廖平凡

（咸寧學院 資源與環(huán)境科學學院，湖北 咸寧 437005）

近十年南寧市商品房價格與居民可支配收入關系研究

廖平凡

（咸寧學院 資源與環(huán)境科學學院，湖北 咸寧 437005）

分析了從2000-2009年10年間南寧市商品房價格的特點和南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長狀況。對南寧市商品房價格與南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入進行相關性分析，研究表明，南寧市商品房價格與城鎮(zhèn)居民可支配收入高度相關，但2009年南寧市商品房價格漲速過快。

商品房價格；居民可支配收入；南寧市

商品房市場關系到廣大消費者的切身利益，商品房價格與人民的生活息息相關。前幾年，我國商品房價格連續(xù)上漲并呈現上漲加快態(tài)勢，已成為社會關注的熱點問題。影響房地產價格的因素是復雜多變的，從長期來看，居民可支配收入是構成房地產市場需求方面資金的主要來源[1]，所以居民可支配收入的變化必然引起對商品房需求的變化，并進而影響商品房的價格。本文試圖以2000年以來南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為例，分析其與南寧市商品房價格之間的關系，并以此判斷南寧市商品房價格是否合理，是否存在增長過快的問題。

一、南寧市商品房價格的特點與走勢

（一）與其他省會城市相比，南寧市商品房價格處于中等水平

與國內其他省會城市相比，南寧市房價相對處于中等水平。以2009年為例，南寧與國內另外8個省會城市房地產平均價格（單位：元/m2）及同比增長率分別如表1所示。

表1 2009年南寧與國內其他8個省會城市商品房價格對比表

表1中的9個城市，除南京外，其他幾個省會城市都地處中西部地區(qū)。從以上9個省會城市對比來看，2009年商品房平均價格長沙市最低，為4801元/m2，每平方米平均價格比南寧市低201元；最高的是南京，達5322元/m2，每平方米平均價格比南寧高出320元。此外，從同比增長率來看，南寧、南昌、長沙處在前三位。這主要有兩方面原因：一是這三個城市前幾年房價總體水平較低，所以在全國房地產價格上漲的大背景下，其上漲潛力較大；二是由于國家的“中部崛起”戰(zhàn)略和北部灣經濟區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的影響，使得投資者相對看好這一區(qū)域的房地產投資市場，從而拉動了該區(qū)域商品房的價格較快地上漲。

（二）片區(qū)之間價格存在較大差異

南寧市區(qū)房地產按其規(guī)劃定位和發(fā)展特點大致可以分為6個片區(qū)，即老城區(qū)片區(qū)、新城區(qū)片區(qū)、城北片區(qū)、鳳嶺片區(qū)、仙葫片區(qū)和五象片區(qū)。各片區(qū)之間的自然區(qū)位條件和發(fā)展定位不同，商品房價格也存在較大差別?？傮w來看，新城片區(qū)地處市中心且毗鄰南湖，具有配套完善景觀優(yōu)美的優(yōu)勢，加上土地資源稀少，片區(qū)的區(qū)域定位為高尚辦公住宅區(qū)，因此商品房均價居于南寧市各片區(qū)首位。鳳嶺片區(qū)為南寧住宅風向標，是政府重點建設區(qū)域，土地資源相對豐富，但由于生活配套設施不及新城區(qū)完善，因此房地產均價比新城片區(qū)稍低。以2008年12月下旬各片區(qū)商品房均價為例，新城區(qū)片區(qū)為6070元/m2，鳳嶺為5140元 /m2，老城區(qū)片區(qū)為5010元/m2，城北片區(qū)為4080元/m2，仙葫片區(qū)和五象片區(qū)最低，分別為3470元/m2和為3469元/m2[2]。

（三）商品房價格加速上漲

隨著南寧市國際區(qū)域影響的擴大與中央政策對西部的特別傾斜，穩(wěn)定的上漲趨勢是南寧市商品房價格總的特點。2000年，南寧市城區(qū)商品房平均價格為1876元/m2，到2006年為2977元/m2[3]。2006年以后商品房價格加速上漲，從南寧市住房保障和房產管理局公布的2009年南寧市房地產市場情況來看，2009年，南寧市新建商品房平均成交均價5002元/m2，同比增長21.91%，是2000年價格的2.66倍。從2000年到2009年這9年間，除2003年價格（2252元/m2）比2002年（2299元/m2）略低之外，南寧市商品房平均價格逐年上漲，平均每年上漲率達11.9%。2000年至2009年南寧市商品房平均價格如圖1所示。

圖1 2000-2009年南寧市商品房銷售均價

（四）從長期看房價仍將上漲但漲速趨緩

雖然，目前國家相繼出臺了一系列政策遏制房價快速上漲，使得國內一些一線城市房地產價格漲幅趨緩甚至回落。但是，在國家相繼出臺的一系列宏觀調控政策下，南寧市商品房價格下降的可能性不大，未來幾年仍將保持上漲態(tài)勢但漲速可能趨緩。2009年，我國城市化總體水平為46.6%，可以預見，隨著中國經濟的不斷發(fā)展和工業(yè)化進程的加快，未來一段時間中國仍將保持城市化發(fā)展趨勢。而目前廣西壯族自治區(qū)的城市化水平低于全國總體水平約10個百分點。隨著北部灣經濟區(qū)的快速發(fā)展和中國—東盟自由貿易區(qū)的全面建立，廣西尤其是南寧、北海、欽州、防城港地區(qū)必然加快城市化發(fā)展步伐。作為中國—東盟博覽會的永久舉辦地、廣西北部灣經濟區(qū)龍頭城市的南寧，更是朝著“區(qū)域性國際城市”邁進，城市化的發(fā)展和伴隨而來的房地產需求必然會直接拉動房價的上漲。此外，在南寧購房的外地人逐步增多，并成為房地產市場消費的一支重要力量。南寧作為中國—東盟自貿區(qū)和北部灣經濟開發(fā)區(qū)的前沿區(qū)域，并獲得了“聯合國人居獎”，這些都成為南寧樓市吸引投資的因素。外地投資客的涌入使得房地產的投資屬性不斷增強，以投資為目的的需求的加大也必將引起房地產價格的上漲。

二、南寧市城鎮(zhèn)居民平均可支配收入

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指城鎮(zhèn)居民家庭人均可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。此項指標直接反映了一個地區(qū)居民的實際購買力，人均可支配收入的逐漸提高必然會增加房地產市場的有效需求[4]。居民可支配收入是通過居民家庭日常獲得的總收入計算得來的。2002年以前的居民可支配收入的算法是：可支配收入舊算法＝家庭總收入-交納所得稅-記帳補貼；2002年以后居民可支配收入算法＝家庭總收入-交納所得稅-個人交納的社會保障支出-記帳補貼。通過居民可支配收入的描述，可以反映居民的收入自由支配情況及生活水平。

根據查詢2000-2009年的《南寧市統計年鑒》的數據，南寧市城市居民人均可支配收入呈逐年上漲趨勢，從2000年的7448元上漲到2009年的16254元，比2000年翻了一番。2000-2009年南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況如圖2所示。

圖2 2000-2009年南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入狀況圖

三、南寧市商品房價格與城鎮(zhèn)居民平均可支配收入的關系

（一）房地產價格與居民可支配收入關系的經濟學分析

隨著我國住房制度改革的推進，房屋已經成為廣大居民的生活消費品。從經濟學的角度來看，它與其他一般消費品之間具有一定的替代性。先做如下假設：如下頁圖3（a），橫軸H1代表居民消費房屋面積，縱軸H2代表居民消費其他商品量，AB是居民可支配收入的預算約束線；如下頁圖3（b），房屋供給曲線為S，并向右上方傾斜，需求曲線為D，并向右下方傾斜。在此條件下，效用最大化均衡點為M1，相應的房屋消費面積為Q1。在其他條件不變下，隨著居民收入的不斷提高，預算約束線AB將向外平行移動至A1B1；根據效應最大化原理，效應函數u2與預算約束線相切于點M2，此時居民住房需求面積從Q1提高到Q2。假設初始條件下由供求關系決定房屋需求面積與價格分別為Ql和P1（供求曲線的交點），在其他條件不變下，居民收入水平提高會使得居民對房屋的需求增大，從而需求曲線D向右平移到D1，在供給一定的條件下，房屋面積需求從Q1提高到Q2。房屋價格也由原來的P1上升到P2，所以從房地產市場理論分析可知，從長期來看，我國商品房價格與居民可支配收人之間具有一定的正向關系。

圖3 房地產價格與居民可支配收入關系圖

（二）南寧市商品房價格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相關性分析

首先通過對商品房平均價格與居民人均可支配收入使用SPSS軟件進行相關性分析，確定其中的相關系數，找出兩者之間的關聯度。然后進行線性回歸分析，以此檢驗居民人均可支配收入對商品住房平均價格的影響，從中找出商品住房平均價格與居民人均可支配收入之間是否在合理的幅度范圍內。

用SPSS分析可得，person相關系數為0.972，并通過了1%的顯著性檢驗。可以判斷兩者之間呈顯著的正向相關關系，進一步檢驗了前面對兩者關系的理論分析。由此可見，南寧市商品房價格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有顯著且為正的直線相關，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的變化會影響商品房的價格，反之，商品房價格的變化也會引起城鎮(zhèn)居民可支配收入的變化。

然后，為進一步反映商品房價格與城鎮(zhèn)居民可支配收入之間的內在關系，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為自變量，商品房價格為因變量，對2000年至2009年的數據進行線性回歸分析，以檢驗南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對南寧市商品房價格的影響。線性回歸分析結果如表3所示。

表3 南寧市商品房價格與城鎮(zhèn)居民可支配收入線性回歸分析結果Coefficientsa（a.Dependent Variable:商品房價格）

從以上結果可以看出：回歸分析中的系數（Coeffieients）：常數項（Constant）＝-309.223、回歸系數（B）＝0.313、回歸系數的標準誤差（Std．Error）=0.27、標準化回歸系數（Beta）=0.972；回歸系數t檢驗的t值=11.650，Sig＝0.000，可認為回歸系數有顯著意義。得到直線回歸方程為：

y=0.313x-309.233。（其中X是人均可支配收入，y是商品房單價）。因此，可以認為，從2000年至2009年這10年的發(fā)展趨勢來看，商品房價格與居民可支配收入具有長期的正向關系，即居民收入的提高在長期內會推動房地產價格的上漲。按過去10年的發(fā)展趨勢來看，在假設其他因素不變的前提下，南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每增加1000元，商品房價格將上漲313元。

從圖2可知，2009年南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16254元。根據前面所得的回歸方程y=0.313x-309.233，可得2009年南寧市商品房均價估計值為4778.27元／m2。而根據有關部門發(fā)布的統計結果，2009年南寧市商品房平均價格為5002元/m2?？梢?，2009年南寧市商品房每平方米平均價格比其合理估計值高出約224元。從圖1可以看出，從2007年以來南寧市商品房價格增速明顯加快，已經偏離了正常的價格走勢。2009年，南寧市商品房價格增長速度（21.93%）大大超過南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長速度（8.40%），因此，可以認為南寧市市民的買房壓力越來越大，相對于南寧市市民的收入增長速度來說，南寧市房價明顯過高，存在一定的不合理性。政府應該嚴格落實國家出臺的一系列宏觀調控政策，通過調整土地供應結構、加大中低價商品房和經濟適用房的開發(fā)力度等有效手段，遏制南寧市商品房價格的過快上漲。

四、結語

南寧市商品房價格與城鎮(zhèn)居民可支配收入存在著顯著的正相關關系，即城鎮(zhèn)居民人均可支配收入越高，商品房平均價格也越高。在未來的幾十年里，隨著我國國民經濟的持續(xù)快速發(fā)展和城市化水平的不斷提高，南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入必將隨著經濟的發(fā)展而水漲船高，由此可以預見，南寧市商品房價格總趨勢會在較長的一段時期內呈現一定幅度的上漲；但從短期來看，近幾年南寧市房價的漲幅一直保持在較高水平上，并超過相應的可支配收入的增長幅度，特別是外來炒房者對房價的哄抬影響，直接導致了房價與可支配收入之間的比值明顯偏高，政府必須加強對房地產市場的調控和監(jiān)管。

[1]張夕琨，繆小林.我國房地產價格與居民可支配收入關系的實證分析 [J].昆明理工大學學報:理工版，2007（3）:105-107.

[2]寶資通聯行：2008年度南寧房地產市場報告[EB/OL].http://gx.house.sina.com.cn/spt/2009/0204/.

[3]范仕軍.南寧市商品房價格的經濟學分析[J].沿海企業(yè)與科技，2007（10）:78-80.

[4]張兵.基于灰色理論的房地產需求分析—以安徽淮南市房地產市場為例[J].區(qū)域金融研究,2009（6）:66-68.

Study on the relation between Nanning real estate prices and Per capita disposable income in the decades

Liao Pingfan
（College of Resource and Environmental Science，Xianning University,Xianning 437005，China）

the paper analyzed the decades characteristic of Nanning real estate prices and per capita residents in Nanning cities disposable income growth condition from2000 to2009,then analzyed the relationship bewteen Nanning real estate prices and Per capita disposable income in Nanningcities and towns disposable income,the result showed that Nanning real estate prices have high correlation with residents in Nanningcities and towns disposable income,but the price ofNanningreal estate in 2009 growed fast.

real estate prices；the disposable income ofresidents；Nanningcity

F293.3

A

1673-8535（2011）04-0013-05

2011-05-16

廖平凡（1977-），湖南株洲人，咸寧學院資源與環(huán)境科學學院講師，碩士研究生，研究方向：土地評價與房地產經濟。

覃華巧）