“金九銀十”本是對(duì)樓市銷售旺季的一個(gè)戲謔稱呼，每年的這個(gè)時(shí)候，樓市總會(huì)出現(xiàn)一輪高供應(yīng)量、高成交量、價(jià)格高速上揚(yáng)的“三高現(xiàn)象”。今年的“金九銀十”因?yàn)槭窃跉v時(shí)5個(gè)月的調(diào)控之后，因而備受的矚目!

“北京樓市成交量暴漲”、“廣州驚現(xiàn)‘日光盤(pán)’”……種種消息不絕于耳。作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深等四地樓市首次出現(xiàn)了自調(diào)控以來(lái)的集體飆升，部分二線城市亦跟風(fēng)上漲。

那么，到底是何種原因促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)與宏觀調(diào)控政策背道而馳，下一步會(huì)否有更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)呢?

集體逆市回暖

京穗滬深等一線城市樓市“量?jī)r(jià)齊升”已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

在8月成交量大幅反彈的基礎(chǔ)上，9月北京樓市再次出現(xiàn)成交量的井噴。不僅如此，在成交量異軍突起的同時(shí)，成交價(jià)格也隨之水漲船高，個(gè)別樓市甚至出現(xiàn)了需要托關(guān)系“走后門(mén)”才能買到房子的現(xiàn)象。

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月6日至12日，北京商品房一周總成交期房為4191套，環(huán)比前一周上漲了75.9%。而同比上漲更是高達(dá)266.7%。

而就在中秋假的最后一天，北京樓市再次上演瘋狂的一幕，地鐵大興線高米店北站旁的保利茉莉再次開(kāi)盤(pán)，1000余套房源吸引了5000人排隊(duì)，此次開(kāi)盤(pán)相比之前已經(jīng)上漲近千元。位于望京的東湖灣，最近開(kāi)盤(pán)的預(yù)售價(jià)達(dá)到35000元/平方米，比之前的預(yù)期價(jià)格上調(diào)了3000元/平方米。

在上海，有統(tǒng)計(jì)顯示9月上半月上海一手房成交套數(shù)為4963套，環(huán)比(8月上半月)成交的2875套，回升72.6%。9月上半月一手房平均成交單價(jià)為20841元/平方米，與8月上半月的21128元/平方米大體持平。9月上半月，取得商品住宅預(yù)售許可證的樓盤(pán)有23個(gè)，供應(yīng)面積49.29萬(wàn)平方米，與8月同期相比，供應(yīng)量增加近兩倍。

在廣州，號(hào)稱“中國(guó)第一大盤(pán)”的廣州亞運(yùn)城9月26日開(kāi)盤(pán)即遭火爆搶購(gòu)，首批房源均價(jià)在12000元至13000元/平方米，雖然定價(jià)高于之前市場(chǎng)預(yù)期，仍獲得購(gòu)房者追捧。在亞運(yùn)城的一個(gè)銷售點(diǎn)富力盈信大廈，早上8點(diǎn)鐘現(xiàn)場(chǎng)已聚集了約2000多人。另一個(gè)銷售點(diǎn)廣州花園酒店11點(diǎn)前就停止了所有的認(rèn)購(gòu)，有幸進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)者表示，早上7點(diǎn)多就到現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)。

深圳樓市亦是如此。在8月份開(kāi)始反彈之后，9月份成交量持續(xù)走高，尤其是中秋假期期間，成交十分活躍，三天成交量達(dá)482套，部分樓盤(pán)也重現(xiàn)排隊(duì)買房情況。雖然9月份以來(lái)樓市供應(yīng)大增，但價(jià)格不降反升，在售樓盤(pán)普遍缺乏優(yōu)惠力度，多數(shù)樓盤(pán)只象征性推出一兩個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠折扣。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的京穗滬深等一線城市樓市集體回暖，使得抵抗力微弱的部分二線城也跟風(fēng)上漲，尤其是類似大連、南京、杭州等二線富裕城市。

數(shù)據(jù)顯示，9月20日-26日這一周南京的商品住宅成交量環(huán)比上漲19.76%;杭州的成交均價(jià)環(huán)比上漲28.04%;蘇州商品住宅成交面積環(huán)比上漲6.86%。中西部各重鎮(zhèn)亦是如此。成都這一周的商品住宅成交1840套，成交面積16.79萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3.81%;武漢商品房成交面積環(huán)比上漲6.21%，成交均價(jià)6182元/平方米，環(huán)比上漲1.66%;長(zhǎng)沙商品住宅成交量環(huán)比上漲17.61%。在記者對(duì)比8月份數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，除成都出現(xiàn)了環(huán)比1.16%的小幅回落，以上二線城市皆可用“大漲”一詞概括。其中，8月份的南京出現(xiàn)了環(huán)比90.76%的劇烈漲幅，杭州亦是有53.39%的環(huán)比增幅。

開(kāi)發(fā)商“變戲法”

所謂上有政策，下有對(duì)策。面對(duì)嚴(yán)厲房產(chǎn)政策，開(kāi)發(fā)商為保障自己的利益最大化，亦絞盡腦汁來(lái)“變戲法”，意欲逃脫政策的“緊箍咒”。

房產(chǎn)商的伎倆，不外乎以下幾種:拿到預(yù)售證卻不開(kāi)賣，或者只拿少量單位出來(lái)賣;明明剛開(kāi)盤(pán)，大堆房子未出貨，卻宣稱“已賣完”;又或者是開(kāi)發(fā)商聯(lián)手中介，自己先買下房子，再拿出來(lái)高價(jià)出售。

這種典型的捂盤(pán)惜售現(xiàn)象非常常見(jiàn)，由于6、7月份正值傳統(tǒng)銷售淡季，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都有意將推盤(pán)日期延后至9、10月份，希望抓住“金九銀十”在年底前取得一波資金回籠。

此現(xiàn)象在豪宅項(xiàng)目上表現(xiàn)得更為明顯。戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏表示，目前市場(chǎng)上單價(jià)在5萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目在售的幾乎都是前期推出的尾盤(pán)，以境外開(kāi)發(fā)商或有境外上市背景的內(nèi)資開(kāi)發(fā)商為主。

為何房產(chǎn)商對(duì)“捂盤(pán)”這一方式樂(lè)此不疲呢?究其原因，便發(fā)現(xiàn)“捂盤(pán)”一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商僅需要付出幾萬(wàn)元的利息，而得到的卻是數(shù)百萬(wàn)元甚至上億元的利潤(rùn)收益。只要樓價(jià)平均每平方米漲價(jià)10元，6萬(wàn)平方米的項(xiàng)目利潤(rùn)就多出600萬(wàn)元，比銀行利息也是高出一大截，而一平方米漲價(jià)10元買家?guī)缀鯖](méi)有感覺(jué)。

因此，以往僅少數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)不超過(guò)整個(gè)樓盤(pán)5%的房子進(jìn)行“假銷售”;而現(xiàn)在，大多數(shù)房企都在進(jìn)行這一手法，而且很可能是六七成房源都會(huì)被拿來(lái)操作。

有房產(chǎn)專家表示，不管開(kāi)發(fā)商采取怎樣的“捂盤(pán)惜售”措施，最終的目的就是為了促升成交量、提高樓價(jià)。比如開(kāi)發(fā)商每次只拿出一小部分房源進(jìn)行銷售，造成消費(fèi)者“爭(zhēng)食”的現(xiàn)象，從而加快了消費(fèi)者的決策速度，達(dá)到快速銷售的目的。同時(shí)，前期產(chǎn)品的熱銷，也為其下一次推貨的漲價(jià)營(yíng)造了足夠的市場(chǎng)氛圍，給市場(chǎng)造成一種“熱銷”、“供不應(yīng)求”的假象。

政策執(zhí)行不力

實(shí)際上，對(duì)樓市新政執(zhí)行力度的詬病，一直存在。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就表示，比如“國(guó)十條”中提出要完善房地產(chǎn)稅收政策，可實(shí)際執(zhí)行中卻一再拖延，不可避免地會(huì)影響到政策的預(yù)期效果;又比如“國(guó)十條”中提到要對(duì)調(diào)控不力的地方進(jìn)行問(wèn)責(zé)，可對(duì)于媒體曝光出來(lái)的上千宗閑置土地名單，一直沒(méi)有見(jiàn)到任何制裁措施;再如各地一些銀行對(duì)房貸政策悄然“松綁”，也沒(méi)有去深究……

嚴(yán)厲的政策軟執(zhí)行的確是此番樓市回暖的又一個(gè)主要原因。“國(guó)十條”大多數(shù)內(nèi)容至今在一些地方被架空，不管是對(duì)房?jī)r(jià)暴漲失職的官員問(wèn)責(zé)，還是對(duì)開(kāi)發(fā)商土地增值稅的清算，以及對(duì)哄抬房?jī)r(jià)的打擊，還有對(duì)普通市民的住房保障，都只是“只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。

天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)盛洪在接受記者采訪時(shí)也明確表示，政府的宏觀調(diào)控政策沒(méi)干政府該干的事兒，沒(méi)從財(cái)政政策和貨幣政策這些宏觀角度來(lái)進(jìn)行調(diào)控，卻干了企業(yè)該干的事兒，干預(yù)銀行的貸款政策，干預(yù)消費(fèi)者的消費(fèi)決策，這注定了調(diào)控只是治標(biāo)不治本的權(quán)宜之計(jì)。

剛需激增?

一位購(gòu)房者接受記者采訪時(shí)說(shuō)的話也許能解釋房?jī)r(jià)看漲的原因，他說(shuō)，“宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，就一直盼望著房?jī)r(jià)快降，可等了4個(gè)多月也沒(méi)見(jiàn)大動(dòng)靜。如今都說(shuō)成交回暖了，反而害怕價(jià)格漲回去，想盡快出手，現(xiàn)在有不少人都抱有這樣的想法，這就把開(kāi)發(fā)商給抬‘?！耍瑩?dān)心倒成了不得對(duì)面對(duì)的事實(shí)?！?/p>

目前，各地購(gòu)房者對(duì)于調(diào)控后市房?jī)r(jià)的預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)變，由下跌漸漸轉(zhuǎn)為上漲，諸多剛性需求者觀望態(tài)度開(kāi)始松動(dòng)，入市步伐開(kāi)始加快。

“由于2008年宏觀調(diào)控后2009年房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，使得當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)后市房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化，在當(dāng)前還有購(gòu)買力的情況下，盡快入市以免將來(lái)因房?jī)r(jià)上漲而失去買房的機(jī)會(huì)?！蹦硣?guó)有商業(yè)銀行相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示。

此外， 十一國(guó)慶節(jié)，一直都是中國(guó)的傳統(tǒng)婚期，傳統(tǒng)結(jié)婚先買房的觀念，更是深入人心，所以，婚房需求入市成為成交量回暖的動(dòng)力之一。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期部分城市樓市“回暖”主要是因?yàn)樾略龉?yīng)量前期尚未大量釋放、前期積累的剛需、政策調(diào)控不信任、不相信房?jī)r(jià)真跌、通脹及預(yù)期加劇等多種因素造成的。特別在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，開(kāi)發(fā)商通過(guò)促銷等優(yōu)惠活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目銷售，固然會(huì)對(duì)剛性需求的購(gòu)房者產(chǎn)生求購(gòu)欲望，而成交量也會(huì)相應(yīng)提升。

而短期成交量上升的現(xiàn)象，使部分另有它求的開(kāi)發(fā)商、專家借機(jī)鼓吹“開(kāi)始新一輪的樓市反彈”，從而導(dǎo)致樓市出現(xiàn)了恐慌效應(yīng)。

投資客現(xiàn)身

在房?jī)r(jià)維持在高位徘徊的情況下，市場(chǎng)的部分“剛需”就是再有決心買房，現(xiàn)實(shí)也沒(méi)有能力實(shí)現(xiàn)。而且，如果近期出現(xiàn)的這場(chǎng)成交量暴漲確實(shí)是由“剛需”所致，那么也一定會(huì)使銀行的房貸出現(xiàn)暴增。但目前不管是央行還是銀監(jiān)會(huì)，都沒(méi)有這樣的信息傳出。這說(shuō)明，有投資客現(xiàn)身。

最近房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些“新買房人”，有不少都是“老面孔”，基本都屬于已有一兩套甚至更多住房的炒房客。他們有的已從以往的炒房投機(jī)中獲取了巨大的利益，根本無(wú)需貸款就可以從容炒房;有的想趁現(xiàn)在調(diào)控形勢(shì)曖昧之際再“賭”上一把。炒房客的卷土重來(lái)，也是最近各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量猛增的原因之一。