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        關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題與對(duì)策

        2010-10-09 07:05:47湖南省瀏陽(yáng)市房屋產(chǎn)權(quán)管理局肖慧
        關(guān)鍵詞:成本管理企業(yè)

        湖南省瀏陽(yáng)市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 肖慧

        近年來(lái),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善和發(fā)展,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè),已逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,帶來(lái)了稅收收入的大幅度增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占稅收總收入的比重逐年提升,為各地方財(cái)政做出了重大貢獻(xiàn),但由于其經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性、單件性和長(zhǎng)期性并生的特點(diǎn),使稅收政策在執(zhí)行中和稅收管理上遇到許多問(wèn)題,稅務(wù)稽查工作很難順利進(jìn)行,同時(shí)影響稅收收入的預(yù)測(cè)和計(jì)劃的準(zhǔn)確度。另外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的房?jī)r(jià)高、偷稅等現(xiàn)象導(dǎo)致分配不公以及民生等問(wèn)題,因此根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售周期長(zhǎng)的特點(diǎn),以及房地產(chǎn)企業(yè)的不同類型,盡快制定出可操作性強(qiáng)、便于基層稅務(wù)機(jī)關(guān)管理的內(nèi)外資統(tǒng)一的企業(yè)所得稅管征辦法,加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理成為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

        一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點(diǎn)

        我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性,從投入到產(chǎn)出需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)、銷售、結(jié)算三個(gè)階段,其周期比較長(zhǎng),對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)大概需要三到五年的時(shí)間,另外房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模較大,需要啟動(dòng)的資金量較大,并且房地產(chǎn)行業(yè)同其它國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)密切相關(guān),具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率較高。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)政策都具有很強(qiáng)的敏感性,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的需求受政府對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃的影響,從而影響房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況。由于房地產(chǎn)的價(jià)格受各種稅費(fèi)的影響,因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)直接影響房地產(chǎn)的銷售狀況。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收涉及多個(gè)稅種它包括:耕地占用稅、土地使用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,其在稅收領(lǐng)域的地位將日益提高。另外不同稅種增幅不同,企業(yè)所得稅是增減不定,其主要原因是土地出讓公開(kāi)制、建筑安裝成本的上漲,使得房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本增加,利潤(rùn)下降。與中央出臺(tái)的所得稅分享制度有關(guān),個(gè)人所得稅和印花稅也在不斷增長(zhǎng)。

        二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中存在的問(wèn)題

        1、納稅人主動(dòng)納稅意識(shí)較差

        多元化的房地產(chǎn)投資主體及其納稅人對(duì)稅法的遵從度不高,使得稅收管理難度加大;另外房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展但是稅收管理卻相對(duì)滯后由此導(dǎo)致國(guó)稅機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的登記管理不到位。

        2、政策不明確,征收管理存在盲區(qū),偷稅、漏稅時(shí)有發(fā)生

        (1)預(yù)售款不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入

        房地產(chǎn)企業(yè)在賬面上通過(guò)將預(yù)收房款記在“其他應(yīng)付款”科目上、將預(yù)收的定金以購(gòu)房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等操作隱匿預(yù)收的房款,另外在實(shí)際操作中,由于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)工程決算滯后,工程成本無(wú)法確定,有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不作收入也不作成本等到工程決算完成后,同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本;有的企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本,列支成本時(shí)高時(shí)低,以達(dá)到調(diào)節(jié)利潤(rùn)的目的。按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定,商品房銷售收入應(yīng)在辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)、開(kāi)具發(fā)票并收到價(jià)款或者取得了購(gòu)買方付款認(rèn)可證明時(shí),確認(rèn)為經(jīng)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)。而稅法上規(guī)定應(yīng)以收到預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間,即按規(guī)定預(yù)征所得稅。會(huì)計(jì)制度確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)間與稅法規(guī)定的發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)間不同,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商由于對(duì)稅法規(guī)定不了解,對(duì)已售并交付使用的商品房長(zhǎng)期掛“預(yù)收賬款”科目,拖延開(kāi)具銷售發(fā)票時(shí)間,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入,從而造成滯納稅款。

        (2)不按規(guī)定核算成本費(fèi)用

        一是房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)成本按其用途,可分為四類:土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、代建工程開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)到樓盤發(fā)售,涉及環(huán)節(jié)多,款項(xiàng)結(jié)算復(fù)雜,并且往往無(wú)法及時(shí)取得施工單位的工程結(jié)算發(fā)票。有的企業(yè)利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞,抬高建筑成本、減少應(yīng)納稅所得額。

        二是現(xiàn)有的大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開(kāi)發(fā),單個(gè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖不大,但多數(shù)是分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā),這就使企業(yè)人為加大先期開(kāi)發(fā)費(fèi)用有機(jī)可乘。企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi),在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),企業(yè)全部計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,不按分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開(kāi)發(fā)成本,必然加大本期計(jì)稅成本從而減少當(dāng)期應(yīng)納稅額。

        三是企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)虛增成本費(fèi)用;利用預(yù)提未付、多提影響當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額,造成微利或虧損,從而實(shí)現(xiàn)人為操縱會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

        3、部門配合不力,稅源管理存在盲區(qū)

        稅務(wù)部門與國(guó)土資源、財(cái)政、土地管理、規(guī)劃建設(shè)管理、房管、銀行等相關(guān)部門的溝通不到位,不能做到信息共享和資源合理利用。由于商品房這一特殊產(chǎn)品具有與其他商品不同性質(zhì)的特點(diǎn),決定了房地產(chǎn)行業(yè)從項(xiàng)目批地開(kāi)始到工程竣工、銷售、辦理產(chǎn)權(quán)等各環(huán)節(jié),都由政府有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)、實(shí)施監(jiān)管等。而其收入與成本的確定,由于延續(xù)時(shí)間長(zhǎng),財(cái)務(wù)賬不能如實(shí)反映當(dāng)年情況,還應(yīng)以有關(guān)合同、批文為準(zhǔn)。因此,稅務(wù)機(jī)關(guān)必須暢通信息渠道,及時(shí)獲取有關(guān)部門的審批資料。這項(xiàng)工作的成敗,將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的管征水平。

        三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的幾點(diǎn)建議

        1、采用多種形式強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)工作人員的教育培訓(xùn),提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理的業(yè)務(wù)技能

        要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的宣傳輔導(dǎo),不定期召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)法人和財(cái)務(wù)人員參加的政策宣講會(huì),并提高納稅人的稅法遵從度。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的納稅輔導(dǎo),以防止納稅人因不了解有關(guān)政策而導(dǎo)致計(jì)算和申報(bào)稅款的錯(cuò)誤。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅已成為國(guó)稅新辦企業(yè)所得稅的重要組成部分,但是房產(chǎn)投資者的整體納稅意識(shí)較差,投資者需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù),又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)專職稅務(wù)人員來(lái)管理房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有針對(duì)性地開(kāi)展好房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策及相關(guān)財(cái)務(wù)核算知識(shí)的專項(xiàng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn),實(shí)施所得稅精細(xì)化管理,提高納稅人的自覺(jué)納稅意識(shí)。

        2、嚴(yán)格政策界限,加強(qiáng)成本管理

        (1)及時(shí)了解工程進(jìn)度,確保按時(shí)預(yù)征企業(yè)所得稅。要求房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)掌握企業(yè)預(yù)售房的開(kāi)盤時(shí)間、工程進(jìn)度、售房情況,并建立信息資料檔案。

        (2)房產(chǎn)已交付使用,但未通過(guò)整體綜合驗(yàn)收。應(yīng)督促企業(yè)將預(yù)收款轉(zhuǎn)入銷售收入,按規(guī)定預(yù)轉(zhuǎn)成本,已結(jié)算的按結(jié)算合同數(shù)結(jié)轉(zhuǎn)成本,未結(jié)算的依預(yù)算合同數(shù)加合理預(yù)提可預(yù)見(jiàn)成本。但應(yīng)附詳細(xì)項(xiàng)目說(shuō)明材料,如補(bǔ)充合同、經(jīng)雙方簽字認(rèn)可的已付工程款的工程進(jìn)度撥款審批單等資料,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后批準(zhǔn)執(zhí)行。

        (3)對(duì)房產(chǎn)已交付使用,且工程通過(guò)整體綜合驗(yàn)收的,應(yīng)按本匯計(jì)算本年度內(nèi)取得的結(jié)算發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)成本;無(wú)法取得發(fā)票的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)本地區(qū)同類型商品房平均利潤(rùn)水平按核定利潤(rùn)率征收。

        3、嚴(yán)格稅務(wù)稽查管理

        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅管理關(guān)系到許多方面,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)努力加強(qiáng)同城建、招標(biāo)、規(guī)劃等部門的聯(lián)系,摸清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目底數(shù),以準(zhǔn)確開(kāi)展稽查活動(dòng);針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)適時(shí)采用稽查與約談、實(shí)地稽查與對(duì)外調(diào)查相結(jié)合的形式,全面準(zhǔn)確地獲取房地產(chǎn)業(yè)的涉稅資料,加大稽查的深度;應(yīng)將稽查范圍擴(kuò)大到與房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)的施工單位、供貨企業(yè),查清購(gòu)、建、銷等環(huán)節(jié)的具體情況和問(wèn)題,以加大稽查的廣度;應(yīng)協(xié)同城建部門進(jìn)行檢查,請(qǐng)其協(xié)助在招標(biāo)、辦證環(huán)節(jié)代征稅款;應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工項(xiàng)目的跟蹤檢查,確保按工程進(jìn)度征足稅款;要突出稽查的重點(diǎn),對(duì)偷逃稅情節(jié)嚴(yán)重、數(shù)額巨大的,應(yīng)速查速辦,并一定要追究其司法責(zé)任,而不能以補(bǔ)稅了事,要敢于破除“人情稅”、“關(guān)系稅”,堅(jiān)持依法治稅。

        四、結(jié)語(yǔ)

        房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,帶來(lái)了稅收收入的大幅度增長(zhǎng),占稅收總收入的比重逐年提升,為地方財(cái)政做出了重大貢獻(xiàn),因此,加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征收管理十分重要。房地產(chǎn)業(yè)具有開(kāi)發(fā)、銷售周期長(zhǎng),成本費(fèi)用項(xiàng)目多,會(huì)計(jì)核算復(fù)雜等的特點(diǎn),造成企業(yè)所得稅管理難度大,因此企業(yè)應(yīng)有針對(duì)性的加強(qiáng)所得稅的征收管理,完善所得稅征收制度。

        [1]陳勁超,《我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題及建議》,城市開(kāi)發(fā),2004.5

        [2]錢凱,《我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革問(wèn)題研究綜述》,經(jīng)濟(jì)研究參考,2005.7

        [3]趙晉琳,《當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的主要問(wèn)題》,涉外稅務(wù),2004.4

        [4]薛東成,《企業(yè)所得稅匯算清繳應(yīng)避免的五個(gè)問(wèn)題》,涉外稅務(wù),2006.3

        [5]彭仁發(fā)、姜玉堂,《對(duì)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅政策的質(zhì)疑》,經(jīng)濟(jì)研究,2005.7

        [6]晏鳴,《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手法及征管對(duì)策》,稅務(wù)研究,2006.2

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