文/徐海遨

（作者為仙居新區(qū)開發(fā)管委會主任）

圖/金川

仙 居新區(qū)一期項目的市場化運作是指將位于仙居新區(qū)內實施裁彎取直工程后的永安溪北岸，東起石牛大橋，南至規(guī)劃中的永安溪北岸，西至晨曦路盂溪大橋，北起彎陳山腳、東嶺下到石牛公路，總用地約2820畝，其中開發(fā)用地約1366畝的新區(qū)核心區(qū)塊進行項目包裝，把基礎設施建設與土地開發(fā)相結合，實行公開招標，整體開發(fā)。投資商負責仙居新區(qū)一期項目的城市防洪、市政等基礎設施項目的投資建設，承擔拆遷安置費用，同時，依法享有項目范圍內開發(fā)用地的開發(fā)權。

項目以旅游服務、休閑度假、養(yǎng)生居住為主要功能，以體現山水和人文特色，創(chuàng)建國家級生態(tài)節(jié)能居住示范區(qū)為目標定位；總投資不少于40億元，建設期為8年，其中基礎設施項目前3年投資不少于60%，前5年基本完成。項目合作內容主要包括基礎設施項目、拆遷安置等公共投入及土地開發(fā)?；A設施項目：主要有以裁彎取直為主體的城市防洪工程和道路橋梁、公園綠地、廣場停車場（包括地下停車庫）、電力纜線等市政基礎設施；拆遷安置：主要拆遷安置柴嶺下村，人口約1200人；開發(fā)用地：可供出讓的開發(fā)用地約1362畝。

2010年9月29日，仙居新區(qū)一期項目土地掛牌出讓成功，邁出了項目市場化運作的最關鍵一步，為加快仙居新區(qū)快速發(fā)展奠定了堅實基礎。相比較傳統的土地開發(fā)思路而言，仙居新區(qū)一期項目市場化運作的發(fā)展思路無疑是破解政府性投入不足，加快區(qū)域發(fā)展的有效途徑。

主要做法

樹立“創(chuàng)新、規(guī)范、公平”意識，積極推進新區(qū)一期項目的市場化運作進程。

樹立創(chuàng)新意識，著力推進投資體制改革。為了破解新區(qū)難題，仙居新區(qū)開發(fā)管委會不斷解放思想，加快探索體制創(chuàng)新，拓寬新區(qū)發(fā)展空間；改變政府直接融資模式，以項目吸引資金；改變項目建設主體，轉變管委會工作職能。土地項目的市場化創(chuàng)新是基于大量的調研和借鑒學習成功經驗的基礎上進行的。早在2008年10月，仙居新區(qū)開發(fā)管委會就會同仙居縣發(fā)改局、財政局、國土局等相關部門主要領導組成調研組對新區(qū)項目的市場運作進行調研。通過走訪、座談聽取各方意見，梳理出新區(qū)建設的制約因素，初步形成“實行大項目運作”、“實行小項目運作”和“自籌資金，自行開發(fā)建設”三個操作方案，最后通過比選論證，“實行大項目運作”方案最現實、最可行。2009年上半年，仙居縣有關單位組成仙居新區(qū)一期項目市場化運作考察團赴山東濱州、江蘇湯山、臺州椒江等地學習考察項目市場化運作的先進理念和管理經驗，形成了項目市場化運作考察報告，為項目市場化運作科學決策提供了堅實依據。

樹立規(guī)范意識，公開推進項目合作招商。在推進新區(qū)一期項目市場化運作過程中，自覺接受紀檢監(jiān)察、財政、審計等部門監(jiān)督，做到“三規(guī)范”、“三公開”?！叭?guī)范”，主要是指規(guī)范確認項目公共投入估算和設定建設標準、規(guī)范編制項目招商方案、規(guī)范制定項目合作開發(fā)協議及土地掛牌方案?！叭_”，主要是指項目推介公開、項目招商公開和土地出讓公開。項目推介公開：2009年1月4日，仙居縣委（常委）擴大會議研究并明確了仙居新區(qū)的運作模式：大招商，招大商，實行大項目市場化運作。會后，在招商中國網、中國招商網、浙江招商引資網、臺州招商網等媒體上發(fā)布招商信息，公開向社會推介項目。項目招商公開：2009年7月17日，仙居縣委常委（擴大）會議研究通過了《仙居新區(qū)一期項目合作開發(fā)招商方案》。次日起，先后在多家媒體上發(fā)布項目合作開發(fā)招商公告，正式公開招商。同時，專門向來仙居新區(qū)實地考察的投資商寄發(fā)《仙居新區(qū)一期項目合作開發(fā)邀請函》。協議簽訂公開：經縣政府授權，2009年8月17日，新區(qū)開發(fā)管委會與上海永固投資有限公司正式簽訂《仙居新區(qū)一期項目合作開發(fā)協議書》，完成項目招商引資工作，籌措土地征收等前期費用1億元。

樹立公平意識，依法推進項目土地掛牌。新區(qū)一期項目土地掛牌政策性強，社會關注度高，仙居新區(qū)開發(fā)管委會始終堅持公開、公正、公平原則，依法依規(guī)推進項目土地掛牌。一是合力攻堅，扎實做好土地掛牌前期工作。2010年1月起，按法定程序完成一期項目控規(guī)修編，提出創(chuàng)建國家級生態(tài)節(jié)能居住示范區(qū)的目標；積極向上爭取土地指標，獲批土地農轉用694畝、林地87.9畝；整合力量，落實責任，認真開展政策處理工作，截止到項目土地掛牌前，新區(qū)一期項目范圍內土地征收工作全部完成。二是合理合規(guī)，認真制定土地掛牌方案。為使新區(qū)一期項目土地掛牌充分體現“公開、公平、公正”原則，仙居新區(qū)開發(fā)管委會會同相關部門從政策研討、溝通對接、意見征求等入手，合理合規(guī)地制定土地掛牌方案，在借鑒外地土地掛牌出讓先進經驗的基礎上，征詢了上級專業(yè)部門和縣領導的意見和建議，積極與簽約開發(fā)商和本地房地產開發(fā)企業(yè)進行溝通，完善了項目土地掛牌方案。2010年8月8日，仙居縣委常委（擴大）會議順利通過新區(qū)一期項目土地掛牌方案。三是公平公開，有序推進項目土地掛牌工作。為使開發(fā)商全面深入地了解仙居新區(qū)一期項目，提升項目開發(fā)的整體效果，在土地出讓程序中，設置了項目說明會和項目開發(fā)思路評審會，通過項目開發(fā)思路評審的開發(fā)商才有資格參與土地摘牌。2010年9月29日，仙居新區(qū)一期項目開發(fā)用地掛牌出讓工作圓滿完成。

市場化運作的重要意義

吸引外來戰(zhàn)略投資者參與基礎設施項目建設，對于仙居新區(qū)實現借力發(fā)展意義重大。首先是加快推進仙居新區(qū)建設：一是緩解政府投資壓力。實行項目市場化運作就是搭建平臺，解決政府性項目融資難的問題。二是轉變政府職能。投資商參與仙居新區(qū)建設后，新區(qū)開發(fā)管委會就能從繁重的建設工作中脫離出來，著重做好土地報批征用、拆遷安置等保障服務和規(guī)劃研究監(jiān)管工作，確保仙居新區(qū)建設效果。三是加快新區(qū)建設進程。政府部門作為投融資主體，受政策變化等因素影響較大。如果實行項目市場化運作，項目基礎設施建設由政府行為轉變?yōu)槭袌鲂袨?，能有效解決政策、資金等問題，加快推進新區(qū)建設，實現雙贏。四是提升新區(qū)建設品位。投資商受讓項目后，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，聘請國際國內優(yōu)秀策劃設計、管理和營銷團隊，發(fā)揮技術專長，不僅引進資金，更多地引進人才，引進先進的創(chuàng)新理念，著力打造體現自然山水和人文特色的高品位精品項目。

更重要的是，新區(qū)建設將促進仙居經濟發(fā)展。一是促進工業(yè)經濟發(fā)展。推進仙居新區(qū)一期項目建設，將拉開城市框架，使仙居城區(qū)與經濟開發(fā)區(qū)無縫對接，為經濟開發(fā)區(qū)提供居住、休閑、服務等生活配套設施，促進工業(yè)經濟發(fā)展。二是促進旅游產業(yè)升級。通過建設旅游休閑服務項目，為旅游者提供健全、周到的服務和舒適、休閑、優(yōu)美的居住環(huán)境，提升仙居縣旅游休閑產業(yè)的核心競爭力。三是促進第三產業(yè)快速發(fā)展。仙居新區(qū)一期項目總投資約90億元，必然拉動房地產、建材、飲食服務、商貿業(yè)等相關行業(yè)的快速發(fā)展。