翟廣華

信陽市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處（464000）

房產(chǎn)測繪中面積測算問題探討

翟廣華

信陽市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處（464000）

闡述了房產(chǎn)測繪的重要意義，論述了建筑面積的組成來源以及房屋建筑面積的測量計(jì)算方法等，使更多的人對房產(chǎn)測繪和房屋的建筑面積有更直觀的認(rèn)識。

房產(chǎn)測量；公攤面積；測量精度

房產(chǎn)測繪是利用測繪技術(shù)和方法,采集和表述房屋及房屋用地的各種相關(guān)信息。房地產(chǎn)測繪成果既是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛、恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料，也是房地產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)。

1 房產(chǎn)測繪的重要意義

近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,由房屋面積變化出現(xiàn)的糾紛也隨之大量出現(xiàn)。房產(chǎn)測繪作為對房屋面積進(jìn)行測算的測繪技術(shù)手段之一,在當(dāng)前有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.1 保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)

房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益,房產(chǎn)測繪的全過程、面積計(jì)算及其測量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性,是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù),同時(shí)也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分,也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。

1.2 有利于維護(hù)房產(chǎn)市場的正常秩序

房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一，也是我國房產(chǎn)測量中要測定的基本要素之一。建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費(fèi)征收、城市地價(jià)核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計(jì)等等中的計(jì)量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測,特別在當(dāng)前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會打起面積的主意,有些中介總是偷換概念，誤導(dǎo)消費(fèi)者，因此提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性,減少商品房買賣雙方的糾紛,維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益,有利于維護(hù)房產(chǎn)市場的正常秩序。

2 房產(chǎn)測繪中共有面積分?jǐn)傆?jì)算問題

2.1 房產(chǎn)測繪的依據(jù)

房屋面積的測算指房屋水平投影面積的測量計(jì)算，它包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積等等。要正確計(jì)算房屋的建筑面積,必須首先理解房屋建筑面積的概念、分類以及各種面積之間的相互關(guān)系,然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)適用于各地的建筑面積計(jì)算規(guī)則 (范)進(jìn)行計(jì)算。國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相繼制定了《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》,房產(chǎn)測繪工作人員嚴(yán)格執(zhí)行測量規(guī)范計(jì)算房屋建筑面積。

2.2 共有面積分?jǐn)傆?jì)算問題

房屋共有（公用）建筑面積指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積,包括應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。公攤面積過大,勢必降低房屋的性價(jià)比;過小,則影響居住的舒適度。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和,并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面積。住宅樓分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算方法為:需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e總和除以參加分?jǐn)偟母鲉卧慕ㄖ娣e總和。然后用各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e乘以分?jǐn)傁禂?shù),就可以得出各套房屋的分?jǐn)偯娣e。業(yè)主在關(guān)心房屋建筑面積時(shí),對房屋公用面積的分?jǐn)傆绕潢P(guān)注,所以在共有共用面積的處理上就顯得特別重要。共有共用面積的處理原則是:產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式為:

式中:K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Si—為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；δSi—為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；∑δSi—為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；∑Si—為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。

3 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，建筑設(shè)計(jì)的不斷創(chuàng)新,引進(jìn)發(fā)達(dá)國家的建筑樣式,現(xiàn)行制定的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已不能涵蓋,無法對一些房產(chǎn)建筑面積的計(jì)算提供合法的依據(jù),這就要求我們測繪工作人員要在實(shí)際工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),開拓創(chuàng)新,提高測繪精度。

[1]GB/T17986.1-2000,中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》[S].

[2]郭義.留心面積誤差四要則[J].北京房地產(chǎn),2003(4).

[3]李香娥.房產(chǎn)測量中面積測算問題探討[J].北京測繪,2006（2）.