羅興順,史大起,黃海濤,王翠翠

(1.吉林大學 應用技術學院,吉林 長春 130022;2.吉林市房產管理局,吉林 吉林 131000)

房地產信息管理系統(tǒng)創(chuàng)建探索

羅興順1,史大起1,黃海濤2,王翠翠2

(1.吉林大學 應用技術學院,吉林 長春 130022;2.吉林市房產管理局,吉林 吉林 131000)

論述房地產信息管理系統(tǒng)創(chuàng)建過程。對舊的房產管理模式向新的房地產信息管理平臺轉換過程出現的問題進行分析研究,提出解決方法。介紹房地產信息管理系統(tǒng)的結構和功能以及該系統(tǒng)運行的可靠性與實用性。

房產測繪;數據庫;管理平臺

1 房地產信息管理系統(tǒng)模型結構框圖

房地產信息管理系統(tǒng)由二部分組成。一部分是房產測繪數據庫,包含城市CORS系統(tǒng)、測繪房產圖軟件、面積測算軟件和房產測繪數據庫;另一部分是房地產信息管理平臺,如圖1所示。

圖1 房地產信息管理系統(tǒng)

2 利用城市CORS系統(tǒng)建立城市房產平面控制測量網

房產平面控制測量是建立房產測繪數據庫的首要工作,也是房產測繪成果進入城市地理信息系統(tǒng)的重要工作。長期以來,由于行業(yè)分工原因,城市控制測量工作一直由城市規(guī)劃部門壟斷,房產測繪單位沒有自己的城市控制測量網,到城市規(guī)劃部門查抄控制點成果和到實地查找控制點都十分不便。造成有些城市的房產測繪部門基本不做控制測量,測房產分幅、分丘圖還停留在模擬成圖的模式,嚴重制約了房產測繪的發(fā)展,阻礙了房產測繪成果進入城市地理信息系統(tǒng)。

吉林市房產管理局于2008年初在吉林市區(qū)建立了單基站CORS系統(tǒng),該系統(tǒng)主要服務于吉林市區(qū)城鎮(zhèn)房產測量及城市規(guī)劃測量。CORS系統(tǒng)由衛(wèi)星定位系統(tǒng)接收機、計算機、氣象設備、通訊設備及電源設備、觀測墩等構成。該系統(tǒng)基準站建立在市中心區(qū)某辦公樓的樓頂上,周圍視野開闊,適合GPS接收機對衛(wèi)星信號的接收和差分信號的發(fā)射。該系統(tǒng)由天寶公司提供硬件設備及全套軟件技術服務。系統(tǒng)安裝Window s XP操作系統(tǒng),帶有多種通訊接口,操作簡單方便?；鶞收究梢詫崿F完全的遠程操作、無人值守、遙控操作,耐惡劣環(huán)境可持續(xù)長時間穩(wěn)定工作。

吉林市CORS系統(tǒng)的轉換參數是通過吉林市城區(qū)周邊的國家三角點聯(lián)測求得。吉林市已有城市坐標系統(tǒng),城區(qū)周邊的國家三角點均有城市坐標系統(tǒng)坐標,吉林市CORS系統(tǒng)采用吉林市城市坐標系統(tǒng)。參加聯(lián)測的點有炮臺山、東團山、西團山三個國家三角點,如圖2所示。聯(lián)測的GPS網形為三角形內插一點。該系統(tǒng)建成后,經市規(guī)劃局和房產局檢測驗收,用該系統(tǒng)檢測了吉林市內原有的四等控制點15個,點位中誤差為±2.49 cm,精度完全滿足城市房產測量的要求。該系統(tǒng)的建立,為房產平面控制測量提供了極大的便利條件,房產測量平面控制測量網成了無形的控制網。

圖2 基準站聯(lián)測控制點示意圖

3 測繪、編繪數字化房產分幅平面總圖

房產分幅平面圖是房產測繪的基本圖件,是分丘平面圖的匯總,是房產定位的依據。每一個城市都有一套房產分幅平面圖,即房產平面總圖。由于歷史原因,大多數城市的房產平面總圖采用模擬成圖模式,即便是后來用數字化方法測繪的分幅圖,只能以圖紙的模式繪到總圖上。這種模擬成圖模式的總圖已不能滿足現代化管理的需要。數字化房產分幅平面總圖是房產測繪數據庫的核心,是房地產信息管理系統(tǒng)的重要組成部分。吉林市數字化房產分幅平面總圖采用吉林市城市坐標系統(tǒng)。建一個電子圖庫,將全市的數字化房產分幅平面圖按城市坐標編繪存入。測繪數字化房產分幅平面總圖需要投入很多人力、物力才能完成,可采用以下方法來完成數字化房產分幅平面總圖。

1)利用原有的模擬房產分幅平面圖掃描矢量化,在CASS軟件上完成電子版數字化分幅平面圖,適用原有城區(qū)變化較小分幅平面圖精度較高圖幅。房產分幅平面圖的全部信息可以真實準確的轉繪過來,但工作量較大。

2)用2002年吉林省測繪局測繪的1∶500數字化地形圖(電子版)做底圖,對照原有的模擬房產分幅平面圖,刪去與房產分幅平面圖無關的地形圖信息,添加房產區(qū)界線和房產區(qū)編號、分丘界線和分丘編號、房屋幢號等房產信息,形成(電子版)房產分幅平面圖。轉繪過程要分區(qū)、分幅完成,經嚴格檢查、校對,確保準確無誤方可入庫。

3)對于新建小區(qū)和更新項目,分幅圖、分丘圖利用RTK配合全站儀現場實測。房產測量中測繪分幅圖、分丘圖的外業(yè)主要工作就是對界址點和房角點數據采集。在CORS系統(tǒng)下利用RTK進行采集數據,工作效率高,碎步點點位均勻,選點靈活。用RTK測量時,由于建筑物或樹木等高大障礙物對衛(wèi)星信號或網絡通訊信號的遮擋,多數房角點無法用RTK直接采集,需要利用全站儀進行采集。RTK采集的碎部點,可直接用做全站儀采集數據所需的圖根點。在內業(yè)軟件上成圖,加入相關房產信息,構成數字化房產分幅平面圖,經檢查無誤入庫。

數字化房產分幅平面總圖應是動態(tài)的電子圖庫。一個城市的房產現狀,每天都在發(fā)生變化,數字化房產分幅平面總圖的更新測量經常發(fā)生,這要求電子圖庫應有兩個圖庫:一個是現狀圖庫,一個是歷史圖庫。對于新建小區(qū)和更新項目的測量成果隨時加入到現狀圖庫,已經變化了的舊現狀圖部分移到歷史圖庫。保證現狀圖及時準確反映房產信息現狀。房產分幅總圖的查閱,可以用城市坐標和房產區(qū)號、房產丘號、房屋幢號為索引查閱。

4 房屋面積測算

房屋面積測算是房產測量的基本工作,包括房屋信息調查、房屋面積丈量、房屋面積計算。房屋信息調查表中有以下信息:產權人、產權性質、房屋坐落、所在圖幅編號、幢號、建筑結構、建成年代、建筑層數、建筑面積、套內面積、共有面積,最后三項面積計算后填寫。房屋面積丈量要繪制房屋面積丈量草圖,作為面積計算和繪制房屋分戶圖的依據。測繪人員根據外業(yè)丈量草圖和設計圖紙,劃分出不同的功能區(qū),確認共有面積的分攤對象,利用房產面積測算專用軟件完成面積計算。測繪成果有分丘圖、分戶圖、分戶面積一覽表、房屋信息調查表、共有面積分攤明細表等。以上成果一并存入房產測繪數據庫,構成單元測繪數據庫。老的電子版房產單元檔案按測繪數據庫格式直接存入房產測繪數據庫。房產測繪數據庫是房地產信息管理平臺的信息中心。房屋面積計算專用軟件是房地產信息管理系統(tǒng)的組成部分,該軟件計算功能強大,有多種檢核約束,可解算目前能見到的任何復雜多功能區(qū)建筑群面積。

某花園廣場是用系統(tǒng)軟件測算的一個比較復雜的算例如表1所示。該建筑有5棟住宅樓,主樓313層94 m高,地下二層為車庫,地下一層為超市,地上有1至5層裙房為商業(yè)和公共設施用房,總建筑面積約317 400 m,如圖3所示。分為住宅、商業(yè)、物業(yè)、人防(含車庫、超市)、辦公等20個功能區(qū),各功能區(qū)有3—5級不等的分攤共有建筑面積。內業(yè)計算面積時采用分塊繪畫建筑軸線、權屬線和外墻線,然后拼接成整體軸線圖,連接權屬線和外墻線。在整體圖上劃分各功能區(qū),標注房間標識和共用標識。以下軟件自動完成從整體到局部逐級分攤共有面積,檢核各層建筑面積、套內面積、共有面積,自動計算各房間面積。經兩級檢查無誤,所有房產測繪成果上傳至房產測繪數據庫。

表1 某花園廣場面積計算統(tǒng)計 m

圖3 某花園廣場一層平面

5 房地產信息管理平臺主要功能簡介

房地產信息管理平臺由某軟件公司提供技術服務,如圖4所示,是房屋面積測算軟件的延續(xù),上面與房產測繪數據庫連接,下面主要開設管理服務4個窗口。4個窗口分別為產權發(fā)證中心、產權交易中心、產權抵押中心和房屋信息咨詢中心。

1)業(yè)務查詢功能:本界面菜單下有輔助信息、房屋狀況、收費信息、他項信息、查封信息、電子要件、樓盤信息、權利人圖片等多種工具查詢欄。每個對外服務窗口可以輸入房屋幢號查閱房屋的全部信息,為社會提供房屋信息咨詢服務。

2)業(yè)務窗口管理服務功能:用于產權發(fā)證、產權交易、產權抵押窗口辦理本窗口業(yè)務,有收件、辦件、轉件、口令等工具按鈕。按各自業(yè)務窗口的工作流程,每一個報件需經窗口受理、外業(yè)初審、科長審核、處長審批辦理完結,信息錄入房地產信息管理平臺數據庫。變更信息要專人專項負責入庫,紙件簽字蓋章存檔。審批報件就是看報件資料信息是否齊全、是否符合土地、規(guī)劃及相關規(guī)定。初次辦理房屋產權備案時要將土地、規(guī)劃批件等各種合法有效的報件資料交到產權發(fā)證中心,錄入房地產信息管理平臺,后續(xù)辦理各種報件可查詢用。

圖4 吉林市房地產信息管理平臺主要界面

3)特色功能:主要用于房地產政策法規(guī)信息發(fā)布檢索等。

4)統(tǒng)計報表:匯總各種房地產信息數據,分類統(tǒng)計報表,為政府決策提供服務。

6 結束語

經過近一年多的努力,全市數字化房產分幅平面總圖已轉繪完成,舊的房產單元檔案大部分已存入房產測繪數據庫。利用房地產信息管理系統(tǒng)完成了吉林市新開發(fā)已竣工項目的房產測繪工作。外業(yè)在CORS系統(tǒng)下測繪房產圖,內業(yè)在系統(tǒng)軟件下測算房產面積速度快、成果精度高。房產管理平臺運行平穩(wěn),服務管理窗口工作效率明顯提高,受到好評。大量的房產信息數據,不需要人工統(tǒng)計,在房地產信息管理平臺隨時可以點出,為領導決策提供了準確可靠的信息數據。但老的電子版房產單元檔案存入房產測繪數據庫時,還有一些具體問題需要研究解決,更先進的數據庫動態(tài)更新轉換功能有待開發(fā)研究。

房產測繪引入CORS系統(tǒng),極大地方便了房產測繪工作,成倍的提高了房產測繪的工作效率,加快了房地產信息管理系統(tǒng)的創(chuàng)建速度。先進的房產面積計算軟件和房產管理軟件是房地產信息管理系統(tǒng)的重要組成部分。房地產信息管理系統(tǒng)的創(chuàng)建,提高了房產管理部門的管理水平和服務能力。房地產信息管理系統(tǒng)是房產信息進入城市地理信息系統(tǒng)的直接通道,房產測繪人通過這條通道向社會提供準確、可靠的測繪數據成果,服務社會。

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[6]孫毅中,周 晟.城市規(guī)劃管理信息系統(tǒng)[M].北京:科學出版社,2004.

Research on creating real estate information management system

LUO Xing-shun1,SH IDa-qi1,HUANG Hai-tao2,WANG Cui-cui2
(1.Institute of Application Technology,Jilin University,Changchun 130022,China;2.Jilin City Real Estate Board,Jilin 131000,China)

This paper discussed the construction p rocessof real estate information management system.Analytical studies about the p roblem sin conversion p rocess from old real estatemanagementmodel to new information management p latform is carried out and solutions to the p roblem s are p roposed.The function and structure of real estate information management system and its realiability and p ractice are introduced.

p roperty mapping;database;management p latform

P208

A

1006-7949(2010)04-0071-04

2010-03-08

羅興順(1955-),男,副教授.

[責任編輯:張德福]