現(xiàn)在正是熱錢涌入中國(guó)的一個(gè)小高潮，其投資重點(diǎn)則以GDP為標(biāo)準(zhǔn)，向二三線城市轉(zhuǎn)移。

希臘債務(wù)危機(jī)沖擊力持續(xù)發(fā)酵，以至于5月10日，歐盟和國(guó)際貨幣基金組織決定以非常手段——7500億歐元援助計(jì)劃緊急馳援之。 一家私募房地產(chǎn)基金的經(jīng)理ClarkLu則對(duì)此持另外的視角?！翱吹窖诺淇棺h活動(dòng)的電視畫面，心里有些同情，但在商言商，這對(duì)我的確是有好處的?！?/p>

在與歐美幾個(gè)大的私募基金的接連談判中，歐元暴跌一度使他受益。談判內(nèi)容是:ClarkLu如何將這些錢投入到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些資金，用國(guó)內(nèi)的說法就是“海外熱錢”。

“現(xiàn)在正是熱錢涌入中國(guó)的一個(gè)小高潮?！盋larkLu說，這些熱錢大部分都將通過他這樣的私募房產(chǎn)投資基金，“在下半年或者明年尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)。”

不是因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)好，而是沒有更好的選擇

5月6日的歐亞匯市上，歐元對(duì)美元一度探至1.2520，創(chuàng)下了2009年3月12日以來的新低。同一天，英鎊盤中跌幅也一度將近400點(diǎn)。

與此同時(shí)，澳元盤中跌幅一度超過350點(diǎn);美元指數(shù)雖然已經(jīng)處在大的上升通道之中，但美股卻也出現(xiàn)暴跌，道指盤中一度下挫近1000點(diǎn)，跌破了萬點(diǎn)關(guān)口。

國(guó)際市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)厭惡情緒高漲，而人民幣盯住美元的匯率機(jī)制，正使人民幣處于被動(dòng)升值中。2010年以來，以中間價(jià)計(jì)算，人民幣對(duì)歐元和英鎊已經(jīng)實(shí)際分別升值超過13%和8%。

在這種背景下，國(guó)際熱錢還將進(jìn)一步涌入中國(guó)。

“房地產(chǎn)顯然最合適，雖然經(jīng)歷了一輪暴漲已經(jīng)達(dá)到高位并面臨調(diào)控，但相比別的經(jīng)濟(jì)面，樓市的基本面還是比較好的?！盋larkLu告訴記者，雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)聲鶴唳，但近期海外熱錢投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的興趣仍在增高。2010年一季度以來的海外熱錢，和2009年下半年的那一撥又是不同風(fēng)格。在Clark Lu看來，這種風(fēng)格轉(zhuǎn)變，自2008年金融危機(jī)以來已經(jīng)出現(xiàn)了兩次。

2008年金融危機(jī)前，在中國(guó)樓市的熱錢主力，主要來自海外大型機(jī)構(gòu)投資者，通過中國(guó)私募股權(quán)市場(chǎng)的基金進(jìn)入樓市。金融危機(jī)讓這些海外大型機(jī)構(gòu)遭受巨大損失，導(dǎo)致2008年第四季度海外熱錢在中國(guó)私募房地產(chǎn)基金的投資降至冰點(diǎn)，清科研究中心分析師段寧寧說。

“那時(shí)候，私募基金的募資成本已經(jīng)超過20%，因此投資項(xiàng)目要追求超過30%甚至更高的利潤(rùn)。”一家私募基金總經(jīng)理張海告訴記者，但金融危機(jī)的爆發(fā)，讓之前兩三年內(nèi)投資中國(guó)地產(chǎn)的基金都面臨虧損，甚至百仕通、凱雷、摩根士丹利這樣的巨頭都難以幸免。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資基金財(cái)務(wù)杠桿高得驚人，七八成資金來自銀行或其他投資者。金融危機(jī)一來，銀行催款，投資人離場(chǎng)，很多基金不得不割肉以渡過難關(guān)。ClarkLu說，金融危機(jī)中熱錢的遭遇絕對(duì)可以用“慘烈”來形容。

“2007年9月，英國(guó)基金高富諾收購(gòu)了上海翠湖天地兩幢樓，大概是每平方米6萬元。金融危機(jī)一來，單價(jià)一下就跌到4.8萬元?！钡?009年第一季度開始，海外熱錢再次掀起一波涌入中國(guó)的高潮。按照張海的估算，2009年前三季度，僅上海房地產(chǎn)市場(chǎng)流入的外資熱錢就有80億~100億美元，這還僅僅是“打底”和“試探”的資金，熱錢的主力還囤積在香港觀望。

和2008年出逃的熱錢不同，這部分資金進(jìn)入中國(guó)，更多的考慮在于“避險(xiǎn)”，“不是因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)好，而是沒有更好的選擇。”Clark Lu說，在投資風(fēng)格上，這些熱錢的要求是快進(jìn)快出。 2009年調(diào)控后涌入中國(guó)的熱錢，則又重新打起了長(zhǎng)期投資的打算。張海說，國(guó)際市場(chǎng)不僅沒有出現(xiàn)新的投資機(jī)會(huì)，風(fēng)險(xiǎn)反而在增加，再加上調(diào)控新政比以前更加嚴(yán)厲，“快進(jìn)快出也不現(xiàn)實(shí)”，這使存量觀望和新增的熱錢把投資周期重新延長(zhǎng)到3~5年。

直接買樓更安全也更劃算

在新一輪宏觀調(diào)控背景下，熱錢投資的特點(diǎn)是:產(chǎn)權(quán)型投資為主，開發(fā)型投資為輔;二、三線城市為主，一線城市為輔;商業(yè)地產(chǎn)投資成為新熱點(diǎn)。

開發(fā)型投資即以資金入股國(guó)內(nèi)開發(fā)商的項(xiàng)目公司，和開發(fā)商共同開發(fā)樓盤，再通過樓盤銷售回收資金并獲益;產(chǎn)權(quán)型投資則是直接收購(gòu)現(xiàn)成的樓盤，過幾年再高價(jià)賣出。目前，產(chǎn)權(quán)型投資占總交易量的2/3以上，新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴記者。

開發(fā)型投資需要資金方也參與項(xiàng)目開發(fā)，這就需要相當(dāng)高的專業(yè)性，這是大部分基金公司所不具備的，因此投資成本很高;另一方面，開發(fā)型投資必須在整個(gè)項(xiàng)目完成后才能獲利退出，承擔(dān)的是整個(gè)項(xiàng)目所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。而產(chǎn)權(quán)型投資只承擔(dān)持有部分房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，所以在宏觀調(diào)控背景下，“直接買樓更安全也更劃算?！?/p>

“預(yù)計(jì)今年下半年就會(huì)有一些開發(fā)商的資金鏈出問題?！睆堄篮宇A(yù)估，屆時(shí)開發(fā)商給予熱錢的折扣將在二成以上，“如果開發(fā)商的融資難度繼續(xù)增加，那三成的折扣也是可以預(yù)期的?！?/p>

“經(jīng)歷了2009年的暴漲和接連兩次調(diào)控的中國(guó)樓市，如今已經(jīng)給海外熱錢創(chuàng)造了最好的投資機(jī)會(huì)?！睆堄篮诱f。

熱錢深入二、三線城市

熱錢在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的投資重點(diǎn)，正在以GDP為標(biāo)準(zhǔn)，向二、三線城市轉(zhuǎn)移。

“比如上海，人均GDP已經(jīng)超過1萬美元，新的普通住宅遠(yuǎn)離市中心，不再是房地產(chǎn)的主角。”張永河說， 北京、上海等大城市的普通住宅，已不再被海外熱錢視為樂土。 住宅方面，目前最受熱錢青睞的是人均GDP在3000到5000美元的城市。主要是舊市區(qū)的高檔住宅，“一般不考慮新區(qū)，因?yàn)橥顿Y成功與否受當(dāng)?shù)卣哂绊戄^大，所以，未開發(fā)完全的新區(qū)風(fēng)險(xiǎn)更高?！?/p>

在人均GDP達(dá)到5000到8000美元的城市，如果新區(qū)發(fā)展已經(jīng)超過三年，也屬熱錢投資熱點(diǎn)。在人均GDP達(dá)8000到1萬美元的城市，也就是人口超過千萬的大都市，熱錢一般更樂意收購(gòu)規(guī)劃三年內(nèi)完成的地鐵房。

張永河說，投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的熱錢，將國(guó)內(nèi)城市主要?jiǎng)澐譃槲寮?jí)。和以往外界熟知的劃分不同，新的劃分中，天津、杭州、南京、寧波、廈門、福州等城市被定義為“準(zhǔn)一級(jí)”。

北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)在2009年大都上漲了30%以上，因此也正是政府最想調(diào)控的地區(qū)，所以其房?jī)r(jià)總體而言已步入比較平穩(wěn)的時(shí)期。而這些“準(zhǔn)一級(jí)”城市，房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米8000元到1萬元，而且二手房交易量接近一手房，證明這里的都市化水平已經(jīng)相當(dāng)高，“未來就是房產(chǎn)一級(jí)都市俱樂部的成員，這里，也將是房?jī)r(jià)上漲的新主角?！?/p>

合肥、鄭州、重慶、西安、長(zhǎng)春、濟(jì)南等2009年房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米5000~6000元的“二線城市”，在2009年上漲了10%到20%之后，投資價(jià)值反而不高，“一年漲幅如果超過8%到15%，就有泡沫出現(xiàn)?！?/p>

三線城市主要指地級(jí)市，2009年，這里的房?jī)r(jià)進(jìn)入了3000元時(shí)代;四級(jí)城市即區(qū)、縣級(jí)市，房?jī)r(jià)在2009年提升到每平方米兩三千元水準(zhǔn)，豪宅價(jià)格超過4000元的也屢見不鮮?！爸袊?guó)今后的重點(diǎn)國(guó)策就是小城鎮(zhèn)建設(shè)，這將是推動(dòng)三四線城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，也是未?0年房地產(chǎn)業(yè)的主要來源?！?/p>

2006年前后，海外熱錢開始轉(zhuǎn)向準(zhǔn)一級(jí)城市和二線城市的房地產(chǎn)業(yè)，“當(dāng)時(shí)這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，開始重演2000年到2005年間上海房?jī)r(jià)暴漲的故事。大部分家庭都只有一套住宅，擁有兩套的不多，市場(chǎng)支撐力非常充足?！睆埡Ｕf，2008年金融危機(jī)之后，海外熱錢涌入這些城市形成了第一波高潮。

“還有一些資金開始進(jìn)入三線城市，這和一些大城市中小型開發(fā)商的發(fā)展趨勢(shì)正好一致?！盋lark Lu說，三四線城市雖然已經(jīng)引起熱錢關(guān)注，但“中國(guó)畢竟太大，城市太多了，從這個(gè)角度來看，熱錢的力量還太弱小，所以三五年內(nèi)，熱錢還是把主要注意力放在二線城市?！?/p>

國(guó)內(nèi)游資的無奈

對(duì)于京滬市場(chǎng)，熱錢也不會(huì)輕易放棄。按照國(guó)際發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，除了傳統(tǒng)豪宅投資，人均GDP達(dá)到8000美元的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中，商用(辦公樓商場(chǎng)等)不動(dòng)產(chǎn)將逐步成為地產(chǎn)業(yè)投資的新主角。

“事實(shí)上，上海的商業(yè)地產(chǎn)一直沒有好好炒過?！睆埡Ｕf，2009年第二季度開始，海外熱錢逐步進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。那也正是上海商業(yè)地產(chǎn)最低迷的時(shí)候。

公開數(shù)據(jù)顯示，2009年第二季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體租金較上一季度下跌9.0%，半年跌幅達(dá)14.6%，總體空置率也創(chuàng)2005年以來新高，達(dá)到14.1%。其中，超甲級(jí)寫字樓和普通甲級(jí)寫字樓的平均空置率分別達(dá)到18.8%和12.5%。環(huán)球金融中心、恒隆廣場(chǎng)、金茂大廈等上海最高端的超甲級(jí)寫字樓租金，無一例外全部跌破日每平方米10元。

商業(yè)地產(chǎn)方面，2009年一季度，上海商鋪?zhàn)饨鹨苍诔掷m(xù)10年上漲后見頂回調(diào)。環(huán)比上一季度，上海的商鋪平均租金下跌了1.4%，為每平方米每天47元。

“當(dāng)時(shí)很多小投資者開始拋售商鋪和寫字樓，相比住宅的大賺特賺，很多人在寫字樓和商鋪里面埋伏了一兩年，最后卻是虧本出來的?！焙突鹣啾龋鹾剖莻€(gè)小投資者。

王浩原本也靠炒房起家，目前依然是一個(gè)溫州炒房群體的牽頭人。2007年底，在上海擁有100多套住宅的王浩出于分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮，購(gòu)買了一些商鋪和寫字樓，“上海周邊一些小城市推出了包租的商鋪，我也買了很多?！?/p>

在原先的設(shè)想中，商鋪和寫字樓升值雖慢，卻能提供穩(wěn)定的資金回報(bào)，“細(xì)水長(zhǎng)流，特別是昆山、桐鄉(xiāng)一些小城市的商鋪，還承諾幫我們租出去，合同上寫明每年8%的回報(bào)?！钡詈蟮慕Y(jié)果是，王浩在2009年初將這些資產(chǎn)全部虧本拋出，把資金又重新投到住宅市場(chǎng)。

“炒住宅的專業(yè)要求是小學(xué)程度，炒商業(yè)地產(chǎn)起碼要是博士以上?！睆埡Ｕf，和住宅的居住特性不同，商業(yè)地產(chǎn)講究的是功能性，裝修、外觀、市政配套，“最重要的是，基金收購(gòu)商業(yè)物業(yè)之后并不是坐等升值的，而是要通過對(duì)項(xiàng)目的定位、物業(yè)管理等方面進(jìn)行改造，主動(dòng)提升物業(yè)價(jià)值。當(dāng)然，前提是你要先在眾多的項(xiàng)目中找到真正有潛力的?！?/p>

“雖然都是地產(chǎn)，但差別實(shí)在太大了。如果只是買下來等升值的話，買住宅的成功率至少是95%，買商業(yè)地產(chǎn)的成功率最多不過30%?！蓖鹾普f，“我認(rèn)識(shí)的投資客，真正能在商業(yè)地產(chǎn)上賺大錢的很少，比如很多人聽到‘動(dòng)線’，根本就不懂什么意思?！?/p>

“動(dòng)線”是建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)用語，意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連起來就成為動(dòng)線。在購(gòu)物中心或者百貨公司里，同一層商鋪的租金和售價(jià)，會(huì)因?yàn)閯?dòng)線影響而懸殊巨大。

王浩說，相對(duì)于國(guó)外熱錢，國(guó)內(nèi)游資基本還處于高拋低吸的初級(jí)階段，“大多也就是買幾個(gè)商鋪房來租的水平。”至于把錢投入股市甚至是股指期貨市場(chǎng)，他從未考慮過，“炒房團(tuán)的人求的是穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)小，平穩(wěn)獲益，這跟股市和股市期貨大起大落的高風(fēng)險(xiǎn)特性是完全不同的。我周圍很多人，手上有閑錢的時(shí)候就買點(diǎn)股票，但真要說把這作主業(yè)還是不可能的。說白了，還是專業(yè)性的問題?！?/p>

風(fēng)險(xiǎn)稍低的黃金投資王浩也看不上，“2009年國(guó)際金價(jià)大漲，現(xiàn)在買黃金也就是保值，但保值能比得上房子嗎?要么就炒現(xiàn)貨，但現(xiàn)在到處都是騙子，一不小心就騙光?！?/p>

王浩說，這就是炒房團(tuán)的無奈，“除了買住宅等漲價(jià)，別的我們什么都不會(huì)，也不大敢去做?！?/p>

摘自《瞭望東方周刊》