自4月17日號稱中國史上最嚴(yán)厲的樓市新政出臺以來，加入唱衰樓市隊伍的專家、商人越來越多，他們贏得了官方和網(wǎng)民的好感，卻沒有贏得市場的認同。官方統(tǒng)計的房價呈現(xiàn)下跌趨勢，與市場實際交易情況相距甚遠。樓市新政百日已滿，調(diào)控效果卻日漸式微，正在遭遇各方質(zhì)疑。

“突如其來”的買主

8月13日(星期五)北京迎來了今年立秋之后的第一場大雨。這對鏈家地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小王來說并不是件好事，本來這個月的業(yè)績就已經(jīng)很不理想，門店的同事主要靠做租賃維持營生。周末是買家看房的集中時間，假如這場雨持續(xù)兩天，周末看房的客戶就更少了。

8月14日，雨過天晴，小王和同事在門店搜集房源，突然來了一撥“不速之客”，說要買房。這種沒有事先溝通就直接上門的買主，似乎已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)了。在說明要求之后，小王聯(lián)系好房源帶上買主去看房。當(dāng)天，小王就順利地賣出一套房。

小王告訴本刊記者，7月份房子還愁賣不出去，自從8月14日起，門店的看房客就突然增多，僅14日他們一家門店成交的傭金額就超過40萬。也就是說，以100-150萬的成交均價計算，當(dāng)天成交的房屋在10套以上。在鏈家地產(chǎn)的多個門店里，記者發(fā)現(xiàn)了同樣的情況，在門店會議室當(dāng)面議價與簽訂買賣合同的人明顯增多，用“井噴”來形容8月中旬以來的成交量一點也不過分。

記者從北京鏈家地產(chǎn)多家門店的經(jīng)紀(jì)人那里都得到了同樣的結(jié)論:房屋的交易量在兩周之前放大，價格開始企穩(wěn)。小王說，在8月初之前，房主和買主之間的溢價空間還可以達到5%-10%，但現(xiàn)在議價的可能性很小，房主能夠不坐地起價就很不錯了。8月23日，在鏈家地產(chǎn)朝陽新天地店，記者就親歷了一起因房主坐地起價，導(dǎo)致交易落空的事件。房主李先生急于套現(xiàn)換房，將名下東一時區(qū)的大一居以115萬的價格掛牌。當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小王告知，有買主想110萬以商業(yè)貸款的方式購買時，李先生表示愿意與買主當(dāng)面議價。在約談過程中，李先生被電話告知另一位房主可以110萬全款購房，隨即故意提高價格、結(jié)束談判，便急匆匆地趕赴下一場買賣較量。

事實上，這不是少數(shù)房主的單方面背信棄義的行為，根據(jù)北京多家房產(chǎn)中介提供的數(shù)據(jù)顯示，北京各區(qū)二手房房價出現(xiàn)了不同程度的上漲，直逼甚至超過調(diào)控前的價格頂峰。其中，以總價較低的小戶型漲幅尤為明顯，平均上漲5%以上。

繼4月17日國務(wù)院出臺樓市新政以來，北京二手房價格雖然漲跌不一，但受觀望情緒和價格影響，成交數(shù)量屢創(chuàng)新低，6月更是一路走低至323套，跌破2月最低時的407套。根據(jù)北京市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月現(xiàn)房網(wǎng)上簽約回升至12160套;8月現(xiàn)房網(wǎng)上簽約13957套，成交量上漲14.78%。其中，8月30日、31日，北京市現(xiàn)房網(wǎng)上簽約數(shù)量分別是922套、997套，較6月的現(xiàn)房網(wǎng)簽數(shù)低谷翻兩番。京城二手房的價格與交易量呈現(xiàn)相同的走勢。

誰的需求?

在短短幾天之內(nèi)，二手房交易量猛增。這些買主又是誰?一位賣房者告訴本刊記者，來看他房和想買他房的都是在北京工作的小年輕，要么結(jié)婚買首套，要么就是想換房。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，樓市新政出臺后的二手房房屋交易中，自住需求占60%以上。在新政出臺之后的四個月中，沉浸了大量的購買需求。支持成交量暴漲的是，大都是有住房需求的購房者。

恒洋地產(chǎn)資深經(jīng)紀(jì)人劉先生說，目前他經(jīng)手交易的房屋以1-2居的小戶型為主，售價在150萬以內(nèi)的普通住宅的銷售周期短、受市場歡迎。年輕人剛剛進入社會，自身財力不夠，普通家庭對于太高的房價無力承擔(dān)。

上述買主告訴經(jīng)紀(jì)人小王，他一直在等待合適的購房機會。在看到北京住宅交易量回升的新聞之后，他有點著急了。這樣的買主大有人在，剛需族的買房記也屢見報端。事實上，房價的回暖，不僅是購房人的需求、銀行的需求也是房產(chǎn)中介的需求。購房者在觀望的過程中，銀行和房產(chǎn)中介已經(jīng)如坐針氈、焦急得像熱鍋上的螞蟻。記者在實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介為此做到了遠比介紹房源更多的服務(wù)，以促成交易。

當(dāng)被詢問沒有收入的學(xué)生能否貸款買房時，北京多家地產(chǎn)中介機構(gòu)都對此表示，只要夠首付、想買房，一切都不是問題。為了打消記者的疑慮，一名店長當(dāng)面給銀行的客戶經(jīng)理去電話詢問相關(guān)事宜，得到的答案是肯定的。他甚至豪言只要確定買房，就算是外地人，他們也可以想辦法開具北京的社保與納稅證明，避開樓市新政，幫助客戶貸款買房。

針對樓市新政所規(guī)定的商品房未滿5年需額外繳納5.5%營業(yè)稅和1%個人所得稅，恒洋地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，存在操作空間。他們可以聯(lián)絡(luò)貸款公司和銀行，通過貸款公司全款購房，再從銀行貸款，這樣既節(jié)省了上述稅款，也可以享受首套房利率優(yōu)惠。如果全款購買未滿5年上市交易的商品房則不僅能夠免交營業(yè)稅和個人所得稅，也可以節(jié)省所交的契稅。鏈家地產(chǎn)青塔店的小李告訴本刊記者，如果全款購房，西四環(huán)外普通商品房的網(wǎng)簽價最低可以做到4700元/平米，而實際交易價格約為22000元/平米，按照網(wǎng)簽價1%繳納的契稅比按實際交易價格1%的契稅減少近80%。

至于銀行利率方面，恒洋、鑫尊、鏈家地產(chǎn)都表示，首套利率依然可以七折，只是可以辦理的銀行越來越少，如中國光大銀行、北京銀行，只要主管部門不進行嚴(yán)格審查，一般都沒有問題。銀行與中介的親密合作，為購房者提供便利的同時，也為市場增添亂象。出于逐利的理性人行為，房價在多方的庇護和觀照下，金槍不倒，節(jié)節(jié)攀升。

萬科董事長王石對自己“以價換量” 的銷售策略取得的業(yè)績頗為自豪，終于耐不住性子公開宣稱，樓市觀望低谷期已過。任志強也表示，下半年房價很難有下跌空間，從中長期來看，隨著中國城鎮(zhèn)化水平的提升，住宅需求量增長還將帶動房價進一步上升。

至此，我們至少可以確定北京八月二手房市場量價齊升的兩個原因，一方面是“金九銀十”的傳統(tǒng)購房旺季的來臨;另一方面是對新政的逐漸消化，觀望情緒漸漸消退，剛性需求重新抬頭;更重要的是，新政的落實依然存在很大漏洞，多項政策只停留在政策制定層面，沒有落實執(zhí)行。

短期而言，二手房交易量仍將出現(xiàn)恢復(fù)性上漲至于它能否持續(xù)?它是只“秋老虎”還是只睡醒的雄獅?一切就看政府的意愿，畢竟中國的房價不全由市場說了算。