胡 輝 羅志軍

（鄭州市鄭房測繪隊，河南，鄭州，450000）

淺談房產(chǎn)測紿的重要性

胡 輝 羅志軍

（鄭州市鄭房測繪隊，河南，鄭州，450000）

房產(chǎn)測繪是通過測繪技術(shù)、測繪儀器和測繪手段，測定土地、房屋及其房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、胨然狀況、數(shù)量、質(zhì)量、位置及利用狀況的專業(yè)測繪。房產(chǎn)測繪的目的是為了保證房屋及其用地等相關信息的公平、公正、完整、準確，可以有效地貴婦房產(chǎn)市場的交易行為，切實保證交易人的合法權(quán)益。本文主要探討房產(chǎn)測繪的重要性和測繪的作用。

房產(chǎn)測繪；測繪技術(shù)；重要性；測繪作用

一、房地產(chǎn)測繪的重要性

1、房地產(chǎn)測繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務的專業(yè)性技術(shù)。

（1）房地產(chǎn)測繪可以為房地產(chǎn)管理提供信息服務。

房地產(chǎn)測繪是根據(jù)城鎮(zhèn)建立的平面控制網(wǎng)，繪制房地產(chǎn)基礎圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖，形成標準的坐標系統(tǒng)，為房地產(chǎn)管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎上，進一步精密測量和細化，繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產(chǎn)登記部門提供相關房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。

（2）房地產(chǎn)測繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營提供基本信息服務。

房地產(chǎn)測繪可以為一個城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎。房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房地產(chǎn)的測繪，形成圖表和卡冊薄，對其形成的測繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)的消費者提供了必要的房地產(chǎn)信息。

2、房地產(chǎn)測繪可以為相關部門提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)測繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù)；同時還可以為保險、稅收等部門提供基礎信息資料。

3、房地產(chǎn)測繪有利于城市的規(guī)劃建設

房地產(chǎn)是城市建設發(fā)展的重要元素，城市房屋規(guī)劃建設的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。城市的規(guī)劃建設必須了解城市建設的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、數(shù)量、用途、結(jié)構(gòu)等。房產(chǎn)測繪成果，經(jīng)過分類、整理、統(tǒng)計之后，可以派生出很多數(shù)據(jù)資料。這些信息資料可以為城市規(guī)劃，市政工程、環(huán)境保護、綠化工程等提供相關信息。

二、房地產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

房產(chǎn)測繪是通過測繪技術(shù)、測繪儀器和測繪手段，測定土地、房屋及其房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、自然狀況、數(shù)量、質(zhì)量、位置及利用狀況的專業(yè)測繪，為房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)權(quán)人提供服務信息。其中房地產(chǎn)測繪主要包括：房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)成果資料的驗收等主要內(nèi)容。

房地產(chǎn)項目測繪和房地產(chǎn)基礎測繪是房地產(chǎn)測繪的兩種測繪方式。

房地產(chǎn)項目測繪是為了房地產(chǎn)經(jīng)營、交易、開發(fā)和房地產(chǎn)權(quán)屬管理的需求，繪制和測量房地產(chǎn)分層分戶平面圖和分丘平面圖，制作成圖、表、冊、薄、卡等資料信息。房地產(chǎn)測繪過程中形成的圖、表、卡、冊、簿、數(shù)據(jù)等資料信息是房地產(chǎn)測繪的成果，地產(chǎn)測繪的成果制作成房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)圖集和房地產(chǎn)簿冊。房地產(chǎn)測繪機構(gòu)對其測繪成果的準確性負責，根據(jù)委托方的要求提供全部或部分服務。

房地產(chǎn)基礎測繪是指在一個區(qū)域內(nèi)（例如：城市、縣等）大范圍繪制房地產(chǎn)平面控制圖，形成房地產(chǎn)分幅平面圖，房地產(chǎn)的基礎圖紙。

三、房地產(chǎn)測繪的作用

1、法律方面作用

地產(chǎn)測繪成果經(jīng)過房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)測繪成果的適用性、界址面積測量的依據(jù)和方法、界址點的準確性等內(nèi)容進行審核，確認后方可進行房地產(chǎn)的管理。這些房地產(chǎn)測繪成果為房地產(chǎn)的產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)的開發(fā)與交易提供了房地產(chǎn)的權(quán)屬界址點、權(quán)屬界線、權(quán)屬面積等相關權(quán)屬資料。為處理各種產(chǎn)權(quán)關系的糾紛提供法律的基礎資料。

2、社會服務參謀功能

房地產(chǎn)測繪的成果，通過分類歸納后，可以衍生很多類型的資料，例如：統(tǒng)計一個城市的房屋總的數(shù)量和質(zhì)量、人均的使用面積、人均建筑面積，住宅的使用權(quán)、年限等等情況。這些資料會給城市的整體發(fā)展、整體建筑布局、老城區(qū)的改造、危房的改建等提供依據(jù)。同時也是市政工程、公用事業(yè)、城市規(guī)劃、環(huán)境保護、綠化建設、文體衛(wèi)生、社會治安、水利建設、地下管網(wǎng)、旅游、電、氣、通信等提供基礎信息資料。

3、財政稅收經(jīng)濟功能

房地產(chǎn)測繪的成果是進行房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動和交易、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)保險服務、房地產(chǎn)抵押貸款等活動的主要依據(jù)。

4、測繪技術(shù)方面的作用

房地產(chǎn)測繪手段與其他測量并無多大區(qū)別，是城市大比例尺測繪的一種，但它不同于通常大比例尺的地形測量、工程測量。房地產(chǎn)測繪為了建立現(xiàn)代化城市的地理信息系統(tǒng)，它必須要求有更為廣泛的信息量，內(nèi)容復雜，涉及面廣，圖表繁多。

四、以商品房為例的測量

房地產(chǎn)測量隨著房屋價格的上漲而愈發(fā)關注，因而?商品房面積如何計算?問題成為大家關注的熱點話題。很多人認為公攤面積是?隱形?，無法正常測量，而且還有多個分攤系數(shù)問題。對于單一使用功能的商品房分攤系數(shù)只有一個，但對于單一使用的商住樓時，因各樓層的布局不同，公攤的建筑面積服務范圍也不同，所以出現(xiàn)了多個公攤系數(shù)，該樓一般為多功能的商住樓。

1、共用面積的確認。房產(chǎn)面積的計算方法應以《房產(chǎn)測量規(guī)范》為依據(jù)，首先要清楚哪里計算全面積，哪里計算1/2面積，哪里可以不計算面積。其次要了解建筑面積的組成套內(nèi)建筑面積和應公攤的共用建筑面積。其中套內(nèi)的建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積；套內(nèi)使用面積是指房屋內(nèi)全部可以使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影測量。套內(nèi)墻體面積是指各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的承重墻體，有共有墻體及非共用墻體兩種。商品房之間的分隔墻與外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻的墻體水平投影面積一半計入共用墻體面積，非共用墻體水平投影面積應全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積是指各陽臺建筑面積總和。

2、了解共作面積。共作面積是指一個房屋有多個產(chǎn)權(quán)人，多個產(chǎn)權(quán)人共同使用占有的建筑面積，公用面積包括房屋的建筑面積和功能使用區(qū)的共有建筑面積。商品房分攤的共用建筑面積包括兩部分：

（1）樓梯間、電梯井、垃圾道、設備室、變電室、過道和公共門廳等為整樓建筑服務的公共用房的建筑面積；

（2）各單元與公共建筑空間之間的分隔墻體以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。

[1] 朱國雄,顧國崢.探糾新辦法、解決上海房產(chǎn)測繪的新問題(上海市房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)).見第三屆中國土地信息系統(tǒng)學術(shù)研討與經(jīng)驗交流會論文集[C],2000.

[2] 國家測繪局聇業(yè)技肚鑒定指導中心.測繪管理與法律法規(guī)[M].北京:測繪出版社,2009.

[3] 邊占新.石家莊數(shù)字房產(chǎn)設計研究[D].石家莊:河北師范大學,2008.

[4] 徐洲.房產(chǎn)測繪糾紛原因分析及改革聻景研究[J].科技資訊,2009(10).

TU685

A

1674-3954（2011）02-0005-01