黃前柏

“大炮”任志強最近又開炮了!這一次不是關于房價，而是關于保障房的建設。七月份底，華遠集團高價投標北京兩處包含保障房項目的地塊，中標結(jié)果已經(jīng)公布，華遠卻一個也沒中。

華遠總裁任志強發(fā)文抱怨，保障房項目在湃標方面設立了類似“貿(mào)易保護”的特殊門檻，使得以前沒有開發(fā)過保障房項目的房企處于競爭劣勢。華遠本想多花幾個億躋身其中，可是“門票”太貴了。

曾經(jīng)讓諸多房地產(chǎn)商敬而遠之的保障房，如今似乎卻成為一片藍海。游戲規(guī)則變了

“今年580萬套的保障房建設任務一定要完成!”7月17日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新的公開表示，讓各省市感受到了莫大的壓力。住建部協(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個省市簽訂了協(xié)議，大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務書。

號稱史上最強的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，呈現(xiàn)出既控“銀根”，又放“地根”的特點。加大普通商品住房和保障房的供應以調(diào)整供求關系是“組合拳”中的重要一招。

根據(jù)國土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70％，而此后公布的全國供地計劃中，這一比例更是達到了77％。

在這種情況下，房產(chǎn)商只要想拿地開發(fā)，就繞不開保障房的建設。從監(jiān)管層表態(tài)來看，70％住房供地將投向保障房和普通商品住房的策略將在一定時期內(nèi)延續(xù)。隨著保障房在整個住房體系中的比例越來越大，無疑將加大對商品房市場的沖擊。

“如果政策持續(xù)，那么參與保障房建設成為大部分房企的必由之路。房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的游戲規(guī)則、格局都將發(fā)生變化，且開發(fā)商的發(fā)展策略也需作相應調(diào)整?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴記者。

利潤3％?

保障房的利潤空間到底有多大?

嚴格來說，保障性住房的利潤空間是有限制的。按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3％核定，廉租房與經(jīng)濟適用房的性質(zhì)相似。

一般來說，開發(fā)商的開發(fā)選擇路徑由利潤空間決定。首選是商品房，其次是屬于保障房的限價房，再次才是公租房、經(jīng)濟適用房、廉租房等其他保障住房。

保障房雖然利潤低但安全性高，已經(jīng)成為業(yè)界共識。上述房地產(chǎn)商告訴記者：“保障房資金周轉(zhuǎn)速度快，成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要創(chuàng)新。盡管利潤較低，但在調(diào)控重壓下，不失為較為安全的經(jīng)營模式。”

重要的是，房企開發(fā)保障房可以比較容易就獲得銀行的貸款，資金投入少，可以以20％甚至更低的自有資金投人來撬動銀行貸款，從而降低開發(fā)風險。

開發(fā)商在建設保障性住房所出的資金除了土地外很少，其他的建筑成本基本上由政府和建筑企業(yè)墊資。以廣州為例，例如限價房目前在廣州銷售的價格達到6000多元，按照5％的利潤限制，開發(fā)商每平米所獲取的利潤在300多元。而通過融資拿地、建設成本及其他費用才2000多元，開發(fā)商所支付的費用差不多就是1000元左右的土地出讓金，和其成本比較起來，開發(fā)商自有資金來算回報率可達到30％以上。

這些只是賬面微利，更吸引房企的是其附加價值。按照規(guī)定，承建保障房項目，房企將獲得包括信貸支持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠條件。比如今年6月17日，農(nóng)行北京分行與北京萬科簽署合作協(xié)議，農(nóng)行北京分行將向北京萬科提供80億元的按揭額度，全力支持萬科在北京的房地產(chǎn)項目的發(fā)展。而這合作背后，是因為2010年北京萬科的竣工面積里將有1／3是保障性住房。

對此，也有相關人士擔心，保障房會不會成為房企“親近”政府的公關手段?

萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化

作為國內(nèi)最大、知名度最高的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科集團，總是探索在市場的前列。這一次，他們又盯著了保障房建設的機遇。

5月25日，由萬科承建的龍華保障性住房項目開工建設，這也是深圳有史以來最大的保障性住房項目。萬科將力爭把該項目打造成為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范項目和全國保障性住房的標桿。萬科高層曾公開表示，今年的目標是以產(chǎn)業(yè)化方式建設100萬平方米的保障性住房。據(jù)了解，2010年起，萬科開始將保障性住房提高到與商品房同等的位置上。

“像造汽車一樣造房子?！币鈭D大規(guī)模參與地方保障房建設的萬科，在住宅產(chǎn)業(yè)化上大做文章。萬科認為，保障性住房非常適合做工業(yè)化，這是由它的特點決定的。保障性住房首先在戶型方面要求高度標準化，這種標準化甚至可以讓它的品質(zhì)更加有保障，采購成本更低；保障性住房通常需要有更快的效益，一個項目往往要求包括裝修的一兩年內(nèi)必須能夠人住，傳統(tǒng)建筑方式對此并不容易做到；政府還會在節(jié)能環(huán)保方面提出具體要求，而工業(yè)化在這方面的優(yōu)勢非常顯著。

相對于其他開發(fā)商，萬科在保障性住房方面有著更多優(yōu)勢?！矫嫒f科在小戶型住宅設計建造和綜合社區(qū)開發(fā)方面已經(jīng)非常成熟，另—方面是萬科多年來在公共租賃住房運作方面一直在實踐。更重要的是，萬科在住宅工業(yè)化方面已經(jīng)走在了同行的前列。

而隨著國家住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，保障性住房產(chǎn)業(yè)化方式開始成為行業(yè)討論的熱門話題。有消息稱，按照產(chǎn)業(yè)化方式建設的保障性住房項目，萬科還能收到一筆產(chǎn)業(yè)化補貼，約每平方米300元。

除了規(guī)?；藴驶?、工業(yè)化的思路之外，記者還得知，萬科正在考慮保障房領域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入，萬科只輸出技術與管理，以此來收取管理費用。若依此實施，開發(fā)商幾乎毫無風險，而利潤穩(wěn)定。

對于保障性住房的投資收益，萬科董秘譚華杰說：“基本上現(xiàn)在全國的規(guī)則都差不多，利潤大約是3％以內(nèi)，另外還有一些項目管理費。我們算過，做保障房項目本身要賺錢是件不容易的事情，我們首先要做到不讓股東虧損，這是一個底線?！?/p>