谷 文

要說老百姓最關(guān)心的事情，無非兩條：安居與樂業(yè)。重慶公租房的出現(xiàn)，無疑令房奴和準(zhǔn)房奴欣喜不已。“重慶模式”一旦成形，或許可以成為未來大城市中低收入人群的首選。在百度上搜索“重慶公租房”，可以找到1,900,000個(gè)網(wǎng)頁，可見老百姓對(duì)擁有一個(gè)安定住房的迫切心情。而重慶市長(zhǎng)黃奇帆“公租房永遠(yuǎn)姓公”的表態(tài)，又讓許多人心中的舉棋不定變成了期盼。

那么，重慶公租房建設(shè)的資金從何來，又到何處去?就成為人們關(guān)注的下一個(gè)焦點(diǎn)。

公租房永遠(yuǎn)姓公

重慶3年將建設(shè)3000萬平方米的公租房，有開發(fā)商也想在這塊蛋糕上切一塊。不過，在重慶市公共租賃房管理局掛牌儀式上，市長(zhǎng)黃奇帆明確指出，公租房永遠(yuǎn)姓“公”，由政府建設(shè)和管理，不用開發(fā)商參與。明初，兩江新區(qū)首個(gè)公租房項(xiàng)目將正式啟動(dòng)，該項(xiàng)目面積達(dá)46萬平方米。

這只是重慶龐大公租房計(jì)劃的一部分。今年年初以來，重慶推出將城市住房體系從商品化、市場(chǎng)化的單軌制體系轉(zhuǎn)化為雙軌制的改革。即30％～40％的城市居民由保障房解決住房問題。按照規(guī)劃，公租房的建設(shè)體系于今年上半年啟動(dòng)，全市6個(gè)公租房樓盤開工，總規(guī)模750萬平方米，加上區(qū)縣部分，全年的開工量超過1000多萬平方米。據(jù)稱，到2012年，主城區(qū)要建成公租房2000萬平方米，全市建成3000萬平方米。

如此巨量的建設(shè)規(guī)模，對(duì)重慶公租房融資是個(gè)挑戰(zhàn)，也是許多地方政府對(duì)公租房望而卻步的重要原因。根據(jù)重慶市長(zhǎng)黃奇帆算的大賬，建設(shè)2000萬平方米公租房，政府投入土地成本500億元，公租房土建成本500億。后500億，政府資金投入200億，需市場(chǎng)融資約300億。

開發(fā)商是否可以參加公租房的建設(shè)?黃奇帆說，公租房永遠(yuǎn)姓公，用不著任何私人老板來介入。黃奇帆稱，中國(guó)香港、新加坡也有公租房。在這兩個(gè)地方，也活躍著不少房產(chǎn)商和私人老板，也在積極開發(fā)項(xiàng)目。不過政府都沒有利用房產(chǎn)商的資金來建造公租房。在公租房的建設(shè)上，是政府主導(dǎo)。如果私人開發(fā)商來建設(shè)公租房，那產(chǎn)權(quán)歸誰呢?現(xiàn)在房子不好賣，造房子后租個(gè)5年，5年后價(jià)格翻兩番又把它當(dāng)商品房賣出，這是一筆糊涂賬。

多渠道融資

公租房建設(shè)資金從何而來?黃奇帆稱，“建設(shè)公租房除了政府投入，也可以利用社會(huì)融資平臺(tái)。公租房有租金收益，是能平衡的。我們可以跟銀行貸款，可以信托，可以發(fā)債券，可以跟保險(xiǎn)公司融資，也可以跟社保基金融資?！?/p>

由于重慶堅(jiān)持公租房產(chǎn)權(quán)公有，并考慮到民營(yíng)企業(yè)介入可能帶來產(chǎn)權(quán)、利潤(rùn)要求等方面的麻煩，主城的公租房建設(shè)，確定由重慶國(guó)資八大集團(tuán)的地產(chǎn)集團(tuán)和城投集團(tuán)承擔(dān)。兩個(gè)集團(tuán)均在最近成立專門的公租房建設(shè)公司。

地產(chǎn)集團(tuán)目前承建了總面積60萬平方米的3個(gè)公租房項(xiàng)目。全部項(xiàng)目投資規(guī)模為120億。具體比例上，由財(cái)政注入20％，約24個(gè)億，作為項(xiàng)目資本金。其余96億，則由公司融資解決。銀行是主要融資渠道。地產(chǎn)集團(tuán)已與工商銀行、交通銀行和華夏銀行簽訂協(xié)議貸款為10年期的中長(zhǎng)期貸款53.8億元的貸款合同。因?yàn)楣夥抠J款沒有風(fēng)險(xiǎn)，有穩(wěn)定的租金來源，所以商業(yè)銀行給地產(chǎn)商的貸款利率下浮了10％。此外，重慶公租房與廉租房合一，公租房項(xiàng)目可享受中央地方財(cái)政補(bǔ)貼共計(jì)11.2億。

記者通過電話采訪了解到，8月25日，重慶財(cái)政發(fā)布消息稱，國(guó)家已批準(zhǔn)重慶用公積金貸款支持主城區(qū)6個(gè)公租房項(xiàng)目的建設(shè)，預(yù)計(jì)共有30億元公積金貸款會(huì)投入此項(xiàng)目。地產(chǎn)和城投集團(tuán)各獲得15億的份額。據(jù)稱現(xiàn)在已籌資80億，與國(guó)開行、部分中小銀行也在接洽當(dāng)中。不過，仍需開拓融資渠道才可持續(xù)開展后繼的公租房建設(shè)。重慶地方財(cái)政收入去年才1100億，民生支出項(xiàng)目很多，不可能大量投入公租房。

7月1日，重慶市政府頒布《公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定，除了中央安排的專項(xiàng)資金和財(cái)政年度預(yù)算安排資金，公租房建設(shè)資金來源渠道還包括土地出讓收益的5％，銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款，以及發(fā)行債券。發(fā)行企業(yè)債是城投和城產(chǎn)建公租房未來的融資渠道之-。不過發(fā)行企業(yè)債要求公司成立滿三年，對(duì)利潤(rùn)也規(guī)定，現(xiàn)兩個(gè)公租房專業(yè)公司才剛成立，還不符合發(fā)債要求。

另一個(gè)可能的渠道，除公積金外，是利用社?；鸷捅ｋU(xiǎn)資金。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露，中國(guó)社?；鹄硎聲?huì)理事長(zhǎng)戴相龍將赴重慶考察公租房項(xiàng)目。重慶市國(guó)資委人士透露，作為對(duì)重慶公租房試點(diǎn)的支持，高層可能會(huì)批準(zhǔn)社?；疬M(jìn)入。在保險(xiǎn)資金這塊，已有大型保險(xiǎn)公司也已經(jīng)與重慶方面進(jìn)行了初步商談。法律雖允許保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，但能否參與公租房尚沒有界定。保險(xiǎn)資金以何種方式參與、投入的模式，也沒明確規(guī)定，所以有一定風(fēng)險(xiǎn)。另外政府方面能多大程度讓利，也是保險(xiǎn)公司投入前謹(jǐn)慎考慮的問題。

重慶目前努力開拓的另一個(gè)渠道是房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。地產(chǎn)集團(tuán)透露，此前曾與招商證券商談建立股權(quán)型的房地產(chǎn)投資信托基金事宜。但這類金融產(chǎn)品需以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品，而與公租房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓，也不能以市價(jià)銷售有矛盾，因此雙方協(xié)商暫無結(jié)果。

據(jù)重慶市國(guó)資委官員透露，國(guó)資委正在牽頭做方案，向國(guó)家申請(qǐng)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。如果這些融資渠道能夠打開，可大大減輕公租房的融資成本，否則依靠銀行貸款，成本仍然偏高，且不可持續(xù)。

可持續(xù)發(fā)展之路

一旦融資成功，公租房的未來重點(diǎn)，就在于如何堵上資金缺口。

黃奇帆在對(duì)外宣傳中表示：“我們?cè)?000萬平方米，投入了700億，700億的銀行利息以5％來計(jì)，應(yīng)該是35億。在資金投入中，有一部分是政府投入。除此之外的利息支出一年是二十幾個(gè)億。3000萬平方米有60萬套，年租金收益有三四十億，應(yīng)該說現(xiàn)金是平衡的，不會(huì)有壞賬。”

但初始投入資金，仍是很大一筆負(fù)債。它最終要通過公租房的出售。

重慶在制定公租房方案時(shí)，關(guān)于公租房是否出售，曾有爭(zhēng)議。但7月1日頒布的《公租房管理暫行辦法》，規(guī)定居住滿5年后，公租房可以向特定對(duì)象出售，只是其轉(zhuǎn)讓時(shí)，仍由公租房管理局回購(gòu)。這是考慮到全部依靠地產(chǎn)，城投集團(tuán)內(nèi)部消化，不足以償還本金。因?yàn)楣夥勘旧頉]有利潤(rùn)。根據(jù)重慶的規(guī)定，5年后，公租房可向特定對(duì)象出售，銷售價(jià)格，按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)成本價(jià)，包括政府投入稅費(fèi)，但不計(jì)利潤(rùn)。這背后的邏輯是，房屋價(jià)格在增值，5年后的建設(shè)成本價(jià)，肯定比現(xiàn)在要高。因此以房養(yǎng)房可以實(shí)現(xiàn)。

黃奇帆曾經(jīng)有這樣的表述，地產(chǎn)集團(tuán)如果拿了一千億建了公租房，可能一千億是負(fù)債，或者說是一千億資金變成了房產(chǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，十年以后，與商品房一樣，公租房房?jī)r(jià)也會(huì)上漲，不講翻番，漲50％，也不會(huì)成壞賬。這就像一千億買了黃金，黃金總歸保值的，公租房如果這樣良性操作，本身可以循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)。

如果要保值甚至增值，其硬性規(guī)定在于房?jī)r(jià)的上漲，風(fēng)險(xiǎn)在于房地產(chǎn)價(jià)格下跌。這與政府建公租房的初衷有背離。在財(cái)力有限的情況下，這樣的嘗試有其合理性，但其他地區(qū)在學(xué)習(xí)甚至復(fù)制“重慶模式”的時(shí)候必然要考慮其他的資金平衡方式，不可能把所有的砝碼押在預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲上。