摘要：經(jīng)濟(jì)適用房是解決中低收入家庭住房困難的一項(xiàng)政策措施，但我國住房保障體系建設(shè)明顯滯后，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)遠(yuǎn)不能滿足住房困難家庭的需求。文章從分析經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)入手，提出完善住房保障體系的工作建議。
　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房　經(jīng)濟(jì)適用房特點(diǎn)　工作建議
　　中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1004-4914(2011)05-183-01
　　
　　一、經(jīng)濟(jì)適用房涵義及其工作出發(fā)點(diǎn)
　　
　　經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。
　　經(jīng)濟(jì)適用房政策主要是通過對(duì)房?jī)r(jià)、戶型面積、銷售對(duì)象三個(gè)方面進(jìn)行控制，由政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格。因目前沒有全國統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)適用房政策，各地的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法不同，但經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的目標(biāo)只有一個(gè)，就是“經(jīng)濟(jì)”和“適用”。各地按照國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合地方實(shí)際，進(jìn)行房型、價(jià)格的定位，主要由主管部門制定管理辦法，將已經(jīng)建成的經(jīng)濟(jì)適用住房按照其建筑性質(zhì)的價(jià)格銷售。
　　
　　二、經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)
　　
　　1、政策的地域性。全國各地城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，居民生活狀況的地域性較強(qiáng)，這使得經(jīng)濟(jì)適用房也表現(xiàn)出“因地制宜”。經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需要根據(jù)出臺(tái)的政策、市場(chǎng)的需求、城市的規(guī)劃等各方面因素來決定，因此呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)適用住房較強(qiáng)的地域性。各地多樣化的經(jīng)濟(jì)適用房的管理辦法也反映出了政策的“靈活性”。
　　
　　2、工作的艱巨性?；谖覈丝诒姸嗟膰椤⒆》勘Ｕ鲜且豁?xiàng)艱巨的任務(wù)，相比于商品住房可觀的收益，經(jīng)濟(jì)適用房則沒有受到社會(huì)的追捧。沉重的擔(dān)子落在少數(shù)負(fù)責(zé)人的肩上，加重了任務(wù)的艱巨性。重大難題就是資金，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房既要承擔(dān)解決房地產(chǎn)建設(shè)所需的資金，又要長(zhǎng)期不斷地負(fù)責(zé)房屋維修和其他相關(guān)補(bǔ)貼，而經(jīng)濟(jì)適用房的資金回收又比不上商品住房。
　　建設(shè)部曾要求各地住宅建設(shè)中的70％至80％應(yīng)建經(jīng)濟(jì)適用房，銷售給中低收入家庭。但時(shí)至今日，經(jīng)濟(jì)適用房在住宅建設(shè)中的占有率仍然較低，供需矛盾十分突出。
　　
　　3、利益的整合性。整合性是一種綜合折衷的思想傾向，也就是說政府在處理私人、開發(fā)商、困難群眾、國家政策的關(guān)系上，采取了利益兼顧的辦法，從而發(fā)展了經(jīng)濟(jì)適用房。
　　開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要辦齊“五證”、蓋好20多個(gè)公章，這些環(huán)節(jié)除涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)等部門之外，還要經(jīng)過房管、工商、稅務(wù)、建設(shè)、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質(zhì)勘察、園林、人防等眾多機(jī)構(gòu)的審批或備案。因此，在任何一個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)系處理上，政府雖然依然把國家政策放在重要的位置，但是越來越多地增加其他相關(guān)因素，呈現(xiàn)出綜合折衷的思想傾向。
　　
　　4、觀念的傳統(tǒng)性。由于我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)行時(shí)間短暫，再加上我國城鎮(zhèn)建設(shè)的特殊性，所以還無法完全擺脫傳統(tǒng)住房的束縛。因此，現(xiàn)今中國的經(jīng)濟(jì)適用房還無法脫離“市場(chǎng)”單獨(dú)搞“保障”，群眾也無法去除“渾水摸魚”的投機(jī)心理。
　　從“養(yǎng)兒防老”到“養(yǎng)房防老”，中國人的傳統(tǒng)觀念依然是“娶妻生子置業(yè)買房”，對(duì)政府出錢造福百姓存在著疑惑，對(duì)不完善的住房保障體系采取冷漠態(tài)度，這勢(shì)必加大了住房保障工作的難度。
　　
　　三、完善經(jīng)濟(jì)適用房的建議
　　
　　1、以經(jīng)濟(jì)適用房存在的不足為前車之鑒，對(duì)城市未來住房保障進(jìn)行合理規(guī)劃。自從全國各地經(jīng)濟(jì)適用房的種種弊端被媒體多次曝光后，讓一些政府官員對(duì)這種政府住房保障模式產(chǎn)生質(zhì)疑。問題的本質(zhì)并非是住房保障模式的問題，各地城市應(yīng)該根據(jù)住房困難戶的不同情況制定發(fā)展多層次住房保障體系的長(zhǎng)期規(guī)劃和年度規(guī)劃，從城市實(shí)際出發(fā)，既要加大發(fā)展力度，又要切實(shí)可行。如建設(shè)廉租房，使低收入群眾由買房為主變成租房為主。
　　
　　2、加強(qiáng)住房保障制度的嚴(yán)密性，正確處理好房產(chǎn)的商品屬性和保障屬性的關(guān)系。房產(chǎn)具有商品屬性和保障屬性。政府把住房的消費(fèi)和投資區(qū)分開來，有效控制投資，同時(shí)對(duì)信用政策進(jìn)行很好的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)就可以在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與促進(jìn)民生福祉二者之間實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。住房保障區(qū)別于以往福利房的主要特點(diǎn)是對(duì)象的特定性。由于保障對(duì)象的模糊或過于寬泛，沒有正確把握保障市場(chǎng)的度，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房沒有真正起到“雪中送炭”的效果，逐漸演變成了一種中高收入的人以利用財(cái)政補(bǔ)助搞投機(jī)置業(yè)的手段。住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會(huì)保障。然而，由于目前住房保障相關(guān)規(guī)定和實(shí)施方案還主要以政府文件的形式出臺(tái)，缺乏強(qiáng)有力的約束。為此，為住房保障立法或許是當(dāng)務(wù)之急，以此來進(jìn)一步完善住房保障制度，加強(qiáng)住房保障制度的嚴(yán)密性。
　　
　　3、重視住房困難戶的適應(yīng)性教育，創(chuàng)造和諧社會(huì)。每一輪的“房改”政策的實(shí)行，對(duì)于住房困難戶來說總感覺“只聽樓梯響，不見人下來”，甚至更多的是“丈二和尚摸不著頭腦”，一個(gè)重要的原因就在于政策的宣傳執(zhí)行不到位。每一次新的政策的調(diào)整，把門檻越抬越高，導(dǎo)致許多住房困難戶對(duì)此失去了信心。許多地方政府擔(dān)心更多的市民百姓因?yàn)轱w漲的房?jī)r(jià)將淪為新的住房困難戶，房?jī)r(jià)過高會(huì)令人覺得改善生活無望，從而對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不滿情緒，這種不滿情緒的積累會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定。因此，各種形式的保障房的推出，必須明確適應(yīng)范圍，防止魚龍混雜，使該享受的困難戶真正能享受，以樹立信心。
　　
　　4、擴(kuò)大住房保障的工作隊(duì)伍，適應(yīng)發(fā)展的需要。解決好住房困難戶的住房問題，包括制定規(guī)劃和規(guī)章、多渠道籌集資金、減免有關(guān)稅費(fèi)等。不僅工作涉及面很廣，而且歸屬好幾個(gè)政府部門管理?？梢?，政府要管理好住房保障的工作，任務(wù)是十分艱巨的，沒有健全的機(jī)構(gòu)和相對(duì)強(qiáng)有力的管理隊(duì)伍是管不好的。
　　
　　5、以制度確保住房保障資金來源，有效執(zhí)行政策。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，低收入階層支付能力與住房?jī)r(jià)格之間的落差持續(xù)擴(kuò)大的情況下，政府在大力推行住房保障制度的同時(shí)，首先要明確資金來源，特別是政府預(yù)算撥款，要立足于城市的經(jīng)濟(jì)承受能力而逐年擴(kuò)大，并與住房的覆蓋面的擴(kuò)大同