邢益平， 王念東

(陜西科技大學(xué)管理學(xué)院， 陜西 西安 710021)

0 前 言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)住房的需求和品位也在不斷升級(jí)，住房檔次的提升象征著身份、地位的提升，富裕階層的激增一直在刺激著房地產(chǎn)業(yè)的高端消費(fèi).

受全球金融風(fēng)暴和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的雙重影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)遭遇到了自20世紀(jì)90年代以來(lái)最嚴(yán)峻的局面，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言是一個(gè)考驗(yàn)[1].當(dāng)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)已經(jīng)不能從盈利方式到經(jīng)營(yíng)模式上給人們帶來(lái)太多驚喜的時(shí)候，高端房地產(chǎn)良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力逐漸成為了投資者、行業(yè)從業(yè)人員和理論研究者關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為了房地產(chǎn)企業(yè)曲徑通幽的一種有效方式，為企業(yè)的生存和發(fā)展提供了更大的遐想空間.

1 西安房地產(chǎn)業(yè)宏微觀環(huán)境分析

2009年12月，陜西省政府在《陜西省土地利用總體規(guī)劃(2006～2020年)》中延續(xù)了以往規(guī)劃的土地利用戰(zhàn)略，提出了加快建成鐵路、公路交通網(wǎng)絡(luò)，推進(jìn)關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的構(gòu)想，同時(shí)將打造以西安大都市圈為中心的關(guān)中城市群，將把以西安為中心的內(nèi)線交通和外線交通有效地結(jié)合融匯在一起，將西安高新區(qū)、空港、國(guó)際港務(wù)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)以及西咸新區(qū)等版塊串聯(lián)在一起，形成兩環(huán)相接、大環(huán)包容、環(huán)內(nèi)成網(wǎng)的態(tài)勢(shì)，這將會(huì)極大的提升城郊各組團(tuán)的可達(dá)性，促進(jìn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展.

表1 2010年西安市各物業(yè)成交面積及均價(jià)一覽表[2]

西安房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來(lái)表現(xiàn)出“整體市場(chǎng)需求大，中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，高端市場(chǎng)相對(duì)寬松”的發(fā)展態(tài)勢(shì).在國(guó)家“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，西安城市規(guī)劃進(jìn)程順利，區(qū)域規(guī)劃、板塊規(guī)劃帶動(dòng)了城市全面升級(jí)，從而使西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需增幅均有大幅度的回升.作為國(guó)家打造的3大國(guó)際化都市之一，身居二線的西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展?jié)摿?以2009年為例，西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售再創(chuàng)歷史新高，全年銷(xiāo)售達(dá)13 369 794 m2，較2008年增長(zhǎng)了近一倍，創(chuàng)造了18年來(lái)的單年最高水平(表1).在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)品中，高端房地產(chǎn)以其超強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力而備受開(kāi)發(fā)商青睞，發(fā)展迅速.

2 西安高端房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 高端房地產(chǎn)的產(chǎn)生及定義

高端房地產(chǎn)是伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展而從房地產(chǎn)業(yè)中延伸出來(lái)的新市場(chǎng)[3].中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生了一批以企業(yè)高管人員、私營(yíng)業(yè)主、海歸、商貿(mào)金融人士、外籍人士、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、文藝界人士、能源類從業(yè)人士等為代表的高收入人群，普通住宅、商鋪已不能滿足這群人士對(duì)住宅的要求和投資的需求，他們對(duì)周邊及住區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理、商業(yè)人脈等方面要求較高，所以一些以別墅、高檔社區(qū)、高端商鋪、高端寫(xiě)字樓為代表的高端房地產(chǎn)項(xiàng)目便應(yīng)運(yùn)而生.

廣泛義的高端房地產(chǎn)，是指好地段擁有好環(huán)境、好建筑擁有好戶型、好物業(yè)擁有好服務(wù)、好品質(zhì)擁有好配置的房產(chǎn)產(chǎn)品，這些區(qū)域都具有較高的認(rèn)可度，符合高端客戶對(duì)于上風(fēng)上水等地域文脈的認(rèn)知及與國(guó)際接軌的心理特征[4].

2.2 高端房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)形式

高檔住宅，從產(chǎn)品本身來(lái)看是指戶型超過(guò)140 m2、容積率低于1.0、實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地上住宅項(xiàng)目1.2倍的豪宅.隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，高端住宅通常為市場(chǎng)滿意度較高的知名企業(yè)所開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán).

高端商鋪，通常位于商業(yè)區(qū)或城市人流量較大處，該地段有商業(yè)運(yùn)營(yíng)所需要的大量客戶，商業(yè)氛圍良好，此類商鋪價(jià)格通常為相同地段住宅的兩到三倍，甚至更高.

商務(wù)地產(chǎn)，指面向公司的商務(wù)活動(dòng)以及商務(wù)需求所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)，通常位于商務(wù)區(qū)或城市交通便利處，它的本質(zhì)是服務(wù)業(yè)，包括寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等，商務(wù)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直屬于高端產(chǎn)品.

3 西安高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

3.1 西安高端房地產(chǎn)消費(fèi)者需求分析

按照購(gòu)買(mǎi)目的，可以劃分為長(zhǎng)期居住、旅游渡假、投資理財(cái)、商務(wù)活動(dòng)4類.其中，長(zhǎng)期居住占74.1%，旅游渡假占12.66%，投資理財(cái)占3.38%，商務(wù)用途占1.69%，其余目的不詳占8.1%.

按購(gòu)買(mǎi)人群分，金融、保險(xiǎn)、法律、會(huì)計(jì)、廣告、貿(mào)易、商業(yè)等服務(wù)行業(yè)的人群是購(gòu)買(mǎi)高端房地產(chǎn)的主力軍，占到65.4%；其次，IT業(yè)、生物、醫(yī)藥、挖掘、冶煉等制造業(yè)占到22.8%；其余大約11%的人群為娛樂(lè)業(yè)、體育界、教師、醫(yī)生、政府機(jī)關(guān)人士.

按年齡層次劃分，40歲至50歲的是購(gòu)買(mǎi)高端房地產(chǎn)的主流人士，這個(gè)比例占到高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的52%；31歲至40歲年齡段的購(gòu)買(mǎi)人群為35%；51歲以上的占8%；30歲以下的占5%.

按地理區(qū)域來(lái)源劃分，山西、陜北富裕階層是西安高端房地產(chǎn)的主要消費(fèi)群體，占到51.2%；在一線城市工作的返鄉(xiāng)陜西人和西安本地高端階層，占到23.4%；外地投資客等其他占據(jù)25.4%.目前，西安市場(chǎng)每平方米萬(wàn)元以上的高端房地產(chǎn)在南部的曲江板塊與北部張家堡行政中心板塊居多，同時(shí)這兩個(gè)區(qū)域也是外地買(mǎi)家最為鐘情的地區(qū).

3.2 西安高端房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析

城東區(qū)域，去年數(shù)據(jù)顯示，普通住宅的銷(xiāo)售總量占整個(gè)城東區(qū)銷(xiāo)售總量的97.44%，商務(wù)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、別墅等高端地產(chǎn)成交量較少，這也是制約城東區(qū)域商品房量和價(jià)格上漲的主要原因.

城南區(qū)域，去年總的地產(chǎn)成交額度為355.63×104m2，環(huán)比有大幅增長(zhǎng).高端地產(chǎn)占到市場(chǎng)份額的11.9%，這個(gè)區(qū)域是西安的文化區(qū)，大專院校、科研機(jī)構(gòu)、黨政軍機(jī)關(guān)密集，在城區(qū)規(guī)劃、公共設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等方面居于全市前列，為本區(qū)發(fā)展提供了條件.預(yù)計(jì)未來(lái)南三環(huán)區(qū)域、曲江區(qū)域、韋郭航天基地、郭杜教育產(chǎn)業(yè)基地和長(zhǎng)寧新區(qū)會(huì)是開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域.

高新區(qū)域，高新區(qū)是西安最近發(fā)展起的具備現(xiàn)代化建設(shè)規(guī)劃和快速增長(zhǎng)的區(qū)域，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)CBD核心區(qū)域是高新區(qū)的擴(kuò)張、城市規(guī)模的向外推進(jìn)的新興區(qū)域，地產(chǎn)巨擘云集，高新管委會(huì)入駐、中央商務(wù)區(qū)未來(lái)新城市帶的打造都使得二次創(chuàng)業(yè)的區(qū)域充滿了吸引力，高端地產(chǎn)市場(chǎng)前景“不可小覷”.

城西區(qū)域，由于傳統(tǒng)的城西區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)其他城區(qū)比較緩慢，可開(kāi)發(fā)土地資源有限，客戶購(gòu)買(mǎi)力不足，但本區(qū)地產(chǎn)熱點(diǎn)仍處于泛高新版塊，唐城墻遺址公園，世紀(jì)金花高新購(gòu)物中心、奧林匹克中心等生活配套設(shè)施應(yīng)有盡有.本區(qū)的高端房產(chǎn)較少，普通房產(chǎn)占據(jù)了房產(chǎn)銷(xiāo)售的絕大部分，所以本區(qū)高端市場(chǎng)仍有較為廣泛的市場(chǎng)容量.

城北區(qū)域，去年城北區(qū)總成交面積為3 545 712 m2，其中普通住宅達(dá)到了3 389 053 m2、商務(wù)地產(chǎn)94 101 m2、寫(xiě)字樓57 659 m2,總銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)122.6%，成為與城南區(qū)爭(zhēng)奪商品房銷(xiāo)售“冠軍”的唯一城區(qū).隨著市政府搬遷、地鐵、道路等設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展，北區(qū)的發(fā)展速度會(huì)很快，在高端市場(chǎng)發(fā)面具備很強(qiáng)的潛力.

城內(nèi)區(qū)域，整體的房產(chǎn)發(fā)展成穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，土地利用近乎飽和狀態(tài)，預(yù)計(jì)城內(nèi)區(qū)域商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格依舊在高位運(yùn)行，而受城內(nèi)有限土地約束，銷(xiāo)售量上漲的可能性不大.

表2 西安市部分高端房地產(chǎn)2010年9月成交概況

3.3 西安相關(guān)高端地產(chǎn)企業(yè)分析(表2)

近期，中海地產(chǎn)股份有限公司和曲江新區(qū)管委會(huì)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，中海地產(chǎn)將投資100億元承擔(dān)曲江新區(qū)城中村改造和公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積1 500畝、建筑總面積200多萬(wàn)平方米的3處大型城市社區(qū)及20多萬(wàn)平方米的商業(yè)、服務(wù)設(shè)施.該項(xiàng)目的定位，將憑借中海地產(chǎn)多年的豪宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)發(fā)展高尚住宅社區(qū)，涵蓋別墅、高層、小高層、多層等多種高端房產(chǎn)類型.

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè).宣稱“2010年只做精裝房”的萬(wàn)科，不久前在西安正式完成229畝地的招拍掛程序，可以預(yù)見(jiàn)的是，曲江將在不久之后出現(xiàn)一批由萬(wàn)科打造的高端房地產(chǎn)精裝房項(xiàng)目.

新地城的成功，讓眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到了西安精裝房的巨大空間.包括綠地集團(tuán)、珠江地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)、西安天地源公司等地產(chǎn)公司，已經(jīng)紛紛在西安的核心地段高價(jià)打造精裝房.作為綠地集團(tuán)“海珀系”頂級(jí)精裝豪宅的代表的海珀·蘭軒項(xiàng)目，位于西安新的市政中心核心位置，優(yōu)勢(shì)地段決定了其高價(jià)位.

4 結(jié)束語(yǔ)

根據(jù)上述分析，西安高端房地產(chǎn)在未來(lái)一段時(shí)間具有較大的發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)容量，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)形式應(yīng)當(dāng)以高檔住宅和高檔商鋪為主，而城北張家堡行政區(qū)板塊和城南曲江板塊值得關(guān)注，陜北、山西及本地富裕階層有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)欲望，需求需要進(jìn)一步引導(dǎo)和分類.

整體來(lái)看，由于西安樓市歷史和現(xiàn)實(shí)的原因，高端房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)還存在一定的變數(shù)，但總體趨勢(shì)將會(huì)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上強(qiáng)勁反彈.具體而言，如果當(dāng)前政策不變，按照開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有資金實(shí)力，預(yù)計(jì)未來(lái)半年內(nèi)的市場(chǎng)供求量還將會(huì)維持在100×104m2，2011年下半年季度交易情況會(huì)出現(xiàn)較大幅度的提升，但力度仍將會(huì)低于2009年同期；在價(jià)格方面，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有較普遍的攀升現(xiàn)象，預(yù)計(jì)價(jià)格將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上上調(diào)5%～10%左右.對(duì)于未來(lái)的政策走勢(shì)來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)隱含過(guò)熱、人民幣重啟升值進(jìn)程的微妙時(shí)刻，預(yù)計(jì)后期調(diào)控力度和范圍將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定，房產(chǎn)稅目前而言仍是政策儲(chǔ)備，但若調(diào)控效果不佳，則預(yù)計(jì)將出臺(tái)，直到市場(chǎng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整.

參考文獻(xiàn)

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