2010年6月，溫州炒房客李宏回老家避暑的時(shí)候，心里又氣又怕。

那時(shí)候，新一輪宏觀調(diào)控將上海樓市打到了谷底?？吹脚笥鸭娂姃伇P(pán)避險(xiǎn)，李宏也將兩套地鐵5號(hào)線沿線的房子掛了牌。

李宏的掛牌價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低了5萬(wàn)?！翱捶康囊徊ㄓ忠徊ǎ硟r(jià)砍得最少的，要我再便宜10萬(wàn)。有個(gè)人進(jìn)門(mén)還沒(méi)1分鐘，就說(shuō)我這房子起碼降價(jià)30萬(wàn)，不然免談。”

購(gòu)房者如此“瘋狂”，是李宏炒房10多年來(lái)從未遇到的。一氣之下，李宏干脆就回老家了。整個(gè)夏天，他都被不安的情緒包圍著。直到8月初，中介公司突然打電話給他：房子全都賣(mài)掉了，“如果還有房子，趕緊掛出來(lái)，再漲10萬(wàn)都沒(méi)什么問(wèn)題。”

如此戲劇性的場(chǎng)面，經(jīng)歷者絕不僅李宏一人。

突然的大逆轉(zhuǎn)

李宏和很多炒房客在8月初回到了上海市場(chǎng)。后面發(fā)生的一切則讓他非常得意，因?yàn)樗安葴?zhǔn)了點(diǎn)”。

8月下旬，朱家角一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)不到1小時(shí)，就全部賣(mài)光，連毛坯也被買(mǎi)走，嘉定江橋一個(gè)樓盤(pán)外，購(gòu)房者隊(duì)伍排了一天一夜。9月12日，上海南翔一處樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，因?yàn)殚_(kāi)車(chē)看房的購(gòu)房者太多，造成了公路擁堵。

統(tǒng)計(jì)顯示：8月，上海商品住宅成交面積為73萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為21156元／平方米，環(huán)比7月分別增長(zhǎng)了69.77％和9.54％，接近2010年4月樓市調(diào)控開(kāi)始前的水平。

上市公司方面，8月份，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積83.31萬(wàn)平方米，簽約金額68.42億元；環(huán)比7月分別增長(zhǎng)86.96％和86.43％；萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積91.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額119.9億元，環(huán)比上漲20.71％和42.06％，并創(chuàng)下單月銷(xiāo)售面積和金額的新高；碧桂園合同銷(xiāo)售金額31億元，這也是該集團(tuán)2010年最高的單月銷(xiāo)售紀(jì)錄，世茂單月銷(xiāo)售27億元，較上個(gè)月上升了35％。

8月中旬，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公布其對(duì)上海16個(gè)熱點(diǎn)板塊標(biāo)桿樓盤(pán)的二手房交易價(jià)格監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，11個(gè)樓盤(pán)在5月末和6月初達(dá)到最大跌幅后就開(kāi)始小幅上升；超過(guò)1／3的樓盤(pán)均價(jià)已回升至調(diào)控前水平；7月，25％的樓盤(pán)價(jià)格上漲了3％到11％。

二手房成交量同樣迎來(lái)了全面反彈，成交均價(jià)和2010年4月份時(shí)相比，只跌了約5％。

在寶山大華、普陀桃浦等中低價(jià)板塊，議價(jià)幅度已從原來(lái)的10％下降到1％到2％。浦東聯(lián)洋、古北等板塊，則回到了房東跳價(jià)的局面。

炒房團(tuán)歸來(lái)

8月上海樓市的回暖，投資客“功不可沒(méi)”。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心的數(shù)據(jù)，導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)回升的一個(gè)重要原因就是高檔樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，而剛性需求集中的中低檔住房市場(chǎng)，卻在萎縮。

從成交房源的價(jià)格區(qū)間占比來(lái)看，和7月相比，8月每平方米7000元以下成交的房源減少了12％；每平方米7000～10000元的房源減少了4％；但每平方米113000～17500元之間的房源增加了6％，每平方米17500元以上的房源增加了10％。

即便上海的銀行紛紛收緊第三套房政策，8月份，上海靜安、長(zhǎng)寧等中心城區(qū)的二手房?jī)r(jià)格依然在上漲，而且，這些區(qū)域內(nèi)，總價(jià)在200萬(wàn)元以內(nèi)的房源，有50％以上是一次性付款的。

一次性付款的買(mǎi)家大多是投資客。在外環(huán)以外的大體量傳統(tǒng)自住區(qū)——莘莊，投資客也在進(jìn)場(chǎng)。美聯(lián)物業(yè)莘莊分行經(jīng)理宋新檢告訴本刊記者，8月，莘莊的投資需求上漲了一成。

其實(shí)，嘉定很多樓盤(pán)之所以要排一天一夜的隊(duì)，也有炒房團(tuán)的“功勞”。

上海易居研究院研究中心主任楊紅旭告訴《瞭望望東方周刊》，嘉定多個(gè)售樓處反映，炒房客的比例在迅速回升，“有的樓盤(pán)，投資客和自住比例已經(jīng)達(dá)到了1比1。”

“7月份，嘉善一個(gè)樓盤(pán)在溫州搞了個(gè)推介會(huì)?！崩詈暾f(shuō)，開(kāi)發(fā)商原本只是在溫州做一個(gè)簡(jiǎn)單的展示，但“溫州人主動(dòng)要求開(kāi)發(fā)商搞個(gè)看房團(tuán)，結(jié)果是幾輛大巴坐得滿滿的，全是去炒房的”。

開(kāi)發(fā)商押寶“金九銀十”

樓市回暖，刺激了開(kāi)發(fā)商推出新盤(pán)的決心。

公開(kāi)資料顯示，8月，上海有29個(gè)樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán)，占預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)總量的一半以上。5到7月，延遲開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)數(shù)量則分別約為50、41和24個(gè)。

8月27日到29日，則有18個(gè)樓盤(pán)集中上市。9月份，上海新上市的樓盤(pán)可能達(dá)到35個(gè)，再加上45個(gè)樓盤(pán)會(huì)推出新房源，9月份上海住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量可能達(dá)到240萬(wàn)平方米。10月份，上海預(yù)計(jì)也將有15個(gè)新盤(pán)上市。

而從調(diào)控開(kāi)始的4月到8月，上海商品住宅的供應(yīng)量分別只有128萬(wàn)、94萬(wàn)、51萬(wàn)、51萬(wàn)和50萬(wàn)平方米。

目前看來(lái)，開(kāi)發(fā)商押寶“金九銀十”是對(duì)的。

8月最后一周(8月23日到8月29日)，上海商品住宅成交均價(jià)達(dá)到每平方米21333元，環(huán)比上一周上漲了6％。二手房成交價(jià)格也在反彈，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在成交量全面反彈的同時(shí)，上海二手房成交價(jià)僅比4月調(diào)控前低5％左右。

8月31日，萬(wàn)科翡冷翠園推出24棟別墅，當(dāng)天就成交12棟，另外還有2棟被預(yù)訂。

對(duì)資金吃緊的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是個(gè)好消息。

截至8月底，已公布中報(bào)的90家房企中，近2／3的公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)。2010年上半年末，A股上市房企負(fù)債總額高達(dá)8933億元，整體資產(chǎn)負(fù)債率為67.79％。

而據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月，上市房企的再融資也幾近停頓。

業(yè)內(nèi)傳言，目前開(kāi)發(fā)商貸款的融資成本已上升了2到3成，2010年年底，將是開(kāi)發(fā)商貸款集中到期的時(shí)期。由于越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托渠道融資，目前信托的平均抵押率已經(jīng)從以往的60％下降到30％，承諾收益水平則高達(dá)20％到30％。

與此同時(shí)，A股上市房企的存貨卻已達(dá)到7736億元。

土地市場(chǎng)也重新熱鬧起來(lái)。

9月，合生創(chuàng)展以14.51億奪得三林集鎮(zhèn)A14-1地塊，溢價(jià)72％，樓板價(jià)達(dá)到每平方米20870元；卓光控股有限公司則以48.28億元，摘得黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊，溢價(jià)41％，折合樓板價(jià)達(dá)每平方米35490元，創(chuàng)下了上海住宅用地的樓板價(jià)新高。

政策懸疑

調(diào)控政策則進(jìn)入了一個(gè)上不易、下亦難的“箱體”，楊紅旭說(shuō)，雖然國(guó)家相關(guān)部委再三重申政策不能放松，前段時(shí)間李克強(qiáng)副總理也表態(tài)“國(guó)十條”還須繼續(xù)落實(shí)，但也只是重申和強(qiáng)調(diào)舊政策，沒(méi)有新政策，也是讓開(kāi)發(fā)商集體“樂(lè)觀”的重要原因。

事實(shí)上，9月2日，上海出臺(tái)加強(qiáng)商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為管理的“滬五條”，也的確沒(méi)有起到降溫的效果。

“滬五條”重點(diǎn)在于：建筑面積小于3萬(wàn)平方米的商品住房項(xiàng)目必須一次性申請(qǐng)預(yù)售；超過(guò)3萬(wàn)平方米、確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售的建筑面積不得低于3萬(wàn)平方米，未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的商品住房項(xiàng)目，不得收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用。

但此后的8月30日到9月5日一周內(nèi)，上海新建商品住宅成交面積還是達(dá)到24.2萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲39％，成交均價(jià)達(dá)每平方米22366元，連續(xù)第三周上漲。而且，“金九銀十”第一周，上海新推的7個(gè)樓盤(pán)，也都沒(méi)有達(dá)到3萬(wàn)平方米的底線。

事實(shí)上，上海開(kāi)發(fā)商如今最擔(dān)憂的政策，還是“房產(chǎn)稅”。

關(guān)于“房產(chǎn)稅”，業(yè)內(nèi)充斥著各種版本的傳言。其中較為可信的說(shuō)法是：上海有關(guān)部門(mén)早在4月前后就將相關(guān)方案上報(bào)給了國(guó)務(wù)院，原本以為6月前后就可以得到批復(fù)，并開(kāi)展具體工作，上海有關(guān)部門(mén)和區(qū)縣領(lǐng)導(dǎo)為此還專門(mén)召開(kāi)了通氣會(huì)。但中央出于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的考慮，態(tài)度非常慎重，對(duì)上海的方案一直未予批復(fù)。

該說(shuō)法沒(méi)有從政府層面獲得證實(shí)。楊紅旭認(rèn)為，如果投資客入市過(guò)多，則房產(chǎn)稅政策很可能以試點(diǎn)推出的形式在上海推出，目前只有少數(shù)城市從嚴(yán)執(zhí)行的限制外地人購(gòu)房政策，也可能在全國(guó)大范圍推廣。