近期，一場(chǎng)關(guān)于住房空置率的爭(zhēng)論席卷各地，政府、媒體、房地產(chǎn)商、普通百姓紛紛各抒己見。即便在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示“目前無法統(tǒng)計(jì)住房空置率”之后，市場(chǎng)各方仍然不依不饒，大有不達(dá)目的不罷休的架勢(shì)。由于真相撲朔迷離，這一事件甚至被戲稱為“空置門”。

住房空置率的指標(biāo)直接反映中國(guó)房地產(chǎn)供需關(guān)系、市場(chǎng)泡沫、投資性成分占多少等關(guān)鍵問題，直接關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控等行政決策的精準(zhǔn)性和科學(xué)性。

日前，海南省出臺(tái)文件，指出要“著力調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式”。值得注意的是，這份文件強(qiáng)調(diào)了“為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式”，要求“財(cái)政、稅收、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門加快研究制定鼓勵(lì)住房租賃的優(yōu)惠政策，解決商品住房空置率高的問題”。

海南或是本輪空置率大討論以來，首個(gè)對(duì)該問題明確表態(tài)的地方政府。

針對(duì)空置率紛爭(zhēng)這些亂象，筆者走訪了一些業(yè)內(nèi)專家，試圖厘清空置率概念及其背后與行業(yè)、經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。

統(tǒng)計(jì)口徑能否統(tǒng)一

統(tǒng)一空置率概念、統(tǒng)計(jì)空置率很困難嗎?這關(guān)鍵在于統(tǒng)計(jì)口徑問題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅處處長(zhǎng)、研究員文林峰指出，西方引進(jìn)的概念“空置量”，是指凡是已建成達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)但超過半年無人居住的房屋都屬空置房屋，包括新建未售和已售未住兩種情況。對(duì)此，一直研究并關(guān)注空置率問題的中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華給出的國(guó)際定義基本一致，只是時(shí)間有些差異，他說是“空置1年以上”。

而國(guó)內(nèi)的“空置量”概念，官方一直沿用上世紀(jì)90年代出臺(tái)的“空置商品房”指標(biāo)，即統(tǒng)計(jì)年度到12月31日已建成而未售出的商品房。這與西方的空置房概念有根本的不同。

而為何國(guó)內(nèi)要采取“新建未售商品房”算作空置房概念呢?據(jù)介紹，這有其歷史淵源。

上世紀(jì)90年代初，國(guó)內(nèi)仍在實(shí)行住房“實(shí)物分配”，在那個(gè)住房短缺時(shí)代，“零空房”是顯而易見的。上世紀(jì)90年代后期，住房商品化啟動(dòng)，統(tǒng)計(jì)空置率的口徑首次調(diào)整，開始考察賣不出去的商品住房面積在新建住房中的比重。

2003年，建設(shè)部門對(duì)空置率指標(biāo)提出3條補(bǔ)充意見:住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1-3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓商品房。對(duì)住房管理部門來說，這種區(qū)分顯然有助于更清晰地把握供應(yīng)情況，但對(duì)統(tǒng)計(jì)部門而言，要跟蹤同一套住房3年甚至5年以上，來區(qū)分其為滯銷還是積壓商品房，難免加大了操作難度。于是，統(tǒng)計(jì)部門按第一條意見提供“新建待售商品房”的統(tǒng)計(jì)，不再提空置指標(biāo)，事實(shí)上就是目前沿用至今的“空置商品房”概念。

了解了這段統(tǒng)計(jì)口徑的演進(jìn)歷史，我們不難看出，目前大討論中的空置房概念是指西方的空置量概念，而官方統(tǒng)計(jì)概念是國(guó)內(nèi)的“新建待售商品房”，兩者的巨大差額在于“已售未住”的這部分。

可見，統(tǒng)計(jì)口徑面臨著要否改革以及如何統(tǒng)一的問題。而最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，商品房待售面積和空置面積不是一個(gè)概念。關(guān)于空置，他的定義是:“空置面積是指已經(jīng)售出后住房處在閑置無人居住狀態(tài)的面積。”這一定義顯然是此前所未出現(xiàn)的，即前述“已售未住”部分。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)承認(rèn)，目前空置率統(tǒng)計(jì)還是受限于統(tǒng)計(jì)口徑問題，包括“空置的狀態(tài)和時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)”、“住房的面積、結(jié)構(gòu)”總量，其解決之道則在于“大規(guī)模的住房普查”。

“統(tǒng)計(jì)并不一定困難，關(guān)鍵是要把空置指標(biāo)建立起來，統(tǒng)一個(gè)說法?！痹ㄔO(shè)部政策研究中心主任包宗華認(rèn)為，“統(tǒng)計(jì)口徑?jīng)]有好壞之別，也無須爭(zhēng)論科學(xué)與否，即便是采用電力數(shù)據(jù)也未嘗不可?！?/p>

可是，“統(tǒng)計(jì)又很困難，增加一個(gè)‘已售未住’反映居民擁有多套閑置住房的指標(biāo)，這個(gè)統(tǒng)計(jì)難度不小”，包宗華又說。

“但這并不意味著就可以知難而退、無所作為，因?yàn)檫@畢竟是涉及國(guó)計(jì)民生的大事，必須具有使命感和緊迫感?！蔽牧址灞硎尽?/p>

能否引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變

管理層需要更為準(zhǔn)確的空置指標(biāo)，以便對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行總量調(diào)控。

“缺乏科學(xué)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)指導(dǎo)的調(diào)控政策有點(diǎn)像盲人摸象，缺乏全局意識(shí)?！蔽牧址逭f。

而住房空置現(xiàn)象的另一面，就是住房市場(chǎng)上的多套購(gòu)買現(xiàn)象。改善型住宅、休閑度假產(chǎn)品等本屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的概念，如今也別有一種意味。毋庸諱言，已經(jīng)有越來越多的開發(fā)商和房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)在迎合市場(chǎng)上的投資投機(jī)需求。而這種產(chǎn)業(yè)供應(yīng)方式是否合理，有待商榷。

而由于商品住房投資少、見效快，目前海南商品住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的90%，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)商品住房“一頭獨(dú)大”的畸形格局。因此，這次海南提出，“鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)只租不售的酒店式公寓、租賃式公寓等，滿足短期到海南旅游觀光、休閑度假、康體養(yǎng)生、養(yǎng)老等消費(fèi)需求”，這顯然是一個(gè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變之舉。從另一角度說，也是買售式市場(chǎng)導(dǎo)致的空置現(xiàn)象引發(fā)的有益嘗試。

空置問題已延展到社會(huì)財(cái)富再分配的更深層次

房屋閑置究竟妨礙了誰?背后是民生還是經(jīng)濟(jì)問題?厘清“空置率”紛爭(zhēng)，恐怕業(yè)已需要上升到經(jīng)濟(jì)或者民生的高度。

從經(jīng)濟(jì)角度看，房屋閑置的背后是“實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化”、“產(chǎn)業(yè)空心化”的深層次擔(dān)憂。無論是在大都市，還是擁有海景的國(guó)際旅游島，被閑置的房屋中多少沉淀著一部分本該進(jìn)入工業(yè)再生產(chǎn)或者產(chǎn)業(yè)再投入的資本金。

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的家電經(jīng)銷代理行業(yè)拼搏多年，不如在大城市炒房;在城市房?jī)r(jià)的飛漲中，諸如經(jīng)營(yíng)的努力、勤勞的美德以及信用的堅(jiān)守，也難以抵擋“土地紅利”的誘惑。類似故事就在身邊不斷上演著，產(chǎn)業(yè)資本流入樓市并非虛言。比房屋閑置更明顯的表現(xiàn)，是土地市場(chǎng)的持續(xù)繁榮和開發(fā)用地閑置共存的現(xiàn)象。

從民生角度看，房屋閑置的另一面則是對(duì)貧富差距增大的擔(dān)憂。財(cái)富分層不再是來自工作崗位、個(gè)人能力和機(jī)遇等因素的差異，而起點(diǎn)相同者出現(xiàn)分層的直接因素或許只是房產(chǎn)，說到底還是“土地紅利”導(dǎo)致的房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)。

包宗華認(rèn)為，房屋閑置現(xiàn)象的嚴(yán)重程度，反映了宏觀調(diào)控要最終勝利還需進(jìn)一步努力，需要在“土地財(cái)政”和“過度的投資投機(jī)需求”方面做出更有力的調(diào)控。

如何緩解房屋不合理閑置?受訪專家的藥方并不新鮮——開征房產(chǎn)稅，盡管這一命題仍然和當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)空置率的紛爭(zhēng)一樣，毫無頭緒。此次海南的最新意見里，也強(qiáng)調(diào)了發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)的調(diào)節(jié)作用。

至此，空置房問題已不僅與房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有巨大關(guān)系，已延展到了社會(huì)財(cái)富再分配的更深層次問題。

“雖然任重道遠(yuǎn)，但當(dāng)務(wù)之急，必須腳踏實(shí)地開始起步了。”文林峰說道。(王超)