[摘 要]近幾年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，我國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出急劇上漲的趨勢(shì)。針對(duì)這種情況，我們對(duì)如何遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲進(jìn)行了較深層次的探討。本文首先分析了目前房?jī)r(jià)存在的主要問(wèn)題，井給出房產(chǎn)稅的定義及其作用，最后就如何充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控提出了幾點(diǎn)建議。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房?jī)r(jià)

近幾年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，中國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出急劇上漲趨勢(shì)。針對(duì)這種情況，溫家寶總理在第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議上所作的《政府工作報(bào)告》中明確指出：“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求”。在貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲各項(xiàng)有力措施的同時(shí)，我們對(duì)如何遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲進(jìn)行了較深層次的探討。

1 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

1.1 存量房的閑置問(wèn)題

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年11月發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，截至2009年10月末，我國(guó)商品房空置面積為1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1％。其中，北京商品房空置率居全國(guó)首位，為16.64％。2009年以來(lái)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性購(gòu)房比例上升，導(dǎo)致房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重，浪費(fèi)住房資源，扭曲市場(chǎng)價(jià)格，而房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的缺位又加重了這一情況。

1.2 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題根據(jù)國(guó)土資源部土地市場(chǎng)運(yùn)行通報(bào)，2009年前三季度我國(guó)住宅用地供應(yīng)40192公頃。其中，商品房33183公頃，占82.6％，低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)僅為6002.94公頃，只占住宅用地供應(yīng)量的14.9％，同比減少45％。這種商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，造成大部分城市新增人口由于經(jīng)濟(jì)型商品房的缺乏買(mǎi)不起房，而高檔商品房樓盤(pán)過(guò)多造成資源過(guò)剩。目前購(gòu)買(mǎi)二套以上住房信貸緊縮，將迫使部分購(gòu)房者在首次或改善型二次購(gòu)房時(shí)，考慮到今后再次購(gòu)房的成本上升而選擇…次到位”購(gòu)買(mǎi)大戶型，房地產(chǎn)商從市場(chǎng)需求角度出發(fā)則更不愿意開(kāi)發(fā)中小面積和低檔次商品房。

2 房產(chǎn)稅及其作用

2.1 關(guān)于房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年出臺(tái)的(中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例)規(guī)定：以房屋為征稅對(duì)象，依照房產(chǎn)余值(依照房產(chǎn)原值一次減除10％-30％)計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。條例同時(shí)規(guī)定了五類(lèi)房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，其中包括個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則一直未有明確的規(guī)定。據(jù)媒體報(bào)道，財(cái)政部?jī)A向于將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，開(kāi)征房產(chǎn)稅。

2.2 征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響

2.2.1 房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響

根據(jù)短期內(nèi)需求與供給變動(dòng)的動(dòng)態(tài)均衡分析，開(kāi)征新房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)持有成本問(wèn)題突出，這將使房產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給增加，租金下降。租金下降所產(chǎn)生的替代效應(yīng)使部分原打算自置房產(chǎn)的消費(fèi)性投資者暫緩或放棄購(gòu)房計(jì)劃，繼續(xù)通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題，消費(fèi)性住房需求下降。因此，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺(tái)將使房產(chǎn)的消費(fèi)性與投資性需求同時(shí)下降且供給增加，這將使房?jī)r(jià)下降。長(zhǎng)期房地產(chǎn)供給取決于土地供給，土地作為稀缺資源，其供給權(quán)掌握在政府手中，與房?jī)r(jià)并無(wú)必然關(guān)系，但房產(chǎn)稅使房產(chǎn)長(zhǎng)期需求下降且回歸居住本質(zhì)，改變了需求結(jié)構(gòu)。因此，長(zhǎng)期看房產(chǎn)稅不僅使房?jī)r(jià)下降，供給結(jié)構(gòu)也將發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變。

2.2.2 房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)需求的影響

由于房產(chǎn)稅的征收對(duì)象僅限于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，從靜態(tài)角度看其開(kāi)征對(duì)消費(fèi)性需求并無(wú)影響。而居民住房問(wèn)題的途徑并非只有購(gòu)買(mǎi)住房一項(xiàng)，也可通過(guò)租賃房產(chǎn)的方式解決，因此，房產(chǎn)租金的變化將影響消費(fèi)性需求。同時(shí)，房產(chǎn)稅開(kāi)征后將使投資性住房持有成本上升，投資回收期將會(huì)延長(zhǎng)，導(dǎo)致投資成本與風(fēng)險(xiǎn)加大。根據(jù)資產(chǎn)組合選擇理論，一項(xiàng)資產(chǎn)的需求量與該項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于其他資產(chǎn)的預(yù)期收益率成正相關(guān)，而與相對(duì)于其他資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)相關(guān)，當(dāng)投資房產(chǎn)的預(yù)期收益因房產(chǎn)稅的征收而相對(duì)其他資產(chǎn)下降且相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，投資者將會(huì)減少房產(chǎn)投資，從而選擇其他投資性資產(chǎn)作為替代，房產(chǎn)市場(chǎng)投贄陸需求將會(huì)下降。

3 充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用的幾點(diǎn)建議

如果國(guó)家采用房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，必須設(shè)計(jì)合理的稅制，這樣才能發(fā)揮它的優(yōu)勢(shì)，并取得良好的效果。因此，若想充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)控作用，在做好制度設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，要充分考慮以下幾點(diǎn)建議：

3.1 將房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)納入全國(guó)稅收體系中加以考慮。房產(chǎn)稅稅制的設(shè)計(jì)必須與國(guó)家其它稅制相一致，并保持政策的穩(wěn)定性，否則將影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與國(guó)家土地資源開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。同時(shí)，房產(chǎn)稅作為國(guó)家財(cái)政政策的一部分，其調(diào)整改變影響廣泛而深遠(yuǎn)，覆蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、土地資源開(kāi)發(fā)與保護(hù)，甚至關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。因此，在對(duì)房產(chǎn)稅制度進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將其納入整個(gè)稅收體系中加以考慮。

3.2 制定合理的稅基和稅率。制定合理的稅基和稅率對(duì)有效遏制房產(chǎn)投機(jī)有很大影響，特別是關(guān)于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，我們必須再三斟酌。1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》并無(wú)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的制定標(biāo)準(zhǔn)，而最近媒體報(bào)導(dǎo)的第三套及以上住房作為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，其是以“套”而不是以人均面積為免征標(biāo)準(zhǔn)，這也將導(dǎo)致一系列從計(jì)算難度到稅負(fù)公平的相關(guān)問(wèn)題。針對(duì)此問(wèn)題，若僅從遏制投機(jī)、盤(pán)活閑置房產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)來(lái)看，應(yīng)設(shè)置按人均面積為基礎(chǔ)的階梯式稅基標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，稅率的制定也應(yīng)該合理，因?yàn)檫^(guò)高的稅率容易導(dǎo)致欠稅、偷稅等現(xiàn)象，而過(guò)低的稅率則可能收不到理想的調(diào)控房?jī)r(jià)的效果。

3.3 做好前期的準(zhǔn)備與宣傳工作。由于房產(chǎn)稅操作復(fù)雜，征收成本較高，做好前期的準(zhǔn)備工作尤為重要。國(guó)家稅務(wù)部門(mén)必須掌握充足的個(gè)人住房信息，才能保證在今后的實(shí)施中不帶來(lái)大量的復(fù)議工作。這就涉及到多部門(mén)的橫向合作，國(guó)土、規(guī)劃、住建、財(cái)政稅收、銀行等部門(mén)必須通力合作，做好房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與登記工作。此外，稅務(wù)部門(mén)還應(yīng)提前制定出房產(chǎn)稅的宣傳材料，提前進(jìn)行做好相關(guān)的宣傳工作。