在怪事連連的中國房地產(chǎn)市場，長久以來最難解的問題莫過于為什么再多的新房供應(yīng)，也滿足不了中國人對房子的渴求。不過現(xiàn)在人們的疑問變成了為什么身邊會有那么多空置房，是房子已經(jīng)足夠多了嗎?在中國住房商品化改革12年里，空置率并未超越房價成為民眾關(guān)注的房地產(chǎn)焦點話題。但本刊2010年7月S日刊發(fā)的《京津空城記》—文，卻引發(fā)了公眾對這一關(guān)乎中國房地產(chǎn)是否存在過剩問題的大辯論。這暗合了這個時代的情緒。當(dāng)越來越多的年輕人遠(yuǎn)離一線城市的新房市場時，卻仍有大量的空置房不斷地敲打著他們的內(nèi)心。但至今為止，國家統(tǒng)計局、住建部等相關(guān)部門并未出來以正視聽，如何統(tǒng)計才算科學(xué)，空置房的具體數(shù)量有多少，空置率究竟有多高等問題仍然莫衷一是。

8月中旬國家統(tǒng)計局透露的商品房待售情況顯示：截至今年6月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積僅為19億平方米，不到200萬套。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人甚至特別提及，商品房待售面積和空置向積還不是一個概念，想要計算出準(zhǔn)確的空置率很難。國家電網(wǎng)也一再辟謠稱從未發(fā)布過“6S40萬套信宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零”數(shù)據(jù)。任志強(qiáng)更與網(wǎng)友展開論戰(zhàn)，堅持“曬黑燈”乃可笑行為，中國住房空置率不到4％，空置率高只是假象。

但是，并非人人都對此確信無疑。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在明中甸的八天內(nèi)兩提堅決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。中央兩大官方媒體新華社及人民日報8月下旬相繼撰文質(zhì)疑“空置率很難統(tǒng)計”指摘有關(guān)部門不作為、刻意隱瞞真相。

包括深圳市國土資源局房地產(chǎn)研究室主任王鋒、住建部政策研究中心住宅處處長文林峰在內(nèi)的多位研究人士均向《環(huán)球企業(yè)家》指出，住房空置率是宏觀調(diào)控決策最重要的依據(jù)之一，而空置率統(tǒng)計并非那么艱難，國際上通用手法是綜合每戶用水用電用煤氣等各種房屋使用指標(biāo)來判定。在中國這一數(shù)字退遲難產(chǎn)的原因或許只有一個：這一數(shù)字出爐的殺傷力過大，即使中國城市空置房少于6450萬套，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上公認(rèn)的10％的警戒線。

“北上廣深一線城市情況可能會比預(yù)想的還要糟，一旦空置房泡沫破裂，將嚴(yán)重挑戰(zhàn)銀行及中國經(jīng)濟(jì)的承受能力?！盇股上市房地產(chǎn)公司華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰向《環(huán)球企業(yè)家》表示。

無可回避

在北京的東南方向，大量奢華的公寓、別墅和寫字樓正在建設(shè)，其裝飾有些過于夸張。通州月亮灣，它正在把自己改造成“現(xiàn)代”和“國際化”區(qū)域。京沈高速一側(cè)，是一排即將遭到拆除的磚瓦平房。高速另一側(cè)，則高聳著10多層高的公寓大樓，在過去一年里，該地區(qū)樓盤售價從每平方米六七千元扶搖直上至兩萬元，然而落滿灰塵的這些空置新建筑物，正成為房地產(chǎn)過往繁榮的墓志銘。

根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)通過小區(qū)門店駐守店員掃樓和長期市場交易房源監(jiān)測，月亮灣有50％以上的住房在一年內(nèi)都無人入住。通過同樣的方法。他們測算出順義東方太陽城、佳和宜園等空置率超過40％、崇文區(qū)寶鼎中心空置率接近30％。鏈家地產(chǎn)提供這些數(shù)據(jù)的目的就是想證明空置房調(diào)查并非像有關(guān)部門所說那樣難以統(tǒng)計，只是需要投入人力物力而已。鏈家地產(chǎn)之前甚至專門成立了空置房管理中心。

表面上看空置率調(diào)查確有難度。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對本刊表示，早在2008年，他的團(tuán)隊就試圖與供電局合作調(diào)查商品房空置率問題，然而在深入合作之外他們發(fā)現(xiàn)，即使是供電局的數(shù)據(jù)也不具有說服力：全國目前共有3億個電表用戶，然而智能電表只占很少一部分，大部分還是機(jī)械表和插卡表，難以甄別城市空置房。

但眾多市場和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)也正竭盡全力以探明中國空置率真相，雖然他們的統(tǒng)計方式并未得到廣泛認(rèn)可。深圳市國土資源局房地產(chǎn)研究室主任王鋒長期跟蹤深圳市住宅空置率情況，他采取的方式是與物業(yè)公司合作，最后得出深圳空置率要高于10％的警戒線；而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則通過大量調(diào)研認(rèn)為，當(dāng)前中國一線城市和少數(shù)二線城市房地產(chǎn)投資投機(jī)比重偏高，存在較高的空置率，大致在20％左右，而三四線城市的空置率則會比較低，但與發(fā)達(dá)國家一般5％左右的空置率相比，仍屬于高泡沫地區(qū)?！霸谙愀圩》靠罩寐蔬_(dá)到10％，人們就感到天要塌下來，而中國北京CBD的空置率高這30％，人們還在建新的公寓大樓?！崩钗慕芨袊@說。

通常意義上的房屋空置量和空置率指標(biāo)是從西方國家引進(jìn)來的。從指標(biāo)含義來說，空置量是指凡是已建成達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)但超過半年無人居住的房屋都是空置房屋，包括已建未售和已售未住兩種情況?？罩寐手笜?biāo)則是指所有空置房屋面積與所有存量住房面積之比，當(dāng)前的分母——全國城鎮(zhèn)存量住房面積是130億平方米。而目前中國空置率普遍的算法是用國家統(tǒng)計局最新公布的19億平米已建未售面積除以上述分母，得出中國空置率不足2％之結(jié)論。但相比統(tǒng)計局不吝披露的已建未售空置量，大量建成未住的空置房屋仍游離在統(tǒng)計數(shù)據(jù)之外，而這才是懸在中國樓市頭上的一把利劍。

住建部政策研究中心住宅處處長文林峰向《環(huán)球企業(yè)家》指出，以往房地產(chǎn)調(diào)控都缺乏準(zhǔn)確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)做支撐，決策層對供需關(guān)系心中無底，只能摸著石頭過河?！霸趪?，一般通過電力公司了解電費繳納情況就可以統(tǒng)計到。即使中國情況特殊，連人口普查和經(jīng)濟(jì)普查那么大的數(shù)據(jù)量都可以做到，那么理論上空置率的統(tǒng)計有什么理由做不到?”文林峰說。

獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠警告說，在過往民眾關(guān)注的房價泡沫之外，有可能潛藏著更大的風(fēng)險——房量泡沫。這是即使在當(dāng)年的日本和香港地產(chǎn)泡沫中也未曾出現(xiàn)過的。他認(rèn)為中國商品房的空置率約為25％至30％，至少比正常市場情況高出l倍。他將這些空置房視為投機(jī)庫存，其價值可能占中國GDP的15％。而這一投機(jī)有可能在未來兩年持續(xù)放大。因為現(xiàn)有調(diào)控有意在控制供給節(jié)奏，這間接形成了開發(fā)商的庫存。而—旦調(diào)控放松，投機(jī)行為將卷土重來，導(dǎo)致庫存價值翻番，愈演愈烈。

之所以出現(xiàn)這些情況，在于中國在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的艱難通道中，仍處在負(fù)利率區(qū)間。謝國忠認(rèn)為，流動性資金為了抵御通脹而將旁地產(chǎn)視為避風(fēng)港。這些投資者們堅信，中國政府不會眼睜睜看著房價回落。因為整個中國地方政府的發(fā)展模式里，土地財政是最不可或缺的一環(huán)。現(xiàn)在看來，他們賭對了。