上世紀(jì)90年代初，經(jīng)歷了30年的經(jīng)濟(jì)飛漲后，日本樓市、股市相繼崩盤，開始陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)的泥淖?；仡櫲毡?985年—1991年樓市的走勢可以發(fā)現(xiàn)。大約經(jīng)歷了幾個重要節(jié)點(diǎn)：1985年日元開始升值；1986年大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)；1987年日本房價飆升3倍；1988年房價下降、地王拉升房價；1991年房價再次下降、樓市崩盤。
　　而中國樓市2005年—2008年所經(jīng)歷的情況，似乎與日本驚人地相似。在《中國房地產(chǎn)崩盤時間表》的熱帖中可以看到，2005年人民幣開始升值，2006年同樣大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，2007年房價飆升，2008年房價下降、地王頻出……因此該帖預(yù)測2011年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。
　　過去對房地產(chǎn)的調(diào)控，全世界的政府應(yīng)該說都是失敗者。不然的話，美國也不會在次貸危機(jī)面前栽下這么大的跟頭，日本也不會出現(xiàn)20年經(jīng)濟(jì)低迷的。英國、愛爾蘭、希臘、迪拜目前還在因房地產(chǎn)崩盤而苦苦掙扎。更有意思的是，幾乎所有國家都多次地絆倒在房地產(chǎn)這一塊“15頭”上。
　　中國大陸樓市泡沫早2007年就明顯出現(xiàn)，但無論中央政府怎么調(diào)控，無論民間“空頭”專家如何呼喚大家別買，無論買不起房的人如何叫罵，無論地方政府如何建設(shè)保障房，房價依然堅(jiān)挺上揚(yáng)。而且。更奇怪的現(xiàn)象是，每次中央一調(diào)控，房價就報復(fù)性上漲，以致政策要出臺前，地產(chǎn)中介就告訴購房觀望者趕緊出手。雖然中介是忽悠，但居然都歪打正著，沒道理可講。
　　當(dāng)然，空方人士也繼續(xù)喊空，他們也分析得有理有據(jù)，早就有人分析認(rèn)為，中國樓市將重蹈日本覆轍，因?yàn)閮烧叩陌l(fā)展過程有驚人相似之處：
　　上世紀(jì)90年代初，經(jīng)歷了30年的經(jīng)濟(jì)飛漲后，日本樓市、股市相繼崩盤，開始陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)的泥淖?；仡櫲毡?985年——1991年樓市的走勢可以發(fā)現(xiàn)，大約經(jīng)歷了幾個重要節(jié)點(diǎn)：1985年日元開始升值：1986年大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)：1987年日本房價飆升3倍：1988年房價下降、地王拉升房價：1991年房價再次下降、樓市崩盤。
　　而中國樓市2005年——2008年所經(jīng)歷的情況，似乎與日本驚人地相似。在“中國房地產(chǎn)崩盤時間表”的熱帖中可以看到，2005年人民幣開始升值，2006年同樣大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，2007年房價飆升，2008年房價下降、地王頻出……因此該帖預(yù)測2011年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。
　　那么，中國樓市到底會不會在一兩年內(nèi)重蹈日本覆轍?本刊請來房地產(chǎn)獨(dú)立評論人牛刀等專家進(jìn)行分析。專家觀點(diǎn)不代表本刊立場，僅供參考。
　　
　　官方房地產(chǎn)專家：這幾年不會崩盤
　　
　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，當(dāng)前高房價癥結(jié)在于難以抑制的投機(jī)性需求。中國大量二三線城市如今還可以吸引投機(jī)資金。所以這幾年房地產(chǎn)整體還難以遭遇“崩盤”的結(jié)果。“但是一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，后果將會比日本更嚴(yán)重”。
　　易憲容最后這句話講得比較保守，他認(rèn)為幾年內(nèi)不會崩盤，但沒有預(yù)測具體年份。
　　而廣州社科院研究員彭澎則詳細(xì)分析了中國與日本之間在國情和政策上的不同，以此證明雖然時間表有些類似，但并不一定意味著中國樓市會像日本一樣“崩盤”。
　　彭澎稱，首先。中國的人口紅利短時間內(nèi)還不會消失，而這是日本樓市泡沫化過程中不曾有的現(xiàn)實(shí)，學(xué)者普遍認(rèn)為還有15—20年的人口紅利期，這對中國樓市形成了支撐：其次，中國大規(guī)模的城市化進(jìn)程使得未來將有數(shù)億農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民，這一過程還會帶來大量的住房需求：再次，當(dāng)年日本被迫大幅升值，從而使得日本樓市泡沫化加劇，而目前從中央的態(tài)度來看，中國不會輕易受美國脅迫大幅升值：最后，從去年底以來，從中央到地方政府都頻頻表態(tài)要平抑房價，因此有理由相信中國能夠成功控制住房價。
　　中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏則直接對調(diào)控方法提出質(zhì)疑：過去對房地產(chǎn)的調(diào)控，全世界的政府應(yīng)該說都是失敗者。不然的話，美國也不會在次貸危機(jī)面前栽下這么大的跟頭，日本也不會出
　　日本和中國還有國情和社會制度的不同，國際國內(nèi)經(jīng)環(huán)境的不同，對待住房的態(tài)度和立場也不同，所以，日本的普通民眾在泡沫破滅時并沒有多少人受到危害，只有炒房客這個群體出現(xiàn)問題，而中國的住宅問題涉及很多普通民眾，一旦泡沫破滅，將會危及很多人?，F(xiàn)20年經(jīng)濟(jì)低迷的。英國、愛爾蘭、希臘、迪拜目前還在因房地產(chǎn)崩盤而苦苦掙扎。更有意思的是，幾乎所有國家都多次地絆倒在房地產(chǎn)這一塊“石頭”上。
　　湯敏認(rèn)為，內(nèi)地以前如70／90這樣的調(diào)控政策，大多過于微觀，難以起到有效調(diào)控的作用。而且對房地產(chǎn)的調(diào)控缺乏一個明確的目標(biāo)——調(diào)控的目標(biāo)到底是什么?是保證人人有住房?還是人人有房住?目標(biāo)很不清楚。
　　“要用調(diào)控通脹的機(jī)制來調(diào)控房價，首先要建立統(tǒng)一的房價指標(biāo)體系，建立城市的普通住房價格指數(shù)。同時，設(shè)立不超過居民年收入增長率的房價容忍指標(biāo)，一旦超過這一指標(biāo)，相關(guān)部門就要馬上啟動調(diào)控機(jī)制，例如調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率、增加土地供應(yīng)、提高購房首付?！?br/>　　湯敏認(rèn)為，具體的調(diào)控手段可以再作探討，中國有條件在世界上首先建立一套完善的調(diào)控房價體系?！边@一容忍指標(biāo)也要設(shè)立下限，房價大跌同樣不利于房地產(chǎn)市場的健康?！彼f，最理想的狀態(tài)是通過這一體系，讓中國房價在四五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
　　其實(shí)，湯敏言下之意是，目前的調(diào)控沒有起到預(yù)期的作用，還必須出臺更完善的調(diào)控政策與調(diào)控指標(biāo)。從側(cè)面上，也可以看出他對樓市崩盤感到很難。
　　此外，許多政府官員和體制內(nèi)專家都認(rèn)為“中央政府有能力調(diào)控房價”，理論上也分析得有理有據(jù)。他們還認(rèn)為，目前中央抑制投資和投機(jī)的購房行為的思路是正確的，但力度還可以更大一點(diǎn)，應(yīng)該加大二套房以上持有者的稅負(fù)，這是短期內(nèi)就能夠做到的。
　　
　　獨(dú)立評論人牛刀：中國樓市崩潰時將比日本猛
　　
　　房地產(chǎn)評論人牛刀是近幾年非?；钴S的地產(chǎn)評論人，他在接受本刊采訪時認(rèn)為：
　　中國政府和民眾正在作出艱苦的努力，設(shè)法化解泡沫。但是，作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，僅僅依賴行政的手段和道德的訴求，不能解決根本問題。經(jīng)濟(jì)的問題，最后的解決方式一定是經(jīng)濟(jì)的手段，不痛下殺手，就不可能化解泡沫。
　　牛刀悲觀地認(rèn)為，目前的手段不可能化解泡沫，因?yàn)檎幌肟匆姶罅康拈_發(fā)商破產(chǎn)倒閉，大量的職業(yè)炒房客跳樓——當(dāng)然，跳樓只是一種形象的說法，更不想看見土地價值降至低點(diǎn)，無力扭轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)的依賴趨勢。那么，導(dǎo)致的后果就是房價泡沫破滅，情形相對拉美和日本來講，更加嚴(yán)重。
　　政府的善意可能害了一大批人。此時政府應(yīng)該發(fā)出更加明確的信號，因?yàn)槭聭B(tài)的嚴(yán)重程度不是現(xiàn)在所能預(yù)估的。政府其實(shí)已經(jīng)向市場發(fā)出了信號，只是這個信號不明確，導(dǎo)致開發(fā)商不愿降價，炒房客不愿拋盤，一些普通的買房保值的民眾依然在湊錢交首付。而政府實(shí)際上已經(jīng)無力再發(fā)行鈔票了，依賴貨幣推動的房價上漲缺乏動能，當(dāng)一切的矛盾焦點(diǎn)聚焦在一起的時候，泡沫就將開始破滅。
　　牛刀分析認(rèn)為，日本房價泡沫破滅時，日本的基尼系數(shù)為0.47，超過國際警戒線的0.07。中國不一樣啊，中國今年的基尼系數(shù)要突破0.52，泡沫破滅時的基尼系數(shù)要突破0.54，遠(yuǎn)比日本嚴(yán)重。降低基尼系數(shù)的唯一辦法，就是將房價。我做了一個簡單的推測。房價明年如果下降20％的時候，基尼系數(shù)會維持今年的水準(zhǔn)：房價下降30％時，基尼系數(shù)會降低到0.50，仍然是泡沫破滅的風(fēng)險區(qū)：只有降低到40％以后，基尼系數(shù)會降低0.49，那么，中國就不會有泡沫破滅的威脅。但是，很難做到。
　　日本房價破滅時，日本的貨幣十分堅(jiān)挺，對美元的大幅升值為市場所認(rèn)同。而中國現(xiàn)在的貨幣是政府在一手操縱，如果恪守規(guī)則，那當(dāng)然是萬民之幸：但是，萬一哪一位高官手指頭一松，可以想象幾萬十幾萬億的貨幣就會流向市場。就算遵守規(guī)則，每年17％的貨幣增長也不可持續(xù)，今年M2余額將會突破70萬億。超過GDP的一倍，比美國還要高出10萬億人民幣，并且無法回收。市場上對貨幣的利率、匯率等十分敏感，極易產(chǎn)生信息混亂，很輕易的導(dǎo)致市場誤判。
　　牛刀總結(jié)說，日本和中國還有國情和社會制度的不同，國際國內(nèi)經(jīng)環(huán)境的不同，對待住房的態(tài)度和立場也不同，所以，日本的普通民眾在泡沫破滅時并沒有多少人受到危害，只有炒房客這個群體出現(xiàn)問題，而中國的住宅問題涉及很多普通民眾，一旦泡沫破滅，將會危及很多人。
　　
　　政策繼續(xù)干預(yù)市場，還是讓市場自然調(diào)控？
　　
　　目前，上海、深圳等地繼續(xù)出重拳，出臺“調(diào)控細(xì)則”。上海規(guī)定每戶只能新購一套房，深圳出臺“限購令”，規(guī)定深圳本市戶籍居民家庭每戶限購2套住房。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，從內(nèi)容看，并沒有嚴(yán)過“北京細(xì)則”，甚至從某種意義上而言，上海細(xì)則還表明。眼下房產(chǎn)稅還是停留在“準(zhǔn)備試點(diǎn)階段“，真正落地還需時日。而深圳的所謂“限購令”，其實(shí)在具體操作中也起不了多大作用。
　　所以，在“雙限令”作用下，深圳黃金周新房成交量卻出人意料地呈現(xiàn)“暴漲”行情。深圳市規(guī)劃與國土資源委員會網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至6日，深圳新房成交量為2313套，而去年同期深圳新房成交量只有660套。其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，創(chuàng)今年以來新房成交量的最高紀(jì)錄。
　　種種跡象表明，無論是中央的調(diào)控政策，還是地方的具體調(diào)控細(xì)則，都無法把樓市泡沫擠掉。市場經(jīng)濟(jì)時代，與其這樣邊擠泡沫邊膨脹，氣球破不了，越吹越大。還不如讓市場自己去調(diào)控，泡沫總有破裂的一天，到了那天，不管是不是重蹈日本覆轍，泡沫這么大，不破已經(jīng)嚴(yán)重影響民生問題，與其讓它影響民生問題和民憤，不如讓市場自動去擠破這個氣