夏燕榕 曲福田 姜 海 李效順 胡立兵

(南京農(nóng)業(yè)大學中國土地問題研究中心,江蘇南京210095)

基于集約評價的城市開發(fā)區(qū)規(guī)模計量研究3
——以南京市省級以上開發(fā)區(qū)為例

夏燕榕 曲福田 姜 海 李效順 胡立兵

(南京農(nóng)業(yè)大學中國土地問題研究中心,江蘇南京210095)

隨著開發(fā)區(qū)集約利用評價工作的全面開展,合理界定其用地規(guī)模成為研究的重點。本文以南京市為例,首先運用多目標決策法評價開發(fā)區(qū)集約利用等級,然后采用逐步回歸法選取與集約利用相關度較大的因素作為預測依據(jù),進而計量其合理的規(guī)模。研究結(jié)果表明:其一,A、B和C開發(fā)區(qū)集約等級為II級,可以適當擴大開發(fā)區(qū)規(guī)模;D、E、F和 G開發(fā)區(qū)集約等級為III級,應該維持開發(fā)區(qū)規(guī)模;而H和I開發(fā)區(qū)集約等級為IV級,應適當縮小開發(fā)區(qū)規(guī)模。其二,當B開發(fā)區(qū)、A開發(fā)區(qū)和其他開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率分別達到23.10%、18.18%和15%時,可以充分發(fā)揮土地利用潛力。其三,即使實現(xiàn)土地集約利用,B開發(fā)區(qū)仍需擴充6.08 km2。最后,本文提出通過科學設定地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率來提升開發(fā)區(qū)集約利用水平的政策建議。

城市開發(fā)區(qū);規(guī)模計量;集約評價;南京市

伴隨工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程,開發(fā)區(qū)作為城市產(chǎn)業(yè)集聚中心取得了長足發(fā)展,成為拉動經(jīng)濟增長的重要引擎。然而,開發(fā)區(qū)經(jīng)濟增長是以土地擴張為代價和前提的[1]。已有研究表明[2],在短短10年間就有兩次引人注目的土地擴張,第一次始于1992年,第二次始于2002年。從2003年起,中國展開了以清理開發(fā)區(qū)為重點的土地市場治理整頓行動,開發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)模不斷減少;2007年,百日行動又將開發(fā)區(qū)的違法違規(guī)用地作為整治重點。由此判斷,開發(fā)區(qū)發(fā)揮規(guī)模集聚效應的同時也存在較為嚴重的土地粗放利用現(xiàn)象。針對此問題,國土資源部于2008年7月全面部署開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作。以全國各級各類開發(fā)區(qū)為評價對象,發(fā)布統(tǒng)一的評價規(guī)程,以保護有限的土地資源,促進開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地,并為其擴區(qū)升級提供科學依據(jù)?？梢?國家出臺政策的基本要求是提高開發(fā)區(qū)土地集約利用水平,而根本目的是劃定合理的開發(fā)區(qū)規(guī)模,防止其盲目擴張。國內(nèi)相關研究多集中在開發(fā)區(qū)集約利用評價指標體系選擇及潛力測算上[3-5],結(jié)合開發(fā)現(xiàn)狀、程度和潛力,在土地集約利用約束下,對其未來土地規(guī)模做出定量計量的研究并不多見。本文試圖在對開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力狀況進行評價的基礎上,選取影響開發(fā)區(qū)土地集約利用較為顯著的因素作為預測的參考指標,確定不同的理論目標值,進而計量基于集約利用水平上的開發(fā)區(qū)合理規(guī)模,為開發(fā)區(qū)規(guī)模界定提供參考和科學依據(jù)。

1 研究思路與方法

1.1 研究思路

合理的開發(fā)區(qū)規(guī)模是建立在土地集約利用基礎之上的。本文選取南京市9個省級以上開發(fā)區(qū)作為研究對象,首先對其土地集約利用現(xiàn)狀水平進行評價,劃分出不同等級;其次,探討南京市開發(fā)區(qū)土地集約利用水平與各因素的關系,選取影響其土地集約利用較為顯著的因素作為預測的參考指標;接著,通過與國內(nèi)效率較高的開發(fā)區(qū)對比,確定理論目標值;最后,對合理的城市開發(fā)區(qū)用地規(guī)模及實現(xiàn)的可能性進行分析。

1.2 研究方法

1.2.1 評價方法

多目標決策是對多個目標進行科學、合理的選優(yōu),然后做出決策的方法。對開發(fā)區(qū)土地集約利用進行等級劃分,需要綜合考慮反映社會、經(jīng)濟、生態(tài)等多方面的指標[6,7]。(本文所選擇的指標包括:工業(yè)用地平均容積率、地均累計投資額、地均工業(yè)總產(chǎn)值、地均工業(yè)增加值、地均稅收收入、工業(yè)用地效益、土地開發(fā)率、土地批租率、土地建成率、生產(chǎn)性用地比例、房地產(chǎn)商業(yè)配套設施用地比例、工業(yè)基礎設施用地比例和道路綠地率。)

(1)單項評價指標分值計算

首先對各目標值進行無量綱化處理,再根據(jù)綜合指數(shù)評分法公式計算出各方案的綜合目標值λ。對指標進行標準化,不同指標類型其標準化方法不同:

正相關指標類型:

式(1)中:Sij為因子分值;Xij為目標值;X(max)j和X(min)j為第j個因子最大值和最小值。

雙向相關指標類型:

式中:Sij為因子分值;X(max)j和X(min)j為第j個因子的最大值和最小值;Xoj為目標的最佳值。

(2)綜合目標值計算

在單項因素評價的基礎上,參考已有研究[6],建立測算開發(fā)區(qū)土地集約利用評價等級的綜合指數(shù)多目標決策模型:

式(4)中:λ為土地集約度指數(shù);βn為n指標權重;Sn為n指標分值。

1.2.2 影響因素分析

以開發(fā)區(qū)的土地集約利用評價分值為因變量,以反映開發(fā)區(qū)的土地利用狀況、土地利用結(jié)構、土地開發(fā)進度及土地投入產(chǎn)出水平等相關指標因素為自變量,建立計量經(jīng)濟模型(5),并運用 Eviews軟件進行逐步回歸[8,9]。(前期研究中已通過構建土地集約利用評價指標體系測算各開發(fā)區(qū)集約利用分值,限于篇幅,這里不再累述,感興趣者可以與筆者聯(lián)系討論。)

式(5)中:Yi為開發(fā)區(qū)土地集約利用評價分值;X1為開發(fā)區(qū)級別(該變量為虛擬變量,國家級開發(fā)區(qū)賦值為1,省級開發(fā)區(qū)賦值為0);X2為容積率;X3為生產(chǎn)性用地比例;X4為綠地率;X5為商業(yè)服務業(yè)用地比例;X6為基礎設施用地比例;X7為土地開發(fā)率;X8為土地批租率;X9為土地建成率;X10為地均累計投資額;X1.為地均工業(yè)總產(chǎn)值。

2 實證研究

2.1 研究區(qū)域概況

自1988年成立南京高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)后,南京市又相繼成立了南京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、浦口經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和六合經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等一批國家、省級開發(fā)區(qū),這標志著南京工業(yè)布局轉(zhuǎn)向以開發(fā)區(qū)建設引導工業(yè)集中布局的新模式。開發(fā)區(qū)對于推動南京經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要作用,2007年,南京市省級以上開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積達655.53 km2(按遠期規(guī)劃面積計算),其中已開發(fā)土地246.30 km2,開發(fā)率約為40%,國家級開發(fā)區(qū)已開發(fā)比例為30.75%。

2.2 開發(fā)區(qū)集約等級劃分

2.2.1 開發(fā)區(qū)集約利用等級

λ為土地集約度指數(shù),值介于0-1之間。參考已有研究[10],按λ值大小,把開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力劃分為5個等級(其涵義見表1)。

2.2.2 南京市開發(fā)區(qū)集約利用等級

將南京市各開發(fā)區(qū)相應的指標值代入式(1)-(4),計量結(jié)果見表2。

結(jié)合城市開發(fā)區(qū)建設用地集約利用評價等級可以看出,A、B和C開發(fā)區(qū)等級比較高,土地集約利用達到滿意要求,供需平衡,利用較為集約,在政策措施上應維持或適當擴大開發(fā)區(qū)規(guī)模以及適當增加下一年度的用地計劃;而D、E、F和G開發(fā)區(qū)同屬于第III等級,這些開發(fā)區(qū)的土地集約利用基本達到要求,但仍未完全發(fā)揮規(guī)模集聚效應,建議維持開發(fā)區(qū)規(guī)模和下一年用地計劃;而H及I開發(fā)區(qū)的土地集約利用程度比較低,土地集約度分別為0.34和0.30,尚有較大潛力,應當考慮維持或適當縮小開發(fā)區(qū)規(guī)模,提高其土地利用效率。

2.3 南京市開發(fā)區(qū)土地集約利用影響因素分析

以南京9個省級以上開發(fā)區(qū)為樣本,將影響開發(fā)區(qū)土地集約利用的數(shù)據(jù)帶入式(5)運用Eviews進行逐步回歸,結(jié)果見表3。

模型的擬合優(yōu)度為98.97%,DW=1.94,F通過檢驗,t通過檢驗。經(jīng)過逐步回歸后,6個變量可以解釋土地集約利用的分值狀況。

其中,生產(chǎn)性用地比例,商業(yè)服務業(yè)用地比例對土地集約利用有一定的影響,結(jié)構決定功能,合理配置土地在生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性部門的分布,有利于提高土地利用的綜合效率,進而提高土地的集約度;而反映土地開發(fā)進度的土地建成率,也對之有正向影響,說明提高開發(fā)區(qū)的開發(fā)速度能夠促進開發(fā)區(qū)土地集約利用。此外,土地容積率、地均投資額也在1%的程度上影響開發(fā)區(qū)土地利用集約程度,說明設立一定的企業(yè)容積率準入門檻和合理的投資效率是必要的。而地均工業(yè)總產(chǎn)值的t檢驗值很大,是影響土地集約利用較為顯著的因素,同時也是反映開發(fā)區(qū)土地利用效率最直接的指標[11,12]。

表2 南京市開發(fā)區(qū)建設用地集約利用評價等級Tab.2 The rank of land2use intensity assessmentof development zones in Nanjing

表3 開發(fā)區(qū)土地集約利用影響因素分析Tab.3 The influence factor of land2use intensity assessmentof development zones

2.4 集約評價基礎上的開發(fā)區(qū)規(guī)模界定

2.4.1 理論目標值的確定

隨著工業(yè)向園區(qū)集中戰(zhàn)略的實行,南京市開發(fā)區(qū)得到了快速發(fā)展,發(fā)展方式也由規(guī)模擴張向內(nèi)涵挖潛轉(zhuǎn)變。同時,工業(yè)是開發(fā)區(qū)的主導和支柱產(chǎn)業(yè),依據(jù)上文回歸分析的結(jié)果,本文選擇影響開發(fā)區(qū)土地集約利用較為顯著的因素:地均工業(yè)總產(chǎn)值及其增長率作為預測指標。

(1)地均工業(yè)總產(chǎn)值。地均工業(yè)總產(chǎn)值是衡量開發(fā)區(qū)發(fā)展水平最重要的經(jīng)濟數(shù)據(jù),由于數(shù)據(jù)的有限性。本文以部分產(chǎn)出效率較高的國家級開發(fā)區(qū)2004年與2007年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作為比較對象(見表4)。

根據(jù)表4的數(shù)據(jù)設定預測指標的理論目標值。首先,南京市省級以上開發(fā)區(qū)2007年地均工業(yè)總產(chǎn)值為15.58×108元/km2,與2004年江蘇省國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)均值23.40×108元/km2相比尚有差距,我們可以設定其為第一個理論目標值;其次,以國家級開發(fā)區(qū)2010年的規(guī)劃值為預期值,測算并設定南京市開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率的第二個理論目標值為29.03×108元/km2。

(2)地均工業(yè)總產(chǎn)值理論增長率。前文所設置的地均工業(yè)總產(chǎn)值理論目標值只是在現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展水平的基礎上通過對比得出,然而在現(xiàn)實發(fā)展中,究竟能否實現(xiàn)既定的理論目標值受到經(jīng)濟社會發(fā)展,社會制度等方面的制約。所以,有必要對上述地均工業(yè)總產(chǎn)值理論目標值實現(xiàn)的可行性進行分析,經(jīng)測算,南京市開發(fā)區(qū)要想在2010年實現(xiàn)地均工業(yè)總產(chǎn)值為23.40×108元/km2和29.03×108元/km2的理論目標值,全市開發(fā)區(qū)的地均工業(yè)總產(chǎn)值將分別需要以14.52%和23.05%的增長率發(fā)展。然而,從泰達經(jīng)濟平臺顯示的數(shù)據(jù)來看,對我國比較發(fā)達的天津開發(fā)區(qū)2000-2007年的地均工業(yè)總產(chǎn)值進行計算,其每年增長率在5%-27%之間波動,而期間年均增長率為20.29%。南京市是江蘇省的省會,許多開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越,處于沿江開發(fā)的重點地段,各級政府也在加大開發(fā)區(qū)的投入力度。綜上所述,本文認為采用天津開發(fā)區(qū)地均工業(yè)產(chǎn)值年均經(jīng)驗增長率的中間值作為南京開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值的增長率較為合適,即15%左右。

當南京開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率為15%時,預計2010年全市開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值將可達到23.70×108元/km2。相應的,2010年全市開發(fā)區(qū)土地集約利用的現(xiàn)實潛力在84.35 km2左右,約占開發(fā)區(qū)已開發(fā)土地面積的34.24%。

2.4.2 南京市開發(fā)區(qū)規(guī)模計量

在對南京開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力狀況進行分析的基礎上,參考國內(nèi)相關開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值年均增長率的現(xiàn)實可能性,將南京地均工業(yè)總產(chǎn)值年均增長率的合理值設置為15%。分別從現(xiàn)狀地均工業(yè)產(chǎn)值水平(按照2007年的地均工業(yè)總產(chǎn)值)和設定土地集約利用條件下地均工業(yè)產(chǎn)值水平(地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率為15%時的工業(yè)總產(chǎn)值)兩種情況下對2010年南京開發(fā)區(qū)土地需求量進行預測。計算公式為:

表4 部分產(chǎn)出效率較高的國家級開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值(1×108元/km2)Tab.4 The gross industrialoutput value unit area of some efficient development zone in national level

式中:Bi為2007年目標開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀地均工業(yè)總產(chǎn)值;Ci為土地集約利用下目標開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值;Qi為規(guī)劃2010年目標開發(fā)區(qū)預計工業(yè)總產(chǎn)值;Ei為目標開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀地均工業(yè)總產(chǎn)值下的開發(fā)區(qū)需要土地面積;Fi為目標開發(fā)區(qū)土地集約利用達到的地均工業(yè)總產(chǎn)值下開發(fā)區(qū)需要土地面積。

按照公式(6)-(8)計量的結(jié)果見表5。

2.4.3 預測結(jié)果的可行性分析

由表5可以看出,實行土地集約利用之后需要的用地面積明顯小于按現(xiàn)狀水平計算的用地需求量。要想達到2010年的目標產(chǎn)值,C、D、E、F、G、H和 I等7個開發(fā)區(qū)需要的土地面積在規(guī)劃面積之內(nèi),只要提高土地的利用效率,就無需擴大用地規(guī)模。而B開發(fā)區(qū)和A開發(fā)區(qū)所需的土地面積遠遠大于開發(fā)區(qū)的規(guī)劃面積。在前文的土地集約利用評價中,這兩個開發(fā)區(qū)都屬于第II等級,利用較為集約,但仍有潛力。因此,若通過提高它們的地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率,使之土地需求規(guī)?？刂圃谝?guī)劃范圍內(nèi),各開發(fā)區(qū)所需達到的地均工業(yè)總產(chǎn)值分別為34.03×108元/km2和4.11×108元/km2,地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率分別為30.9%和18.18%。

2.4.4 開發(fā)區(qū)合理規(guī)模的界定

計算我國比較發(fā)達的上海閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2005-2007年的指標值,結(jié)果表明,這三年的地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率達到30%,對天津開發(fā)區(qū)2000-2007年的指標進行計算,其平均增長率為20.29%。結(jié)合上文的測算結(jié)果,A開發(fā)區(qū)的地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率為18.18%應該是不難達到的;雖然B開發(fā)區(qū)屬于國家級開發(fā)區(qū),經(jīng)濟總量位居江蘇省前列,但地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率(30.9%)要超過上海閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)(30%)是不太現(xiàn)實的。因此,本研究選取國家級開發(fā)區(qū)“十一五”規(guī)劃制定的工業(yè)總產(chǎn)值增長率目標值23.10%,作為B開發(fā)區(qū)的合理值,憑借其雄厚的技術和創(chuàng)新力量應該是不難實現(xiàn)的。在提升集約水平的約束下(工業(yè)總產(chǎn)值增長率23.10%),根據(jù)公式(6)和(8)計量的開發(fā)區(qū)土地集約利用下的合理規(guī)模:南京雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和南京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值分別為4.11×108元km2和28.30×108元km2,2010年達到目標產(chǎn)值需要土地面積分別為28 km2和36.08 km2,然而經(jīng)批準開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積分別為28 km2和30 km2,因此,即使提升集約利用水平,提高地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率,南京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)仍需土地面積6.08 km2才能達到2010年規(guī)劃的工業(yè)總產(chǎn)值目標值。

以上分析判斷表明,即使提升集約利用水平,提高地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率,南京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)仍需土地面積6.08 km2才能達到2010年規(guī)劃的工業(yè)總產(chǎn)值目標值。

表5 2010年南京各開發(fā)區(qū)土地需求量(億元、億元/km2、km2)Tab.5 The land demand of development zones in Nanjing in 2010

3 結(jié)論和討論

合理設定開發(fā)區(qū)用地規(guī)模,基礎在于土地集約利用,核心在于土地潛力得到最大發(fā)揮?；谝陨戏治鲅芯?本文得出以下幾點結(jié)論和討論:

其一,城市開發(fā)區(qū)土地集約利用水平可以分為五個等級,A、B和C開發(fā)區(qū)集約等級為II級,可以適當擴大開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀規(guī)模;D、E、F和G開發(fā)區(qū)屬于第III等級,應該維持開發(fā)區(qū)規(guī)模;而H和I開發(fā)區(qū)屬于第IV等級,必須適當縮小開發(fā)區(qū)規(guī)模。

其二,當B開發(fā)區(qū)、A開發(fā)區(qū)和其他開發(fā)區(qū)地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率分別達到23.10%、18.18%和15%時,可以充分發(fā)揮土地利用潛力。

其三,即使實現(xiàn)土地的集約利用,B開發(fā)區(qū)仍需擴充6.08 km2。

由此建議,在對開發(fā)區(qū)合理用地規(guī)模進行計量時,首先要對開發(fā)區(qū)的集約現(xiàn)狀進行評價,然后針對開發(fā)區(qū)不同的集約等級,科學設定相應的地均工業(yè)總產(chǎn)值增長率,從而提升開發(fā)區(qū)集約利用水平。值得一提的是,雖然筆者對開發(fā)區(qū)規(guī)模的界定和計量進行過長時間探索,但開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)類型、經(jīng)濟效益量化和集約利用評價標準的復雜性決定,筆者沒能破解全國層面開發(fā)區(qū)集約利用評價和規(guī)模界定難題,這將是以后研究的重點。不過本研究思路和方法能夠為區(qū)域?qū)用娼缍ㄆ溟_發(fā)區(qū)合理規(guī)模提供一定參考和借鑒。

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Quantitative Research on the Scale of Urban Development Zone Based on Evaluation of Intensive Use:A Case Study in Development Zonesabove the Province Level in Nanjing

XIA Yan2rong QU Fu2tian JIANG Hai LIXiao2shun HU Li2bing
(China Centre for Land Policy Research,Nanjing Agricultural University,Nanjing Jiangsu 210095,China)

Evaluation of the land intensive use lvas carried out in the developmentzone,and how to reasonably definc land use scale becomes an important rescarch issue.This article takes Nanjing as an example,and multi2objective decision method is used to evaluate the land intensive use degree.In addition,stepwise regression is used to find the elementwhich has the biggest correlation with the intensive degree,and this element is the basis for forecasting.What’smore,suitable method is used to measure what the reasonable land scale is.It is concluded that,firstly,the level of A,B and D development zones is in grade II,and this kind of development zones can expand their scale.The level of D,E,F and G development zones is in grade III,and this kind of development zones should keep the existing scale.The levelof H and Idevelopment zone is in grade IV,This kind of development zones should reduce their scale.Secondly,when the growth rate of gross industrial output value per unitareaof B developmentzone,A development zone and other developmentzonesare 23.10%,18.18%and 15%respectively,they can give full play to the potential of land use.Thirdly,on the basisof land intensive use,B development zone needs an extra area of 6.08 km2.In the end,it gives some suggestions to promote the level of land use intensive by setting a scientific growth rate of gross industrial output value per unit area of the development zone.

urban development zone;scalemeasurement;intensive evaluation;nanjing

F127.9

A

1002-2104(2010)02-0037-06

10.3969/j.issn.1002-2104.2010.02.007

2009-08-13

夏燕榕,碩士生,主要研究方向為土地經(jīng)濟與管理。

姜海,博士,講師,主要研究方向為土地經(jīng)濟與政策。

3國家杰出青年科學基金(編號:70425002),國家自然科學基金(編號:70773058)和江蘇省研究生培養(yǎng)創(chuàng)新工程項目(編號:CX08-052R)共同資助。

(編輯:溫武軍)