趙繼會(huì) 黑龍江省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150080

淺析人民幣升值預(yù)期與對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

趙繼會(huì) 黑龍江省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150080

2009年，全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)從二季度開(kāi)始進(jìn)入上漲通道，上漲行情一直持續(xù)到2010年三季度。房地產(chǎn)泡沫之聲不絕于耳。房?jī)r(jià)的上漲是由土地供給的行政性壟斷、住房需求(包括投機(jī)性需求)的高漲、人民幣升值預(yù)期影響下的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩等多種因素共同造成的，但在不同的時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲的主要原因可能并不相同。從2005年7月匯率改革到2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)以前的這段時(shí)期，人民幣兌美元匯率持續(xù)小幅升值，人民幣升值的預(yù)期也逐步實(shí)現(xiàn)。

人民幣升值預(yù)期究竟在多大程度上影響房?jī)r(jià)的上漲？

一、人民幣升值預(yù)期的形成

造成這輪房?jī)r(jià)上漲的原因很多，既有如土地招拍掛、賣地財(cái)政、零房產(chǎn)稅等體制缺陷造成的因素，也有如剛性需求和投機(jī)性意愿強(qiáng)烈的需求因素，而后者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的沖擊更大，其主要原因就在于對(duì)人民幣升值的預(yù)期。

在2005年中國(guó)實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一攬子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度之前，人民幣匯率雖然面臨較大的升值壓力，但由于匯率一直保持比較穩(wěn)定，因此，這種升值預(yù)期雖然已經(jīng)形成但并未得到實(shí)現(xiàn)。2005年匯率改革以匯率一直保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。但并未得到實(shí)現(xiàn)。2005年匯率改革后，中國(guó)實(shí)行浮動(dòng)匯率制度。由于我國(guó)在改革開(kāi)放中對(duì)外貿(mào)易順差(特別是中美貿(mào)易順差)持續(xù)不斷擴(kuò)大，根據(jù)自由貿(mào)易的理論，在浮動(dòng)匯率制度下，貿(mào)易順差的擴(kuò)大必然使得國(guó)際市場(chǎng)上對(duì)本國(guó)貨幣的需求增大，從而促使本幣升值。2005年匯率改革后，人民幣匯率才真正開(kāi)始有一定幅度的升值，但匯率升值并不是一次到位，而是實(shí)行緩慢地逐步升值策略，這就使人民幣升值的預(yù)期得以在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)一直存在并逐步實(shí)現(xiàn)。從理論來(lái)說(shuō)，直到有一天人民幣升值到位了，人民幣升值的預(yù)期才得以最終實(shí)現(xiàn)。另外，在2007年以前，我國(guó)一直實(shí)行的是強(qiáng)制結(jié)售匯制度，長(zhǎng)期的貿(mào)易順差所積累的龐大外匯儲(chǔ)備，必然造成對(duì)人民幣的大量需求，造成人民幣升值的強(qiáng)大壓力和預(yù)期。

作為不動(dòng)產(chǎn)，以人民幣計(jì)價(jià)房地產(chǎn)將隨著人民幣升值而同步升值，特別是在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的時(shí)候，地產(chǎn)業(yè)必將受到投資者的青睞，從而產(chǎn)生投資型需求。在人民幣持續(xù)升值預(yù)期較為強(qiáng)的背景下，大量的外資通過(guò)各種渠不斷涌入我國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，長(zhǎng)期而言，地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)保持上漲的趨勢(shì)。目前的情況看，由于當(dāng)前國(guó)際金融市場(chǎng)投機(jī)資本規(guī)模龐大，而且大都認(rèn)為人民幣升值仍沒(méi)有到位，可能會(huì)借機(jī)不斷推高人民幣匯率，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步攀升。

二、日元、臺(tái)幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的前車之鑒

20世紀(jì)80年代，日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使日元積聚了強(qiáng)勁的升值壓力，自1985年日本接受了“廣場(chǎng)協(xié)議”后，日元持續(xù)大幅度升值，吸引了大量國(guó)際資本涌入日本。而日元升值使進(jìn)口商品的價(jià)格下跌，帶動(dòng)了一般消費(fèi)品價(jià)格的走低、多余的貨幣大量進(jìn)入了資產(chǎn)領(lǐng)域，其中主要投入房地產(chǎn)。1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時(shí)，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額競(jìng)相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，個(gè)人紛紛破產(chǎn)，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來(lái)的壞賬高達(dá)6000億美元。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來(lái)歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。

1985年7月，七國(guó)集團(tuán)簽署“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，臺(tái)幣的匯率從1985年8月16日1美元兌換40.55元，一直上升到1989年12月份1美元兌換26.16元臺(tái)幣新臺(tái)幣的急劇升值，引起房?jī)r(jià)的上漲，1987年房?jī)r(jià)漲幅 29.1%，1988年房?jī)r(jià)漲幅 97.1%，1989年房?jī)r(jià)漲幅55.6%，形成巨大的房地產(chǎn)泡沫。但隨著國(guó)際游資的獲利撤退，1990年中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)濟(jì)泡沫開(kāi)始破裂，市場(chǎng)陷入長(zhǎng)期的低迷階段，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。到2000年，全臺(tái)灣地區(qū)的房?jī)r(jià)僅為1989年的66.2%。

三、人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生巨大影響的效應(yīng)分析和實(shí)例分析

人民幣升值會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的上漲和國(guó)外資產(chǎn)價(jià)格的下跌，通過(guò)以下幾個(gè)效應(yīng)分析影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格。

(一)投機(jī)效應(yīng)

主要表現(xiàn)為境外資金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)。近年來(lái)隨著人民幣升值的國(guó)際壓力不斷加大，我國(guó)政府處于國(guó)內(nèi)和國(guó)外各方面因素的綜合考慮，從2005年7月開(kāi)始有步驟地調(diào)整人民幣匯率 ，截至2010年3月，人民幣累計(jì)升值幅度超過(guò)18.8%。人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特殊性質(zhì)給海外熱錢提供了良好的投資機(jī)會(huì)，海外熱錢通過(guò)各種渠道涌入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)。

(二)預(yù)期效應(yīng)

當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣將會(huì)升值時(shí)，境外投資者在我國(guó)投資房地產(chǎn)的回報(bào)率將上升，這會(huì)吸引境外資金流入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。外資的不斷進(jìn)入增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，從而拉高了房地產(chǎn)價(jià)格。如果投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，這將會(huì)吸引更大規(guī)模的外資進(jìn)入。

(三)財(cái)富效應(yīng)

貨幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格下降，導(dǎo)致進(jìn)口增加，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格走低，貨幣也就變得更值錢了，多余的購(gòu)買力將尋找投資項(xiàng)目，大量剩余資金將進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域增加了房地產(chǎn)需求，從而拉高房地產(chǎn)價(jià)格。

(四)溢出效應(yīng)

一般地貨幣升值將影響東道國(guó)的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的同時(shí)貨幣升值可能通過(guò)貨幣工資機(jī)制、生產(chǎn)成本機(jī)制、貨幣供應(yīng)機(jī)制、收入機(jī)制等途徑造成物價(jià)的下跌，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的緊縮，因而政府會(huì)實(shí)行擴(kuò)張性貨幣政策來(lái)應(yīng)對(duì)。 而外匯占款構(gòu)成我國(guó)基礎(chǔ)貨幣投放的主體部分，這就導(dǎo)致了通貨膨脹，這將有可能促使資金流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲和泡沫的出現(xiàn)。

從2001年開(kāi)始，除了2003年低房屋租賃價(jià)格有一個(gè)快速的拉升外，大部分時(shí)間房?jī)r(jià)同比增幅都遠(yuǎn)高于租金。2001年后房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)則主要源于商品房市場(chǎng)的逐步增長(zhǎng)與繁榮。尤其是2004～2008年，租金漲幅維持在2%上下，房?jī)r(jià)增幅卻高達(dá)6%～10%，這種房?jī)r(jià)脫離房租的現(xiàn)象，說(shuō)明房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，已經(jīng)不合理。

除了2008年年底全球金融危機(jī)爆發(fā)，大量海外資金撤出以求自保造成熱錢流出，其他時(shí)候都是熱錢流入。

熱錢的流出流入規(guī)模與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有密切關(guān)系。2005～2007年上半年，熱錢流入規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格都是平穩(wěn)的增長(zhǎng)。據(jù)商務(wù)部的估算，僅2007年一年就有800億美元的熱錢流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，這些國(guó)際資本涌入中國(guó)，在短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生對(duì)人民幣的大量需求，從而使得人民幣升值的預(yù)期得以自我加強(qiáng)；另一方面，這些國(guó)際資本投資中國(guó)的樓市，必然會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。因此，人民幣升值帶來(lái)的熱錢效應(yīng)是2007年房?jī)r(jià)加速上漲的主要原因之一。2008年下半年熱錢開(kāi)始流出，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下滑，直到2009年初熱錢又開(kāi)始流入中國(guó)，三大城市的房地產(chǎn)價(jià)格才開(kāi)始回升。

四、人民幣升值形勢(shì)下，穩(wěn)定我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策

人民幣升值是一把明顯的雙刃劍，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展既有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。由于中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并未有過(guò)這樣的經(jīng)歷，所以，短期內(nèi)人民幣升值將破壞中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有發(fā)展格局，并面臨前所未有的考驗(yàn)。為了克服人民幣值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的不利影響和沖擊，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和健康發(fā)展，我們根據(jù)上述分析，可以從以下幾方面提出防范的對(duì)策。

（一）充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

可以采取宏觀調(diào)控土地政策和價(jià)格管理制度，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的金融政策和稅收政策；采取嚴(yán)格的措施和手段規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，大力打擊房地產(chǎn)的投機(jī)和炒作；優(yōu)化企業(yè)的生存環(huán)境，采取行政措施引導(dǎo)外資到生產(chǎn)性領(lǐng)域，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；對(duì)房地產(chǎn)公司實(shí)行“適度緊縮”的金融政策，加大資金監(jiān)管力度，引導(dǎo)投機(jī)資金的流向，加強(qiáng)房地產(chǎn)資金流向控制；堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，對(duì)于惡意炒作、虛假宣傳的開(kāi)發(fā)商適時(shí)嚴(yán)肅進(jìn)行處理；規(guī)范鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)，促進(jìn)二手房交易。

（二）充分利用科技優(yōu)勢(shì)，實(shí)行信息化管理

按照“整體規(guī)劃，分步實(shí)施、有效銜接.強(qiáng)化管理”的原則，加大對(duì)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)的管理，完善政府辦公平臺(tái)、市場(chǎng)監(jiān)管和信息服務(wù)為一體的房地產(chǎn)交易權(quán)屬信息系統(tǒng)。利用信息化手段規(guī)范管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，打破了以往信息不透明和不對(duì)稱的現(xiàn)象，制止了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為。

(三)加強(qiáng)銀行監(jiān)管，提升國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的能力

根據(jù)日本、我國(guó)臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)，我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，防止房地產(chǎn)泡沫的過(guò)度膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)改革現(xiàn)行的外匯管理體制、完善外匯市場(chǎng)

推進(jìn)以國(guó)有銀行為主體的金融體系改革、建立靈活的市場(chǎng)匯率機(jī)制、推出新的外匯風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品等一系列措施的組合。

(五)加強(qiáng)對(duì)外資的管理

限制境外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)是抑制投機(jī)性需求；合理引導(dǎo)外資流向，把外資引向生產(chǎn)性領(lǐng)域；嚴(yán)查虛假進(jìn)出口貿(mào)易，遏制國(guó)際游資非正常渠道流入。

(六)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提升房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)防范能力

政府應(yīng)支持金融機(jī)構(gòu)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，適時(shí)向投資者發(fā)出警告、公告有關(guān)市場(chǎng)信息，加強(qiáng)對(duì)投資者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的教育，調(diào)整市場(chǎng)情緒，盡量化解大眾的非理性行為。

(七)把外資引向生產(chǎn)性領(lǐng)域，同時(shí)加速發(fā)展直接融資渠道

我國(guó)政府應(yīng)盡快支持成立專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，支持建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)修改和制定有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法律。

2005年匯率改革以來(lái)到2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)以前，人民幣匯率持續(xù)穩(wěn)步升值，人民幣升值的預(yù)期也不斷實(shí)現(xiàn)。在這段時(shí)期，房?jī)r(jià)的上漲不僅受到其自身決定因素的影響，同時(shí)也越來(lái)越多地受到匯率變動(dòng)的影響。根據(jù)我們的實(shí)證分析，人民幣升值預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)有正向的影響作用，且房?jī)r(jià)上漲的原因中有39%可以由人民幣升值預(yù)期來(lái)解釋。

在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)還未完全消除的背景下，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，必然會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)造成非常不利的影響。為了抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，必須對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行必要的限制。

[1]黎友煥.境外熱錢對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及其對(duì)策研究[J].金融與經(jīng)濟(jì).2008(2)：13—16

[2] 覃思，賀磊.境外熱錢對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J].經(jīng)濟(jì)與管理.2010(1)：89-91

[3]胡旭，楚陽(yáng)，楊欣圓.人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響的效應(yīng)分析[J].建筑與預(yù)算.2010(1)：21-22

[4] 丁軍.人民幣升值預(yù)期與房?jī)r(jià)上漲關(guān)系的理論與實(shí)證分析[J].現(xiàn)代商業(yè).2010(1)：214-216

[5] 夏志瓊.本幣升值助推房地產(chǎn)股價(jià)[J].金融證券.2006(10)：31-33

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.08.119

趙繼會(huì)（1964—），男，黑龍江鐵力人，黑龍江省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院、黑龍江工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院院長(zhǎng)，高級(jí)政工師，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)、高等教育。