新農(nóng)村建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，而改善農(nóng)民住房條件是新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容。在目前部分農(nóng)民的財(cái)富積累尚未達(dá)到自建住房的情況下，金融部門的住房貸款支持就顯得尤為必要，據(jù)筆者在肥城市的調(diào)查，農(nóng)村信用社是當(dāng)前農(nóng)民住房信貸市場上的主要供給者，當(dāng)?shù)匾幌盗邢嚓P(guān)金融產(chǎn)品和金融服務(wù)的創(chuàng)新，對農(nóng)民住房條件的改善發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，但同時(shí)又面臨許多困難和問題，限制了該項(xiàng)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

一、肥城市農(nóng)民住房貸款的基本經(jīng)驗(yàn)

山東省肥城市農(nóng)村信用社自2009年6月開始著手開拓農(nóng)民住房貸款市場，一年多來，累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房貸款432筆，金額3607萬元，累計(jì)到期貸款80筆，到期回收率達(dá)到100%。目前，該項(xiàng)貸款余額達(dá)到2677萬元，其中，農(nóng)村社區(qū)公寓貸款2042萬元，城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村住房小區(qū)建設(shè)貸款635萬元。

概括起來看，肥城市農(nóng)村信用社開發(fā)農(nóng)民住房貸款市場的基本經(jīng)驗(yàn)主要有:一是制定詳細(xì)的操作規(guī)程，對貸款對象、申貸條件、申辦程序和貸款方式、期限、利率等內(nèi)容做了明確規(guī)定。農(nóng)民住房貸款包括自建房貸款(含危房改造貸款)、村民公寓貸款、商品房貸款和二手房貸款四種類型;貸款對象為業(yè)務(wù)往來密切、經(jīng)營狀況和信用記錄良好、有住房需求的文明信用農(nóng)戶;貸款期限最長不超過10年，一般為3-5年;貸款額度不超過建房或購房總價(jià)款的60%。二是堅(jiān)持“單獨(dú)評級授信、?？顚Ｓ?、靈活借還”原則;可采取抵押、質(zhì)押和保證擔(dān)保方式;由村民理事會統(tǒng)一組織，農(nóng)信社“一站式”辦公，集中辦理各種貸款手續(xù)。三是嚴(yán)格控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。購房戶必須擁有首付總價(jià)款的40%(含)以上，并將自有資金存入在信用社開立的個(gè)人結(jié)算賬戶，剩余資金可在信用社貸款;貸款一律轉(zhuǎn)入借款人在信用社開立的個(gè)人結(jié)算賬戶，確保?？顚Ｓ?。房地產(chǎn)開發(fā)商作為保證人，向信用社提交貸款額的20%作為保證金。農(nóng)村信用社對農(nóng)民住房貸款實(shí)施全方位、動態(tài)跟蹤管理。

二、農(nóng)民住房貸款市場開發(fā)的限制因素

盡管農(nóng)村住房貸款是個(gè)潛力巨大的市場，但肥城市農(nóng)村信用社在市場開發(fā)過程中也遇到了一些制度和技術(shù)性障礙。主要表現(xiàn)在五個(gè)方面:

一是農(nóng)村住房作為抵押物缺乏法律法規(guī)支持。目前的《擔(dān)保法》、《土地管理法》和《物權(quán)法》都不支持農(nóng)民宅基地成為有效抵押品，肥城市農(nóng)村信用社在實(shí)踐過程中不得不采取了資金專戶儲存和房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)保的補(bǔ)救措施。二是房產(chǎn)交易變現(xiàn)難。農(nóng)村房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度不完善，一、二級市場發(fā)展滯后，沒有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致農(nóng)村房產(chǎn)交易變現(xiàn)困難多、費(fèi)用高、時(shí)間長。這一問題，在肥城縣級城市表現(xiàn)得尤為突出。三是缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和補(bǔ)償機(jī)制。農(nóng)民住房貸款業(yè)務(wù)屬于高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，但出于減輕農(nóng)民建房負(fù)擔(dān)的考慮，農(nóng)村信用社并沒有要求農(nóng)民為此業(yè)務(wù)辦理保險(xiǎn);而且，地方政府對農(nóng)村住房貸款財(cái)政補(bǔ)貼問題也始終沒能破題。四是貸款成本高、期限短。目前，肥城市農(nóng)民住房貸款利率一般上浮70-80%，年利率平均為8.64%，比城市高4.61個(gè)百分點(diǎn);而且，農(nóng)民住房貸款首付比例也比城市住房貸款高10個(gè)百分點(diǎn);為期5年的還款期限遠(yuǎn)不能和城市相比。這無形之中加大了農(nóng)民的還貸壓力。五是農(nóng)村金融競爭不夠充分。在肥城市只有農(nóng)村信用社在從事農(nóng)戶住房貸款業(yè)務(wù)，其他金融機(jī)構(gòu)均未參與其中。壟斷的市場格局，難以提升服務(wù)質(zhì)量等。

三、發(fā)展農(nóng)民住房貸款的對策建議

首先，要盡快完善農(nóng)村住房相關(guān)法律和制度建設(shè)，明確界定以農(nóng)村宅基地及其地上房產(chǎn)進(jìn)行貸款抵押的法律效力，為農(nóng)村房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押、實(shí)施金融創(chuàng)新奠定法律基礎(chǔ)。

其次，需要政府職能部門盡快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，培育土地使用、房產(chǎn)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的一、二級流轉(zhuǎn)市場，完善農(nóng)村土地等產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，明確農(nóng)民產(chǎn)權(quán)交易的法律依據(jù)，促進(jìn)其正常流通，為農(nóng)村房產(chǎn)自由流轉(zhuǎn)排除阻力，使金融機(jī)構(gòu)能及時(shí)有效處置貸款抵押物，確保第二還款來源的可行性。

第三，要對農(nóng)民住房建設(shè)在村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地選用、手續(xù)審批等方面給予政策支持，以較低的費(fèi)用、較短的時(shí)間、較好的服務(wù)惠及廣大農(nóng)戶;對農(nóng)民住房貸款實(shí)施低利率、低稅率和財(cái)政補(bǔ)貼，提高金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的積極性。

第四，要根據(jù)農(nóng)民信用、還款來源等因素，參照城市居民住房按揭貸款規(guī)定，適當(dāng)降低自有資金比例，合理確定貸款期限，減輕農(nóng)民的還貸壓力。

第五，要完善農(nóng)民建房資金供給體系。探索建立農(nóng)村住房公積金制度，拓寬農(nóng)民建房融資渠道;引導(dǎo)農(nóng)業(yè)銀行等涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放農(nóng)民住房貸款，鼓勵社會力量組建村鎮(zhèn)銀行和小額信貸組織，并引導(dǎo)其涉足農(nóng)民住房貸款業(yè)務(wù)。

(責(zé)任編輯 劉西順)