開發(fā)區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在已成為一種產(chǎn)業(yè)。從事開發(fā)區(qū)工作的管理者習(xí)慣把開發(fā)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)而伴生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)稱為載體經(jīng)濟(jì)。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程就是公司探索參與區(qū)域載體產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程的實(shí)踐。不同的時(shí)期，圍繞著土地流轉(zhuǎn)、承載損益、融資方式等方面的差別，區(qū)域載體開發(fā)的模式經(jīng)歷了多重變化，而變化的核心在于從政府思維模式轉(zhuǎn)化為政府主導(dǎo)下的企業(yè)運(yùn)作模式。蘇州高新區(qū)參與區(qū)域開發(fā)就呈現(xiàn)這樣的特點(diǎn)。

開發(fā)二級(jí)跳

蘇州高新區(qū)從一期建設(shè)滾動(dòng)開發(fā)(總規(guī)劃面積52平方公里，基本完成首期25平方公里，時(shí)間跨度為1991年至2000年)到二次創(chuàng)業(yè)北擴(kuò)西進(jìn)(總規(guī)劃面積擴(kuò)大到258平方公里，時(shí)間起點(diǎn)是2001年)。一期建設(shè)階段以生產(chǎn)要素集聚、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)形成、優(yōu)惠政策為主;二次創(chuàng)業(yè)階段以形成園區(qū)特色、集約化經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域城市化升格為主。蘇高新集團(tuán)的企業(yè)運(yùn)行模式也可以分為兩個(gè)階段。

第一階段，蘇高新集團(tuán)從開發(fā)區(qū)總公司發(fā)展為企業(yè)集團(tuán)，走過(guò)了從政府羽翼下的“空殼”公司到市場(chǎng)規(guī)則下實(shí)體企業(yè)的蛻變過(guò)程:資本規(guī)模逐步擴(kuò)張、資產(chǎn)關(guān)系逐步理順、公司治理逐漸規(guī)范、發(fā)展定位演進(jìn)明晰、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布調(diào)整、管理架構(gòu)改良形成。公司作為高新區(qū)最重要的融資主體，累計(jì)融資或協(xié)助融資80多億元，基本達(dá)到了路、水、電氣、郵電等各項(xiàng)配套要求。

二次創(chuàng)業(yè)階段，蘇高新集團(tuán)已不作為直接的開發(fā)、損益主體參與建設(shè)，而是以項(xiàng)目融資的方式提供資金支持，形成了另一種方式的資金大循環(huán)。如:出口加工區(qū)2平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是由企業(yè)在自籌5億元的基礎(chǔ)上，由蘇高新集團(tuán)旗下的蘇高新股份公司向國(guó)家開發(fā)銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期借款5億元，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，待形成基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)后，由區(qū)財(cái)政以約定的價(jià)格(投資直接成本+管理費(fèi)用+期間利息+合理稅費(fèi))回購(gòu)。

二次創(chuàng)業(yè)階段，蘇高新集團(tuán)在開發(fā)模式上有新的創(chuàng)舉:環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和新滸工業(yè)園。

環(huán)保產(chǎn)業(yè)園2003年，蘇高新集團(tuán)與國(guó)家節(jié)能投資公司、江蘇省環(huán)境科學(xué)研究院等出資5000萬(wàn)元，成立了蘇州國(guó)家環(huán)保高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園公司，負(fù)責(zé)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)管理，建設(shè)內(nèi)容包括智能環(huán)保型科技中心、環(huán)保宣教中心、產(chǎn)業(yè)孵化生產(chǎn)區(qū)等，建筑面積20萬(wàn)平方米，最終形成科研與生產(chǎn)于一體的生態(tài)環(huán)保科技示范園。環(huán)保產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)吸引了全國(guó)各地的城市經(jīng)營(yíng)者，目前這種模式正在其它中心城市的開發(fā)區(qū)演繹和克隆。

新滸工業(yè)園2003年6月，由蘇高新集團(tuán)與滸墅關(guān)鎮(zhèn)政府共同出資6000萬(wàn)元，設(shè)立蘇州新滸投資公司，一種由政府與企業(yè)合作的全新開發(fā)運(yùn)行模式“新滸模式”應(yīng)運(yùn)而生。新滸公司主要負(fù)責(zé)新滸工業(yè)園的開發(fā)，負(fù)責(zé)完成工業(yè)園所有基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，所需資金全部由蘇高新集團(tuán)負(fù)責(zé)籌集。新滸公司以“自主開發(fā)、自主經(jīng)營(yíng)、自我平衡、封閉運(yùn)行”的模式運(yùn)作，不僅要負(fù)責(zé)完成所有諸如道路交通、水電供應(yīng)等“九通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還要完成區(qū)域內(nèi)所有社會(huì)事業(yè)配套。

新滸模式作為一種成功的園區(qū)開發(fā)模式，關(guān)鍵是解決了投入產(chǎn)出的自我平衡和循環(huán)。投入的回報(bào)主要有三個(gè)途徑:工業(yè)用地的熟地出讓收入;政府連續(xù)五年，每年在該地塊上安排200多畝的商業(yè)用地拍賣指標(biāo)，級(jí)差地租收入歸公司所有;以滸墅關(guān)鎮(zhèn)2003年的財(cái)政收入為基數(shù)，十年內(nèi)財(cái)政以新增稅收為依據(jù)，每年給予50%的返還，用以回購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施。

新滸公司作為市場(chǎng)主體建設(shè)工業(yè)園并自主招商，得以最大限度地發(fā)揮市場(chǎng)的能量、提高土地使用率，最快速度推動(dòng)企業(yè)落戶、開工、投產(chǎn)。公司自身也已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡，通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式，資本金增加到6.2億元。園區(qū)的全口徑財(cái)政收入也從2002年的0.37億元增長(zhǎng)到2009年的4.3億元。新滸模式下，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與區(qū)域的社會(huì)效益取得雙贏。

載體產(chǎn)品開發(fā)商業(yè)模式及其實(shí)踐

以上述兩個(gè)專業(yè)園區(qū)的成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)為起點(diǎn)，我們將這一切載體建設(shè)企業(yè)化運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐，謂之為“載體開發(fā)商業(yè)模式”的探索。

1、集團(tuán)公司研究政府的區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)需求，在深刻體會(huì)政府意圖的基礎(chǔ)上組建專門的開發(fā)主體。(明確開發(fā)主體)

2、向政府申請(qǐng)、爭(zhēng)取特定的政策條件，取得產(chǎn)權(quán)明晰、功能明確、價(jià)格低廉的土地。(取得開發(fā)載體)

3、在符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的前提下，深入研究特定目標(biāo)市場(chǎng)的需求，量體裁衣開發(fā)出具有市場(chǎng)潛力的適銷對(duì)路的產(chǎn)品。(載體產(chǎn)品深度加工)

4、根據(jù)宏觀形勢(shì)、開發(fā)內(nèi)容(規(guī)模、周期)制定合適的融資方案，首先保證項(xiàng)目公司現(xiàn)金流的平衡。(載體融資)

5、在符合政府區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的框架內(nèi)，取得合理的經(jīng)濟(jì)收益。政府特殊政策扶持的項(xiàng)目或企業(yè)，得到相應(yīng)的補(bǔ)償，以維系園區(qū)的投入產(chǎn)出平衡、可持續(xù)發(fā)展。(開發(fā)流程再造)

在這個(gè)模式中，開發(fā)企業(yè)相當(dāng)于價(jià)值鏈上各類資源的總包商、整合商，是現(xiàn)代土地供給制度和金融制度下的特殊經(jīng)營(yíng)主體。蘇高新集團(tuán)在載體產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由被動(dòng)地“奉詔應(yīng)制”到主動(dòng)地“尋求產(chǎn)業(yè)機(jī)遇”的過(guò)程，其載體開發(fā)商業(yè)模式的探索是區(qū)域開發(fā)實(shí)踐中不斷研究政府需求、不斷適應(yīng)政策變化、不斷優(yōu)化融資方式、不斷追求經(jīng)營(yíng)績(jī)效的過(guò)程。

近年來(lái)，蘇高新集團(tuán)搭建了多個(gè)載體開發(fā)平臺(tái):2006年與通安鎮(zhèn)政府、樹山村合資成立蘇州新灝農(nóng)業(yè)旅游公司，進(jìn)行樹山新農(nóng)村休閑旅游度假的開發(fā);2007年與上海銘大集團(tuán)合作，成立蘇州創(chuàng)新設(shè)計(jì)制造中心公司，進(jìn)行以O(shè)FFICE PARK為理念的科技研發(fā)聚居區(qū)的開發(fā)招商;2008年與蘇州科技城共同成立蘇州科技城生物醫(yī)藥公司，從事科技城生物醫(yī)藥園的開發(fā);2009年與高新區(qū)獅山街道辦事處合資成立蘇州新獅重建公司，重點(diǎn)進(jìn)行獅山街道轄區(qū)內(nèi)“城中村”的改造項(xiàng)目。通過(guò)這些企業(yè)化運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，區(qū)域政府意圖得到很好體現(xiàn)，項(xiàng)目融資得到銀行支持，企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)效益有了良好預(yù)期，真正實(shí)現(xiàn)了多贏。

商業(yè)是一種使命

目前，載體產(chǎn)品開發(fā)已成為區(qū)域經(jīng)營(yíng)城市的重要手段，土地越來(lái)越成為稀缺資源，土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)逐漸擺脫了以往觀念上的“賠錢”狀態(tài)，載體開發(fā)產(chǎn)業(yè)化的條件日益成熟，從銀行信貸到資本市場(chǎng)，各路資金追捧載體經(jīng)濟(jì)的氛圍逐步形成。中新蘇州工業(yè)園開發(fā)(集團(tuán))股份有限公司將中新科技城4平方公里內(nèi)的載體開發(fā)建設(shè)，作為IPO的募集資金投向項(xiàng)目。龍?jiān)ㄔO(shè)(600491)與浙江臨安高新區(qū)合作土地綜合開發(fā)，成為在資本市場(chǎng)中引人注目的事件，公司股價(jià)因此有較出色的表現(xiàn)。

2010年，面積42平方公里的蘇州西部生態(tài)城的規(guī)劃、建設(shè)上升為蘇州大市的發(fā)展戰(zhàn)略，蘇州高新區(qū)新一輪大發(fā)展的序幕由此拉開。以蘇高新集團(tuán)為投資主體的蘇州生態(tài)城發(fā)展公司已設(shè)立，圍繞管委會(huì)提出的提升城市品位、促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略，蘇高新集團(tuán)深度介入?yún)^(qū)域開發(fā)的時(shí)機(jī)十分誘人。以高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、大手筆的基礎(chǔ)建設(shè)、大規(guī)模的資金融通、高水平的市場(chǎng)運(yùn)作為手段，西部生態(tài)城開發(fā)商業(yè)模式的設(shè)計(jì)至關(guān)重要，土地的流轉(zhuǎn)方式成為關(guān)鍵。商業(yè)是一種使命!我們期待在中國(guó)開發(fā)區(qū)的發(fā)展歷史上，在中國(guó)開發(fā)區(qū)集團(tuán)公司參與區(qū)域開發(fā)的歷史進(jìn)程中，載體開發(fā)創(chuàng)新出更好的商業(yè)模式。

作者為蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理、董秘、管理學(xué)博士