1997年地產(chǎn)泡沫破裂以來，香港經(jīng)濟一直處于停滯狀態(tài)，10年間，名義人均GDP(不扣除通脹因素)也只增長了10％，而同期港幣時人民幣的匯率卻下降了五分之一?？紤]到香港人的實際生活成本是用人民幣衡量的，所以說香港經(jīng)濟“停滯”已經(jīng)算是委婉的說法了。

如果沒有中央政府支持的話，香港的經(jīng)濟形勢本來還要更糟：比如說，因為香港堅持零關(guān)稅政策，大陸游客在香港的奢侈品消費一直都是香港經(jīng)濟的亮點。香港股市是另一個經(jīng)濟增長點。對中央政府來講，香港股市就是·個容許外資介入的股票市場，假如上海股市對合格境外機構(gòu)投資者(QFII)投資限額提升到5000億美元的話，上海完全可以取代香港的角色。

香港經(jīng)濟的問題就在于對房地產(chǎn)行業(yè)的過度熱衷。1997年金融危機之后，人們本來以為香港會像日本一樣徹底戒除房地產(chǎn)依賴癥，，但事實恰恰相反，現(xiàn)在看來，最近流行的“香港人夢想”是這樣子：一個傻乎乎的中國大陸來客敲開了他家的門，愿意出幾千萬港幣購買他的住宅，然后這個香港人從此過上了幸福快樂的生活。這種夢想加上過低的利率。把香港的房價一路推高?，F(xiàn)在只比1997年最高點低十分之一。

那些拿著大把現(xiàn)金購買香港房產(chǎn)的大陸人，聽來確實聳人聽聞，但這個城市房產(chǎn)泡沫的真正成因還是老掉牙的信貸問題過去三年間，香港的信貸規(guī)模增長速度都是經(jīng)濟增長率的三倍。事實上，香港的私人信貸存量已經(jīng)超過了1997年的水平，還從來沒有一個經(jīng)濟體像香港一樣，在一次大規(guī)模經(jīng)濟泡沫破裂之后，很快又有這么大規(guī)模的信貸擴張。

香港的金融機構(gòu)，在助長泡沫發(fā)展方面的做法非常不負責(zé)任，基于香港銀行同業(yè)拆息(Hibor)的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品很受歡迎，利率還不到1％。只要利率提高到3％，很多貸款人就會陷入困境，這種產(chǎn)品比美國的次級貸款能好到哪兒去呢?香港政府又怎么能對這樣的金融產(chǎn)品坐視不管?假如泡沫破裂，香港政府將別無選擇，只能通過限制供應(yīng)來維持高房價。借此確保金融系統(tǒng)穩(wěn)定。香港在每一個經(jīng)濟周期之后，城市規(guī)模實際上變得越來越小。

另一方面，大陸的城市都在追求規(guī)模上的最大化，廣州和深圳都會成長為2000萬人以上的城市，北京和上海可能還要再大上一倍。很難想象，只有700萬人的香港，在中國大陸的巨型城市中間，還能保持舉足輕重的地位。

香港上世紀九十年代的地產(chǎn)泡沫，部分來自于人們對于未來的信心，那時候名義GDP的增幅和工資的增長幅度都達到了兩位數(shù)，而房產(chǎn)價格增長更快。那一時期的房產(chǎn)漲價還多少有一點依據(jù)，人們可以說，房價的增幅包含了人們對未來收入增長的預(yù)期。相比之，現(xiàn)在的泡沫是徹底虛假未來十年以內(nèi)，香港人的工資水平都不會大幅增長。香港面臨的最重要挑戰(zhàn)來自于北方其他城市的競爭壓力盡管過去10年香港經(jīng)濟停滯而上?？焖侔l(fā)展，香港人的工資水平還是中國大陸最大城市的2.5倍，以前我也提到過，香港的競爭對手已經(jīng)不再是上海，而是鄰近的廣州和深圳，

香港最走的競爭劣勢就是高房價香港居民擁有住房的價值，可能要達到GDP的4倍，而這些住房只屬于半數(shù)居民所有，其他人居住的是公有房屋或者保障性住房世界上沒有其他任何一個城市像香港這樣，整個經(jīng)濟圍繞著房地產(chǎn)行業(yè)運轉(zhuǎn)。

香港經(jīng)濟要保持健康，就必須在房地產(chǎn)經(jīng)濟政策方面掌握好“量”與“價”的平衡。首先，應(yīng)該廢止瘋狂的抵押貸款產(chǎn)品，以免在危機到來的時候政府被套牢。應(yīng)該要求各商業(yè)銀行對高風(fēng)險的抵押貸款提供更多的風(fēng)險保障。

其次，香港政府應(yīng)該考慮引入房產(chǎn)稅，取代以土地出售作為主要財政來源的做法。稅率應(yīng)該是從2％起，最高達到5％，這樣可以降低政府推高地價的意愿?？紤]到香港政府需要越來越多的資金來支持老齡化社會所需的各項社會福利支出，房產(chǎn)稅開征恐怕是無法避免的。

第三，政府應(yīng)該規(guī)劃一個新的、更大的商業(yè)中心，脫離維多利亞港周邊那片狹小區(qū)域，大嶼山就是一個可能的選擇在香港——澳門——珠海大橋的建設(shè)中，香港政府也投入了巨額的資金。沒有一個相應(yīng)的經(jīng)濟擴張計劃。這些投資將很難產(chǎn)生效益。

香港人把房產(chǎn)轉(zhuǎn)手倒賣給大陸投資客的夢想，可能最終都只是夢想、人口的老化，經(jīng)濟的不冷不熱。加上對中央政府的依賴，正在讓香港慢慢衰敗，走向被冷落的邊緣現(xiàn)在該是警醒的時候了。