編者按:

房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關系到開發(fā)風險的大小、開發(fā)效益的好壞，因此如何通過多渠道的融資活動來滿足物業(yè)開發(fā)對資金的需求，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的一個迫切需要解決的問題。

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)融資分為內(nèi)部融資和外部融資兩種形式。內(nèi)部融資是開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā)，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。尤其當開發(fā)項目預計利潤率大大高于銀行存款利率時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應根據(jù)自己的能力適時投入自有資金。開發(fā)企業(yè)的自有資金包括現(xiàn)金、其他速動資產(chǎn)(應收的銀行票據(jù);可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的股票和債券其他可以立即售出的建成的樓宇)，以及在近期內(nèi)可以回收的各種應收款(已定合同的應收售樓款，近期可以出售的各類物業(yè)的付款等)。從此意義上講，開發(fā)商向消費者預收購房定金或購房款也可屬于內(nèi)部融資的一種。

內(nèi)部融資適用于具有雄厚資本實力與長期行業(yè)經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)企業(yè)。經(jīng)過多年積累，這類房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成龐大的自有資金與資本沉淀，可以不依賴外部金融環(huán)境變化，而實現(xiàn)持續(xù)滾動式發(fā)展。但是，對于數(shù)量眾多的中小型企業(yè)以及剛剛進入行業(yè)的起步期房地產(chǎn)企業(yè)而言，僅僅依靠內(nèi)部融資是遠遠不夠的，也是不現(xiàn)實的。面對投資規(guī)模大、建設周期長、以及諸多風險因素，選擇多元化、多渠道的外部融資是必然選擇。本文擷取國內(nèi)外較為成熟的經(jīng)驗與模式，供大家參考借鑒。

開發(fā)初始階段主要融資方式選攆

開發(fā)初期階段的融資方式，主要解決房地產(chǎn)企業(yè)或其項目公司初始成立階段的資金來源、構成、組織與運作模式等。

房地產(chǎn)投資銀行

房地產(chǎn)投資銀行模式主要指是由投資公司出資金來幫助股東公司(開發(fā)公司)購買土地或者進行前期開發(fā)。比如A公司購買了投資公司的股份，則成為投資公司的持有者和受益人。當A公司需要通過公開購買的方式獲得土地的時候，由于土地價格昂貴，A公司沒有能力獨立完成，投資公司將在這個時候借錢給它，幫助A公司完成土地購買，等土地使用證明下來以后，A公司把土地拿到銀行進行抵押，把錢還給投資公司。這樣，A公司手頭只要有幾千萬或者更少，就可以進行土地前期開發(fā)了。 房地產(chǎn)投資銀行，簡單地理解，就是成立投資公司，實現(xiàn)相互過橋的方式，它脫胎于地產(chǎn)領域特有的“同業(yè)拆借”。在這種形式形成以前，很多地產(chǎn)公司之間也存在類似的情況，一個地產(chǎn)商為了獲取土地、上市等目的，從其他地產(chǎn)企業(yè)拆借資金。由于都是屬于地產(chǎn)行業(yè)，相互之間的風險較為透明，投資人對于投資的風險一般比較有信心。同時，不僅擁有資金回報，還可以享受對等的拆借利益，這也是房地產(chǎn)投資銀行得以慢慢成型的一個重要原因。

地產(chǎn)投資銀行是大勢所趨，地產(chǎn)投資銀行把投資與項目有機聯(lián)系起來，實現(xiàn)兩者之間的良性運轉。但就我國而言，目前還沒有專業(yè)化機構跟進、進行較為成熟的市場化運作。當前，我國政府對這種形式也較為謹慎，主要是由于對地產(chǎn)投資銀行“自有資金不充足”的擔心。據(jù)統(tǒng)計，目前我國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金在34%左右。如果地產(chǎn)投資銀行介入，即使對方?jīng)]有自有資金，投資銀行注資后，投入的資金將以地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的形式出現(xiàn)，帶來的結果同樣是增加了地產(chǎn)開發(fā)建設的風險，只是風險更多從國家商業(yè)銀行轉嫁到民間資本身上。但這種運作方式的優(yōu)點恰恰就是靈活，不容易受到國家政策的制約。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，地產(chǎn)投資銀行將會成為一種重要的融資方式，我國也會隨之健全各方面的法規(guī)來規(guī)范地產(chǎn)投資銀行的發(fā)展。

房地產(chǎn)辛迪加

房地產(chǎn)辛迪加是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種地產(chǎn)融資方式。它是一個由一群被動投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實體。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任，有限合伙人享有所有權，不參與經(jīng)營，以其出資額承擔有限責任。

辛迪加可以匯聚開發(fā)商自己無法獲得的所需權益或短期資金，而且由于投資多極化、物業(yè)的選擇和管理專門化，減少了風險。資金資源有限或缺乏投資經(jīng)驗的開發(fā)商也可以獲得房地產(chǎn)投資的收益。

合資

合資的方式主要指雙方或多方共同出資開發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)項目的方式。其背景往往是，開發(fā)期貸款人在提供房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的貸款時，要求開發(fā)商先將一定數(shù)量的自有資金投入該房地產(chǎn)項目，如果開發(fā)商缺乏所需的自有資金，就會尋找合資伙伴共同開發(fā)。當然，有些開發(fā)商即使有充足的自有資金，也不想全部投入，因為盡管他必須將開發(fā)利潤與合資伙伴分享，但這種方式可以減少他自己所需投入的自有資金，相應地減少風險，而且還可以將其有限的自有資金投入到多個項目的開發(fā)中。

采用合資的融資方法是目前房地產(chǎn)企業(yè)采用較多且可行的一種方式。如果合資一方是外國某企業(yè)，這就打通了一種利用外資進行融資的渠道。這種方式通常是由中方提供土地，將全部或部分土地使用權作為權益投入房地產(chǎn)項目，而由外方提供開發(fā)資金，雙方形成合資關系，以各自投入的比例分享利潤。

前沿貨幣臺約

這是一種非?！懊绹钡母弑嚷史康禺a(chǎn)融資方式。它是通過貸款機構出資、開發(fā)商出地和技術，成立合資公司的形式進行的房地產(chǎn)開發(fā)。與合資所不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合作方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合作方，他也與開發(fā)商共享利益、均攤風險。所以采用這種貸款合作的融資方式，開發(fā)商不僅能減少相應的風險，而且能夠擴大項目規(guī)模，使房地產(chǎn)項目的貸款價值比達到較高的水平。

開發(fā)過程中主要融資方式選擇

開發(fā)過程中的融資方式，以開發(fā)物業(yè)為標的，測算其總體資金投入需求，依據(jù)不同開發(fā)階段及其投資規(guī)模、資金使用成本等，綜合選擇較為合理的融資方式。

銀行貸款

房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款主要包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。前者依賴于開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務及信用歷史，開發(fā)商毋須用開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押，但需要用其他抵押物抵押或個人擔保。后者則要求開發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款，由于這種方式能大大降低信貸風險，在銀行信貸業(yè)務中占主導地位，但采用此種方式的銀行貸款額度有限，一般為60%左右，而且貸款期限短，一般不超過5年，這對于開發(fā)商而言是需要仔細權衡的條件。

在我國，銀行貸款一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的融資渠道。由于銀行貸款成本最低，因此常常被房地產(chǎn)企業(yè)列為尋求資金來源序列的第一位，然而，完壘依靠滾動的銀行貸款來運作其項目，讓銀行承擔了大量風險。由此，央行即時出臺了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(121號文件)，其中，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款做出了明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開展初期的資金來源提出了嚴格要求。隨著121文件出臺，銀行貸款這一傳統(tǒng)而單一的資金來源渠道，一夜之間全面緊縮，這對于絕大多數(shù)依賴銀行信貸來維持房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是一把利劍。房地產(chǎn)業(yè)迫切需要尋求新的資金來源渠道。需要尋找新的融資模式。

房地產(chǎn)投資信托(RETs)

在美國，房地產(chǎn)投資信托(REITS)已發(fā)展成為一種較成熟的房地產(chǎn)證券化模式，有效地為房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金。其標準的運作模式是:由房地產(chǎn)投資信托基金公司負責對外發(fā)行受益憑證(普通股票、商業(yè)票據(jù)和債券)，向投資大眾募集資金，之后將資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。它采用股份公司的所有制形式，將被動投資者股東的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)中來，其發(fā)行的受益憑證可通過證券公司公開上市及流通，比房地產(chǎn)有限合伙方式更具流動性，且投資者享有不必繳納公司稅項、享受有限責任、集中管理、自由進出轉讓等優(yōu)惠條件，在這一利益的吸引下，房地產(chǎn)開發(fā)能籌集到更多的資金。相對來講，房地產(chǎn)信托有以下幾個優(yōu)勢:其一，信托產(chǎn)品能夠比較靈活，充分地適應和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟和法律關系，信托能解決其他渠道難以解決的問題。其二，相對其他融資渠道，房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財務費用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應用和公司的發(fā)展;其三，信托在供給方式上更加靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產(chǎn)品，從而增大市場供需雙方的選擇空間。

在我國，房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷幾次整頓之后，在央行控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快發(fā)展。對我國房地產(chǎn)開發(fā)而言，信托資金的注入主要起到了“過橋貸款”的作用，使房地產(chǎn)項目建設前期能夠滿足銀行貸款的條件，為開發(fā)的后續(xù)融資打下了良好的基礎。我國的信托資金一般以前期貸款或參股的形式介入房地產(chǎn)的開發(fā)，信托公司對開發(fā)商資金流動、管理模式、項目進度進行跟蹤和控制，既保證了信托資金的安全性、保障項目資金用途，也在客觀上幫助開發(fā)商完善管理制度，提高企業(yè)的品質(zhì)。在我國以間接金融為主的金融體系中，房地產(chǎn)信托融資是為數(shù)不多的一種在實踐和法律制度上都比較成熟的直接融資方式，它建立了民間資本直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的融資通道。信托法及其管理辦法為房地產(chǎn)信托融資提供了法律保護和可參與的運行規(guī)范，盡管對一個信托計劃做了限制，但在資金募集的額度和期限上并沒有確切的約束，因此房地產(chǎn)信托成為一種比較靈活的直接融資方式。事實上，自央行“121號”文件頒布以來，北京、杭州、南京等城市成功發(fā)行了幾十份房地產(chǎn)信托，證明了房地產(chǎn)信托的強大生命力。

尤其是今年以來，在首選成本較低的商業(yè)銀行融資不力、股市再融資也受挫的背景下，部分房企開始尋求成本高的信托融資的解決渠道，造就了上半年我國房地產(chǎn)信托炙手可熱。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，成立規(guī)模超過350億元，其中僅6月份，新成立的房地產(chǎn)信托有33款，地產(chǎn)融資金額超過60億元。而2009年全年僅有181款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，規(guī)模為327億元。房地產(chǎn)企業(yè)有融資需求、投資者有獲取穩(wěn)定收益的需求，再加上目前銀行對房地產(chǎn)信貸進行控制，這使得房地產(chǎn)信托的火爆成為理所當然的事情。據(jù)了解，有些地產(chǎn)商為了融資不惜血本，融資成本甚至高達20%以上;資質(zhì)一般的開發(fā)商從信托渠道融資，利率水平已達15%～17%;優(yōu)質(zhì)開發(fā)商需支付的成本也達到了10%～12%，而目前信托公司大都可以拿到3%以上的手續(xù)費。

今年7月初，中國銀監(jiān)會叫停了一切銀信合作項目，包括信貸類、權益類、固定收益類等涉及信托公司“通道”類的銀信合作項目均被暫停。有業(yè)內(nèi)人士表示，銀信合作雖被叫停，但是房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品正常發(fā)行，地產(chǎn)企業(yè)未來將主要走通過信托公司發(fā)行集合信托計劃的方式，向單筆投資100萬元以上的高端個人投資者和機構募資。

房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)基金通常由兩種投資方式組成。一種是以債權的方武投入。在企業(yè)不具備銀行融資條件時，基金公司可以支持企業(yè)交付土地出讓金等相關費用。然后，待企業(yè)以土地抵押取得銀行貸款后選擇退出或部分退出或者不退出，基金與銀行共同支持企業(yè)一直到取得預售許可證和實現(xiàn)銀行按揭時再退出，以取得更高的收益回報。為保證資金的安全和預期收益，基金可選擇與企業(yè)、銀行、擔保公司和信托公司等簽訂一攬子協(xié)議的方式分段支持，分段退出和共管模式，以實現(xiàn)短期性和流動性，具體方式可采取委托貸款，外資貸款等多種方式。第二種是以股權和收購的方式介入。在企業(yè)或優(yōu)質(zhì)項目最需要資金和臨近銷售的困難時機，基金以股權介入和收購項目的方式注入資金和理念。主要形式有，一是采取盡快實現(xiàn)銷售回籠現(xiàn)金，以分紅方式或整體賣出方式收回本金和更高收益，主要指住宅項目;二是采取不動產(chǎn)經(jīng)營方式，一方面保證穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，另一方面采取外資部分分拆海外上市的方式或國內(nèi)外借殼上市的方式獲得固定收益之外的資本運營收入，主要指商業(yè)地產(chǎn)等復合地產(chǎn)項目，三是為優(yōu)秀國企改制提供MBO杠桿資金;四是投資或收購具備資本運營能力和前景的企業(yè)，如具備連鎖經(jīng)營規(guī)模、借殼上市資源和直接上市能力的企業(yè)。

當前，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，以往“圈地一銀行融資一建房賣房一還貸”的傳統(tǒng)模式已經(jīng)沒有太多的操作空間，銀行信貸緊縮逼迫房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道，其中房地產(chǎn)基金是一條比房地產(chǎn)投資信托更為方便的融資渠道。目前，我國房地產(chǎn)基金主要來自國外的一些大集團?；鹪谡邕x項目時有有一套嚴謹?shù)囊?guī)則，包括綜合地看資金流動性、賬面資產(chǎn)有無反映資產(chǎn)市場價格、企業(yè)與項目風險大小等等。據(jù)了解，基金一般不傾向于過于長期的投資項目，而投資收益比較優(yōu)化的項目周期也不會太長。一般連續(xù)5-7年超過20%的回報率的項目已經(jīng)是非常難得的了。

私募基金

私募基金，與公募基金相對，是指通過非公開的方式向特定投資者、機構與個人募集資金，按投資方和管理方協(xié)商回報進行投資理財?shù)幕甬a(chǎn)品。其方式基本有兩種，一是基于簽訂委托投資合同的契約型集合投資基金，二是基于共同出資人股成立股份公司的公司型集合投資基金。

隨著2007年我國有限合伙企業(yè)法的正式頒布，在經(jīng)過幾年的籌備后，目前，我國已有不少開發(fā)商開始涉足地產(chǎn)私募領域。日前，盛世神州房地產(chǎn)投資基金在京成立。這是在私募陽光化后，北京第一家由開發(fā)商發(fā)起成立的房地產(chǎn)私募基金，該基金以房地產(chǎn)項目股權投資為主、債權投資為輔，開啟了北京房企探索私募化融資的道路。盛世神州成立前不久，國內(nèi)已經(jīng)有三四家類似的基金成立。在傳統(tǒng)融資渠道四面受擠壓的困境下，開發(fā)商正試圖以私募化融資突出重圍。

房地產(chǎn)私募基金為我國提供了一種新的模式和渠道。從長遠看，私募基金吸收了社會資源，使原本炒盤炒地的資金流入開發(fā)領域，解決了社會資金的出路，同時也滿足了企業(yè)的資金需求。對于銀行、信托等機構則創(chuàng)造了一個避險工具，便風險不再過度集中于金融領域。

民間拆借資金

民間拆借概念是相對于國有而言的，除了國有的以外，都屬于民間。國有的概念為:所有權歸國家所有的國有獨資公司和最大股東是國家的股份有限公司。而民間即是除了上述兩種情況以外的部分。在當今商品經(jīng)濟社會，民間交往常常會發(fā)生借貸行為。它是一種臨時調(diào)劑性借貸業(yè)務，拆借期限一般很短，借款人會將其名下房產(chǎn)、門市及車輛等實物作為抵押、向放款人進行一定數(shù)額資金的借款行為。

目前在我國急需民間拆借融資的主要以中小型民營房地產(chǎn)公司為主。他們要么急需資金支付尚未繳清的土地購買款，要么籌資完成某些房產(chǎn)開發(fā)項目的尾款結算，民間拆借利率則根據(jù)項目開發(fā)的抵押物是否充足、貸款期限與銷售前景測算，但最低民間拆借年利率一般在30%以上。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，以往民間拆借資本能劃作房地產(chǎn)公司自有資金，用于購買土地儲備;現(xiàn)在他們傾向挑選四證齊全的房產(chǎn)開發(fā)項目，拆借資金主要用于項目開發(fā)的各種尾款結算，一旦房產(chǎn)項目建筑結構封頂，他們就能通過房產(chǎn)預售合同快速回籠資金。

建設經(jīng)營階段主要融資方式選擇

建設運營階段的融資方式，服務于建設與運營要求，通過有效盤活利益相關者的資金，減少房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量，提高資金使用效率，并實現(xiàn)資金的快速回籠。

工程承包融資

在建筑市場競爭激烈的情況下，許多有經(jīng)濟實力的承包商為爭取到建設任務，愿意帶資承包建設工程。這樣，開發(fā)商就可將一部分融資的困難和風險轉給承包商。相當于建筑承包商貸款給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同還款并支付利息。這個利息率要高于銀行存款利率，低于銀行貸款利率，更要低于開發(fā)項目的投資收益率，才會對雙方都有利。當開發(fā)商采用這種融資方式時，還必須對承包商的經(jīng)濟實力進行嚴格的審查，對其籌資方案也要進行認真的分析。

開發(fā)商貼息委托貸款

所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構而言，能夠有效地規(guī)避金融風險，換而言之，風險的承擔者由銀行變成了開發(fā)商。

但“賣方信貸”對房地產(chǎn)開發(fā)商則有三個方面的好處:第一，解決了融資問題，開發(fā)商利用委托貸款進行融資的貨幣乘數(shù)模型E=A(1+20%/80%)n，其中，A為開放商初次投入的委托貸款預定金額，E為獲得回收總房款資金數(shù)量，n為委托貸款的周轉次數(shù)。由于開發(fā)商委托貸款提供房款80%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人20%的首付款，只要委托貸款周轉三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。低成本的融資對于開發(fā)商來說，既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設，特別是因為自有資金的提高能夠更好地滿足開發(fā)商30%自有資金的難題，更容易得到商業(yè)銀行開發(fā)貸款。使得資金鏈更加的寬余起來。第二，實現(xiàn)提前銷售。按照央行121號文件的規(guī)定，開發(fā)商必須在“結構封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房貸款的按揭，開發(fā)商從辦得“四證”，并獲得銷售許可證，到“結構封頂”還需要平均1年左右時間，這期間是開發(fā)商資金最為短缺的時間，大多數(shù)開發(fā)商資金斷鏈是在此期間發(fā)生的。目前我國商品房銷售中80%以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子賣出去。依靠開發(fā)商貼息的委托貸款，可以很好地解決這一問題。第三，提供營銷題材。商家貼息，是很有誘惑力的市場營銷題材，對于購房者來說，低價買期房再加上提前的貸款利息貼補，大大減少了購房者的成本，這種有實質(zhì)性好處的市場營銷更容易被購房者接納。

租賃融資

租賃融資可分為以下兩種:一種是出租人的房地產(chǎn)。如果某開發(fā)商擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設房地產(chǎn)，并與其簽訂長期租賃合同。開發(fā)商可用每年將定期獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項目全額的長期抵押貸款。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。而且，開發(fā)商除了有權獲得租賃期間的租金收入之外，在租賃期間他仍保留出租物業(yè)的所有權，租賃期滿后，可重新獲得物業(yè)的占用權，視情況自己經(jīng)營或出租或轉賣。此外，由于貸款利息是在稅前支付的，開發(fā)商保留物業(yè)的所有權，物業(yè)的折舊計入成本，也在稅前支付，開發(fā)商還能因此獲得一定的免稅額度。而對承租人來說，只要其經(jīng)營收入足以支付租金，他當然愿意做這樣的投資。

另一種是承租人的房地產(chǎn)。是指開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權和占用權后，自己開發(fā)的房地產(chǎn)。由于開發(fā)商獲得的是長期的、排他性的租賃權益，他就可以此作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。通常為了減輕貸款人的風險，貸款人總是要求土地的出租方承諾將其獲取土地租金的時間后于支付貸款本息。也就是開發(fā)商以租賃權益和土地租金為抵押申請長期抵押貸款，但只要他的經(jīng)營收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠實現(xiàn)利潤。由于租金在財務上是作為經(jīng)營成本，可以在稅前支付的，開發(fā)商也因此獲得一定的免稅額度。

回租

開發(fā)商為某項物業(yè)的所有人，想要保留對該物業(yè)的使用權以便從經(jīng)營此物業(yè)中獲得收入，同時又希望出讓該物業(yè)的所有權進行融資來減少資金的占用;投資者擁有充足的資金，可以向開發(fā)商提供融資服務，同時也希望借此獲得較高的投資收益。于是，開發(fā)商可以將物業(yè)以低于市場售價的價格出售(一般不會低于其市場價格的75%，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限)，及時獲得資金的回收，并與投資者簽訂長期回租合同。由于物業(yè)的售價低于市場水平，因此開發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場水平。對于投資者，回租可為其帶來高于抵押貸款的投資回報率，而且他對物業(yè)擁有控制權，租期結束后可將物業(yè)繼續(xù)出租或出售，獲得更可觀的回報。對于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財務上作為經(jīng)營成本，應從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。但回租融資對開發(fā)商的經(jīng)營水平也提出了更高的要求——其預期經(jīng)營收益率必須高于回租融資的成本。另外，回租期滿后，開發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權。

回買

可彌補回租融資對開發(fā)商的不利因素。其思路十分簡單，一家貸款機構買下某物業(yè)，然后再賣還給開發(fā)商。物業(yè)的購買價格一般為其市場價格的80%，也就是說開發(fā)商的融資比例達到了80%。這種融資方式之所以對融資雙方都有吸引力，因為對貸款機構來說，回買貸款的利息收入高于普通抵押貸款的利息收入，同時還可以以所有權人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益;對開發(fā)商而言，不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權，此外，開發(fā)商還可因此提取物業(yè)的折舊計入成本，以獲得免稅額度。

運營成熟階段的主要融資方式選擇

運營成熟階段的房地產(chǎn)公司，是指通過幾輪房地產(chǎn)項目開發(fā)，在獲得良好投資回報的同時，積累了良好的市場信用與客戶口碑，公司價值隨項目價值提升而大幅提升，具備更高層面的融資條件與能力。

發(fā)行股票融資

主要指股份制房地產(chǎn)企業(yè)，依托于證券市場，通過發(fā)行股票籌資，用于新項目開發(fā)。這種形式不僅能進行大量的直接融資，使企業(yè)獲得永久資本，提高企業(yè)自有資本率，降低負債率，而且將經(jīng)營風險分散給投資者或投機者共同承擔，是最理想的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式之一。

但目前，我國的資本市場還不夠成熟，上市融資受政策環(huán)境影響較大。尤其是今年以來，隨著樓市被列為重點調(diào)控對象，房地產(chǎn)企業(yè)的IPO也隨之受到影響，上市融資之路目前已基本處于阻塞狀態(tài)。截至目前，今年A股市場未有房地產(chǎn)公司獲批上市;自去年9月份至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預案，但其中沒有任何一家融資計劃得以通過。原因是，2009年10月份之后，證監(jiān)會在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO與再融資過程中，增加了國土資源部出具意見的環(huán)節(jié)，地產(chǎn)企業(yè)的IPO審核通過難度加大。由此可見，發(fā)行股票融資對于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言還是一條可望不可即的理想道路，它有待房地產(chǎn)企業(yè)自身的成熟，也有待中國金融市場的進一步完善。

發(fā)行債券融資

發(fā)行債券融資分為政府發(fā)行、金融界發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。它可以集聚一部分社會閑散資金，用于土地開發(fā)、房地產(chǎn)項目投資等，但發(fā)行者必須保證債券到期后，向持有者償付本息，這是它所面臨的最大風險。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，發(fā)行企業(yè)債券必須符合一些限制性的規(guī)定，而且如何選擇好發(fā)券時機，銷售形式也值得深入研究。

我國房地產(chǎn)公司的債務一般都為短期債務融資，短期債務中主要就是銀行貸款，而通過資本市場以債券方式進行融資所占的比重很小，尤其是利用公司債券融資的只有個別公司。目前，原則上只要滿足四證齊全和投資額完成35%等要求，銀行都會發(fā)放開發(fā)貸款，但總體說，開發(fā)貸款也屬于較短期的，而許多房地產(chǎn)公司對中長期資金的需求量更大，長期性直接融資產(chǎn)品可以有效地改善企業(yè)的負債結構。與發(fā)行房地產(chǎn)股票融資一樣，發(fā)行房地產(chǎn)債券融資的有效進行還有待干我國資本市場的成熟。

以上融資渠道，每一種都有其利弊，有些方式在我國目前的市場條件下可能還無法有效地運作，但可借鑒。應當指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行某項目的開發(fā)建設時，通常要綜合運用各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式，最低的成本籌集到資金，完成項目的開發(fā)。