2010年的十一長假，李叢明是在“一頭霧水”中度過的。

讓這個(gè)在上海炒房十幾年的溫州人糊涂的是：一方面，9月29日樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，杭州、寧波等地的一些樓盤銷售員，幾乎一天一個(gè)電話邀請他去看房，并不斷對曾經(jīng)許諾的“內(nèi)部優(yōu)惠”加碼；但另一方面，他看中的上海一個(gè)高檔樓盤，開盤后均價(jià)一天就上漲了1萬元，還供不應(yīng)求。

上海這個(gè)逆勢高漲的樓盤叫做星河灣，正以“外環(huán)樓盤賣出內(nèi)環(huán)的價(jià)”而名噪上海。

“10月7號(hào)，星河灣的售樓處打電話給我，通知說定價(jià)已經(jīng)出來了，我之前選的一套房是每平方米46000元，可等我8號(hào)晚上到上海，電話又來了，通知說房價(jià)已經(jīng)漲到56000元。”

“見過牛的開發(fā)商，沒見過這么牛的?！崩顓裁髡f，在中央和地方政府調(diào)控政策相繼出臺(tái)之后，溫州炒房團(tuán)已普遍彌漫著恐慌的氣氛。但星河灣的強(qiáng)勢，卻讓他對調(diào)控的效果產(chǎn)生了懷疑。

在開發(fā)商群體里，星河灣也是最熱門的話題?！艾F(xiàn)在，大家都看著星河灣，調(diào)控政策究竟能把他們怎么樣。”東方物產(chǎn)集團(tuán)董事長王耀華告訴《嘹望東方周刊》，國慶長假期間，很多開發(fā)商自發(fā)進(jìn)行了很多次或大或小的聚會(huì)，“誰都不敢觸政策的霉頭，但誰也不愿意降價(jià)?，F(xiàn)在，星河灣成了風(fēng)向標(biāo)?！?/p>

星河灣的博弈

星河灣位于上海閔行，是星河灣地產(chǎn)在上海市的第二個(gè)高檔項(xiàng)目。

8月初，星河灣就傳出消息稱即將開盤，但一直拖到8月底，星河灣才定下開盤時(shí)間為9月25日。但9月中旬，星河灣因定價(jià)過高，預(yù)售許可證卡殼的消息卻在業(yè)內(nèi)流傳。

據(jù)后來上海媒體的報(bào)道，早在9月9日，星河灣就遞交了申領(lǐng)預(yù)售許可證的材料，按常規(guī)，走完流程只需10個(gè)工作日。但星河灣在9月25日卻未能如期開盤，因?yàn)樾呛訛车牟牧显谶f交到上海市房管局“重點(diǎn)復(fù)核”時(shí)，被認(rèn)為“定價(jià)理由不充分”。

星河灣位于外環(huán)和郊環(huán)之間，但預(yù)期售價(jià)卻高達(dá)3.9萬元到7.4萬元，相當(dāng)于周邊獨(dú)棟別墅的價(jià)格。而其周邊的公寓售價(jià)則只有每平方米1.8萬元左右。

10月10日，星河灣終于開盤。令很多開發(fā)商都大吃一驚的是，星河灣售價(jià)不降反升，創(chuàng)造了上海2010年高檔樓盤銷售的最快紀(jì)錄。245套房源當(dāng)天銷售一空。

“拖了這么久，怎么是這個(gè)結(jié)果?”上海一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長王城(化名)告訴本刊記者，10日當(dāng)晚，正好他和幾個(gè)開發(fā)商聚會(huì)，而星河灣的開盤價(jià)格完全出乎大家的預(yù)料，“之前也有不少樓盤因?yàn)槭蹆r(jià)預(yù)計(jì)過高拿不到預(yù)售許可證。所以我們原本都以為，星河灣能拿到預(yù)售許可證，肯定在售價(jià)上有所妥協(xié)?！?/p>

而據(jù)上海媒體的揭秘，星河灣最終的妥協(xié)方式是：放慢網(wǎng)簽速度，一天最多只在網(wǎng)上登記不超過5套房源，少量多批地納入全市均價(jià)，以避免抬高樓市的平均房價(jià)。

這樣的妥協(xié)，顯然更有利于開發(fā)商。觀望政策的底線

“9月份開始，有關(guān)部門就跟一些開發(fā)商口頭打招呼，不要定價(jià)太高，如果開盤一段時(shí)間內(nèi)沒有成交，就會(huì)因?yàn)椤撎Х績r(jià)實(shí)則捂盤’而受到關(guān)注?！蓖醭钦f，星河灣的經(jīng)歷，完全顛覆了很多開發(fā)商

對大勢的判斷。

“十一長假之前，有關(guān)部門還召集一些大的開發(fā)商開會(huì)?！ㄗh’如果十月要調(diào)整房價(jià)，那就只能在負(fù)5％和15％之間浮動(dòng)?！蓖醭钦f，十月以來新獲得預(yù)售許可證的樓盤，在網(wǎng)上房地產(chǎn)設(shè)定樓盤的“報(bào)價(jià)可浮動(dòng)范圍”時(shí)，基本都是只標(biāo)明了價(jià)格下調(diào)的幅度，而沒有上調(diào)的幅度。

“星河灣已經(jīng)做了這個(gè)出頭鳥了，我們就看他的結(jié)果是什么?！蓖跻A說。

觀望的重點(diǎn)，是上海調(diào)控新政中關(guān)于土地增值稅的清算和稽查的條款，究竟會(huì)不會(huì)落實(shí)。

按照10月7日上海出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》(滬12條)，“住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2％，高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5％；超過1倍的，預(yù)征率為5％。”

業(yè)內(nèi)普遍的估計(jì)是，如果該條款落實(shí)，上海超過一半樓盤的土地增值稅將大幅增加，幾乎所有豪宅都面臨5％的土地增值稅預(yù)征。

這是最讓開發(fā)商頭痛的政策。王城說，星河灣的平均售價(jià)為每平方米5萬元，已經(jīng)達(dá)到了5％的預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士的測算，按照新政的標(biāo)準(zhǔn)，星河灣的土地增值稅將從原來的約7.14億元，增長到約17.86億元。

“這么多年，樓市越調(diào)控越漲，很大部分原因就是地方政府執(zhí)行不力?！蓖醭钦f，和9月29日中央的調(diào)控政策相比，10月7日的滬12條看上去更加嚴(yán)厲，上海開發(fā)商雖然產(chǎn)生了普遍的憂慮，但也有“地方政府明打?qū)嵄！钡膬e幸期望，而星河灣實(shí)際上就成了開發(fā)商群體試探政策“底線”的機(jī)會(huì)。

并未應(yīng)聲而落

新的調(diào)控是在“銀十”到來前2天開始的。

9月29日晚，多部委聯(lián)合出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控措施，內(nèi)容包括提高首付門檻、禁貸三套房、行政限購、房產(chǎn)稅改與“一房一價(jià)”的房價(jià)備案制，并再次強(qiáng)調(diào)各地方政府的房價(jià)督導(dǎo)職責(zé)，同時(shí)啟動(dòng)對地方政府的問責(zé)程序。

10月7日的滬12條，以中央政策為基礎(chǔ)，但更為嚴(yán)格。13日，上海市公積金貸款政策也隨之調(diào)整。暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款，對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬。

但調(diào)控新政并未讓上海房價(jià)應(yīng)聲而落。

美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示：10月4日至10日的一周內(nèi)，上海共成交4593套商品住宅，環(huán)比9月最后一個(gè)完整周(9月20日到9月26日)提高了20.1％。

按照中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，這已是匕海樓市成交量持續(xù)第10周上升，創(chuàng)下近49周以來的成交量新高，達(dá)到2009年房價(jià)暴漲時(shí)的高峰水平。

也就是說，在中央和上海調(diào)控政策剛剛出臺(tái)的時(shí)間里，上海樓市成交不但沒有萎縮，反而屢有突破。9月30日及10月8日這兩個(gè)新政出臺(tái)后的第一個(gè)成交日，成交量還達(dá)到了千套以上。就連地產(chǎn)股，也在10月8日出現(xiàn)了大幅反彈。

10月11日到17日的一周，上海共成交了3973套商品住宅，環(huán)比前一周只下降了13.5％，與之對應(yīng)的成交面積為44.8萬平米，環(huán)比也只下降了11.3％。

但本刊記者17日在上海嘉定嘉寶紫提灣看到的景象是，開盤僅10分鐘，售樓處已是人山人海。同一天，在寶山顧村的綠地公園壹品桃園銷售火爆，排隊(duì)購房的景象在這兩個(gè)樓盤又都重現(xiàn)。

這說明新政出臺(tái)后，市場對房價(jià)的預(yù)期并沒有因此大幅調(diào)低。王城告訴本刊記者，新政出臺(tái)后的成交量上升，很大程度上是剛性需求的“末班車”效益，“但實(shí)際上，新政對剛性需求并未作出過多限制，那唯一的解釋就是，剛性需求沒有房價(jià)大跌的預(yù)期，反而擔(dān)心因觀望而踏空?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為，盡管目前房價(jià)上漲的動(dòng)力減退，但2010年第四季度，基本上仍將會(huì)以盤整和小幅下跌為主基調(diào)。

剛性需求對市場的判斷，總是最容易被引導(dǎo)的?！靶呛訛车膹?qiáng)勢，對觀望的購房者的心態(tài)，就絕對是一個(gè)重大的打擊?！蓖醭钦f，上海開發(fā)商在歷次調(diào)控中，開始時(shí)總是會(huì)堅(jiān)持房價(jià)同盟，“為的就是打消購房者觀望的心態(tài)。這一次，星河灣只不過是太顯眼了而已。”

10月14日，金地集團(tuán)和天津穩(wěn)富股權(quán)投資基金合伙企業(yè)聯(lián)合體以總價(jià)22，86億元摘得航頭中心鎮(zhèn)Al儲(chǔ)備地塊，溢價(jià)率高達(dá)328％。這在2010年所拍賣地塊的溢價(jià)率中，僅次于仁恒集團(tuán)2010年2月競得青浦徐盈地塊時(shí)的431％。

僵持的關(guān)鍵

目前已出臺(tái)的各地樓市新政細(xì)則中，滬12條可以說是最嚴(yán)厲的之一。

“限購、停貸等都是以一刀切的方式抑制需求。短期內(nèi)市場由于信息不對稱已經(jīng)引起混亂?！泵缆?lián)物業(yè)上海區(qū)副經(jīng)理丁偉說，由于各方都很難對政策的細(xì)節(jié)有明確的把握。因此，伴隨著量跌價(jià)滯的是，市場上已經(jīng)形成了短暫的僵持。

炒房團(tuán)也在猶豫中觀望。

美聯(lián)物業(yè)在上海的各個(gè)分行，也遇到了截然相反的案例：新政出臺(tái)后，一方面是各分行普遍接到電話，詢問新政的影響并將掛牌房源價(jià)格下調(diào)；另一方面，是大批投資客以跳價(jià)的方式惜售。

“既擔(dān)心調(diào)控引發(fā)房價(jià)下跌和長時(shí)間的低迷，又怕萬一房價(jià)堅(jiān)挺甚至反彈時(shí)，手中沒有房源。”炒房客徐寧告訴本刊記者，新政的核心內(nèi)容之一就是“限購”，對投資客而言就是“賣房容易買房難”。

“我在古北一套200平方米的住宅，原來掛牌900多萬，新政出來之后，馬上漲了20萬?！毙鞂幷f，在溫州投資客集中的上海古北板塊，跳價(jià)情況很多，“就是這種猶豫心態(tài)的典型表現(xiàn)?！?/p>

問題的核心其實(shí)是，無法對限購中規(guī)定的“暫時(shí)”做一個(gè)準(zhǔn)確的衡量?！跋拶徥敲退?，猛藥短期內(nèi)有明顯療效，但卻不能持久，因?yàn)閷ι眢w有害。”徐寧說，限購很可能引發(fā)類似2009年的房價(jià)強(qiáng)烈反彈，但限購將持續(xù)多久，投資客能不能撐到那一天，這正是糾結(jié)的關(guān)鍵。

新政后的上海樓市，其實(shí)已經(jīng)形成了開發(fā)商、投資客與政府的僵持局面，這種局面又影響到普通購房者的心態(tài)。王耀華說，打破僵持局面的關(guān)鍵，還在于政府究竟能表現(xiàn)出怎樣的執(zhí)行力度。

政策回歸金融危機(jī)前

相對而言，只有海外熱錢的態(tài)度最為堅(jiān)決。

“從9月份開始，熱錢流出上海住宅市場的趨勢已經(jīng)很明顯?！鄙虾Ｄ郴鸸芾砉究偨?jīng)理呂凱告訴《嘹望東方周刊》，對海外熱錢來說，上海房價(jià)過高，已經(jīng)將海外熱錢投資的成本推得過高，“占有資金的量太大，是個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

“除了商業(yè)地產(chǎn)，海外熱錢在上海住宅市場已經(jīng)越來越少地出手?！眳蝿P說，9月開始，上海有關(guān)部門頻繁召集開發(fā)商座談，讓海外熱錢對政策風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期快速升高，“流出的趨勢更加明顯?！?/p>

“十一長假期間，我去了安徽。發(fā)現(xiàn)短短三四年的時(shí)間，房價(jià)翻一番的城市很多，有些經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的縣城房價(jià)，也漲到了3000多元?！眳蝿P說，相比之下，內(nèi)地城市比上海這類一線城市，“單個(gè)項(xiàng)目占有的資金量小，操作比較靈活，政策風(fēng)險(xiǎn)也小得多。”

新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河也認(rèn)為，一線城市樓市的政策風(fēng)險(xiǎn)還在升高?！澳壳暗臉鞘姓?，有和2008年金融危機(jī)前接軌的趨勢?！?/p>

2008年，金融危機(jī)前，幾乎每個(gè)月都有調(diào)控政策。1月，是國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管理制度、嚴(yán)格土地執(zhí)法等。

2月，央行公布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，針對房企開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，推出政策優(yōu)惠。3月，證監(jiān)會(huì)表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。

4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全面排查住房公積金違規(guī)放貸。國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，要求對省級(jí)地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟(jì)適用房)的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤率不低于20％的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。

如今的政策導(dǎo)向和當(dāng)時(shí)已經(jīng)有了極高的相似度?！罢呦蚪鹑谖C(jī)前的狀態(tài)回歸，不僅意味著金融危機(jī)以來，各項(xiàng)優(yōu)惠會(huì)逐步取消，更說明宏觀調(diào)控政策開始注重延續(xù)性?！蓖醭钦f，政策延續(xù)會(huì)對地方政府的執(zhí)行力提出更高的要求，而歷年來樓市調(diào)控不成功的關(guān)鍵就是：“政策本身不穩(wěn)定，以及地方的執(zhí)行不力?！?/p>