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        物業(yè)管理創(chuàng)新與服務品質提升

        2010-12-31 18:00:00溫治強
        中國新技術新產(chǎn)品 2010年3期
        關鍵詞:物業(yè)管理業(yè)主管理者

        溫治強

        (神華集團神東煤炭公司,陜西 神木 719315)

        隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和國家房改政策的深入,住房私有率不斷提高,房地產(chǎn)市場日益活躍,物業(yè)管理和服務不但被人們逐漸接受,而且已成為城鎮(zhèn)居民必不可少的消費需求。隨著社會的進步,人們對物業(yè)管理的要求越來越高。在行業(yè)競爭日趨激烈的今天,物業(yè)管理要面對競爭,迎接挑戰(zhàn),只有不斷提高行業(yè)的管理水平,促進物業(yè)管理企業(yè)走創(chuàng)新之路。

        1 創(chuàng)新是物業(yè)管理走向成熟的保證

        創(chuàng)新的道路是成功的道路。在激烈的市場競爭中企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新,勇于突破“舊觀念”、“老框框”,不斷地創(chuàng)造、應用先進的思想、科學的方法、新穎的技術改造企業(yè),才能在不利條件和逆境中爭得生存和發(fā)展空間。一項事業(yè)唯有所有參與者銳意進取,不斷創(chuàng)新,才能充滿生機和活力,不斷蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)雖己走過了風風雨雨近二十年,物業(yè)管理市場也已初步形成,但我們應看到二十一世紀物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。其主要表現(xiàn)在:管理體制上,尚處于新舊體制轉軌過程中,社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善;運行機制上,市場競爭機制尚未全面形成,壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當嚴重地存在;市場主體與物權關系上,還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位;法律體系尚待完善;物業(yè)管理企業(yè)與政府有關職能部門關系有待進一步理順;城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等。面對這些困難,唯有創(chuàng)新才能謀發(fā)展,唯有開拓才能求進取。21世紀是創(chuàng)新的世紀,創(chuàng)新將在社會生活、生產(chǎn)、經(jīng)營、管理活動中發(fā)揮越來越大的作用。物業(yè)管理必須順應這股潮流,在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引導、配合下,管理者不斷創(chuàng)新,積極探索,推動我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。

        2 物業(yè)管理創(chuàng)新的內容

        一般認為創(chuàng)新是技術創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新相互作用,相互促進的結果,是指不斷創(chuàng)造、應用先進的思想、科學的方法、新穎的技術,將過時落后的東西取而代之,借以達到更高目標的一系列創(chuàng)造活動。因而創(chuàng)新的內容十分廣泛,但對物業(yè)管理創(chuàng)新而言,筆者以為大體可分為觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新,它們之間既相互獨立,又水乳交融。

        2.1 觀念創(chuàng)新

        思想解放是社會變革的前提,觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導,是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎。物業(yè)管理在國內作為一新事物,本身就要求我們用新眼光、新立場去看待它,用新思維新方式去研究它。但在現(xiàn)實中受傳統(tǒng)觀念的束縛,思維定勢的局限,人們對物業(yè)管理卻沒有全面的認識,對物業(yè)管理企業(yè)沒有準確的定位,使物業(yè)管理面臨重重困難。物業(yè)管理要走出困境,首先要做的就是解放思想,這不僅是對物業(yè)管理者而言,政府有關領導、職能部門、廣大業(yè)主、開發(fā)商更應如此。只有思想上深刻認識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為,而不是行政行為,更不是個人行為,其活動必須符合和滿足市場規(guī)律的要求,才有可能從新角度去審視它,用新觀念去理解、研究它。

        2.2 經(jīng)營創(chuàng)新

        經(jīng)營創(chuàng)新是指通過觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新而形成的企業(yè)發(fā)展的新生產(chǎn)力,變?yōu)樯鐣⑹袌?、業(yè)主所接受的新商品和新的信譽。這種轉變的實現(xiàn),可以說是標志著企業(yè)總體創(chuàng)新的成功。2000年是物業(yè)管理“競爭年”,一個優(yōu)秀的物業(yè)管理者,只有始終把自己的追求置于創(chuàng)新之中,不斷創(chuàng)造出新的企業(yè)產(chǎn)品、新的服務項目、新的消費者,才能在競爭中立于不敗之地,這既是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新的目的,又是企業(yè)的社會使命--推動物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理經(jīng)營創(chuàng)新的表現(xiàn),一是將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營行為,在整個活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機會,主動開拓新的市場:二是在服務內容上,要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場的規(guī)律,預見性地創(chuàng)造出新的服務項目引導業(yè)主消費;三是在人才使用上要善于發(fā)現(xiàn)新人、培養(yǎng)新人、提拔新人;四是根據(jù)市場發(fā)展的客觀需要設置靈活的組織管理形式;五是創(chuàng)造良好的創(chuàng)新環(huán)境,鼓勵提出新點子、新門道。

        2.3 管理創(chuàng)新

        管理創(chuàng)新是指物業(yè)管理者根據(jù)物業(yè)管理的內部條件和外部環(huán)境的變化,不斷創(chuàng)造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程,以實現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運行,從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力,取得更高的勞動效率。美國麻省理工學院斯隆管理學院前院長萊斯特·瑟羅 (LesterThurow)曾指出“管理者的中心任務是推進組織或社會的變革……哪里不需要變革,哪里就不需要管理”。也就是說物業(yè)管理的中心任務不應該僅是對物的管理、對人的服務,而是將二者有機結合在一起所進行的一系列創(chuàng)造性活功,其核心應該是通過協(xié)調人與人、人與物、物與物之間的關系,來創(chuàng)造一個人物有機結合的環(huán)境,達到人流、物流的有序流轉。在這個環(huán)境內外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的,而物業(yè)管理者就是要根據(jù)變化的因素,不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進整個環(huán)境的優(yōu)化。因此,物業(yè)管理切忌墨守成規(guī),真正的物業(yè)管理者應該永遠是個創(chuàng)新者。

        3 物業(yè)管理創(chuàng)新應把握的幾個問題

        3.1 物業(yè)管理應充分調動政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性

        因為物業(yè)管理作為一項復雜的社會系統(tǒng)工程,不僅關系到企業(yè)的利潤,而且關系到業(yè)主的生活質量、城市的管理水平、城市的整體形象等等。因此,物業(yè)管理的發(fā)展也需要依靠各方的配合與支持。首先就是政府要轉變職能,勇于創(chuàng)新。政府應從直接管理房地產(chǎn)、干預物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動為主,轉向宏觀調控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導和服務、協(xié)調相關部門單位的關系,而把諸如行業(yè)評比、競賽之類的活動交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會等去完成。其次就是業(yè)主的創(chuàng)新。業(yè)主既要懂得自治,也應學會自律。第三是企業(yè)的創(chuàng)新。'企業(yè)應分析認清自己的角色位置,在觀念上以及經(jīng)營管理方面有所創(chuàng)新。

        3.2 物業(yè)管理創(chuàng)新應注重經(jīng)濟效益和社會效益相統(tǒng)一

        物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為,其本身要追求利潤最大化,但物業(yè)管理同時又是一項復雜的社會工作,其水平的高低、效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重強調利潤,不講社會效益,那么,其市場將會日見枯萎;相反,如果只講社會效益,而忽視企業(yè)的經(jīng)濟效益,那么,其活動就難以持久地進行下去,最終扼殺這個新事物的生命。所以,政府、企業(yè)在制訂有關政策、措施時應既要考慮物業(yè)管理的健康發(fā)展,又要兼顧廣大人業(yè)主的實際承受能力,以保障人們生活質量的不斷提高。這就要求,物業(yè)管理創(chuàng)新在重視經(jīng)濟效益的同時也要注重社會效益。

        3.3 物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場需求相適應

        這是由物業(yè)管理的特性決定的,盡管物業(yè)管理在我國內地的發(fā)展尚處于初期,物業(yè)管理市場也僅具雛形,物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為,最終只有走向市場化,才能充分發(fā)揮其作用,與之相適應企業(yè)只有樹立市場觀念,積極參與競爭才有可能擴大生存空間。因此,物業(yè)管理創(chuàng)新必須以市場為導向,針對物業(yè)的不同情況創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場需求的個性化的管理服務。為此,物業(yè)管理企業(yè)必須制訂快速應變的戰(zhàn)略以適應不斷變化的內外環(huán)境。具體而言這種戰(zhàn)略包括:以可持續(xù)發(fā)展為中心的戰(zhàn)略目標;以合作來提高競爭力的戰(zhàn)略途徑;以靈活的組織結構為戰(zhàn)略核心;以發(fā)揮人員和信息的杠桿作用為戰(zhàn)略實現(xiàn)的基石。這樣,企業(yè)就能根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化及時創(chuàng)造出富有個性化的服務商品,以滿足市場需求,使企業(yè)得到更好發(fā)展。

        [1]馬露露.物業(yè)管理主體及其作用研究.華東師范大學,2004-05-01.

        [2]張曉輝.我國物業(yè)管理業(yè)問題與對策研究.山東科技大學,2005-03-01.

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