■ 吳 愷

中小城市是我國(guó)城市體系中的重要組成部分，占全國(guó)建制市總數(shù)的 80%以上，中小城市在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中的作用也日益突出，中小城市居住區(qū)建設(shè)是一個(gè)不容忽視的研究課題。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)中小城市的居住區(qū)建設(shè)與如火如荼的大城市相比，呈現(xiàn)著規(guī)模小、設(shè)計(jì)施工開發(fā)水平低的狀態(tài)。這是與其城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)狀況所對(duì)應(yīng)的。然而，近年來，由于大城市極度集聚，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整和我國(guó)城市化發(fā)展的需要，中小城市發(fā)展獲得了較好的機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)有望調(diào)整，人口有望；同時(shí)，國(guó)家發(fā)展中小城市的政策也是中小城市的經(jīng)濟(jì)躍升到新的高度；城市居民改善居住環(huán)境的要求進(jìn)一步增強(qiáng)，建設(shè)宜居城市成為越來越多中小城市的目標(biāo)。

大豐維羅納花園正是建設(shè)于江蘇省的大豐市這一座典型的中小城市。大豐市地處江蘇東部，黃海之濱，總?cè)丝?3萬，是新興港口城市。連續(xù)六年進(jìn)入“全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”行列，被評(píng)為國(guó)家首批可持續(xù)發(fā)展先進(jìn)示范區(qū)。近年來，大豐市深度推進(jìn)接軌上海和發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，多種產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，城市化進(jìn)程隨著城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

大豐維羅納花園地處大豐市西城新區(qū)中心西康路與健康西路交界處，西側(cè)大豐高級(jí)中學(xué)、初級(jí)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)（在建）、職業(yè)教育中心近在咫尺。項(xiàng)目占地面積86330m2，建筑面積172928m2，是多層和高層住宅混合型居住小區(qū)，小區(qū)東側(cè)還配套建設(shè)一條近400m的商業(yè)街，是當(dāng)?shù)匾粋€(gè)集高品質(zhì)住宅和風(fēng)情商業(yè)步行街于一體的居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。

小區(qū)總體布局上住宅建筑均為正南向布局，通過建筑群體的高低錯(cuò)落形成豐富的建筑輪廓線。建筑造型特別是風(fēng)情商業(yè)步行街均在大豐具有較為鮮明的個(gè)性特征。小區(qū)西北角有超過1萬m2后花園，四面有6～20m寬綠化帶，中心綠地湖景點(diǎn)綴。小區(qū)配置地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)，住宅建筑設(shè)置帶高窗的地下儲(chǔ)藏室。小區(qū)住宅形式多樣，戶型總類多樣，主力戶型三室二廳、二室二廳，另有40～80m2的小戶型公寓，其中的情景洋房收到了市場(chǎng)的熱烈反響。智能化配置了小區(qū)集中封閉式管理，花園四周配有紅外線報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)。

從施工企業(yè)出身的開發(fā)商對(duì)施工質(zhì)量具有較好的掌控性，使得建筑的品質(zhì)得到了較好的保證。

大豐維羅納花園項(xiàng)目連續(xù)多次在當(dāng)?shù)胤空箷?huì)銷售名列前茅，質(zhì)量和品質(zhì)獲得用戶廣泛認(rèn)可和較好的市場(chǎng)反響。

大豐維羅納花園是一個(gè)建設(shè)于中小城市的項(xiàng)目，正是我國(guó)廣大中小城市居住區(qū)建設(shè)的縮影。通過它的建設(shè)實(shí)踐，引發(fā)我們對(duì)中小城市居住區(qū)建設(shè)進(jìn)行一些思考。

（1）項(xiàng)目建設(shè)期間，正逢2008～2009年我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨困難之際，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨沖擊，當(dāng)?shù)卣m時(shí)進(jìn)行扶持和引導(dǎo)，使房地產(chǎn)企業(yè)渡過了難關(guān)。中小城市由于房?jī)r(jià)相對(duì)較低，開發(fā)利潤(rùn)相對(duì)較少，因此政府還應(yīng)通過政策激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)和提倡開發(fā)建設(shè)單位通過新技術(shù)、新材料的運(yùn)用（特別是環(huán)保、節(jié)能、和科技產(chǎn)品）提升產(chǎn)品的價(jià)值，使房地產(chǎn)建設(shè)能健康、持續(xù)的發(fā)展。

（2）吸引多種資本（當(dāng)?shù)睾屯鈦碣Y本）和技術(shù)力量，引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)、設(shè)計(jì)和管理理念，通過市場(chǎng)化渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。大豐維羅納花園就是由來自上海的開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行開發(fā)和設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的規(guī)模示范效應(yīng)引領(lǐng)整體水平的提高，對(duì)提升當(dāng)?shù)氐木幼^(qū)建設(shè)水平具有積極的作用。小區(qū)以新的建筑造型、整體園林化的環(huán)境、完善的配套設(shè)施、好的建筑品質(zhì)受到了市場(chǎng)的好評(píng)。高層住宅、電梯的引入乃至物業(yè)管理費(fèi)等均會(huì)改變當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的居住習(xí)慣和觀念。

（3）與大城市住宅房產(chǎn)需要面對(duì)居住和投資市場(chǎng)不同，中小城市應(yīng)立足于建設(shè)適應(yīng)用戶實(shí)際居住生活需求的產(chǎn)品特點(diǎn)，適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣和生活需求，如住宅對(duì)南向的要求、太陽能熱水器的運(yùn)用、住戶對(duì)底層（或地下室）儲(chǔ)藏室的需求等。中小城市住宅的房型設(shè)計(jì)以適應(yīng)改善型住宅的要求為主，在套型面積和平面布局上合理設(shè)計(jì)。

（4）中小城市土地與建筑的成片開發(fā)與大城市不同。大城市成片開發(fā)常與中心城區(qū)有較遠(yuǎn)的距離，具有“飛地”性質(zhì)；而中小城市常采用新區(qū)的方式如本項(xiàng)目所在的大豐城東新區(qū)，一般緊鄰舊區(qū)，生活出行和配套設(shè)施均與舊區(qū)具有較高的依存度，新區(qū)的文化、教育、衛(wèi)生和商業(yè)配套需結(jié)合新區(qū)總體規(guī)劃綜合考慮建設(shè)布局和建設(shè)進(jìn)度，一般可作為舊區(qū)原有設(shè)施的“升級(jí)版”、連鎖分支機(jī)構(gòu)等，以增加新區(qū)的認(rèn)知度和吸引力。

（5）多層次產(chǎn)品細(xì)分的趨勢(shì)適應(yīng)未來中小城市住宅市場(chǎng)的細(xì)分化和個(gè)性化需求。大豐維羅納花園中的情景洋房，以其層層退臺(tái)、豐富的建筑造型獲得市場(chǎng)的歡迎就是典型的例子。產(chǎn)品類型的多樣性，也能適應(yīng)市場(chǎng)的多種需求。建筑造型的多樣性和個(gè)性、住宅配套設(shè)施和產(chǎn)品的選擇也是不同層次住區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)著力考慮的。

（6）重視環(huán)境設(shè)計(jì)和規(guī)劃，營(yíng)造園林式的住區(qū)環(huán)境。中小城市居住區(qū)設(shè)計(jì)經(jīng)常受到當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住宅朝向要求的限制，總體布局常出現(xiàn)行列式格局，處理不好就會(huì)形成單調(diào)、呆板的效果，而利用層數(shù)變化、立面的高低起伏來豐富建筑的輪廓線和平面的前后錯(cuò)落精心布置建筑圍合的庭院空間是較好的應(yīng)對(duì)之策。

（7）提高居住區(qū)物業(yè)管理水平對(duì)居住區(qū)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是重要的環(huán)節(jié)，良好的物業(yè)管理對(duì)改變居民的居住修養(yǎng)、糾正不良生活習(xí)慣、和睦鄰里關(guān)系、增強(qiáng)居住安全有著漸漸地作用。大豐維羅納花園情景洋房中的南向露臺(tái)，若由于管理不善造成住戶任意搭建，就會(huì)大大影響小區(qū)風(fēng)貌，這也是設(shè)計(jì)者最為擔(dān)心的。

根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，國(guó)家對(duì)于中小城市的建設(shè)方針是要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，改善人居生態(tài)環(huán)境。未來若干年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮將逐漸向二、三線城市擴(kuò)展，大城市居住區(qū)建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)也會(huì)逐漸向中小城市輻射。最后，套用一句歌詞，現(xiàn)在正是中小城市宜居工程建設(shè)這朵“野百合”開放的春天。