劉紅梅,周慶禮,王克強(qiáng)

L IU Hong-mei1,ZHOU Qing-li2,WANG Ke-qiang2

體育用地價(jià)格評(píng)估是體現(xiàn)體育用地價(jià)值的重要方法,其關(guān)系到體育用地資源的合理配置和利用效率的實(shí)現(xiàn)。在體育用地交易尚未健全的市場上,體育用地價(jià)格評(píng)估是實(shí)現(xiàn)這一市場良好運(yùn)行的前提。確定合理的體育用地價(jià)格能夠?yàn)槭袌鰠⑴c的各個(gè)主體提供重要的參考。

1 體育用地價(jià)格的特點(diǎn)

1.1 體育用地價(jià)格是一種權(quán)益價(jià)格

體育用地價(jià)格基礎(chǔ)不是土地實(shí)體本身,而是該土地的權(quán)利和利益的購買價(jià)格。土地價(jià)格的確定一般不以土地價(jià)值或生產(chǎn)成本為依據(jù),只是一種“虛幻價(jià)格”,反映的是作為土地資源和資產(chǎn)的價(jià)值,產(chǎn)生的直接原因是由于土地為人類生活不可缺少和它的稀缺性。

1.2 體育用地價(jià)格受多因素的影響

按影響因素的性質(zhì)劃分,影響體育用地價(jià)格的因素包括自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和其他因素[5]。

影響體育用地價(jià)格的自然因素有地形、地勢(shì)、地質(zhì)、位置、面積等。體育用地相對(duì)地形是有要求的,如一般場(館）型用地就需要平坦的地塊,而對(duì)于諸如高爾夫球場這樣的體育用地,就需要地形的多樣化。在體育用地中,地勢(shì)傾斜、低洼等會(huì)加大利用難度,因而價(jià)格偏低；地質(zhì)條件不好不利于建造大型場(館）,如鳥巢,由于自身的重量很大,需要良好的地質(zhì)條件作為基礎(chǔ)。體育用地是否處于市中心、住宅區(qū),其臨街道的系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)等,都是影響其價(jià)格的至關(guān)重要的因素。地塊的面積大小究竟多大合適,不同的體育用途對(duì)面積要求是不一樣的。

影響體育用地價(jià)格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素包括人口狀態(tài)、周圍的公共設(shè)施建設(shè)、交通體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、課稅等。就人口而言,人口密度越大,體育用地需求就越大,地價(jià)水平就越高。人口素質(zhì)好,對(duì)于體育用地的面積就會(huì)增大,地價(jià)就會(huì)越高。體育用地周圍公共設(shè)施如道路、停車場、醫(yī)院、市場等等是否完善,直接影響體育場(館）及設(shè)施的利用情況。如果公共設(shè)施完備,就能提高利用效果,可以給居民生活帶來方便,會(huì)引致地價(jià)上升,反之土地價(jià)格降低[8]。交通發(fā)達(dá),體育場(館）的可達(dá)性強(qiáng),體育用地價(jià)格上漲。課稅增加會(huì)提高體育設(shè)施使用的價(jià)格,從而影響整個(gè)體育用地的利用情況,進(jìn)而影響體育用地的價(jià)格[10]。

影響體育用地價(jià)格的行政因素主要是指國家對(duì)體育用地價(jià)格的干預(yù)。這種干預(yù),對(duì)土地價(jià)格的影響至關(guān)重大。土地利用計(jì)劃主要影響土地的供給,進(jìn)而影響地價(jià)。同一宗土地,規(guī)劃為商業(yè)用途,其地價(jià)水平一般高于體育用途；目前沒有規(guī)劃為體育用地的地塊,不能發(fā)展為體育用途。國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策向某地區(qū)傾斜,會(huì)誘發(fā)該地區(qū)土地價(jià)格上漲,如國家因奧運(yùn)會(huì)需要增加了北京市大型場(館）的建設(shè),導(dǎo)致了體育用地價(jià)格出現(xiàn)上升。我國的土地制度決定了體育用地價(jià)格的特殊性,體育用地大部分仍屬于國家所有,體現(xiàn)的僅是有限年期的土地使用權(quán)的價(jià)格。

除了上述因素之外,還有其他一些因素也會(huì)影響體育用地的價(jià)格。這些因素主要有心理因素、國際局勢(shì)、環(huán)境因素和社會(huì)福利因素等等[9]。

1.3 體育用地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性和差異性

由于土地位置的固定性、分散性和差異性,在地區(qū)性市場間難以形成統(tǒng)一的市場價(jià)格而呈現(xiàn)出明顯的地區(qū)性特征。不同類型的體育用地,在城區(qū)和郊區(qū),城區(qū)中的市中心區(qū)和非中心區(qū)的土地價(jià)格差別很大。在同一地區(qū)內(nèi),土地位置差別決定了土地難以標(biāo)準(zhǔn)化,其個(gè)別性明顯,因而在不同等級(jí)地區(qū)或同一等級(jí)不同地區(qū),價(jià)格差異懸殊。

2 三種體育用地價(jià)格評(píng)估方法中應(yīng)注意的問題

2.1 市場比較法評(píng)估中應(yīng)注意的問題

市場比較法利用的前提是存在可比的交易實(shí)例,評(píng)估中的重要工作就是各種因素的修正。這兩部分工作的好壞決定了市場比較法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度,是實(shí)際操作中最重要的問題,下面以游泳館用地為例說明利用市場比較法評(píng)估時(shí)應(yīng)注意的方面。

2.1.1 可比實(shí)例的選取應(yīng)注意的問題

體育用地評(píng)估可比實(shí)例選取存在困難。在已經(jīng)成熟的住宅、商業(yè)用地評(píng)估市場上,可比實(shí)例的選取應(yīng)該遵循可以修正、可比性強(qiáng)、時(shí)間相近等原則,以及盡可能多的搜尋可比實(shí)例,最終選擇3個(gè)以上(包括3個(gè)）10個(gè)以下的可比實(shí)例,以保證結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性。但是,游泳館并不像住宅那樣普遍,在大城市存在的數(shù)量不多,在中小城市往往只有1到2個(gè),因此,加大了在較近區(qū)域選取可比實(shí)例的難度。那么,怎樣在滿足一般性的要求下,完成可比實(shí)例的選擇?這就要求我們擴(kuò)大搜尋的范圍,不要僅僅局限在市區(qū)內(nèi),而要向全省范圍甚至在全國范圍內(nèi)尋找,確?？杀葘?shí)例的數(shù)量。

在獲得了大量游泳館用地評(píng)估的前提下,就要對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行選擇,選取可比性強(qiáng)的交易實(shí)例進(jìn)行比較。在條件允許的情況下,選擇相似條件最多的可比實(shí)例,這樣就能盡可能減少修正的幅度,從而減少了主觀因素帶來的評(píng)估結(jié)果的偏離。另外,游泳館屬于經(jīng)營性的體育設(shè)施,選取收益水平相近的游泳館也可以減小評(píng)估結(jié)果的偏離水平。

2.1.2 因素修正應(yīng)注意的問題

市場比較法的修正是該方法中最核心的部分,它結(jié)合了評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)和評(píng)估的實(shí)際,是決定評(píng)估準(zhǔn)確程度的重要環(huán)節(jié)。在修正中包括了交易情況修正、估價(jià)日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、使用年限修正這五個(gè)部分。

交易情況修正,一般是將可比實(shí)例的實(shí)際評(píng)估修正成客觀的評(píng)估,然后,再修正成待估游泳館用地的情況。要求評(píng)估師能夠識(shí)別可比實(shí)例需要修正的各種情況,尤其是不正常交易導(dǎo)致的交易價(jià)格的扭曲。在一般的評(píng)估中,評(píng)估師要根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來決定修正系數(shù)應(yīng)該為多少,在游泳館用地評(píng)估中,評(píng)估師同其他評(píng)估師一同確定,最終確定合理的修正系數(shù)。

估價(jià)日期的修正,并不是非常的困難。因?yàn)橛斡攫^的價(jià)格不向商品房那樣處于時(shí)刻的變動(dòng)中,但是,由于受利率的變化、通貨膨脹的影響等,交易日期的修正也是必需的。對(duì)于利率和通貨膨脹的影響,需要尋找一個(gè)反映貨幣價(jià)值量的指標(biāo),游泳館一般采用售票制,可以根據(jù)游泳館的票價(jià)變化來進(jìn)行估價(jià)日期的修正。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來判斷,游泳場(館）的票價(jià)是處于上升趨勢(shì)的,一般而言,游泳場(館）評(píng)估價(jià)值也會(huì)處于上升的趨勢(shì)。況且這樣進(jìn)行的修正可以減小主觀因素帶來的影響。

區(qū)域因素的修正系數(shù),反映了游泳館所在區(qū)域內(nèi)各種因素的影響程度,是較為難確定的系數(shù)。區(qū)域因素中影響因素太多,評(píng)估過程中往往會(huì)遺漏,不能全面地涵蓋各種因素。區(qū)域影響因素主要有區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)服務(wù)程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃等方面,對(duì)于具體的衡量指標(biāo),我們選擇了如表1所示的各個(gè)因素。不同區(qū)位的游泳館的區(qū)域因素差別很大,而諸如交通水平、城市規(guī)劃的可衡量性不高,最終是由評(píng)估師的主觀判斷來確定。為了減小主觀干擾,這里盡可能地對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行量化處理。評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和調(diào)查的水平確定各個(gè)因素的權(quán)重,然后,以待估游泳館用地的區(qū)域因素各因子取值100,給可比實(shí)例的各個(gè)因素取值,最后綜合權(quán)重的影響,確定區(qū)域因素修正系數(shù)的值。

個(gè)別因素也存在很多需要衡量的指標(biāo)。因?yàn)閭€(gè)別因素中的差異更大,不管是從場(館）的建設(shè)上,還是從經(jīng)營情況上,都不存在共同點(diǎn),所以,個(gè)別因素的修正也是游泳館評(píng)估中的一個(gè)難題。個(gè)別影響因素有宗地位置、游泳場(館）的具體情況、場(館）內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、建筑物的個(gè)別因素等,對(duì)于這些指標(biāo)的衡量因素見表1。采用區(qū)域因素相同的處理方法,對(duì)個(gè)別因素量化,進(jìn)而確定個(gè)別因素修正系數(shù)。

表1 區(qū)域因素、個(gè)別因素的評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表

使用年限的修正也是必不可少的一個(gè)方面。游泳場(館）因?yàn)榻ㄔ炷攴莶煌?或者使用年限不同,需要進(jìn)行使用年期修正。在住宅、商業(yè)的土地價(jià)格評(píng)估中,都采用年期修正系數(shù)來確定,這里的體育用地評(píng)估,我們依然采用這種形式。

至此,游泳館的比準(zhǔn)價(jià)格就可以得出,但是,我們的最終目的是對(duì)體育用地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,需要先計(jì)算場(館）的現(xiàn)值,用重置價(jià)格減去折舊情況,再用比準(zhǔn)價(jià)格減去場(館）的現(xiàn)值,即可得到游泳場(館）用地的價(jià)格。

2.2 收益還原法評(píng)估中應(yīng)注意的問題

收益還原法在商業(yè)用地的評(píng)估中應(yīng)用的最為廣泛,因?yàn)樯虡I(yè)用地的收益很容易衡量,而且,應(yīng)用此方法衡量的用地的價(jià)格能夠很好的體現(xiàn)商業(yè)的價(jià)值。在體育用地資產(chǎn)化管理改革的過程中,體育用地大部分都從公共性質(zhì)走向了經(jīng)營性質(zhì),隨著人們健康意識(shí)的增強(qiáng),體育相關(guān)的收益正在不斷增長,收益還原法越來越成為體育用地評(píng)估的重要方法。但是,在應(yīng)用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí),還應(yīng)該注意很多的問題。這里我們以綜合體育館的評(píng)估為例,介紹應(yīng)用收益還原法時(shí),應(yīng)該注意的問題。

2.2.1 收益的確定

綜合體育館的收益正在變得多樣化,給衡量帶來一定的困難。大型賽事、群眾健身、娛樂晚會(huì)、展覽等大型項(xiàng)目服務(wù),都已經(jīng)成為綜合體育場(館）的收入來源。綜合體育館多數(shù)成為城市的地標(biāo),成為吸引游客的重要景點(diǎn),采取門票制也會(huì)給體育館帶來很大的收入。附屬商鋪的出租,也給體育館帶來了很多的收益。確定綜合體育館收入最重要的,是將所有的收入都包括在內(nèi),收益的確定變得較為復(fù)雜[1]。收入的多樣性,也給成本的計(jì)算帶來了困難。體育館的成本不再僅僅是為了維持體育館的費(fèi)用,更大部分已經(jīng)變成了組織籌辦各種重要活動(dòng)的費(fèi)用。準(zhǔn)確的計(jì)算成本,會(huì)對(duì)純收益的確定產(chǎn)生很大的影響。

收益還原法是利用年度的收益和還原利率來確定體育館的價(jià)值,所以,需要對(duì)收入和費(fèi)用進(jìn)行年度化。不僅要衡量出歷年度的數(shù)據(jù),還要根據(jù)這些歷史資料,提出特殊情況的影響,來估計(jì)未來收益的情況。這里就要求我們對(duì)體育館收益的總體發(fā)展趨勢(shì)有一個(gè)宏觀的把握,以減小未來估計(jì)的誤差。

年度總費(fèi)用,是指為實(shí)現(xiàn)年度收益所投入的必要的成本費(fèi)用,對(duì)于大型場(館）來說,年度性的投入包括門票銷售的成本、經(jīng)營管理費(fèi)、稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營利潤等,這些數(shù)據(jù)都可以根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表來進(jìn)行計(jì)算。這部分成本相對(duì)來說比較容易衡量,但是,對(duì)于土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)以及場(館）建設(shè)費(fèi)等在場(館）建設(shè)之初的各項(xiàng)費(fèi)用的年度均攤,則需要確定其合適的貼現(xiàn)率。

年度的純收益可以根據(jù)以上的數(shù)據(jù)求得。這里應(yīng)該注意的一點(diǎn)是,純收益是體育館綜合價(jià)值的純收益,包括了場(館）和土地產(chǎn)生的收益總和,所以,在最終計(jì)算用地的價(jià)值時(shí),需要減去場(館）的現(xiàn)值[6]。

2.2.2 還原利率的確定

還原利率的確定是收益還原法的一個(gè)重點(diǎn),其相差很小就可以給評(píng)估結(jié)果帶來很大的差別。對(duì)于場(館）我們利用綜合年度收益和綜合還原利率,因?yàn)橥恋睾蛨?館）的收益難以區(qū)分。盡管目前還原利率的計(jì)算有很多不同的方法,但是,就體育場(館）來看,其還原利率的確定并不容易,市場求取法要求能夠知道可比實(shí)例的還原利率,調(diào)整法的主觀因素比較強(qiáng),排序插入法則要求將場(館）的收益與其他收益進(jìn)行排序,從而再根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定。在確定該還原利率時(shí),還要注意土地使用年期、建筑物耐用年限等條件的限制。因此,還原利率的確定成為采用收益還原法需要重要考慮的因素之一,它決定了整個(gè)評(píng)估的質(zhì)量。

還原利率的確定是評(píng)估工作的重點(diǎn),可以廣泛搜尋體育設(shè)施的評(píng)估實(shí)例,對(duì)不同的收益情況的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行排序等,采用多種方法求取最合適的還原利率。綜合上述方法,求解還原利率,將受益相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)作為參考依據(jù),并收集體育場(館）設(shè)施評(píng)估的案例,確定待估場(館）的還原利率。

收益還原法應(yīng)用于體育場(館）的評(píng)估,問題就在于還原利率的確定很困難,這也是收益還原法的重點(diǎn),只有在能夠確定還原利率的條件下,才可以最終選擇該方法進(jìn)行評(píng)估。要注意在最后確定了場(館）和土地的綜合價(jià)值以后,加上體育場(館）建設(shè)之初的土地、建造等各項(xiàng)費(fèi)用,再減去體育場(館）的現(xiàn)值,最終才可以確定體育場(館）用地的價(jià)格。

2.3 成本逼近法評(píng)估中應(yīng)注意的問題

體育用地價(jià)格評(píng)估可以考慮成本逼近法,其適用范圍一般為新開發(fā)土地、工業(yè)用地、公建公益用地、成片開發(fā)區(qū)土地等。我們?cè)谠u(píng)估高爾夫球場用地時(shí),考慮應(yīng)用成本逼近法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。高爾夫球場用地是一類特殊的用地,相互之間各不相同,可比性很低,市場比較法在其評(píng)估中很少應(yīng)用。如果采用收益還原法,依然是存在還原利率難確定的問題。這里我們選取成本逼近法對(duì)高爾夫球場進(jìn)行評(píng)估,并考慮其應(yīng)該注意的問題。

2.3.1 土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)算

高爾夫球場對(duì)地形有著特殊的要求。在土地開發(fā)費(fèi)中,應(yīng)該計(jì)算的是基礎(chǔ)設(shè)施的配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)費(fèi)用、特殊景觀建造費(fèi)用、設(shè)計(jì)師傭金等。設(shè)計(jì)師是決定土地開發(fā)成本高低的很重要的因素,因?yàn)楦郀柗蚯驁鰧?duì)景觀的可享受性要求較強(qiáng),而設(shè)計(jì)理念和實(shí)際地勢(shì)地形可能相差很大,這樣就會(huì)耗費(fèi)大量的開發(fā)費(fèi)用來建造高爾夫球場,如果設(shè)計(jì)理念和土地原來的面貌很契合,那么,開發(fā)成本將會(huì)驟降,給高爾夫球場節(jié)省大量的成本。這部分費(fèi)用也直接決定了高爾夫球場用地評(píng)估價(jià)格。

2.3.2 土地增值收益的確定

高爾夫球場的開發(fā)給土地帶來了一定的土地增值收益,這部分應(yīng)該體現(xiàn)在評(píng)估的價(jià)值中。此處的土地增值收益包括兩部分,一部分是用途轉(zhuǎn)變帶來的土地增值收益,另一部分是聲譽(yù)和檔次提升帶來的增值收益。用途轉(zhuǎn)變帶來的土地增值收益,是因?yàn)橥恋貜钠渌猛巨D(zhuǎn)變?yōu)楦郀柗蚯驁?從而給土地帶來了一定的增值。這部分的計(jì)算需要確定一個(gè)土地增值收益率,這個(gè)參數(shù)的確定也是難以確定的,目前可以根據(jù)其他類型的體育用地的增值收益情況來估計(jì),這也要求評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來確定。另一部分,諸如商譽(yù)、檔次等無形資產(chǎn)的評(píng)估是很必要的,因?yàn)樗軌蚪o球場帶來更多的收益[4],如觀瀾湖高爾夫球場以內(nèi)國際賽事的舉辦提升了其聲譽(yù)和檔次,從而增加了無形資產(chǎn)。但是,目前無形資產(chǎn)的評(píng)估還存在困難,因此,可以根據(jù)高爾夫?qū)I(yè)人士的評(píng)價(jià)、對(duì)比,在此基礎(chǔ)上確定無形資產(chǎn)的價(jià)值量[7]。

利用成本逼近法評(píng)估高爾夫球場價(jià)格時(shí)存在一個(gè)弱點(diǎn)。高爾夫球場的價(jià)值并不一定和土地開發(fā)費(fèi)成正比,有些高爾夫球場經(jīng)過簡單開發(fā)即可,顯然其評(píng)估的價(jià)格會(huì)比大幅度開發(fā)的高爾夫球場低,這樣的評(píng)估是不夠合理的。需要評(píng)估師在評(píng)估時(shí),考慮到此因素對(duì)于高爾夫球場的重要影響,在價(jià)值確定中給予適當(dāng)?shù)男拚?/p>

3 目前體育用地價(jià)格評(píng)估中存在的問題

3.1 缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定

一般性的土地價(jià)格評(píng)估,雖尚未建立完善的法律法規(guī),但由于土地評(píng)估基本方法的實(shí)用性,能夠較好地滿足實(shí)際評(píng)估的需要。對(duì)于體育用地的價(jià)格評(píng)估而言,缺乏經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料造成難以滿足評(píng)估的需要,沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)也是評(píng)估不能很好執(zhí)行的重要原因。

雖然,目前有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律在宏觀層面上做了相關(guān)的規(guī)定,但是,并沒有直接的法律法規(guī)來對(duì)體育用地的評(píng)估進(jìn)行引導(dǎo)和約束,也沒有相應(yīng)的技術(shù)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范用地評(píng)估的行為,造成體育用地違法違規(guī)現(xiàn)象嚴(yán)重。

3.2 尚未形成成熟的體育用地市場

基本方法對(duì)土地評(píng)估的價(jià)格,都是對(duì)市場條件下的價(jià)格的反映。住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地在評(píng)估中,幾種基本方法能夠很好地利用,并形成了成熟的理論和經(jīng)驗(yàn),這得益于這些土地的運(yùn)作已經(jīng)形成了成熟的市場化模式。從這些土地的出讓到轉(zhuǎn)讓,都是市場決定的價(jià)格,因此,評(píng)估的價(jià)格能夠反映實(shí)際的市場供需情況。

體育用地尚未實(shí)行招拍掛的出讓模式,因?yàn)轶w育用地就我國的實(shí)際情況來看,屬于公益性質(zhì)的用地,不應(yīng)該實(shí)施完全的市場化。但是,體育用地價(jià)值要得到體現(xiàn),就必須實(shí)現(xiàn)體育用地的市場化,其獲得、轉(zhuǎn)讓等都應(yīng)該反映市場的情況。如今體育設(shè)施的使用都已經(jīng)按市場化的模式進(jìn)行運(yùn)作,對(duì)使用者收取相應(yīng)的費(fèi)用[3],并且大部分的場(館）都實(shí)現(xiàn)了獲利。

在基本估價(jià)方法的應(yīng)用中,很多相關(guān)的數(shù)據(jù)都是來自于市場,如在收益還原法中,需要確定還原利率的值,必須根據(jù)體育用地的獲利來計(jì)算,但是,目前的體育用地并沒有形成市場,該還原利率的獲得就很困難。

3.3 缺少體育用地評(píng)估的實(shí)例資料

工業(yè)用地、住宅用地的評(píng)估,在利用幾種基本方法進(jìn)行評(píng)估時(shí),相關(guān)資料易于獲得,并且數(shù)量豐富。體育用地的價(jià)格評(píng)估屬于新興的事物,雖然,仍然采用傳統(tǒng)的評(píng)估方法,但是,缺乏歷史資料,使估價(jià)進(jìn)行起來存在較大的困難。缺乏實(shí)際的資料,會(huì)對(duì)估價(jià)方法,尤其是市場比較法的利用帶來很大的誤差,因此,需要廣泛地開展體育用地的評(píng)估工作,使基本方法在體育用地中的應(yīng)用更加成熟。

3.4 缺乏相應(yīng)的體育用地評(píng)估所依據(jù)的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)體系

基準(zhǔn)地價(jià)體系和標(biāo)定地價(jià)體系是土地價(jià)格評(píng)估中所需要的重要數(shù)據(jù),它可以為評(píng)估提供參考價(jià)格,驗(yàn)證實(shí)際評(píng)估的效果。在路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中,就需要依靠基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定宗地地價(jià)體系,因?yàn)?這兩種方法是建立在這兩個(gè)體系之上的,只有建立了這些體系才能夠應(yīng)用這些方法。

3.5 缺少體育用地估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)

對(duì)于住宅、商業(yè)、工業(yè)用地的評(píng)估,都已經(jīng)形成了成熟的市場,并且評(píng)估的主體大部分是以公司的形式存在,其專業(yè)性較強(qiáng),對(duì)價(jià)格的評(píng)估較準(zhǔn)確。體育用地價(jià)格評(píng)估在實(shí)踐中很少有開展,一方面,是因?yàn)轶w育用地的交易很少,因此,缺乏評(píng)估的實(shí)例；另一方面,是因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)及人員缺少相關(guān)的經(jīng)驗(yàn),雖然基本的估價(jià)方法仍然沒變,可是將其用于體育用地的評(píng)估,就需要更為專業(yè)的知識(shí)和技能。因?yàn)轶w育用地不同于其他用地,其價(jià)格的評(píng)估受到的影響因素更加復(fù)雜,況且政策也會(huì)影響其價(jià)格的高低[2]。因此,增加估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性,廣泛開展相關(guān)的評(píng)估工作,是實(shí)現(xiàn)體育用地評(píng)估規(guī)范、科學(xué)的必要手段。

4 完善體育用地價(jià)格評(píng)估的建議

4.1 健全體育用地價(jià)格評(píng)估的法規(guī)體系

首先,應(yīng)該建立完善的體育用地價(jià)格評(píng)估法律體系,對(duì)現(xiàn)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修訂,增加體育用地價(jià)格評(píng)估的相關(guān)條款,從根本上確保體育用地價(jià)格評(píng)估有法可依。然后,再有針對(duì)性地制定相應(yīng)法規(guī),如《體育用地價(jià)格評(píng)估規(guī)范》等相關(guān)文件,對(duì)不同方法的評(píng)估制定參考的標(biāo)準(zhǔn)。

4.2 建立體育用地價(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù)庫

該數(shù)據(jù)庫包括兩個(gè)部分,一是,基礎(chǔ)性地價(jià)數(shù)據(jù)庫,另一個(gè)是,體育用地評(píng)估實(shí)際案例數(shù)據(jù)庫。基礎(chǔ)性地價(jià)數(shù)據(jù)庫是指基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)體系,為體育用地價(jià)格評(píng)估的實(shí)施提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。體育用地評(píng)估實(shí)際案例不多,應(yīng)該建立體育用地評(píng)估實(shí)際案例數(shù)據(jù)庫,對(duì)全國范圍的體育用地價(jià)格評(píng)估報(bào)告匯總,為新近發(fā)生的其他體育用地評(píng)估提供參考。

4.3 建立體育用地價(jià)格評(píng)估的操作體系

為了更好地實(shí)現(xiàn)體育用地價(jià)格的評(píng)估,需要由經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)人員來進(jìn)行操作。對(duì)現(xiàn)有土地市場的估價(jià)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),學(xué)習(xí)體育用地評(píng)估實(shí)際案例,提升其體育用地評(píng)估的專業(yè)水平和技能。

4.4 多選擇幾種估價(jià)方法作為參考

體育用地處于不同的地段,屬于不同的經(jīng)營性質(zhì),受不同因素的影響,因此,在選擇評(píng)估方法時(shí)不僅應(yīng)該機(jī)動(dòng)靈活,還要盡量避免單一方法帶來較大誤差,盡可能多地選擇可行方法操作。另外,體育用地價(jià)格評(píng)估不局限于本研究中所示的3種方法,對(duì)于在土地價(jià)格評(píng)估中可行的方法都應(yīng)該進(jìn)行積極的嘗試,減小評(píng)估帶來的誤差。

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