翟廣華

信陽市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處（464000）

房產(chǎn)測繪中面積測算問題探討

翟廣華

信陽市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處（464000）

闡述了房產(chǎn)測繪的重要意義，論述了建筑面積的組成來源以及房屋建筑面積的測量計算方法等，使更多的人對房產(chǎn)測繪和房屋的建筑面積有更直觀的認識。

房產(chǎn)測量；公攤面積；測量精度

房產(chǎn)測繪是利用測繪技術(shù)和方法,采集和表述房屋及房屋用地的各種相關(guān)信息。房地產(chǎn)測繪成果既是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛、恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料，也是房地產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)。

1 房產(chǎn)測繪的重要意義

近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,由房屋面積變化出現(xiàn)的糾紛也隨之大量出現(xiàn)。房產(chǎn)測繪作為對房屋面積進行測算的測繪技術(shù)手段之一,在當前有著重要的現(xiàn)實意義。

1.1 保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)

房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益,房產(chǎn)測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學(xué)性,是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù),同時也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分,也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。

1.2 有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序

房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標之一，也是我國房產(chǎn)測量中要測定的基本要素之一。建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測,特別在當前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意,有些中介總是偷換概念，誤導(dǎo)消費者，因此提高商品房銷售面積的準確性,減少商品房買賣雙方的糾紛,維護廣大消費者的合法權(quán)益,有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序。

2 房產(chǎn)測繪中共有面積分攤計算問題

2.1 房產(chǎn)測繪的依據(jù)

房屋面積的測算指房屋水平投影面積的測量計算，它包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積等等。要正確計算房屋的建筑面積,必須首先理解房屋建筑面積的概念、分類以及各種面積之間的相互關(guān)系,然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)適用于各地的建筑面積計算規(guī)則 (范)進行計算。國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗檢疫總局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相繼制定了《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》,房產(chǎn)測繪工作人員嚴格執(zhí)行測量規(guī)范計算房屋建筑面積。

2.2 共有面積分攤計算問題

房屋共有（公用）建筑面積指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積,包括應(yīng)分攤的公用建筑面積和不分攤的公用建筑面積。公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱，它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。公攤面積過大,勢必降低房屋的性價比;過小,則影響居住的舒適度。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和,并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面積。住宅樓分攤系數(shù)計算方法為:需要分攤的共有建筑面積總和除以參加分攤的各單元的建筑面積總和。然后用各單元參加分攤的建筑面積乘以分攤系數(shù),就可以得出各套房屋的分攤面積。業(yè)主在關(guān)心房屋建筑面積時,對房屋公用面積的分攤尤其關(guān)注,所以在共有共用面積的處理上就顯得特別重要。共有共用面積的處理原則是:產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。共有共用面積按比例分攤的計算公式為:

式中:K為面積的分攤系數(shù)；Si—為各單元參加分攤的建筑面積，m2；δSi—為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；∑δSi—為需要分攤的分攤面積總和，m2；∑Si—為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。

3 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，建筑設(shè)計的不斷創(chuàng)新,引進發(fā)達國家的建筑樣式,現(xiàn)行制定的規(guī)范和技術(shù)標準已不能涵蓋,無法對一些房產(chǎn)建筑面積的計算提供合法的依據(jù),這就要求我們測繪工作人員要在實際工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗,開拓創(chuàng)新,提高測繪精度。

[1]GB/T17986.1-2000,中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》[S].

[2]郭義.留心面積誤差四要則[J].北京房地產(chǎn),2003(4).

[3]李香娥.房產(chǎn)測量中面積測算問題探討[J].北京測繪,2006（2）.