□孫 瀟

（中國政法大學(xué)，北京100088）

不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用范圍的理論反思

□孫 瀟

（中國政法大學(xué)，北京100088）

在中國語境下，“不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得”問題之爭主要不是法律效果爭議，而是制度安排爭論。在比較法視野中，“不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得”之爭是實(shí)質(zhì)的規(guī)范效果的問題。承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，并不意味必然構(gòu)建囊括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)相統(tǒng)一的善意取得制度。在以德國為代表的國家，不動(dòng)產(chǎn)善意取得最終在法典上與動(dòng)產(chǎn)善意取得區(qū)分設(shè)計(jì)，在“登記公信力”的制度安排下實(shí)現(xiàn)“從無權(quán)利人處善意取得”的法律效果。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得；登記公信力；善意

一、爭議的總結(jié)與梳理

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得，或者說善意取得適用對(duì)象的范圍是否應(yīng)擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)這一問題，我國學(xué)界歷來爭議頗大，可謂“見仁見智”?，F(xiàn)梳理如下：

（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的否定論

以梁慧星為代表的學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是以登記為其公示方法，交易中不至于誤認(rèn)占有人為所有人，故不發(fā)生善意取得之問題?；谖餀?quán)登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確與登記名義進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。［1］（p94、218）

以孫憲忠為代表的學(xué)者認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域，因?yàn)榻⒘瞬粍?dòng)產(chǎn)登記制度，又因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記具有對(duì)一切人公開的性質(zhì)，任何人已經(jīng)無法在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或者不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯。這一點(diǎn)已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法公認(rèn)的原則。故在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)已經(jīng)無法適用。國際上凡是建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的，在法理與實(shí)踐上均有這樣的效果。［2］（p303）

以王利明為代表的學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移因?yàn)橛械怯涍^戶制度，故而權(quán)利歸屬十分明顯，不必以善意取得而對(duì)交易安全加以特殊保護(hù)。如果不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生錯(cuò)誤登記，第三人因?yàn)樾刨嚨怯浂c登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，此種情況一般不適用善意取得制度，而應(yīng)適用公信原則。［3］（p280）

中國政法大學(xué)物權(quán)立法課題組指出，由于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的公示方式是登記，因而在不動(dòng)產(chǎn)交易中，雙方當(dāng)事人必須依照規(guī)定變更所有權(quán)登記。不存在無權(quán)處分人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提，故各國立法均規(guī)定只有動(dòng)產(chǎn)交易適用善意取得制度。［4］

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的肯定論

以葉金強(qiáng)為代表的學(xué)者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)善意取得、不動(dòng)產(chǎn)善意取得，具有相同的價(jià)值基礎(chǔ)及邏輯結(jié)構(gòu)，沒有偏廢之理。而且在具體的構(gòu)成要件及法律效果上，動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)善意取得均具有基本相同的架構(gòu)。公信力強(qiáng)弱不應(yīng)成為否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理由，登記之較強(qiáng)的公信力倒是應(yīng)該使第三人物權(quán)的善意取得更為肯定。［5］（p187）

以常鵬翱為代表的學(xué)者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)占有和不動(dòng)產(chǎn)登記作為權(quán)利的外觀是同質(zhì)的，它們?cè)谕贫ê蛿M制之法律技術(shù)的構(gòu)建下，最終通向便于交易的歸宿。既然目標(biāo)一致、基礎(chǔ)相同、結(jié)構(gòu)類似，將動(dòng)產(chǎn)善意取得進(jìn)行一體化的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，自無不可。［6］

（三）爭議觀點(diǎn)的總結(jié)分析

綜合以上觀點(diǎn)，持不動(dòng)產(chǎn)善意取得否定論的學(xué)者大都認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)登記制度使得不動(dòng)產(chǎn)的交易以登記簿公示內(nèi)容為準(zhǔn)據(jù)，第三人不得因信賴“占有”的公示方式而實(shí)現(xiàn)類似于動(dòng)產(chǎn)的善意取得。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的已經(jīng)發(fā)揮了保護(hù)交易中善意第三人的利益的功能，因此，“無需”也“不必”再建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。此外，大多數(shù)持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，在國外立法中，只認(rèn)可動(dòng)產(chǎn)的善意取得，而不存在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法例。而持不動(dòng)產(chǎn)善意取得肯定論的學(xué)者則認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是以動(dòng)產(chǎn)占有的公信力為邏輯前提的，與之相對(duì)應(yīng)，建立在不動(dòng)產(chǎn)登記公信力基礎(chǔ)之上，也應(yīng)該存在不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，否則法律邏輯就欠缺一致性。同時(shí)，不少學(xué)者認(rèn)為國外立法中，善意取得的適用范圍已擴(kuò)至不動(dòng)產(chǎn)。［7］

二、善意取得適用對(duì)象比較法上的考察

（一）肯定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法模式考察

⒈德國法?！兜聡穹ǖ洹返?32條規(guī)定：⑴即使物不屬于讓與人，取得人也應(yīng)依照第929條所為的讓與而成為所有人，但是取得人在依照該條的規(guī)定本來會(huì)取得所有權(quán)時(shí)非為善意的除外。但在第929條第2句的情形，僅在取得人已從讓與人處取得占有時(shí)，才適用前句的規(guī)定。⑵取得人知道或者因重大過失而不知道該物不屬于讓與人的，非為善意。這是德國法對(duì)動(dòng)產(chǎn)從無權(quán)利人處善意取得的具體規(guī)定。該法第892條規(guī)定：“為以法律行為取得土地上的某項(xiàng)權(quán)利或此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利人的利益，土地登記簿的內(nèi)容視為正確，但對(duì)正確性的異議已經(jīng)被登記或者不正確性為取得人所知道的除外?！卑凑阵w系解釋方法，該條文是繼891條土地登記的推定力之后，對(duì)土地登記簿公信力的規(guī)定。土地登記簿公信力的結(jié)果，按照M·沃爾夫的解釋，是善意取得人取得權(quán)利，好像土地登記簿中登記的法律狀況就是實(shí)際的法律狀況一樣。善意取得人因此而取得被登記的權(quán)利，盡管該權(quán)利在實(shí)際中不存在。［8］（p228）

從法律效果上分析，該條文事實(shí)上承認(rèn)“從無權(quán)利人處善意取得”的效果；從構(gòu)成要件上分析，同樣要求第三人為“善意”，取得人在明知登記簿不正確時(shí)為非善意，因重大過失不知并不排除善意取得效果的發(fā)生。該條文盡管采用了“登記簿公信力”，而不像規(guī)定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的第932條直接采用“從無權(quán)利人處善意取得”，但透過這些詞語的迷霧，在法律制度體系化的視角里，同屬于善意取得的范疇。［9］在鮑爾／施蒂爾納的物權(quán)法教科書中，將該條文稱之為“自無權(quán)利人處之取得：土地登記簿之公信力”，［10］（p488）德國學(xué)者M(jìn)·沃爾夫直接把該條文稱之為“土地權(quán)利的善意取得”。［11］（p220）可見，在德國物權(quán)法的立法體系和學(xué)術(shù)體系中，承認(rèn)土地權(quán)利的善意取得，只不過在制度構(gòu)造作為土地登記簿的公信力的效果而存在。或者說，在德國法上不動(dòng)產(chǎn)善意取得是通過登記簿公信力的制度予以表達(dá)的。

⒉瑞士法、我國臺(tái)灣地區(qū)民法?！度鹗棵穹ǖ洹芬约拔覈_(tái)灣地區(qū)的民法典都采用了與《德國民法典》幾乎一致的立法模式。《瑞士民法典》就動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得制度的一般規(guī)定體現(xiàn)在該法典第714條第2款：“以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的善意取得動(dòng)產(chǎn)，依照占有的規(guī)定，其占有受保護(hù)的，即使該動(dòng)產(chǎn)的出讓人沒有出讓權(quán)，依然是該物的所有權(quán)人?！迸c之對(duì)應(yīng)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿公開性中區(qū)分了對(duì)善意第三人和惡意第三人的效力。第973條規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或者其他權(quán)利的人，均受保護(hù)?！钡?74條規(guī)定：“物權(quán)登記簿不正當(dāng)?shù)模摰怯泴?duì)于知悉或者應(yīng)當(dāng)知悉該瑕疵的第三人無效”?？梢?，瑞士法上不動(dòng)產(chǎn)善意取得的效果也是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的制度框架下實(shí)現(xiàn)的。

我國臺(tái)灣地區(qū)民法典第801條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)的善意取得，該條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)之受讓人占有動(dòng)產(chǎn)，而受關(guān)于占有規(guī)定之保護(hù)者，縱讓與人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)之權(quán)利，受讓人仍得取得其所有權(quán)”。但我國臺(tái)灣地區(qū)民法典沒有對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)登記效力作出規(guī)定，《土地法》第43條“依照本法所為的登記有絕對(duì)效力”的規(guī)定也不甚清晰。依照“司法院”的解釋，所謂“絕對(duì)效力”系為保護(hù)第三人起見，將登記事項(xiàng)賦予真實(shí)的公信力，因此第三人信賴登記而取得土地權(quán)利時(shí)，不因?yàn)榈怯洘o效或者撤銷而被追奪。同時(shí)，需第三人信賴登記而取得登記權(quán)利，才有本條的適用。［12］（p48）另外，“民法物權(quán)編修正草案”增設(shè)759條之一規(guī)定，因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因受影響。該條文的增設(shè)恰恰是為了彌補(bǔ)原有條文的含糊規(guī)定，直接效法德國與瑞士的立法模式?？梢姡覈_(tái)灣地區(qū)在司法和學(xué)理上承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。

（二）否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法模式考察

⒈法國法。《法國民法典》第2279條規(guī)定：“對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，自主占有具有與權(quán)利證書相等的效力?！狈▏穹ㄔ谏埔馊〉弥贫壬仙钍芰_馬法的影響，認(rèn)為動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律依據(jù)為即時(shí)時(shí)效或瞬間時(shí)效。因此，法國物權(quán)法稱善意取得為即時(shí)取得，且將其置于“時(shí)效”一章中作為若干特別時(shí)效的一種加以規(guī)定。法國學(xué)者馬洛里和埃勒斯認(rèn)為，第2279條規(guī)定具有兩種不同含義：⑴動(dòng)產(chǎn)的自主占有與所有權(quán)的證書是等值的，占有如同權(quán)利證書，當(dāng)事人可用以證明其所有權(quán)的存在；⑵自主占有是一項(xiàng)所有權(quán)的證書：當(dāng)占有人未被予以真正所有人的同等對(duì)待時(shí)，自主占有使占有人成為所有人。如果將法國民法典第2279條第1款的規(guī)定理解為同時(shí)具有上述兩種含義的話，則必然導(dǎo)致以下結(jié)論：自主占有不僅是對(duì)所有權(quán)的一種推定，而且尤其是對(duì)屬于他人的動(dòng)產(chǎn)的一種即時(shí)取得的方式。［13］顯然，法國法上的即時(shí)取得制度僅僅適用于動(dòng)產(chǎn)，而排除了不動(dòng)產(chǎn)的適用。

與德國、瑞士和我國臺(tái)灣地區(qū)相對(duì)應(yīng)，法國法是否有通過登記公信力的制度安排來實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果呢？法國不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)與債權(quán)的混合登記，不動(dòng)產(chǎn)公示僅為一種“宣告”，此種宣告在當(dāng)事人之間的關(guān)系不能發(fā)揮任何作用，亦即公示的作用僅在于對(duì)抗從同一出讓人處取得同一權(quán)利的第三人。［14］法國的不動(dòng)產(chǎn)登記作為登記對(duì)抗主義立法模式的典型，是沒有公信力的。在登記對(duì)抗主義下，登記這一公示方法所表彰的權(quán)利狀態(tài)，第三人僅能信賴“不存在與公示所表現(xiàn)出來的權(quán)利相反的權(quán)利”，即未發(fā)生相反的物權(quán)變動(dòng)，而不能信賴“存在與公示一致的權(quán)利”，如果登記簿的記載有錯(cuò)誤，錯(cuò)誤地將無權(quán)利人記載于登記簿，即使是信賴登記簿的第三人，其所為的交易無法得到法律的保護(hù)。［15］

⒉日本法?！度毡久穹ǖ洹返?92條規(guī)定：“通過交易行為平穩(wěn)且公然開始占有動(dòng)產(chǎn)的人，在善意且無過失時(shí)，即時(shí)取得可在該動(dòng)產(chǎn)上行使的權(quán)利”。該條即為日本民法上動(dòng)產(chǎn)善意取得的實(shí)證規(guī)范。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記，《日本民法典》第177條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗第三人。日本的登記模式也是采取登記對(duì)抗主義，在法典上沒有正面承認(rèn)登記的公信力。日本學(xué)者我妻榮先生認(rèn)為，日本民法對(duì)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)雖然采取了公信原則，但關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)并未采取公信原則。當(dāng)甲將其所有的物賣給乙并進(jìn)行了登記，乙進(jìn)而賣給丙并進(jìn)行登記后，甲試圖主張甲、乙之間的買賣因錯(cuò)誤而無效，則乙不能取得所有權(quán)。但是，丙的立場則因買賣標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)而有所不同。若標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)，乙誤信且無過失，可以取得所有權(quán)；但是若標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，即使丙對(duì)登記信賴且無過失，也不能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。（丙對(duì)于乙取得追究出賣人責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)）。［16］（p219）可見，在日本法上，不可依善意取得獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

盡管動(dòng)產(chǎn)善意取得在各國立法上存在體系安排、制度構(gòu)造上的差異，但是，各國對(duì)其基本持肯定態(tài)度，而不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得則存在較大差別。總體來說，《德國民法典》、《瑞士民法典》、我國臺(tái)灣地區(qū)民法典屬于同一模式，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，承認(rèn)“從無權(quán)利人處善意取得”的法律效果，以保護(hù)善意第三人，盡管在制度表達(dá)上，通常稱之為“不動(dòng)產(chǎn)（土地）登記簿的公信力”；與之相對(duì)應(yīng)的，《法國民法典》、《日本民法典》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)或者土地并不承認(rèn)“從無權(quán)利人處善意取得”法律效果，從這個(gè)意義上說，德國、瑞士、我國臺(tái)灣地區(qū)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，而日本、法國則不予承認(rèn)。

三、不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得的原因解析

從比較法的角度看，是否承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得與各國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式及登記審查制度密切相關(guān)。物權(quán)具有對(duì)世性，物權(quán)的得喪變更必須通過一定公示來完成，動(dòng)產(chǎn)為交付，不動(dòng)產(chǎn)為登記。盡管現(xiàn)代各國都以登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，但在公示方式的效力上有兩種不同的立法模式：一為公示生效要件主義，一為公示對(duì)抗要件主義。公示生效要件主義認(rèn)為，單純的雙方當(dāng)事人之間的意思，不能引起物權(quán)變動(dòng)的效果。無論對(duì)于第三人，還是在雙方當(dāng)事人之間，物權(quán)變動(dòng)如果沒有進(jìn)行登記，都將確定地不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。公示對(duì)抗要件主義認(rèn)為，當(dāng)事人一旦達(dá)成了引起物權(quán)變動(dòng)的合意，就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。只不過在未經(jīng)登記以前，已發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)不能對(duì)抗第三人，第三人可以以當(dāng)事人沒有進(jìn)行登記為由，否認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的效果。

德國、瑞士以及我國臺(tái)灣地區(qū)，采行公示生效要件主義，不動(dòng)產(chǎn)登記具有決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否成立的效力，并對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)登記采取嚴(yán)格的管理。在德國，登記官吏雖然沒有審查物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系的權(quán)限，但是依照《德國土地法》第19條的規(guī)定，登記官吏需對(duì)登記承諾嚴(yán)格審查。承諾人要么親自出席于土地登記所陳述登記承諾，要么以公證證書證明有登記承諾。同時(shí)，登記官有疑義時(shí)，可以主動(dòng)審查原因行為，并把所發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)告知當(dāng)事人。在瑞士，土地物權(quán)變動(dòng)的登記的要件除需要“申請(qǐng)”和“登記承諾”外，還需要證明“登記簿冊(cè)的處分權(quán)和法律原因”。［17］（p152－153）這樣通過嚴(yán)格規(guī)定登記要件，賦予登記官吏嚴(yán)格的審查義務(wù)，盡可能減少甚至杜絕登記簿冊(cè)的記載同真實(shí)的權(quán)利關(guān)系不一致情況的出現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以極強(qiáng)的公信力，即使登記簿冊(cè)記載有錯(cuò)誤或者遺漏，因信賴登記正確而與登記簿上記載的無權(quán)人進(jìn)行交易的善意第三人的利益也受到法律的保護(hù)，即發(fā)生“從無權(quán)利人處取得”的效果。

與之相反，以法國、日本為代表的國家采行公示對(duì)抗要件主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)完全維系于債權(quán)意思，其不動(dòng)產(chǎn)的登記不能表征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和歸屬。物權(quán)變動(dòng)可以公示，也可以不公示，即使不公示也可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，這就無法保證登記的連續(xù)性，在制度設(shè)計(jì)上就不能保證法律上的權(quán)利人和真正權(quán)利人的一致性。登記簿冊(cè)中記載的權(quán)利人可能是真正的權(quán)利人，也有可能不是。例如甲為一宗不動(dòng)產(chǎn)的所有人，甲和乙之間訂立了不動(dòng)產(chǎn)的買賣合同，但是未辦理登記手續(xù)。這樣，乙就是這宗不動(dòng)產(chǎn)的真正所有人，而甲則是登記簿中的名義所有人。如果在制度設(shè)計(jì)上強(qiáng)行賦予該登記以公信力，這樣雖然有效地保護(hù)了善意第三人，消除了第三人的心理顧慮，但也勢(shì)必會(huì)給名義權(quán)利人提供惡意轉(zhuǎn)讓的可乘之機(jī)，真正的權(quán)利人勢(shì)必會(huì)因此遭受風(fēng)險(xiǎn)。［18］基于此，采公示對(duì)抗要件主義的國家在法律邏輯和交易實(shí)踐中無法賦予登記簿冊(cè)以公信力。

同時(shí)法國和日本的登記審查制度并不能在相當(dāng)程度上保證登記的權(quán)利人與真正的權(quán)利人的一致性。在法國，抵押登記員就當(dāng)事人交由登記的行為效力進(jìn)行評(píng)價(jià)，僅在抵押權(quán)注銷的情形，行為已經(jīng)嚴(yán)重至不可挽救，此時(shí)方可審核行為是否具有可公示性。［19］在日本，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第49條規(guī)定的駁回登記申請(qǐng)的限制性條款，除了標(biāo)示登記之外大多是形式性的，不涉及對(duì)于導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因真實(shí)性和效力的審查，只要登記申請(qǐng)與這些條款不抵觸，登記機(jī)關(guān)就必須受理。［20］（p263）同時(shí)，日本不動(dòng)產(chǎn)登記簿相當(dāng)不完備，“地圖制作和土地測(cè)量極不完全，且由于‘宗’相當(dāng)錯(cuò)綜復(fù)雜，因而登記之記載不慎明朗”，構(gòu)成不實(shí)記載的可能性非常大。由于以上的原因，日本在不動(dòng)產(chǎn)交易方面，理論上的觀點(diǎn)是不采用公信原則的，也就無法有效保護(hù)那些在無過失情形下信賴公示的人。而在動(dòng)產(chǎn)交易方面采用了公信原則，所以在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中承認(rèn)了動(dòng)產(chǎn)的即時(shí)制度。［21］（p31）

綜上所述，在以德國、瑞士為代表的國家，通過嚴(yán)格登記審查確保實(shí)體法律關(guān)系的真實(shí)性，登記被賦予有公信力，以此為支撐，承認(rèn)了“從無權(quán)利人處善意取得”的法律效果；而以法國、日本為代表的國家，登記審查是不涉及實(shí)體權(quán)利內(nèi)容的形式審查，登記不具有公信力，這使得第三人不可能僅憑對(duì)登記簿的信賴而從無權(quán)利人處取得權(quán)利。誠如學(xué)者所言，將“善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)”這一說法加以普遍化是片面的，事實(shí)上，該判斷僅對(duì)法國、日本等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示對(duì)抗主義的國家有效，其原因在于此類國家未賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得便失去了邏輯支撐。反之，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信主義的德國、瑞士及我國臺(tái)灣地區(qū)等立法例中，善意取得制度同樣適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域。［22］

四、善意取得制度構(gòu)造的影響要素

（一）動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的二元?jiǎng)澐值牧⒎夹g(shù)影響

德國、瑞士采用了“登記公信力制度”來實(shí)現(xiàn)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意第三人，與之相對(duì)應(yīng)采用“善意取得制度”保護(hù)動(dòng)產(chǎn)交易中的善意第三人。這種立法體例與動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)二元?jiǎng)澐置芮邢嚓P(guān)。

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分對(duì)整個(gè)《德國民法典》，尤其是對(duì)德國民法物權(quán)法體系有著根本性的意義?！兜聡穹ǖ洹酚绕涫俏餀?quán)編沒有按照物權(quán)的種類來編制其物權(quán)編的結(jié)構(gòu)，而是按照動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分來設(shè)計(jì)了它的物權(quán)編。這樣，該法典物權(quán)編事實(shí)上建立在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)區(qū)別對(duì)待的法律規(guī)范上面。拉倫茨認(rèn)為，這種對(duì)物的區(qū)別不僅在物權(quán)法中和債法中具有重要意義，在實(shí)體法上進(jìn)行區(qū)別對(duì)待的規(guī)定也影響到訴訟法，法院在強(qiáng)制執(zhí)行中對(duì)地產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行所依據(jù)的法律規(guī)定也是完全不同于對(duì)動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)定的。［23］（p382）同時(shí)，《德國民法典》的編纂也充分體現(xiàn)了德意志民族喜愛抽象思維的特點(diǎn)，因?yàn)樵摲ǖ涞教幎剂粝铝肆⒎ㄕ邚木唧w制度中概括出一般原則的烙印，德國人將這種方法叫做“提取公因式”。比如總則編、債務(wù)關(guān)系的一般原則、不動(dòng)產(chǎn)法的一般原則等。凡是能夠抽象出一般規(guī)則的地方，《德國民法典》的立法者無不樂而為之、善而為之。［24］（p9－11）

可以說，動(dòng)產(chǎn)法律制度與不動(dòng)產(chǎn)法律制度分別設(shè)計(jì)，是德國民事實(shí)體法和程序法所秉持的一項(xiàng)重要原則。將動(dòng)產(chǎn)的善意取得與不動(dòng)產(chǎn)善意取得分別規(guī)定正是這一立法思想的體現(xiàn)。但是，德國立法者在物權(quán)編沒有放棄“提取公因式”的努力，他們盡可能地歸納二者的共性，統(tǒng)一予以規(guī)定，比如占有法、所有權(quán)內(nèi)容、所有權(quán)種類以及所有權(quán)的保護(hù)。而將一系列被法律所許可的特殊權(quán)利種類和所有權(quán)與限制物權(quán)之設(shè)立、轉(zhuǎn)讓以及廢止各自區(qū)分予以規(guī)定。［25］（p19）可見，在《德國民法典》的立法者看來，動(dòng)產(chǎn)的善意取得與不動(dòng)產(chǎn)的善意取尚沒有充足的共通性作為依據(jù)，用“提取公因式”的技術(shù)來將其一體構(gòu)造，而是遵循動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分規(guī)定的原則。

（二）制度的體系性因素的制約

在德國與瑞士的民法典中，不動(dòng)產(chǎn)善意取得是作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力的法律效果規(guī)定的。然而，登記簿的公信力的外延遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不動(dòng)產(chǎn)善意取得。德國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的主要內(nèi)容有：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)狀態(tài)的文字的描述，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)四臨界址的表述，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的記載。其中，重點(diǎn)部分是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的記載。這也是發(fā)生公信力的內(nèi)容。法律規(guī)定這一部分必須包括的內(nèi)容有：⑴所有權(quán)，記載不動(dòng)產(chǎn)的來源及其變更；⑵用益物權(quán)及其他權(quán)利限制，記載不動(dòng)產(chǎn)負(fù)擔(dān)的用益物權(quán)以及根據(jù)民法典對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的處分限制、異議抗辯以及預(yù)告登記等；⑶擔(dān)保性權(quán)利，記載抵押權(quán)、土地債務(wù)、定期金土地債務(wù)以及這些變價(jià)權(quán)的預(yù)告登記等。［26］（p146）《瑞士民法典》第958條規(guī)定，下列權(quán)利應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記：⑴所有權(quán)；⑵地役權(quán)及土地負(fù)擔(dān)，⑶擔(dān)保物權(quán)?？梢?，登記簿幾乎是按照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系設(shè)立的。那么登記簿的公信力就是依照這些記載發(fā)揮其作用的。一般來說，登記簿的公信力主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一，自登記名義人處取得所有權(quán)的人，即使登記名義人不是真正的所有權(quán)人，取得人仍會(huì)確定的取得其名義下登記的所有權(quán)；其二，自登記名義人處取得所有權(quán)的人，如果該不動(dòng)產(chǎn)上存在沒有登記的抵押權(quán)，則該不動(dòng)產(chǎn)視作不存在抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)；其三，抵押權(quán)名義人實(shí)際上并不享有抵押權(quán)，但由登記名義人處受讓抵押權(quán)的，可以真正地取得抵押權(quán)；其四，自處分權(quán)受限制的登記名義人處受讓物權(quán)的人，如果所受限制并未記載，受讓人取得的為沒有限制的物權(quán)。其五，向登記名義人履行給付義務(wù)，如登記名義人并不是真正的權(quán)利人第三人履行有效，真正權(quán)利人不得在要求第三人履行給付義務(wù)。［27］（p160－161）

動(dòng)產(chǎn)善意取得，從無權(quán)利人處善意取得的一個(gè)前提是正當(dāng)?shù)恼加袪顟B(tài)，即作為權(quán)利外觀載體的特定的占有狀態(tài)。這種狀態(tài)應(yīng)必須使取得人有理由在出讓人身上發(fā)現(xiàn)所有權(quán)人的特征。［28］（p395）可見動(dòng)產(chǎn)善意取得只為第三人提供了一種積極的信賴保護(hù)。而建立在不動(dòng)產(chǎn)登記簿基礎(chǔ)上的不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，則既包括積極信賴保護(hù)，也包括消極的信賴保護(hù)。［29］（p125）如果在承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上述所有效力的前提下，將其積極信賴保護(hù)“提取”與動(dòng)產(chǎn)善意取得一體規(guī)定，勢(shì)必會(huì)分割不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的保護(hù)體系，使得與登記簿記載內(nèi)容密切關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)公信力的“支離破碎”。如果將整個(gè)保護(hù)體系一體“提取”，結(jié)果將打亂不動(dòng)產(chǎn)登記制度的體系安排。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿的效力，實(shí)屬不動(dòng)產(chǎn)登記制度項(xiàng)下不可或缺的內(nèi)容之一。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力與登記的權(quán)利正確性推定規(guī)則和異議登記制度密切關(guān)聯(lián)。前者是登記的善意保護(hù)效力的邏輯前提，后者是旨在破除登記的公信力，為推翻登記程序運(yùn)行的結(jié)果奠定基礎(chǔ)。如果將登記公信力的保護(hù)體系與動(dòng)產(chǎn)善意取得一體規(guī)范，則很有可能割斷登記制度的內(nèi)在邏輯的關(guān)聯(lián)性。另外，一體構(gòu)造的立法模式，單從條文上看似乎是節(jié)約了立法資源，但條文過分的原則性和籠統(tǒng)性，將會(huì)給法律的解釋和適用帶來更多的工作量。

同時(shí)，動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度也形成了其本身的特別規(guī)范，這些規(guī)范在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域是沒有適用的空間的。一般來說，動(dòng)產(chǎn)善意取得將標(biāo)的物區(qū)分為“占有脫離物”和“占有委托物”，二者在善意取得上有不同的效果?！罢加忻撾x物”是指非出于動(dòng)產(chǎn)所有人的意思而喪失占有的物；“占有委托物”是基于真實(shí)權(quán)利人的意思而喪失占有的物。前者無條件地發(fā)生善意取得，而后者在一定條件下發(fā)生善意取得的效果或者根本不發(fā)生。這種區(qū)分在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中是沒有意義的。

（三）“善意”判斷標(biāo)準(zhǔn)對(duì)制度構(gòu)造的影響

善意取得中“善意”與“取得”為兩個(gè)核心要素，在“取得”上動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)沒有實(shí)質(zhì)性差別：都可發(fā)生從無權(quán)利人處取得權(quán)利的法律效果，但在“善意”這一核心要素上的異同卻不可不察。

對(duì)于動(dòng)產(chǎn)善意取得，《德國民法典》第932規(guī)定，取得人知道或者因重大過失而不知道該物不屬于讓與人的，非為善意。也就是說，善意是指取得人不知道并且非因重大過失而不知道。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得，《德國民法典》第892條規(guī)定：“為以法律行為取得土地上的某項(xiàng)權(quán)利或此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利人的利益，土地登記簿的內(nèi)容視為正確”，但“不正確性為取得人所知道的除外”。該條中的善意，僅要求取得人不知道。可見，法律對(duì)“善意”設(shè)定了不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在動(dòng)產(chǎn)方面，鑒于官方編制的土地登記簿具有很高的可信度，僅在實(shí)際知道時(shí)才予以排除善意取得，重大疏忽并不排除善意取得。［30］（p226）而在不動(dòng)產(chǎn)方面，“已知”和“由于重大過失而不知”都排除在善意取得之外。根據(jù)通常的表述，在取得人“根據(jù)整體情況以一種不尋常的重大程度違反了必要的謹(jǐn)慎，而且未注意到在該案中任何一個(gè)人都本應(yīng)該弄清楚的東西時(shí)”，他就有重大過失。［31］（p413）一言以蔽之，二者之差異在于是否有額外審查的注意義務(wù)。

動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)善意取得在主觀“善意”標(biāo)準(zhǔn)上存在實(shí)質(zhì)差別，也使得善意取得制度難以用“提取公因式”的方法一體規(guī)范。在制度安排上，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得在強(qiáng)大的登記公信力下得以實(shí)現(xiàn)

在中國語境下，“不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得”問題之爭主要不是法律效果差異的爭議，而是制度安排的爭論。反對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”的觀點(diǎn)大都認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力；主張“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”的觀點(diǎn)，亦是以不動(dòng)產(chǎn)登記公信力作為邏輯前提。而不動(dòng)產(chǎn)登記公信力就包含了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)“從無權(quán)利人處取得”的法律效果。這一點(diǎn)可以從比較法的視野中得以證實(shí)：以法國、日本為代表的物權(quán)變動(dòng)公示對(duì)抗主義的國家，沒有賦予登記以公信力，不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得；而以德國、瑞士和我國臺(tái)灣地區(qū)為代表的物權(quán)變動(dòng)公示要件主義的國家和地區(qū)，承認(rèn)登記公信力，認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果，并以登記公信力作為其制度表達(dá)方式。因此，比較法視野中“不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得”之爭是實(shí)質(zhì)的規(guī)范效果的問題。承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，并不意味著在立法上構(gòu)建囊括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)相統(tǒng)一的善意取得制度。由于立法技術(shù)、體系架構(gòu)以及公信力強(qiáng)弱差異等因素的影響，在以德國為代表的國家，不動(dòng)產(chǎn)善意取得最終在法典上與動(dòng)產(chǎn)善意取得區(qū)分設(shè)計(jì)，在“登記公信力”的制度安排下實(shí)現(xiàn)“從無權(quán)利人處善意取得”的法律效果。

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［7］參見朱慶育．尋求民法的體系方法——以物權(quán)追及力理論為個(gè)案［J］．比較法研究，2002，（02）；陳永強(qiáng)．論德國法上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度［J］．比較法研究，2005，（03）；董萬成．不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度［J］．河南省政法干部管理學(xué)院學(xué)報(bào)，2005，（05）；周鐵朋．國外不動(dòng)產(chǎn)善意取得法制的考察［J］．中南大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（05）．

［8］［11］［30］（德）M·沃爾夫．物權(quán)法［M］．吳越，李大雪譯．法律出版社，2004．

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［10］［31］（德）鮑爾·施蒂爾納．德國物權(quán)法（下冊(cè)）［M］．申衛(wèi)星，王洪亮譯．法律出版社，2004．

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［14］［19］尹田．法國不動(dòng)產(chǎn)公示制度［J］．載梁慧星主編．民商法論叢［C］．2000，（01）．

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［16］（日）我妻榮著．我妻榮民法講義ⅱ新訂物權(quán)法［M］．有泉亨補(bǔ)訂．羅麗譯．中國法制出版社，2008．

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［18］于海涌．法國不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗中的利益平衡——兼論我國物權(quán)立法中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式之選擇［J］．法學(xué)，2006，（02）．

［20］李昊．不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度構(gòu)建［M］．北京大學(xué)出版社，2005．

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［22］朱慶育．尋找民法的體系方法——以物權(quán)追及力理論為個(gè)案［J］．比較法研究，2000，（02）．

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［24］［26］孫憲忠著．德國當(dāng)代物權(quán)法［M］．法律出版社，1997．

［25］［28］（德）鮑爾·施蒂爾納．德國物權(quán)法（上冊(cè)）［M］．張雙根譯．法律出版社，2004．

［27］參見《德國物權(quán)法》第892條第1款，陳華彬著．物權(quán)法［M］．法律出版社，2004．

［29］王澤鑒．民法物權(quán)（1）通則·所有權(quán)［M］．中國政法大學(xué)出版社，2001．

（責(zé)任編輯：張雅光）

The Theory of Reflection of Scope of Bona Fide Acquisition

Sun Xiao

In China，most of the scholars believe the immovable property can be acquired in good faith，although they hold different views in institutional arrangements．However，there are controversies in foreign countries in bona fide acquisition of immovable property．In Germany，bona fide acquisition of movable and immovable property are regulated separately，which immovable property can be acquired in good faith by registration．

Bona Fide Acquisition；Registration Credibility；Bona Fide

D923．2

A

1007－8207（2010）09－0121－05

2010－07－02

孫瀟（1984—），男，山東人，中國政法大學(xué)民商法專業(yè)博士研究生，研究方向?yàn)槊穹ā?/p>