度上存在著信用缺失的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在以下五個方面.第一，政府存在失信行為：如一些地方政府缺乏必要的工作程序，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃不力；不遵守已有的政策規(guī)定，在土地開發(fā)市場中濫用權(quán)力；在閑置土地回收上不作為；受“土地財政”利益驅(qū)使違背法律規(guī)定，損害被拆遷人的合法權(quán)益.第二，開發(fā)商的失信行為：在房地產(chǎn)價格方面，捂盤惜售，惡意投機炒作以提高房價；在房屋及配套設(shè)施方面，質(zhì)量低劣坑害購房者；在售房宣傳廣告方面，借助文字概念游戲，做出一些無法核實和兌現(xiàn)的承諾誤導(dǎo)購房者；在房屋計量和手續(xù)方面，利用買方的信息及知識缺陷，故意拖延辦理房產(chǎn)證，計算房屋面積時，將實際建筑面積減少，將不該分?jǐn)偟墓妹娣e進(jìn)行分?jǐn)?，將?yīng)分?jǐn)偟拿娣e重復(fù)計算，違規(guī)操作；在物業(yè)管理和收費方面，亂收費或收費不服務(wù)，損害購房者.第三，銀行的信用缺失：主要表現(xiàn)為信用風(fēng)險意識不夠，在房地產(chǎn)貸款的評審過程中，往往過分關(guān)注抵押物、擔(dān)保等第二還款來源，而忽視了對借款人第一還款來源的考察與評價，對一些貸款風(fēng)險點問題的檢查、督導(dǎo)、糾正更是不及時不到位.第四，中介機構(gòu)的失信行為：表現(xiàn)為執(zhí)業(yè)人員良莠不齊，從業(yè)人員素質(zhì)不高、法律意識淡薄，部分經(jīng)紀(jì)人利用市場信息不對稱，哄抬價格違法謀取暴利，損害合同締約方的利益；部分執(zhí)業(yè)人員或無證人員未經(jīng)登記注冊就開業(yè)經(jīng)營，進(jìn)行非法中介；不正當(dāng)競爭現(xiàn)象頻現(xiàn)，少數(shù)經(jīng)紀(jì)人利用虛假廣告、含糊合同等手段欺騙他人，極易衍生社會不穩(wěn)定因素.第五，購房者個人的失信行為，主要表現(xiàn)為盲目參與投機炒作，投資失敗后斷月供.

3.2 海南房地產(chǎn)銀行貸款高集中度問題

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)屬高負(fù)債企業(yè)，大量資金靠銀行貸款.據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)投資資金來源中，企業(yè)的自籌資金一般維持在 25%～35%左右，房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占 18%～25%，其他資金來源中約有 50%～60%的資金來源于商業(yè)銀行的消費信貸，這使得房地產(chǎn)業(yè)的絕大多數(shù)信用風(fēng)險集中到了商業(yè)銀行.同時房地產(chǎn)市場的主流觀點依然認(rèn)為：個人住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其信用風(fēng)險在我國很低甚至為零.在此背景下，大量銀行信貸流入房地產(chǎn)市場.隨著海南房地產(chǎn)規(guī)模的快速增長，地方融資平臺貸款出現(xiàn)了一些不盡如人意的情況：部分銀行業(yè)金融機構(gòu)對地方融資平臺授信總量較大，集中度較高，貸款“三查”不嚴(yán)，風(fēng)險管控不足，潛在信用風(fēng)險上升.隨著國際旅游島的建設(shè)，海南房地產(chǎn)土地開發(fā)面積也在快速增長，但土地購置面積一直大于開發(fā)面積，造成大量土地閑置.這些閑置土地大量囤積在部分土地開發(fā)商和房地產(chǎn)開發(fā)商手中，占用了大量的資金.在回款周期拉長、信貸收緊、負(fù)債率高等因素作用下，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)未來可能陷入資金困境，開發(fā)商不能歸還貸款，此時銀行貸款面臨信用風(fēng)險.同時，隨著國際旅游島建設(shè)項目獲批，海南房價持續(xù)上升，吸引了眾多的房地產(chǎn)投機者，投機者利用銀行貸款管理上的漏洞，多頭重復(fù)從銀行申請貸款，更有甚者甚至通過虛假證明等手段從銀行惡意騙取貸款.一旦房價大幅度下降或者利率猛升，投機炒房者將面臨巨大的還貸壓力，當(dāng)其無力償還貸款時，他們投機炒作房地產(chǎn)的風(fēng)險就直接轉(zhuǎn)嫁給了銀行，變?yōu)殂y行信用風(fēng)險.

3.3 海南房地產(chǎn)市場的信息不對稱問題

由于信息不對稱，政府無法區(qū)分土地開發(fā)商實力的強弱，銀行無法區(qū)分高信用客戶與高風(fēng)險客戶，因而政府不得不對所有土地開發(fā)商收取同樣的開發(fā)費用，銀行不得不對所有客戶采取相同的利率，這樣會導(dǎo)致一些信用好的土地開發(fā)企業(yè)因開發(fā)費用過高而退出市場，高信用銀行客戶因利率過高而放棄借貸.獲得土地和貸款的卻是信用較差的土地開發(fā)企業(yè)和銀行客戶，而相對的高費用和高利率卻往往不能彌補這樣的逆向選擇所增加的房地產(chǎn)信用風(fēng)險可能帶來的損失.同時開發(fā)商和房地產(chǎn)中介大多利用自己的信息優(yōu)勢誤導(dǎo)或誘騙消費者，損害消費者利益.事實上，部門利益、集團利益與社會公眾利益之間的激烈博弈，是導(dǎo)致海南不完全或不對稱的房地產(chǎn)市場信息產(chǎn)生的根源之一，而不完全或不對稱的房地產(chǎn)市場信息也容易產(chǎn)生一些嚴(yán)重的市場后果：一方面，處于信息不對稱弱勢方的購房者是受害者，他們不得不為由此產(chǎn)生的高房價或房地產(chǎn)泡沫頻繁買單；另一方面，制訂有針對性的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施必須基于真實、完整和有效的市場信息基礎(chǔ)之上，但目前凌亂、失真和滯后的房地產(chǎn)市場信息，使得海南房地產(chǎn)調(diào)控的后續(xù)政策措施的制訂陷入困局，難以化解相應(yīng)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險[4].

3.4 海南房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定收益預(yù)期缺失問題

房地產(chǎn)企業(yè)由于對自己的壽命周期預(yù)期比較短，加之轉(zhuǎn)型期不規(guī)范不穩(wěn)定的政府干預(yù)以及清正廉潔、嚴(yán)明自律的司法、執(zhí)法系統(tǒng)的缺失，使得房地產(chǎn)市場主體缺乏一個長期收益預(yù)期的穩(wěn)定器，從而使得各房地產(chǎn)市場主體短期行為盛行，而投機炒作則是這些短期行為的典型表現(xiàn).2010年初海南房價暴漲，是在對房地產(chǎn)投資高盈利回報心理預(yù)期下出現(xiàn)的，“一夜暴富”的神話像磁鐵一樣吸引內(nèi)地資金通過拆借、貸款、投資、民間集資等渠道，涌向沿海地區(qū)從事房地產(chǎn)投機，一時間使得海南房地產(chǎn)市場由消費性市場完全變成了投機和投資為主導(dǎo)的市場.但實際上，“房價只漲不跌的神話”是不存在的.如果非理性盲目跟進(jìn)，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信用風(fēng)險.

4 海南省房地產(chǎn)信用風(fēng)險控制策略

(1) 政府應(yīng)積極倡導(dǎo)構(gòu)建誠信社會環(huán)境，加強海南省信用道德和企業(yè)文化建設(shè)，推動海南省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的建設(shè).加強海南省對房地產(chǎn)信用法律實施的力度.不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導(dǎo)企業(yè)加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛；加強海南省企業(yè)文化的建設(shè)，將信用風(fēng)險管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，在企業(yè)內(nèi)部形成誠信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹立誠信經(jīng)營的企業(yè)形象；推動海南省行業(yè)協(xié)會建設(shè)，通過行業(yè)協(xié)會來搭建信用服務(wù)機構(gòu)與政府之間聯(lián)系的平臺，發(fā)揮溝通、咨詢、中介、服務(wù)的功能，加快海南省信用體系建設(shè)的進(jìn)程；綜合運用國家房地產(chǎn)信用法律，建立海南信用法律體系，加強房地產(chǎn)信用法律實施的力度，為促進(jìn)海南省房地產(chǎn)信用建設(shè)的規(guī)范發(fā)展提供制度保證.

(2) 建立具有海南特色的企業(yè)或個人信用評級制度，為商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理提供信息化支持.各家商業(yè)銀行應(yīng)共同推動完善人民銀行個人征信系統(tǒng)，做到客戶信息共享，增加個人客戶信息渠道.對個人住房貸款客戶要加強信用風(fēng)險評估，充分挖掘和利用客戶信息、信用記錄以及歷史數(shù)據(jù)，使得商業(yè)銀行在實施貸款前可以有效識別客戶，從而按照信用等級的高低將客戶依次列為積極支持的對象、有限支持的對象、適當(dāng)支持的對象、適當(dāng)控制的對象和嚴(yán)格控制的對象等，從按揭源頭上防范商業(yè)銀行的信用風(fēng)險.同時加大對中小企業(yè)的支持力度.銀行業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變營銷理念，徹底摒棄“大則優(yōu)”的錯誤思想，要加強信貸組合管理，針對不同客戶的需求，實行多元化的信貸策略.在信貸客戶的選擇上，在嚴(yán)格對大企業(yè)和集團客戶授信管理的同時，進(jìn)一步加大對有市場、有效益、有信用的中小企業(yè)的信貸支持力度.最后應(yīng)加強對關(guān)聯(lián)企業(yè)的風(fēng)險控制，確保對集團客戶信息進(jìn)行追蹤、收集、授信額度控制、授信管理和風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警的有效性[5].

(3) 完善貸款責(zé)任人制度，建立有效的考核激勵機制和資產(chǎn)評級機構(gòu)，加強抵押物價值管理.完善貸款責(zé)任人制度，建立有效的考核激勵機制，使風(fēng)險管理制度能夠真正得到落實，必須要建立以RAROC(風(fēng)險調(diào)整的資本收益)為核心的績效考核體系和延時付酬激勵機制.從績效測度的角度看，RAROC 分配資金的過程可以確定每筆業(yè)務(wù)創(chuàng)造的附加經(jīng)濟價值，測度業(yè)務(wù)單位對股東價值的貢獻(xiàn)，以此作為對相關(guān)業(yè)務(wù)單位或個人考核的基礎(chǔ)，這樣才能遏制商業(yè)銀行盲目追求規(guī)模擴張、忽視風(fēng)險管理的短視行為.加強抵押物價值管理，在房地產(chǎn)貸款中，普遍實行項目抵押的方式.除了加強對評級機構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管外，還應(yīng)建立非營利的半官方性質(zhì)資產(chǎn)評級公司，以避免利益沖突問題，盡可能達(dá)到公正評級的目的.這樣，抵押物價格合理，抵押率設(shè)置適當(dāng)，會加大對開發(fā)商的制約力，從而降低商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險.

(4) 針對海南融資平臺風(fēng)險，建立科學(xué)的風(fēng)險識別預(yù)警機制.目前針對地方融資平臺風(fēng)險，海南商業(yè)銀行應(yīng)全面評估和有效防范地方融資平臺風(fēng)險，按照“逐包打開，逐筆核對，重新評估，整改保全”的要求做好地方融資平臺貸款風(fēng)險管控工作；做到貸款風(fēng)險的準(zhǔn)確分類，提足撥備貸款風(fēng)險金，并基本完成對壞賬的核銷，做到“賬銷、案存、權(quán)在”；持續(xù)關(guān)注壞賬時效，在有效期內(nèi)保全和回收.另外，各金融機構(gòu)在海南地方融資平臺貸款中必須牢牢把住三條紅線不放松，即嚴(yán)禁發(fā)放打捆貸款；不得與地方政府簽署無特定項目的大額授信合作協(xié)議；對出資不實，治理架構(gòu)、內(nèi)部控制、風(fēng)險管理、資金管理運用制度不健全的融資平臺，要嚴(yán)格限制貸款，并立即與這些不健全融資平臺協(xié)商風(fēng)險防范的具體措施.結(jié)合海南市場環(huán)境，建立科學(xué)的風(fēng)險識別預(yù)警機制，利用現(xiàn)有客戶資源和歷史數(shù)據(jù)，構(gòu)建風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，涵蓋風(fēng)險監(jiān)測、風(fēng)險分析和不良資產(chǎn)處置等風(fēng)險管理環(huán)節(jié)，構(gòu)建全過程風(fēng)險管理網(wǎng)絡(luò)體系，為風(fēng)險管理提供技術(shù)支撐.

(5) 加強和完善海南省房地產(chǎn)信用信息的披露，建立失信懲罰和守信獎勵機制.大力發(fā)展獨立的中介機構(gòu)和評級機構(gòu)，加強和完善信用信息披露制度，增強信用信息的透明度可以有效解決海南省房地產(chǎn)信息不對稱的問題.首先，對海南省房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息和政府政務(wù)信息，應(yīng)在指定媒體上定期如實披露.其次，建立與社會公眾溝通的信息平臺，保證房地產(chǎn)信息傳遞.建立海南省聯(lián)合征信制度，將經(jīng)濟當(dāng)事人的良好信用行為和不良信用行為記入數(shù)據(jù)庫，成為共享的信用信息資源.對任何房地產(chǎn)市場主體的失信行為，記入信用記錄數(shù)據(jù)庫，并將失信企業(yè)或中介機構(gòu)列入黑名單曝光.建立強有力的懲戒機制，使失信成本大于守信成本，運用各種媒體曝光失信者的“失信污點”，使之受到公眾鄙視和不信任而斷送商機.按照懲戒與激勵并重的原則，對誠信企業(yè)，政府管理部門在競標(biāo)、市場準(zhǔn)入、資質(zhì)升級等方面應(yīng)優(yōu)先考慮；在定期性檢查、審驗、年審時，給予免檢或免審；在市場經(jīng)營活動中優(yōu)先提供相關(guān)服務(wù)，在評比表彰中予以優(yōu)先推薦，并通過媒體宣傳擴大其影響[6].

［1］李東緒. 海南房地產(chǎn)2008年走勢明朗[J]. 中國房地信息，2008(10)：1-3.

［2］王 彬. 房地產(chǎn)價格影響因素分析[D]. 北京：北京交通大學(xué)，2007.

［3］李東緒. 獨善其身的海南房地產(chǎn)市場[J]. 中國房地產(chǎn)信息，2008(4)：1-4.

［4］孫兆杰.房地產(chǎn)開發(fā)中市場主體信用缺失的經(jīng)濟學(xué)分析與解決思路[J].科技咨詢導(dǎo)報，2007(20)：157.

［5］劉 榕，鄭 曉. 淺談江西房地產(chǎn)市場信用體系的建設(shè)[J]. 企業(yè)經(jīng)濟，2007(8)：82-84.

［6］黎修志，劉 強.海南省房地產(chǎn)行業(yè)信用評估狀況的調(diào)查[J].海南金融，2007(3)：23-25.