王廣琳（廣州市土地房產(chǎn)管理職業(yè)學(xué)校，廣東 廣州51000）

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善，城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市擴(kuò)展互為促進(jìn)。一方面城市拆遷是城市化加速發(fā)展中凸顯出來(lái)的社會(huì)現(xiàn)象，改造舊城區(qū)中那些落后的、不利于城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的環(huán)境結(jié)構(gòu)，重新構(gòu)建城市發(fā)展的合理化空間布局，達(dá)到優(yōu)化城市環(huán)境，提升市民生活質(zhì)量、推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的目的。另一方面，隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷涉及面廣、被拆遷群體復(fù)雜和利益調(diào)整幅度大，在當(dāng)前政策法規(guī)和行政手段不盡完善、社會(huì)輿論導(dǎo)向?qū)Σ疬w并不十分有利的情況下，成為制約城市進(jìn)程的一個(gè)瓶頸。作為房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)拆遷項(xiàng)目中困難和做好項(xiàng)目管理工作，配合政府、解決民生、保證項(xiàng)目進(jìn)度與項(xiàng)目的前期成本核算的決策有著很大的關(guān)系。

1 舊城改造房屋拆遷項(xiàng)目管理的定義

舊城改造房屋拆遷項(xiàng)目管理是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，經(jīng)政府有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，由建設(shè)單位或個(gè)人，對(duì)城市現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除，對(duì)房屋的權(quán)利人進(jìn)行動(dòng)遷、補(bǔ)償?shù)纫幌盗谢顒?dòng)后，完成拆遷、改造后移交并按合同要求銷(xiāo)售換取企業(yè)利潤(rùn)的一次性任務(wù)管理。

這一概念可以看出三層意思：

①城市房屋拆遷所指的房屋應(yīng)當(dāng)是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上的房屋。首先，根據(jù)廣東省實(shí)施《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三條的規(guī)定，城市與鄉(xiāng)村相對(duì)而言，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域[1]。其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)土地的所有權(quán)分為兩種，一是國(guó)家所有；二是集體所有。其中城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)有所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。城市房屋拆遷所指的城市房屋主要是國(guó)有土地上的房屋，原則上不包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上的房屋。第三，城市房屋拆遷中所指的房屋泛指建筑物中包括住宅和非住宅的房屋。

②城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)是依法拆除。非法拆除為法律所不允許，毀壞他人財(cái)物，輕者是侵權(quán)行為，重者則可能構(gòu)成犯罪。依法拆除含有兩層意思：第一層，拆遷人主體資格合法。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定，合法的拆遷人應(yīng)是取得房屋拆遷許可證的單位[2]。第二層，拆遷行為要合法，無(wú)論是自行拆遷，還是委托拆遷，都必須要依法進(jìn)行，禁止使用非法手段實(shí)施拆遷活動(dòng)?，F(xiàn)實(shí)中，建設(shè)單位為某種目的，故意或過(guò)失而非法拆除的事例時(shí)有發(fā)生，這是為法律所禁止的。

③城市房屋拆遷的立足點(diǎn)在于對(duì)房屋的權(quán)利人合理的給予補(bǔ)償，不得損害房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。這里所說(shuō)的房屋權(quán)利人包括房屋的所有人、房屋的使用權(quán)人。使用權(quán)人又分為無(wú)償使用人和房屋承租人兩部分。無(wú)償使用人是指無(wú)償使用單位住房或公有房的房屋使用人。在此，房屋使用人這一概念，不同于過(guò)去的認(rèn)識(shí)，這是從房屋拆遷活動(dòng)的實(shí)際而作的修改。

2 廣州市舊城改造拆遷項(xiàng)目的背景與形勢(shì)

1）背景[3]

廣州作為一座嶺南地方特色文化的承載地和具有深厚底蘊(yùn)的千年古城。擁有大量的歷史文化遺跡、完整的明清時(shí)期城市格局和深厚的產(chǎn)業(yè)、文化傳統(tǒng)， 但上千年的發(fā)展也給廣州舊城留下了沉重的包袱，城市土地價(jià)值與承載的功能不相匹配，社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)，舊城改造刻不容緩。隨著廣州未來(lái)城市發(fā)展格局的明晰，城市從“增量”發(fā)展轉(zhuǎn)為“存量”再開(kāi)發(fā)，從追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為改善社會(huì)民生、完善城市功能、優(yōu)化空間布局和提高城市整體發(fā)展質(zhì)量，舊城更新改造是實(shí)現(xiàn)這一發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉措。

2）迫切需要舊城改造的現(xiàn)實(shí)性

（1）大量的外來(lái)人口和較大的衛(wèi)生、環(huán)境、交通等壓力

據(jù)廣東省流動(dòng)人口管理辦公室介紹，廣州全市流動(dòng)人員已接近600 萬(wàn)，幾乎與戶籍人口773.48 萬(wàn)相當(dāng)[4]，人口的大量涌入帶來(lái)城市居住、衛(wèi)生、交通等等的壓力。

（2）城市設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后

基本市政服務(wù)設(shè)施具備，但是設(shè)施嚴(yán)重老化雜亂，存在嚴(yán)重消防隱患和影響城市景觀。設(shè)施建設(shè)存在單向滿足城市開(kāi)發(fā)需要的特點(diǎn)，造成管線不斷增加，馬路不斷修整。多數(shù)道路為單向交通設(shè)置，停車(chē)場(chǎng)地較為缺乏，交通仍是舊城面臨的重大問(wèn)題。

（3）住房產(chǎn)權(quán)：群租和歷史遺留的多戶共住現(xiàn)象突出，居住質(zhì)量差。

由于歷史遺留問(wèn)題，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，公房及更新維修困難，破舊危房事實(shí)上成為解決貧困人群居住的住房。

（4）舊城區(qū)建筑質(zhì)量堪憂

廣州市舊城區(qū)2004 年在冊(cè)危房和嚴(yán)重破損房共91.1 萬(wàn)平方米，2005 年和2006 年又各新增危房5.72 萬(wàn)平方米和12.71 萬(wàn)平方米。按照市委、市政府關(guān)于危房改造的總體要求，計(jì)劃在2010年亞運(yùn)會(huì)召開(kāi)前全面完成2004 年在冊(cè)91.1 萬(wàn)平方米危破房改造，并同步改造該期間新增的危房[5]。2010 年，廣州政府已批準(zhǔn)籌備16 個(gè)舊城改造項(xiàng)目，在舊城改造的同時(shí)推進(jìn)危房改造工作。

3 項(xiàng)目個(gè)案分析

1）項(xiàng)目背景及基本情況

公司通過(guò)參與招拍掛的形式，取得廣州市某區(qū)爛尾地塊拆遷建設(shè)項(xiàng)目工程。項(xiàng)目地形圖號(hào)為28-38-17。該地段從1992 開(kāi)始動(dòng)遷，涉及到被拆遷戶600 多戶。因原開(kāi)發(fā)商資金原因使該地一直處于停滯開(kāi)發(fā)狀態(tài)。直到2005 年，被拆遷戶接到政府部門(mén)通知，該地段被列為爛尾地，拆遷補(bǔ)償方案采用棄產(chǎn)補(bǔ)償?shù)姆绞?。地塊總用地面積：15603 平方米，其中可建設(shè)用地面積：11926 平方米；代征市政道路路位用地：3677 平方米。該地塊需拆遷房屋總面積約36980 平方米，其中已簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議總面積約23651 平方米（其中住宅面積約23229 平方米、非住宅面積約422平方米），另有未簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議總面積約13329 平方米（其中住宅面積約12452 平方米、非住宅面積約877 平方米）由受買(mǎi)方負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償。

2）項(xiàng)目前期成本核算

（1）地塊房屋基本情況

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，除去已與原開(kāi)發(fā)公司簽訂合約的被拆遷人情況外 ，總征地拆遷面積 13329 m2。

（2）補(bǔ)償安置成本計(jì)算

關(guān)于房屋補(bǔ)償安置方式，公司根據(jù)2004 年施行的《廣州市城市房屋拆遷管理方法》及2010年1 月公開(kāi)征求的《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》）等相關(guān)法律法規(guī)制定了地塊拆遷補(bǔ)償方案。方案中拆遷補(bǔ)償安置具體采用了以下幾種：

①貨幣補(bǔ)償額度：1.35×市場(chǎng)評(píng)估價(jià)〈同區(qū)域一手樓價(jià)）

根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確：在原來(lái)改造拆遷通常只按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，增加了改造獎(jiǎng)勵(lì)金，但規(guī)定總補(bǔ)償額不能高于同區(qū)域一手樓價(jià)。同時(shí)，住宅房屋被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可獲得房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格20%的補(bǔ)償增幅；對(duì)提前搬遷和按時(shí)搬遷的給予不同的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)在被拆遷房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的15%以?xún)?nèi)。新增改造獎(jiǎng)勵(lì)使補(bǔ)償安置更靈活、優(yōu)惠，更有利于充分保障被拆遷人的合法權(quán)益。

②異地房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（異地永遷）

異地永遷按照新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場(chǎng)價(jià)值級(jí)差比例，來(lái)確定補(bǔ)償安置的住房建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠(yuǎn)，獲得補(bǔ)償安置面積也就越大。

對(duì)被拆遷人選擇異地永遷安置方式的，具體計(jì)算方式為：

異地永遷=計(jì)算被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金+異地永遷房屋買(mǎi)方稅費(fèi)、中介費(fèi)（按房屋購(gòu)買(mǎi)合同確定中介費(fèi)不超過(guò)被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)?.5%）。

③項(xiàng)目范圍內(nèi)原址回遷安置（原址回遷）

選房順序可根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽定的時(shí)間順序確定選房順序，同一天簽約的，以騰空并移交房屋時(shí)間順序確定，若以上兩項(xiàng)時(shí)間一致的通過(guò)抽簽的方式確定先后次序。臨時(shí)安置費(fèi)用，可按住宅每月30 元/平方，支付零時(shí)安置費(fèi)用；商業(yè)房屋每月臨時(shí)安置費(fèi)用90 元/平方，直到購(gòu)房交付使用之日止。購(gòu)買(mǎi)回遷房，因房屋不可分割的原因，造成被拆遷人得回遷房面積大于原被拆遷產(chǎn)權(quán)的面積，按同樓層的銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

程序：簽訂回遷協(xié)議→回遷房銷(xiāo)售前一個(gè)月持證明回購(gòu)→根據(jù)購(gòu)房順序回遷或回購(gòu)。

3）投入計(jì)算表（評(píng)估時(shí)點(diǎn)：2007-2011 年）

采用以下的3 種補(bǔ)償方案進(jìn)行比較（以開(kāi)發(fā)周期為3 ～5 年計(jì)算）：方案1：公房按等價(jià)補(bǔ)償+私房采用貨幣補(bǔ)償方式（拆遷成本只考慮貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)額）。方案2：公房按等價(jià)補(bǔ)償+私房采用回遷安置方式（考慮公房等價(jià)補(bǔ)償和私房在新開(kāi)發(fā)商住樓的價(jià)值、臨時(shí)安置費(fèi)用的拆遷成本）。方案3：公房按等價(jià)補(bǔ)償+私房補(bǔ)償方式采用征詢(xún)統(tǒng)計(jì)結(jié)果（商鋪全部回遷+私房30%回遷+70%貨幣補(bǔ)償）（考慮公房等價(jià)補(bǔ)償，30%私房和100%商業(yè)房回遷臨時(shí)安置費(fèi)用和在新開(kāi)發(fā)商住樓中價(jià)值，70%私房貨幣補(bǔ)償成本）。

預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值（估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2011 年銷(xiāo)售）計(jì)算公式：

房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值=各用途建筑面積X 各用途單價(jià)+車(chē)位個(gè)數(shù)X 車(chē)位單價(jià)

說(shuō)明：①、據(jù)國(guó)土資源與房屋管理中心信息中心提供2010 年商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，與同類(lèi)地段住宅小高層商品房市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估，估算銷(xiāo)售均價(jià)約25000 元/m2。

②測(cè)算該項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售價(jià)格：首層商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格50000 元/m2，二層至五層商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格30000 元/m2，住 宅 市 場(chǎng) 價(jià) 格28000 元/m2，車(chē)位20 萬(wàn)元/個(gè)。

4）3 種補(bǔ)償方式利潤(rùn)比較（以開(kāi)發(fā)周期為3～5 年計(jì)算）

利潤(rùn)=（房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值-預(yù)期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用-管理費(fèi)用-利息-銷(xiāo)售階段稅費(fèi)-預(yù)期土地增值稅）X0.75

表1 房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值

4 補(bǔ)償安置成本和效益分析

1）從補(bǔ)償方式上控制成本

3 種拆遷補(bǔ)償方式比較中，貨幣補(bǔ)償方式最優(yōu)，在操作成本上該方式成本最低。利潤(rùn)最低為全回遷方式。

2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間越長(zhǎng)，利潤(rùn)越低。

原則上，在銀行利率和投入成本的影響下，開(kāi)發(fā)時(shí)間越長(zhǎng)利潤(rùn)越少。但如果房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)超過(guò)上述影響，則可抵消影響，甚至獲得更好的利潤(rùn)。因此，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)采用延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間以取得更大的利潤(rùn)。但是這樣做有一定風(fēng)險(xiǎn)，如果對(duì)市場(chǎng)環(huán)境判斷不準(zhǔn)確，則就可能帶來(lái)更大的利潤(rùn)損失。在一些不常規(guī)的做法，多數(shù)是通過(guò)給補(bǔ)償設(shè)置障礙，延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間，讓土地價(jià)值取的更高效益。

3）政府政策的影響

根據(jù) “當(dāng)拆遷地塊的建設(shè)規(guī)劃大于原地塊建筑面積，則不可以拒絕被拆遷人提出原址回遷的要求”的規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)不能限制被拆遷戶回遷的要求。續(xù)越秀區(qū)東濠涌整治項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行后，廣州整體拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不斷提升，廣州市國(guó)土資源與房屋管理局表示：廣州市目前有一拆遷具體操作指導(dǎo)性意見(jiàn)正準(zhǔn)備出臺(tái)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)一步提升。如果這一說(shuō)法得到確實(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提升將帶來(lái)地塊拆遷的進(jìn)一步推遲。所以目前適當(dāng)?shù)奶岣吡搜a(bǔ)償和增加獎(jiǎng)勵(lì)可規(guī)避公司風(fēng)險(xiǎn)。

4）地塊業(yè)主基本情況分析，幫助業(yè)主選擇合適的補(bǔ)償方式

從地塊情況看，業(yè)主如果經(jīng)濟(jì)條件許可都已搬離地塊，所以經(jīng)過(guò)摸查留守觀望的大部分業(yè)主由于存在經(jīng)濟(jì)上的原因選擇等待，現(xiàn)確定地塊的補(bǔ)償價(jià)格已足夠在廣州市區(qū)非中心區(qū)域購(gòu)買(mǎi)大于目前居住面積、優(yōu)于目前居住環(huán)境的住宅，業(yè)主如果選擇回遷將帶來(lái)后續(xù)生活成本的提高，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)促使大部分業(yè)主選擇盡快取現(xiàn)搬遷，提高了拆遷項(xiàng)目的進(jìn)程。

表2 3 種補(bǔ)償方式的利潤(rùn)比較

5）從利潤(rùn)、進(jìn)度、開(kāi)發(fā)難易、社會(huì)效益四方面比較

在利潤(rùn)上，雖然貨幣補(bǔ)償比其他方式要高，但如果采用方案三（私房30%回遷，70%貨幣補(bǔ)償方案）來(lái)開(kāi)展，減少了工作人員談判和交涉的時(shí)間，估計(jì)拆遷進(jìn)程會(huì)提早半年到一年完成，那么此方案采用三年開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)收益比貨幣補(bǔ)償方案開(kāi)發(fā)周期四年的收益要大，開(kāi)發(fā)程度要更容易，公司在成本、時(shí)間、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容易程度，特別輿論上都將帶來(lái)良好的收益和口碑。

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目前期的成本核算，從項(xiàng)目的利潤(rùn)、進(jìn)度、開(kāi)發(fā)難易和社會(huì)效益的比較來(lái)幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方式方面做出合理的決策，希望達(dá)到平衡政府、被拆遷人、開(kāi)發(fā)企業(yè)三方利益的目的，為同類(lèi)的項(xiàng)目提出有益的借鑒。

[1] 《廣東省實(shí)施.中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三條，1992 年

[2] 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條，2001 年

[3] 《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見(jiàn)稿）》2010 年

[4] 《京滬穗深人口嚴(yán)重超載.》廣州日?qǐng)?bào). 2010年2月14 日

[5] 《廣州在冊(cè)破舊屋亞運(yùn)前變臉 改造分成三步走》廣州日?qǐng)?bào).2006 年8 月26