隨著樓市調(diào)控的不斷深入，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商們追逐的新目標(biāo)，但對于作為二線城市的武漢而言，經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)也并不意味著順風(fēng)順?biāo)吘瓜啾纫痪€城市，武漢還有一定的差距，在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營和發(fā)展上尚需進(jìn)一步的成熟。對開發(fā)商們來說，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)很有可能會成為另一個風(fēng)險區(qū)。

“轉(zhuǎn)型”大風(fēng)

當(dāng)住宅市場迫于“房地產(chǎn)新政”的壓力，無奈進(jìn)行殘酷的價格戰(zhàn)時，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，成為了房地產(chǎn)投資者的另一個目標(biāo)。

自從4月18日樓市新政以來，國家從錢與地兩方面調(diào)控房地產(chǎn)，從收緊銀根，到嚴(yán)控信貸，從擴(kuò)大保障性住房土地供應(yīng)，到預(yù)備出臺房產(chǎn)稅等等，房地產(chǎn)住宅市場成交量每況愈下，房價有所松動，新政威力初露鋒芒。

隨后，各部門、各地方政府紛紛出臺整頓樓市的相關(guān)文件，以響應(yīng)中央的調(diào)控政策，武漢政府于7月1日出臺“武漢九條”，文件特別強(qiáng)調(diào)打擊捂盤等投機(jī)現(xiàn)象，樓市江湖，特別是住宅市場，一時風(fēng)聲鶴唳。

由于住宅市場受到政策壓力頗大，不少的房地產(chǎn)投資者把注意力轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)上來。一般商業(yè)地產(chǎn)的土地出讓價格都比較低，而且競爭壓力也遠(yuǎn)小于住宅市場。

在成本控制上，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)了優(yōu)勢，并且，商業(yè)地產(chǎn)一旦運(yùn)作成功，可以聯(lián)動許多產(chǎn)業(yè)一起共同發(fā)展，如娛樂、休閑、飲食等等，所獲得的利潤也將是巨大的，而且這個行業(yè)相對于住宅市場而言，風(fēng)險更小，升值空間更大。

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營店鋪為主，整個盈利模式與住宅市場大為不同，因此具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險性，商業(yè)地產(chǎn)的閃亮登場，使開發(fā)商們看到了房地產(chǎn)行業(yè)里的又一座金礦。

對此，諸如萬科、保利等房地產(chǎn)大鱷紛紛向商業(yè)地產(chǎn)方向進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，于是，一時間，轉(zhuǎn)型大風(fēng)席卷整個房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)然，更多開發(fā)公司是迫于目前住宅市場的壓力方才開始轉(zhuǎn)型。

今年年初，湖北長城集團(tuán)決定進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，這是長城集團(tuán)由單一的住宅開發(fā)向住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓開發(fā)為一體的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

今年5月，萬達(dá)集團(tuán)高級副總裁李耀漢來到武漢，親自部署萬達(dá)在湖北乃至華中地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，近年來，萬達(dá)在湖北地區(qū)大力投資商業(yè)地產(chǎn)，并已決定擬建10個萬達(dá)廣場，湖北有望因此成為萬達(dá)在全國投資規(guī)模最大的地區(qū)。

Soho中國董事長潘石屹表示，國務(wù)院提出了新的十項政策，只是針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時期，第二個十年將是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期。

今年，武漢市商業(yè)地產(chǎn)受到了前所未有的關(guān)注。僅在前4個月，武漢市商用房銷售超8000套，幾乎是去年同期的3倍，其中絕大多數(shù)是商鋪，創(chuàng)下10年來最高紀(jì)錄。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我市在售的純商業(yè)項目有15個，而含商鋪出售的樓盤則多達(dá)70多個。

特別是在商圈之內(nèi)的店鋪，隨著都市商業(yè)綜合體的經(jīng)營方式不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)正顯示出獨(dú)特的魅力引人關(guān)注，目前，武漢地區(qū)的商圈已得到了長足的發(fā)展，在以三道環(huán)線為主體的城市布局下，逐漸形成了以一環(huán)商圈為主，多個商圈并存的格局，諸如歷史悠久的中南商圈，近幾年崛起的光谷——魯巷商圈等等。

而各個商圈里，都有比較具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)支撐，如臨近中南商圈的首義歡樂城，專拿10萬平方米面積，做地下商業(yè)綜合體，一時間搶購如潮，再如位于光谷商圈的大洋百貨，已經(jīng)經(jīng)營得比較成熟，每日生意興隆，人流如梭。一位業(yè)內(nèi)人士曾表示:“隨著武漢市逐漸進(jìn)入地鐵時代，城市中心寸土寸金并不夸張?！?/p>

中國指數(shù)研究院華中分院的資料顯示，目前，從土地市場供應(yīng)中商服用地比例的不斷增加，到商業(yè)物業(yè)成交逐漸放量，以及以萬科為代表的全國性企業(yè)和以福星惠譽(yù)、長城建設(shè)為代表的本土開發(fā)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，可以看出，由于本輪調(diào)控中商業(yè)地產(chǎn)受政策限制較少，樓市資金會逐漸向商業(yè)地產(chǎn)流動，上半年商業(yè)地產(chǎn)市場的熱銷還將延續(xù)。

不是“保險箱”

隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為了開發(fā)商的寵兒，大量資本也蠢蠢欲動，國內(nèi)及國外的地產(chǎn)基金、信托，甚至各種咨詢機(jī)構(gòu)，已準(zhǔn)備好推波助瀾。但這并不意味著商業(yè)地產(chǎn)成為了開發(fā)商規(guī)避樓市調(diào)控的避風(fēng)港，由于武漢尚處二線城市，商業(yè)規(guī)模和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)都還遠(yuǎn)不成熟，因此，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，并不一定會順風(fēng)順?biāo)?。也正是由于武漢在商業(yè)地產(chǎn)方面的不成熟，才顯示出了武漢獨(dú)特的潛力。

原萬達(dá)集團(tuán)總經(jīng)理劉永華表示，所謂天時不如地利，地利不如人和，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，地段和人氣是決定商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成敗的關(guān)鍵，即地段地段還是地段，人流人流還是人流，因此，商業(yè)地產(chǎn)一般選擇建在比較成熟的商圈之中。

地段選擇不錯的商業(yè)地產(chǎn)，基本是“開盤一個，火爆一個”，這已不是一廂情愿的宣傳語，而是商業(yè)地產(chǎn)市場的真實(shí)寫照。光谷步行街、萬科跨界LOFT、首義歡樂城等商業(yè)項目，至今還是市場熱點(diǎn)。

目前，武漢市正在進(jìn)行大規(guī)模的城中村改造和老城區(qū)建設(shè)，很多傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)受商業(yè)模式的影響，沒有發(fā)展起來，隨著舊城區(qū)改造的不斷推進(jìn)，外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，因此迫使其改變商業(yè)模式，逐漸走上了運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)推動商業(yè)發(fā)展的道路上來，而舊城區(qū)改造的區(qū)域不少地處市中心，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。

如果說地段屬于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的硬件設(shè)備，那么，人氣的提升就是其發(fā)展的軟件力量了，而提升人氣的動力主要來自對外招商和后期運(yùn)營，劉永華表示，招商活動是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)，它的成敗與否或完成質(zhì)量的高低，決定了項目的成敗和市場價值。但是，“招商難”一直是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的主要難題。

因此，商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)不是保險箱，而且充滿著風(fēng)險，就算在招商環(huán)節(jié)取得了勝利，也遠(yuǎn)沒有到開慶功宴的時候，劉永華說:“許多開發(fā)商認(rèn)識到了招商的重要性，于是一味只重招商，開發(fā)商對待招商的心態(tài)不正確，商場的各種軟硬件未完善就帶病招商，用經(jīng)營房地產(chǎn)的模式來搞招商，以求資金快速回籠，這種只求眼前利益的做法，必然會給后面的運(yùn)營工作埋下重重隱患。”

但總體來講，武漢的商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段，在硬件上，盡管已經(jīng)出現(xiàn)了初具規(guī)模的商圈，但周邊的配套設(shè)備，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，交通規(guī)劃等等，都還有待提高，這些都是決定商圈人流的重要因素。

而在軟件上，開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理的理解，依然還停留在“將店鋪?zhàn)獬鋈ゾ徒源髿g喜”的粗放型層面，萬達(dá)董事長王健林曾表示:“搞商業(yè)地產(chǎn)一是選品牌商家，更重要是運(yùn)營管理，比如怎么促銷有效，使得培育期不太長就有客流?！倍錆h商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商對于后期運(yùn)營，更是經(jīng)驗(yàn)甚少。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)是始于“建”而終于“管”。

劉永華認(rèn)為，開發(fā)商必須區(qū)分開商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報，商業(yè)地產(chǎn)則是以經(jīng)營論成敗，所以需要一個既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型團(tuán)隊，人才是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。

而武漢商業(yè)地產(chǎn)“售多租少”的原因，除了運(yùn)營管理團(tuán)隊的經(jīng)驗(yàn)不足，還有一個瓶頸，那就是資金方面的壓力。據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要來自于銀行貸款，而商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例較低，只占到位資金33.5%，資金壓力迫使開發(fā)商賣掉商鋪，以快速回籠資金，這樣往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商的主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報。

在看到武漢具有充分發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)潛力的同時，業(yè)內(nèi)人士提醒，切莫被一片“叫好”沖昏了頭腦。

更重投資回報

武漢目前開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，類型很多，有專業(yè)市場的，也有城市綜合體，但對于投資者而言，大型城市綜合體無疑是最有保證的，由于有多種業(yè)態(tài)組合，風(fēng)險被分散，因此，城市綜合體的開發(fā)成為了主流。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與城市綜合體的建設(shè)是緊密相關(guān)的，那么城市綜合體到底是一個怎樣的概念?據(jù)了解，比較普遍的解釋是:將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。此綜合體也稱為“城中之城”。

商業(yè)地產(chǎn)是城市綜合體發(fā)展的一個載體，劉永華認(rèn)為，經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，要維護(hù)和管理好商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營比例(零售、餐飲、娛樂的比例常規(guī)為52:18:30)，使各種業(yè)態(tài)能夠有機(jī)組合，使其成為一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。

衡量綜合體是否成功的標(biāo)準(zhǔn)之一，是看能否能帶來穩(wěn)定的投資收益，因此，各種業(yè)態(tài)組合的回報率就成為了開發(fā)商最為關(guān)心的問題，這也正是商業(yè)地產(chǎn)的棘手之處。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌教授表示:“商業(yè)地產(chǎn)的成敗，投資回報率是關(guān)鍵的數(shù)據(jù)之一，我們把收益進(jìn)行還原，把人流、地段等因素都考慮進(jìn)去，便可以初步估算出這個店鋪的價值，投資回報率可以基本反映該項目的綜合盈利能力，所以在做商業(yè)地產(chǎn)時，要考慮到投資回報率?！?/p>

在整個商業(yè)地產(chǎn)尚待完善的大環(huán)境下，整體投資回報率并不高，失敗遠(yuǎn)大于成功。業(yè)內(nèi)人士建議，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)行長線規(guī)劃，而二線城市開發(fā)商一般短線投資心態(tài)比較嚴(yán)重，這兩者之間的矛盾成為了二線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢的根本原因。

從2009年到2010年的數(shù)據(jù)顯示，在龍頭企業(yè)轉(zhuǎn)型之下，會有更多的企業(yè)盲目跟風(fēng)，也會造成在2010年下半年甚至在2011年上半年商業(yè)地產(chǎn)的供給量大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)在成為開發(fā)商們規(guī)避樓市調(diào)控的避風(fēng)港的同時，很可能會成為其另一個風(fēng)險區(qū)。